| France, Cour d'appel de Colmar, Chambre 2 a, 21 mars 2024, 21/04149

MINUTE N° 125/2024

Copie exécutoire

aux avocats

Le 21 mars 2024

La greffière

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 21 MARS 2024

Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 21/04149 -

N° Portalis DBVW-V-B7F-HVUZ

Décision déférée à la cour : 03 Mai 2021 par le tribunal judiciaire de Mulhouse

APPELANTE :

La S.C.I. AMRON MUL

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant siège [Adresse 2]

représenté par Me Katja MAKOWSKI, Avocat à la cour

INTIMÉES et APPELANTES SUR APPEL PROVOQUÉ :

La S.A.R.L. GLOBAL IMMO, représentée par son mandataire liquidateur, la SELARL [D] & CHARLIER.

ayant siège [Adresse 1]

La S.E.L.A.R.L. [D] & CHARLIER, prise en la personne de son représentant légal, es qualité de mandataire judiciaire de la SARL GLOBAL IMMO

ayant siège [Adresse 4]

représentées par Me Christine BOUDET, Avocat à la cour

INTIMÉ :

Monsieur [H] [V]

demeurant [Adresse 3]

non représenté, assigné à personne le 7 mars 2022

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 modifié et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Novembre 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre, et Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère, chargées du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère

Madame Nathalie HERY, Conseillère qui en ont délibéré.

Greffière, lors des débats : Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE

ARRÊT réputé contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile

- signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente, et Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

FAITS ET PROCÉDURE

Le 15 novembre 2019, la SCI Amron Mul a fait assigner la SARL Global Immo afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation à lui payer la somme de 671 706 euros TTC, outre intérêts, et une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 7 octobre 2020, une procédure de redressement judiciaire a été ouverte à l'égard de la SARL Global Immo, la SELARL Ajassociés, prise en la personne de Maître [E], étant désignée administrateur judiciaire avec mission d'assistance, et la SELARL [D] et Charlier, prise en la personne de Maître [D], étant désignée mandataire judiciaire.

Le 23 octobre 2020, la société Global Immo a fait assigner en garantie M. [V].

Par jugement du 16 décembre 2020, la procédure de redressement judiciaire de la société Global Immo a été convertie en liquidation judiciaire, la SELARL [D] et Charlier, prise en la personne de Maître [D], étant désignée liquidateur.

La société Amron Mul a alors fait assigner la SELARL [D] et Charlier, en sa qualité de mandataire liquidateur de la société Global Immo.

Par jugement du 3 mai 2021, la chambre commerciale du tribunal judiciaire de Mulhouse a :

Sur l'instance principale :

- débouté la SCI Amron Mul de l'ensemble de ses demandes,

- dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SCI Amron Mul aux dépens,

Sur l'appel en garantie :

- débouté la SARL Global Immo de sa demande,

- dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le tribunal, après avoir relevé que la société Amron Mul se prévalait d'une créance de 559 755 euros HT à l'égard de la société Global Immo se décomposant en quatre postes de préjudice, a retenu que la société Amron Mul ne rapportait pas la preuve du manquement contractuel imputé à cette dernière, ni des préjudices invoqués.

S'agissant des manquements qui lui étaient imputés, le tribunal a retenu que les dispositions de l'article 6 du contrat d'entreprise liant les parties ne définissaient pas de manière claire et précise la date à laquelle le chantier devait être achevé, en ce qu'elles n'apportaient pas de précision sur la teneur et la date de la levée de cette dernière condition suspensive.

S'agissant des préjudices allégués, il a retenu, en substance, que le décompte produit aux débats pour démontrer le surcoût lié à la reprise des travaux par de nouvelles entreprises n'était pas étayé par des factures et le justificatif de leur règlement, que la société Amron Mul qui prétendait à une perte de loyers commerciaux ne versait pas aux débats le contrat de bail conclu avec la société Norma, qu'elle ne justifiait pas de la réalité des dégradations du chantier qu'elle alléguait et que les éléments versés aux débats ne permettaient pas d'établir le trop payé allégué.

