MINUTE N° 124/204
Copie exécutoire
aux avocats
Le 22 mars 2024
Le greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 22 MARS 2024
Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 23/01166 - N° Portalis DBVW-V-B7H-IBDT
Décision déférée à la cour : 23 Février 2023 par le président du tribunal judiciaire de STRASBOURG
APPELANT :
Monsieur [B] [F]
demeurant [Adresse 2] à [Localité 3]
représenté par Me Thierry CAHN, avocat à la cour.
INTIMÉ :
Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS TRADIGESTION IMMOBILIER exerçant sous le nom commercial 'SYNCHRO', prise en la personne de son représentant légal
sis [Adresse 1] à [Localité 4]
représenté par Me Guillaume HARTER de la SELARL LX COLMAR, avocat à la cour.
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 12 Janvier 2024, en audience publique, devant la cour composée de :
Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre
Madame Myriam DENORT, conseiller
Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffière lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN
ARRÊT contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
- signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
M. [B] [F] est propriétaire du lot n°206 au sein de la copropriété la Résidence '[Adresse 5]' [Adresse 1] à [Localité 4], qu'il a mis en location de courte durée par l'intermédiaire du site internet Airbnb.
Suite à l'assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires de la Résidence '[Adresse 5]' [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic la SAS Tradigestion Immobilier (le syndicat des copropriétaires), le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg a, par ordonnance du 23 février 2023:
- ordonné à M. [B] [F] de cesser toute activité de location saisonnière de son lot n°206 de ladite copropriété, sous astreinte de 300 euros par jour de retard pour chaque lot, passé un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision,
- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de dommages-intérêts formée par le syndicat de copropriétaires,
- condamné M. [B] [F] aux dépens,
- condamné M. [B] [F] à payer au syndicat de copropriétaires la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappelé que la décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.
Pour statuer ainsi, le juge des référés a retenu que s'il ne lui appartient pas de qualifier la destination de l'immeuble, il ressort de façon claire du règlement de copropriété que sont autorisées la location nue ou meublée de lots de la copropriété, à l'exception de l'exploitation d'une pension de famille et d'un garni, l'exercice d'activités libérales à l'exception de certaines activités expressément mentionnées et l'installation de bureaux commerciaux ; qu'ainsi le règlement de copropriété n'autorise pas de façon expresse tout type d'activité commerciale, seule la location de bureaux commerciaux étant admise, dont les horaires d'ouverture s'apparentent à ceux d'une activité libérale.
Il a aussi énoncé que l'activité de location courte durée en tant qu'activité habituelle est qualifiée d'activité commerciale, et relevé que M. [B] [F] exerce une telle activité en louant de façon habituelle un appartement dont il est propriétaire mais qu'il n'occupe pas, outre qu'il qualifie lui-même son activité d'activité commerciale dans le cadre de ses écritures.
Il en conclut que la location saisonnière, de courte durée, exercée par M. [B] [F] est contraire à la destination de l'immeuble et constitue un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser.
Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires, le juge des référés a retenu qu'elle n'entre pas dans son champ de compétence, dès lors qu'elle n'a pas été formée à titre provisionnel, et, au surplus, que n'est produit aucun élément sur le caractère excessif des troubles de voisinage dont M. [B] [F] serait responsable et sur son préjudice.
Le 17 mars 2023, M. [B] [F] a interjeté appel de cette décision.
Le 16 mai 2023 a été rendue l'ordonnance de fixation de l'affaire à l'audience de plaidoirie et adressé aux avocats l'avis de fixation de l'affaire à bref délai du greffier.
Par ses dernières conclusions datées du 14 août 2023, transmises par voie électronique le même jour, M. [B] [F] demande à la cour de :
- dire et juger son appel recevable et bien fondé,
- y faire droit,
- infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle lui a ordonné de cesser toute activité de location saisonnière, outre en ce qu'elle l'a condamné aux frais irrépétibles et aux dépens,
- confirmer l'ordonnance pour le surplus,
Et statuant à nouveau :
- se déclarer incompétent eu égard à l'absence de trouble manifestement illicite,
- se déclarer incompétent eu égard à l'existence d'une contestation sérieuse,
- en conséquence, débouter le syndicat intimé de toutes ses fins et conclusions,
- dire et juger l'appel incident mal fondé,
- en conséquence, le rejeter,
- condamner le syndicat intimé à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers frais et dépens de l'instance,
- dire et juger qu'il sera exclu du paiement de l'ensemble des frais judiciaires afférents à la présente procédure et qui pourront être recouvrés par le syndic dans le cadre des charges de copropriété.
En substance, il reproche au premier juge de se fonder sur l'article 809, alinéa 1er du code de procédure civile, sans démontrer l'existence d'un trouble manifestement illicite, dès lors que le règlement de copropriété n'interdit pas les activités de location d'appartements en meublés de nature saisonnière.
