MINUTE N° 143/2024
Copie exécutoire
aux avocats
Le 3 avril 2024
La greffière
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 03 AVRIL 2024
Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 22/00992 -
N° Portalis DBVW-V-B7G-HZGX
Décision déférée à la cour : 25 Février 2022 par le tribunal judiciaire de Mulhouse
APPELANT :
Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] sise
[Adresse 1] à [Localité 9], représenté par son syndic la S.A.S. SASIK exerçant sous l'enseigne 'SYNCHRO',
prise en la personne de son représentant légal
ayant siège [Adresse 2] à [Localité 7]
représenté par Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY, Avocat à la cour
INTIMÉE :
La SELARL MJM FROEHLICH ET ASSOCIÉS, prise en la personne de Me [X] [Z], es qualités de mandataire ad hoc de la SCI [Adresse 10] ayant eu son siège social au [Adresse 5] à [Localité 9],
ayant siège [Adresse 4] à [Localité 7]
non représentée, assignée à personne habilitée le 16 juin 2022.
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Novembre 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Madame Nathalie HERY, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre,
Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère,
Madame Nathalie HERY, Conseillère,
qui en ont délibéré.
Greffière, lors des débats : Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE
ARRÊT réputé contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
- signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre, et Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
* * * * *
FAITS ET PROCÉDURE
Le 21 juin 1972, M. et Mme [K] [C] ont vendu à la SCI [Adresse 10] dont ce dernier était le gérant, des parcelles sises sur la commune de [Localité 9] cadastrées section 2 n°[Cadastre 3] et n°[Cadastre 6]/[Cadastre 3] [Adresse 10].
Projetant d'y édifier un ensemble collectif en groupe d'habitation dénommé « [Adresse 10] » comprenant au total cent-quarante-quatre logements en sept bâtiments distincts numérotés de 1 à 7 en trois tranches successives, le 21 juin 1972, la SCI [Adresse 10], par acte authentique de Me [O], Notaire, a établi, un règlement de copropriété et un état descriptif de division.
Arguant, à titre principal, de ce qu'il résultait de ce règlement que la loge de concierge (lot n°172) était incluse dans les parties communes de la copropriété et qu'il y avait eu omission d'établir un acte de cession pour que la propriété soit transcrite au Livre Foncier et se prévalant, à titre subsidiaire, de ce qu'il était devenu propriétaire de ce lot par la possession trentenaire, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10], le 4 novembre 2021, a fait assigner la MJM Froehlich et Associés devant le tribunal judiciaire de Mulhouse après que, par ordonnance du 12 juillet 2021, le président du tribunal judiciaire de Mulhouse ait désigné ladite SELARL en qualité de mandataire ad hoc de la SCI de la [Adresse 10] aux fins de la représenter dans le cadre de cette action en justice.
Par jugement réputé contradictoire du 25 février 2022, le tribunal a :
rejeté l'action en revendication du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] à [Localité 9] portant sur le lot n°172 de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9] cadastré dans cette commune section 2 n°[Cadastre 8]/[Cadastre 3] lot 172 ;
condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] de [Localité 9] aux dépens.
Le tribunal a relevé que, selon le règlement de copropriété du 21 juin 1972, produit par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] (le syndicat des copropriétaires), le lot n°172 correspondait à un appartement situé au rez-de-chaussée de la cage d'escalier 5c, à droite et une cave portant le même numéro-au sous-sol, outre une quote-part de parties communes.
Faisant état de ce que le Livre foncier créait une présomption simple de propriété, il a considéré qu'il appartenait au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve que le lot en cause lui appartenait depuis d'origine, éventuellement comme partie commune ou que la propriété lui en avait été transférée.
Il a indiqué que si le règlement de copropriété du 21 juin 1972 précisait que constituait une partie commune, notamment, la loge du concierge et les autres locaux affectés à des services communs, l'état descriptif de division inclus dans le même règlement ne comportait aucune mention relative à l'affectation du lot n°172 comme partie commune en son entier mais précisait que ce lot était constitué, en sus d'un appartement et d'une cave, uniquement, d'une quote-part indivise des parties communes, de sorte que ce règlement comportait des mentions contradictoires.