Le 3 septembre 2021, la SCI Amron Mul a interjeté appel de ce jugement, en toutes ses dispositions, sauf celles statuant sur l'appel en garantie.

Le 3 novembre 2021, la SELARL [D] et Charlier, en sa qualité de mandataire judiciaire de la SARL Global Immo, et la SARL Global Immo, prise en la personne de son représentant légal, représentée par son mandataire liquidateur, la SELARL [D] & Charlier, se sont constituées intimées.

Par un acte d'un commissaire de justice délivré le 2 décembre 2021, la SCI Amron Mul a signifié à la personne de M. [V] la déclaration d'appel et les conclusions du 29 novembre 2021 et le bordereau de pièce.

Par un acte d'un commissaire de justice délivré le 7 mars 2022, la SELARL [D] et Charlier, en sa qualité de mandataire liquidateur de la SARL Global Immo, a signifié à la personne de M. [V] la déclaration d'appel du 3 septembre 2021, sa constitution d'intimée et ses conclusions d'appel déposées le 28 février 2022.

M. [V] n'a pas constitué avocat. L'arrêt sera dès lors réputé contradictoire.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 7 mars 2023.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon ses conclusions transmises par voie électronique le 20 septembre 2022, la SCI Amron Mul demande à la cour de :

- déclarer l'appel recevable et bien fondé,

- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- statuer à nouveau, comme suit :

- condamner la SARL Global Immo à lui payer la somme de 913 892,51 euros HT, soit 1 096 671,01 euros TTC, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2018,

En conséquence :

- fixer sa créance dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire ouverte par jugement du 16 décembre 2020 à la somme de 913 892,51 euros HT, soit 1 096 671,01 euros TTC, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2018,

- déclarer l'arrêt opposable à M. [H] [V],

- débouter la partie défenderesse de l'intégralité de ses moyens et demandes,

- condamner solidairement et conjointement la SARL Global Immo et la SELARL [D] et Charlier, prise en la personne de Maître [B] [D], aux entiers frais et dépens

- condamner solidairement et conjointement la SARL Global Immo et la SELARL [D] et Charlier, prise en la personne de Maître [B] [D], à une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En substance, elle expose avoir signé, avec la SARL Global Immo un contrat d'entreprise portant sur une construction clés en main sous maîtrise d'oeuvre complète d'un site comprenant un bâtiment devant recevoir un magasin Norma, et un parking.

Elle précise que la société Global Immo a, de son côté, signé un contrat de maîtrise d'oeuvre d'exécution avec M. [V], architecte, et qu'elle a réglé l'intégralité des factures émises par la société Global Immo.

Elle soutient que, selon l'article 6 du contrat d'entreprise, la réception du projet était prévue par une remise des clés au plus tard dans un délai de 11 mois à compter de la levée de la dernière condition suspensive, c'est-à-dire en août 2018, le contrat ayant été signé le 19 janvier 2017, le permis de construire déposé le 2 janvier 2017 et accordé le 28 juillet 2017, mais qu'aucune réception n'a eu lieu fin août 2018.

Elle considère avoir été fondée, suite à une mise en demeure du 18 octobre 2018, à résilier, le 5 novembre 2018, le contrat d'entreprise avec effet immédiat, suite à la défaillance de la société Global Immo ayant entraîné l'arrêt complet du chantier depuis le 17 septembre 2018.

Elle soutient que, dans la mesure où la mauvaise foi, ainsi que les responsabilités ayant conduit à la résiliation du contrat de maîtrise d'oeuvre de la société Global Immo sont démontrées, elle est bien fondée, agissant sur le fondement des articles 1231-1, 1231-2, 1103, 1104, 1302 et 1302-1 du code civil, à agir en paiement et restitution des sommes versées en trop.