Sur ce point, il fait valoir que :
- il ressort de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 que le copropriétaire dispose d'une liberté totale de jouissance des parties privatives, assortie de deux limites : ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires et ne pas contrevenir à la destination de l'immeuble,
- l'exercice de la location saisonnière est donc compatible avec le régime de la copropriété, sous réserve de respecter la tranquillité de l'immeuble, étant précisé que cet exercice ne nécessite aucune autorisation spécifique de la copropriété,
- le règlement de copropriété n'interdit pas la location de lots vides ou meublés, que la location soit de courte ou de longue durée ; au contraire, il indique expressément que la location des appartements et locaux composant l'immeuble est autorisée en tout ou partie par voie de location nue ou meublée ; la clause est dépourvue d'équivoque ; contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, il ne prévoit pas la seule location de bureaux commerciaux, dans la mesure où il prévoit 'pourront être utilisés pour l'exercice d'une activité professionnelle (...) et même installer des bureaux commerciaux' ;
- le syndicat ne produit aucun élément de nature à attester l'existence d'un trouble manifestement illicite ; la copropriété est dans un état de délabrement indéniable, de sorte que ce n'est pas son activité saisonnière qui engendre un trouble manifestement illicite ;
- le syndicat intimé assimile à tort la location saisonnière à la location de garnis, c'est-à-dire la transformation des appartements en chambres meublées ; il loue un appartement complet avec salle de bain et cuisine et non uniquement une chambre ;
- en tout état de cause, le juge des référés n'est pas compétent pour interpréter les clauses de copropriété, de sorte que de ce seul chef, son activité commerciale ne peut être interdite par voie d'ordonnance.
S'agissant du fondement tiré de l'existence d'un trouble anormal de voisinage, il soutient que l'intimé n'en justifie pas, se contentant d'affirmations purement péremptoires, de sorte que n'est pas établie l'existence d'un trouble manifestement illicite résultant de son activité ; et qu'en outre, à supposer que les nuisances sonores soient démontrées, ce qui est contesté, et à les supposer anormales, elles n'impliquent pas nécessairement de mettre un terme définitif à son activité, une telle mesure étant disproportionnée.
Sur l'appel incident, outre l'absence de preuve du caractère excessif du trouble du voisinage, il invoque l'absence de preuve de préjudice.
Par ses dernières conclusions datées du 12 juillet 2023, transmises par voie électronique le même jour, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
Sur l'appel principal :
- débouter l'appelant de l'intégralité de ses fins et conclusions ;
- confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
- ordonné à M. [B] [F] de cesser toute activité de location saisonnière sur le lot n°206 de la copropriété « [Adresse 5] » [Adresse 1] à [Localité 4], lui appartenant, sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision,
- condamné M. [B] [F] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [B] [F] aux dépens,
Sur l'appel incident :
- le juger recevable et bien fondé, et en conséquence :
- infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur sa demande de dommages-intérêts,
Et statuant à nouveau :
- condamner M. [B] [F] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre provisionnel à valoir sur les dommages-intérêts, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir,
En tout état de cause :
- condamner M. [B] [F] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers frais et dépens de la procédure d'appel.
En substance, il soutient que l'activité commerciale exercée par M. [B] [F] est contraire à la destination de l'immeuble, ce qui cause nécessairement un trouble manifestement illicite, et qu'en outre, elle est à l'origine de troubles de voisinage, ce qui justifie également sa cessation.
Invoquant l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, il invoque la jurisprudence selon laquelle l'activité de location de meublés de tourisme doit être interdite, dès lors qu'elle porte atteinte à la destination résidentielle de l'immeuble, et qu'en l'espèce :
- les stipulations du règlement de copropriété démontrent qu'il s'agit d'un immeuble résidentiel, dédié à l'habitation, et non d'un immeuble destiné à des activités commerciales,
- le règlement de copropriété interdit formellement la location d'un garni, ce qui n'est autre que la location de courte durée d'un logement meublé ; un logement garni est un type d'établissement où l'habitant loue à la journée, la semaine ou au mois, un habitat individuel ou collectif ; il se trouve entre la location meublée et l'hôtel de tourisme ;
- M. [B] [F] loue ses biens meublés et fournit les draps et le wifi, de sorte qu'il s'agit d'un logement garni ;
- il ne peut s'agir d'une location d'un logement nu ou meublé car n'est pas respectée la condition de durée minimum du contrat imposée par l'article 25-7 de la loi du 6 juillet 1986 pour la location d'un logement meublé, qui est d'un an ou neuf mois pour un étudiant,
- son lot n'a aucune fonction d'habitation principale, mais sert à une activité commerciale et une activité commerciale de location de meublé de tourisme est contraire à la destination de l'immeuble 'à usage d'habitation' prévue par l'article 17 et précisé par l'article 18.