Renvoyant à la copie du Livre foncier établie le 14 octobre 2020 qui mentionnait comme mode d'acquisition du lot n°172 « l'établissement d'un règlement modificatif », il a considéré qu'il n'était pas établi, à la lecture du document produit, que le règlement de copropriété du 21 juin 1972 soit le règlement modificatif, de telle sorte qu'il y avait lieu de penser que le règlement de copropriété du 21 juin 1972 avait fait l'objet d'une modification.
Il a souligné que l'arrêt du 13 juillet 1993 de la cour d'appel de Colmar ne s'était pas prononcé sur la propriété du lot en cause mais avait tiré les conséquences du fait que le propriétaire déclaré au Livre Foncier était la SCI [Adresse 10].
Il en a déduit que le syndicat des copropriétaires ne rapportait pas la preuve d'une erreur de transcription et qu'il était propriétaire du lot n°172 dès 1972 ou par suite de transfert de propriété.
Après avoir rappelé les dispositions des articles 2258 et 2261 du code civil et analysé les neuf pièces produites, le tribunal a considéré que le syndicat des copropriétaires ne rapportait pas plus la preuve d'une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire depuis au moins trente ans, soulignant que la cour d'appel de Colmar, dans son arrêt du 13 juillet 1993, n'avait pas précisé que les charges de copropriété, les assurances et impositions étaient payées depuis 1972 par le syndicat des copropriétaires mais a simplement rappelé les moyens de ce dernier.
Le syndicat des copropriétaires a formé appel par voie électronique le 8 mars 2022.
L'instruction a été clôturée le 3 janvier 2023.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Aux termes de ses conclusions transmises par voie électronique le 18 août 2022, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
déclarer son appel recevable et fondé en son appel ;
en conséquence :
infirmer le jugement entrepris ;
juger qu'il est propriétaire du lot n° 172 qui a constitué la loge de concierge de la copropriété au sein du bien cadastré section 2 N°00[Cadastre 8] ;
au besoin :
autoriser la SELARL MJM Froehlich et Associés représentée par Me [Z] à formaliser l'acte de transfert de propriété du lot n°172 et des parties communes y afférentes à son bénéfice ;
subsidiairement, juger qu'il est devenu propriétaire du lot n°172 par usucapion et que soit ordonné que ladite propriété soit transcrite au Livre foncier à son nom ;
dire et juger que le jugement à intervenir vaudra au besoin titre de propriété ;
en ordonner la transcription au Livre foncier de Kingersheim à son nom ;
par voie de conséquence :
prononcer la radiation de la propriété du lot de copropriété n°172 au sein du bien immobilier situé à [Localité 9] section 2 n° 00[Cadastre 8]/00[Cadastre 3] inscrit au nom de la SCI [Adresse 10] représentée par son mandataire ad hoc, la SELARL MJM Froehlich et Associés, prise en la personne de Me [Z] ;
débouter l'intimée de l'ensemble de ses fins et conclusions ;
statuer ce que de droit quant aux frais de l'article 2258 du code civil, la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de Ia possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi.
Le syndicat des copropriétaires indique que dans le cadre du projet immobilier initié par la SCI [Adresse 10], les différents lots privatifs ont été vendus au fur et à mesure avec leurs quote-part dans les parties communes, ces dernières appartenant en copropriété à la masse des copropriétaires.
Il fait état de :
l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 lequel n'a, selon lui, qu'un caractère supplétif qui définit les parties communes, comme les parties des bâtiments et des terrains affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ;
l'article 2 du règlement de copropriété décrit la loge de concierge au titre des services communs ; l'article 3 prévoit que sont compris dans les parties privatives les locaux et espaces affectés à l'usage exclusif du propriétaire ; 1'article 4 vise expressément la loge du concierge et définit les parties communes, comme celles qui ne sont pas affectées à l'usage d'un copropriétaire déterminé, en rappelant qu'elles font l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires.
Il considère que 1'état descriptif de division donne une description du lot n°172 qui n'est pas en opposition avec la désignation de la loge comme étant une partie commune.