Evoquant avoir délivré l'assignation en vue d'obtenir paiement de la somme de 671 706 euros TTC, elle demande que sa créance soit fixée au passif de la société Global Immo à hauteur de la somme de 1 096 671,01 euros TTC, compte tenu des montants réels du préjudice à la fin du chantier, qu'elle détaille comme suit :

- le surcoût des travaux, en ce compris les dégradations du chantier (ouvrages détruits depuis l'arrêt du chantier), soutenant avoir dû mandater des entreprises nouvelles pour reprendre les travaux, ce qui a occasionné un surcoût de 554 737,51 euros HT, soit 665 685,01 euros TTC,

- la perte des loyers commerciaux au jour de la mise en demeure (tout en indiquant plus loin dans ses conclusions, jusqu'au 3 février 2021) à hauteur de 266 000 euros HT, faisant valoir que le retard de livraison de l'ouvrage a occasionné des retards d'encaissement de loyers, car elle devait louer l'immeuble selon bail commercial du 19 janvier 2017 à la société Norma à compter du 1er septembre 2018 pour un loyer mensuel de 9 950 euros HT et que le magasin a finalement ouvert le 3 février 2021, de sorte que le préjudice de perte des loyers s'élève à 266 000 euros HT (9 500 euros HT x 28 mois),

- le trop-payé d'honoraires, qu'elle chiffre à 93 155 euros HT, en faisant valoir qu'elle a payé 90 355 euros HT d'honoraires, la société Norma en payant 40 000 euros HT, qui ont été réglés à tort puisque le chantier n'a pas été mené à terme et qu'elle a dû résilier le contrat.

Selon leurs conclusions transmises par voie électronique le 28 février 2022, la SARL Global Immo, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représentée par son mandataire liquidateur, la SELARL [D] & Charlier, ainsi que la SELARL [D] & Charlier, en sa qualité de mandataire judiciaire de la SARL Global Immo, demandent à la cour de :

- déclarer l'appel mal fondé,

En conséquence,

- confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

- débouter la société Amron Mul de l'ensemble de ses fins, moyens et conclusions,

- la condamner aux entiers frais et dépens de la procédure d'appel, ainsi qu'au paiement d'une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Sur appel en garantie et appel provoqué

- condamner M. [H] [V] à garantir la SARL Global Immo de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son égard dans le cadre de la procédure initiée par la société Amron Mul à l'encontre de la société Global Immo,

- le condamner aux dépens de l'appel en garantie.

Elles évoquent également un contrat d'entreprise conclu entre la société Amron Mul et la société Global Immo, l'obtention du permis de construire le 28 juillet 2017 et la conclusion d'un contrat de maîtrise d'oeuvre conclu entre la société Global Immo et M. [V] le 31 octobre 2017.

Elles font état de difficultés survenues rapidement après l'ouverture du chantier le 4 janvier 2018, et de la résiliation unilatérale du contrat par la société Amron Mul le 15 novembre 2018.

Elles observent que la société Amron Mul a augmenté ses prétentions, sans en justifier plus qu'en première instance, et qu'il n'est pas justifié du caractère définitif du permis de construire obtenu le 28 juillet 2017. Elles se réfèrent aux motifs du jugement, ajoutant qu'il n'est pas plus justifié du préjudice en cause d'appel. Elles ajoutent qu'il y a lieu de s'interroger sur le bien fondé de la résiliation anticipée du contrat.

S'agissant du surcoût invoqué, elles soutiennent que les montants avancés dans le tableau produit avec les conclusions du 14 décembre 2021 ne sont justifiés par aucune pièce et que la société Amron Mul est défaillante quant à l'existence et à l'évaluation de son préjudice. Elles ajoutent que l'attestation de M. [V] relative au surcoût du chantier ne peut servir de base à sa condamnation, ce d'autant plus que diverses difficultés ont été rencontrées avec M. [V]. Elles soutiennent que, si des retards et difficultés sont apparus dans le cadre du chantier, c'est M. [V] qui doit en être déclaré responsable. Outre l'occupation du terrain par un voisin indélicat, il a fallu faire procéder à une étude de sol qui a été gérée par M. [V], et réalisée en février 2018, et qu'il en est résulté la