Se fondant sur l'article 544 du code civil, il soutient aussi que les activités de M. [B] [F] sont à l'origine de troubles anormaux de voisinage, du fait des nombreuses allées et venues de jour comme de nuit des touristes, avec leurs valises, tant en termes de nuisances sonores que de sécurité des résidents de l'immeuble. Il ajoute que les copropriétaires se plaignent des nuisances sonores occasionnées par le fonctionnement du jacuzzi. Il observe que ces installations n'ont fait l'objet d'aucune étude de support au préalable et que la résistance des dalles face au poids du jacuzzi est contestée.
Enfin, il demande sa condamnation à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 3 000 euros au regard de l'intensité des nuisances subies.
Pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.
MOTIFS
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
1. Sur la demande visant à la cessation de l'activité :
L'article 8-I, alinéa 2, de la loi 10 juillet 1965 précise : 'Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation'.
L'article 9 ajoute, dans son alinéa 1, 'Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble'.
En l'espèce, le document intitulé 'adaptation au règlement de copropriété [Adresse 5]' reçu par acte authentique le 24 avril 2007, concernant les lots en litige, prévoit notamment, dans la Section II 'Usage des 'parties privatives' :
- en son article 17 : 'chacun des copropriétaires aura le droit de jouir et d'user, comme bon lui semblera, des parties de l'immeuble dont il aura l'usage exclusif, à condition de se conformer aux prescriptions du présent acte et de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires, le tout conformément à la destination de l'immeuble à usage d'habitation et professionnel. (...)'
- en son article 18 : 'Occupation' :
'I. - Les appartements et locaux composant l'immeuble pourront être utilisés à usage d'habitation (tant à titre principal que secondaire) et devront être occupés par des personnes de bonne vie et moeurs.
(...)
Les appartements et locaux pourront également être utilisés pour l'exercice d'une activité professionnelle à condition que celle-ci ne cause aucun trouble anormal aux autres occupants des locaux d'habitation et sous réserve des dispositions du paragraphe IV du présent article.
Sont ainsi formellement proscrits l'exploitation d'un cabinet de radiologie pénétrante, l'exercice sous forme de profession de la danse, du chant et de la musique, mais il pourra être exercé des professions libérales (médecin, dentiste, avocat, architecte), et même installé des bureaux commerciaux à condition de ne pas s'accompagner de clientèle susceptible de provoquer une gêne par les allées et venues ;
II.- Les appartements et locaux composant l'immeuble pourront être loués, en tout ou partie, par voie de location nue ou meublée. Mais, l'exploitation dans l'immeuble d'une pension de famille ou d'un garni est prohibée.
III.- (...)
IV.- Les stipulations ci-dessus relatives aux modalités d'usage des parties privatives ne valent que sous réserve expresse (...) Et d'une façon générale de la réglementation en vigueur (...)'.
Ainsi, le règlement de copropriété prévoit de manière claire que la destination de l'immeuble est à usage d'habitation et professionnel.
Il n'autorise l'occupation par des bureaux commerciaux qu'à certaines conditions.
M. [B] [F] ne conteste pas qu'il exerce une activité commerciale.
Or, il est constant que les locaux en litige ne sont pas occupés par des bureaux commerciaux.
En outre, la location d'un appartement pour une courte durée ne correspond pas à la condition d'habitation. Ainsi, les locaux en litige ne sont pas loués à usage d'habitation.
Ainsi, son activité de location saisonnière de meublés de tourisme est manifestement contraire à la destination de l'immeuble prévue par le règlement de copropriété.
Son exercice constitue donc un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser.
Dès lors, l'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a ordonné à M. [B] [F] de cesser une telle activité sous astreinte.
2. Sur la demande de provision :
Le syndicat des copropriétaires ne produit pas d'éléments sur le trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage et nuisances qu'il invoque, lesquels, en tout état de cause, supposent d'être appréciés par une juridiction du fond.
L'ordonnance sera dès lors confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé à ce titre.
3. Sur les frais et dépens :
M. [B] [F] succombant, l'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a statué sur les frais et dépens.
Il sera, en outre, condamné à supporter les dépens d'appel et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, sa propre demande à ce titre étant rejetée.
Il n'y a pas lieu de l'exclure du paiement de l'ensemble des frais judiciaires afférents à la présente procédure et qui pourront être recouvrés par le syndic dans le cadre des charges de copropriété.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,
CONFIRME l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Mulhouse du 23 février 2023 ;
Y ajoutant :
CONDAMNE M. [B] [F] aux dépens d'appel ;
CONDAMNE M. [B] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence '[Adresse 5]' [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 1 000 (mille) euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE la demande de M. [B] [F] au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
REJETTE la demande de M. [B] [F] tendant à l'exclure du paiement de l'ensemble des frais judiciaires afférents à la présente procédure et qui pourront être recouvrés par le syndic dans le cadre des charges de copropriété.
La greffière, La présidente,