Il mentionne qu'il résulte de 1'arrêt du 13 juillet 1993 qu'en 1974 ont été remises à M. [T], syndic de copropriété les clés du logement situé au rez-de-chaussée du bâtiment 5C, en le désignant comme étant le local destiné à être utilisé comme loge de concierge, qu'en 1977, les époux [H] ont été engagés en qualité de concierges et y ont été installés, et il a introduit une procédure contre la SCI [Adresse 10] en raison de malfaçons affectant l'immeuble, que cette dernière n'a jamais vendu le lot n°172 qu'elle désignait comme étant la loge de concierge, propriété commune des copropriétaires et, en réalité, partie commune, sous le régime de la copropriété et n'a jamais revendiqué la propriété de cette loge, les tantièmes de propriété de parties communes affectés à ce lot ne démontrant pas qu'il ait un caractère privatif.
Il ajoute qu'il a payé l'ensemble des charges y compris les taxes foncières puisqu'il a été désigné comme propriétaire du bien par les services fiscaux.
Il en conclut qu'il faut radier l'inscription au Livre foncier du bien à Kingersheim S2 N° 00[Cadastre 8]/00[Cadastre 3] - lot 172 sur le feuillet de la SCI [Adresse 10] qui n'en est plus la propriétaire par suite de la création du règlement de copropriété et de l'affectation de ce lot au titre des parties communes.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'il se conduit en propriétaire du lot n°172 depuis la construction, respectivement la remise des clés de ladite loge en 1977, de sorte que l'usucapion est acquise depuis 2007, soulignant qu'aucune contestation de cette propriété n'a été mise en 'uvre par la SCI [Adresse 10] et qu'elle justifie de l'ensemble des charges depuis plus de trente ans.
Il argue de ce que la possession s'est faite par des actes matériels de possession puisque la loge a été occupée par les concierges jusqu'à il y a quatre ans, qu'elle a été et est toujours entretenue par la copropriété, comme étant son bien propre et qu'il en a réglé l'ensemb1e des charges.
Il se prévaut des dispositions de l'alinéa 2 de l'article 2272 qui précisent que celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble, en prescrit la propriété par dix ans, le juste titre étant, selon lui, constitué, d'une part, par l'ensemble des actes d'achat de tous les copropriétaires et d'autre part, par le règlement de copropriété.
Il considère que la prescription acquisitive a fait son oeuvre dès 1987 puisque les clés ont été remises en 1977 au syndic de la copropriété et, subsidiairement, en 2007.
La déclaration d'appel et les conclusions d'appel ont été signifiées, le 16 juin 2022, à la SELARL MJM Froehlich et Associés, à sa personne, cette société n'ayant pas constitué avocat.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément, pour plus ample exposé des prétentions et moyens du a aux conclusions transmises à la date susvisée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il y a lieu de rappeler que par application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, la SELARL MJM Froehlich et Associés n'ayant pas constitué avocat et n'ayant donc pas conclu est réputée s'approprier les motifs du jugement entrepris.
Sur la demande relative à la propriété du lot n°172
Selon la copie du Livre foncier certifiée conforme délivrée le 14 octobre 2020 produite par le syndicat de la copropriété, la SCI [Adresse 10] est propriétaire du lot n°172 en cause.
Les mentions figurant au Livre foncier et désignant une personne comme propriétaire ne faisant bénéficier celle-ci que d'une présomption simple de propriété, il appartient au syndicat des copropriétaires de démontrer qu'il est propriétaire du lot litigieux.
Le syndicat des copropriétaires produit les règlements du 5 avril 1973 et du 21 avril 1989 visés au Livre foncier lesquels ne concernent pas spécifiquement le lot n°172, le dernier en date du 21 avril 1989 renvoyant au règlement de copropriété du 21 juin 1972 qu'il convient donc d'analyser pour vérifier, si tel que le soutient le syndicat des copropriétaires, le lot litigieux est intégré dans les parties communes de la copropriété.
Cette analyse permet de constater que s'il y est fait mention, au titre de services communs d'une « loge de concierge, le cas échéant » destinée à être intégrée dans les parties communes, il n'y est aucunement spécifié que le lot n°172 correspond à cette loge de concierge, étant souligné que le règlement précise que ce lot, au même titre que les autres appartements de la copropriété affectés à l'usage exclusif de chacun de leur propriétaire, lesquels sont des parties privatives, correspond à un appartement situé au rez-de-chaussée de la cage d'escalier 5c et à 64/10000 des parties communes générales A affectées au sol.
De surcroît, aucun élément sur la propriété du lot n°172 ne peut être tiré de l'arrêt de la cour d'appel de Colmar du 13 juillet 1993 invoqué par le syndicat des copropriétaires lequel a été rendu dans le cadre d'un contentieux l'opposant non pas à la SCI [Adresse 10] mais à la SCI [C], cette dernière ayant été jugée irrecevable en ses demandes pour défaut de qualité à agir, de sorte que l'affaire n'a pas été abordée sur le fond.
Il s'en déduit que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de ce que la SCI [Adresse 10] n'est plus la propriétaire du lot n°172 par suite de la création du règlement de copropriété du 21 juin 1972 et de l'affectation de ce lot au titre des parties communes.
Sur la prescription acquisitive invoquée par le syndicat des copropriétaires, il y a lieu de rappeler les dispositions des articles 2258, 2261 et 2272 du code civil aux termes desquelles la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou
qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi et que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire, le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière étant de dix ans pour celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble et, sinon, de trente ans.
Le syndicat des copropriétaires considère que la prescription acquisitive a fait son oeuvre dès 1987 puisque les clés du lot n°172 ont été remises en 1977 au syndic de la copropriété et, subsidiairement, en 2007.
Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de ce que les clés du lot n°172 lui ont été remises en 1977, cette date étant indiquée dans les seuls moyens qu'il a lui-même soutenus devant la cour d'appel de Colmar qui a rendu son arrêt le 13 juillet 1993 et, au surplus, il y a lieu de constater que la possession dont se prévaut le syndicat de la copropriété n'est pas paisible et apparaît équivoque puisqu'en effet il résulte de la lecture de l'arrêt susvisé de la cour d'appel de Colmar que, dans le cadre de cette affaire, le syndicat des copropriétaires a indiqué que, d'une part, M. [C], par lettre recommandée du 25 septembre 1981, avait demandé au syndic de libérer l'appartement lot n°172 et que, par lettre recommandée du 20 juin 1983, le concierge de la résidence avait été mis en demeure par la SCI [C] de payer un loyer mensuel sur les cinq dernières années, ces demandes étant nécessairement faites à titre de propriétaire.
S'agissant de la nécessité d'un juste titre tel que visé à l'article 2272 du code civil, le syndicat des copropriétaires soutient sans le démontrer que l'ensemble des actes d'achat de tous les copropriétaires caractérise ce juste titre ainsi que le règlement de copropriété du 21 juin 1972, ce qu'il n'y a pas lieu de retenir.
En effet, l'ensemble des actes d'achat n'étant pas produit, il n'apparaît pas possible d'en mesurer la portée juridique. En outre, il a précédemment été constaté que le règlement de copropriété du 21 juin 1972 n'était pas suffisamment probant pour établir que le lot n°172 était une partie commune affectée à la loge du concierge.
Le syndicat des copropriétaires ne démontre donc pas que par le jeu de la prescription acquisitive de dix ans ou de trente ans, il soit devenu propriétaire du lot n°172.
*
Considération prise de ce que le syndicat des copropriétaires n'est pas parvenu à rapporter la preuve de ce que la SCI [Adresse 10] n'était plus propriétaire du lot n°172 par suite de l'affectation de ce lot au titre des parties communes dans le cadre du règlement de copropriété du 21 juin 1972 ni de ce qu'il avait acquis ledit lot par prescription acquisitive, il y a lieu de le débouter de ses demandes formulées de ce chef.
Le jugement entrepris est donc confirmé.
Sur les dépens
Le jugement entrepris est confirmé.
A hauteur d'appel, le syndicat des copropriétaires est condamné aux dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant, publiquement par arrêt réputé contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :
CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Mulhouse du 25 février 2022 ;
Y ajoutant :
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] aux dépens de la procédure d'appel.
La greffière, La présidente,