nécessité de procéder à un remblai, lequel a été effectué de manière très hétérogène, puis que, par la suite, une partie du chantier a été confiée à une entreprise Ozlu sous la responsabilité de M. [V], mais qu'il s'est avéré que ce marché dépassait les capacités 'de ce dernier', qui a dû faire intervenir la société Eiffage, ajoutant que l'entreprise Ozlu, qui avait dépensé l'ensemble des acomptes déjà versés, n'a pu payer la société Eiffage qui, de ce fait, a abandonné le chantier. Ils considèrent que la société Global Immo, qui ne s'est jamais engagée à ce titre, n'est pas responsable de cette situation, mais qu'il appartient à M. [V] d'assumer cette responsabilité, ce que lui a rappelé le conseil de la société Global Immo les 25 septembre, 26 novembre et 29 décembre 2018. M. [V] a finalement rompu les relations avec la société Global Immo, alors même qu'il est responsable des retards de chantier, ce d'autant plus qu'il n'avait pas pris en compte dans le chiffrage l'étanchéité et le financement du bardage, ce qui entraînait une plus-value de 200 000 euros. Elles contestent le surcoût établi par M. [V] et non justifié et ajoutent que, s'il existe un surcoût, il faut établir un décompte intégrant l'état du chantier au moment de la rupture avec la société Global Immo et l'état de règlement au jour de la rupture, puisque ces travaux n'ont pas été réglés dans leur intégralité. Elles ajoutent que l'entreprise qui serait intervenue postérieurement n'a pas effectué l'intégralité du chantier et que, faute d'avoir diligenté une mesure de référé-expertise à l'époque pour établir le surcoût, la société Amron Mul ne peut qu'être déboutée de ses demandes.

Elles font encore valoir que la perte de loyers invoquée n'est pas démontrée, pas plus que le fait que la société Amron Mul ait payé trop d'honoraires, invoquant à cet égard l'article 12 du contrat d'entreprise, et le fait qu'elle a payé des honoraires d'un montant inférieur à celui mentionné dans la mise en demeure du 18 octobre 2018, étant précisé que des honoraires complémentaires devaient être versés par la société Norma comme cela avait été prévu.

Pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

A l'audience du 16 novembre 2023, il a été constaté que la déclaration de créance de la société Amron Mul au passif de la société Global Immo avait été effectuée pour un montant inférieur au montant demandé dans le cadre de la présente instance. Les parties ont été autorisées à déposer une note en délibéré sur ce point.

Par notes en délibéré, transmises par voie électronique les 21 et 30 novembre 2023, la société Global Immo, représentée par son mandataire liquidateur, la SELARL [D] et Charlier, et la SELARL [D] et Charlier, en sa qualité de mandataire liquidateur de ladite société, font valoir que la société Amron Mul ne peut solliciter un montant supérieur à celui qu'elle a déclaré dans le cadre de la liquidation judiciaire, soit 671 706 euros TTC, et que la déclaration de créances complémentaires n'a pas été effectuée dans le délai prévu aux articles L.622-24 et R.622-24, de sorte qu'elle est irrecevable et que les demandes de la société Amron Mul devront être limitées aux montants figurant dans la première déclaration de créances.

Par notes en délibéré, transmises par voie électronique les 22 novembre et 4 décembre 2023, la société Amron Mul précise avoir, le 14 décembre 2021, effectué une déclaration de créances complémentaires entre les mains de Maître [B] [D], suite à la réalisation totale du chantier, que son admission a été demandée à titre de créancier chirographaire et que cette déclaration de créances n'a pas fait l'objet d'un rejet par les organes de la procédure.

MOTIFS

1. Sur la demande principale de la SCI Amron Mul dirigée contre la SARL Global Immo :

Sur les deux déclarations de créance :

La SCI Amron Mul a assigné la SARL Global Immo en paiement le 15 novembre 2019, soit avant que celle-ci soit mise en redressement, puis liquidation judiciaires, les 7 octobre et 16 décembre 2020.

L'existence d'une instance en cours prive le juge-commissaire du pouvoir de statuer sur la régularité de la déclaration de créance, lequel pouvoir n'appartient qu'à la juridiction saisie de cette instance.

En application des articles L.622-22 et L.641-3 du code de commerce, le juge, qui statue sur l'admission d'une créance au passif d'une procédure collective à l'issue d'une instance en cours lors de l'ouverture de celle-ci et reprise devant lui après déclaration de la créance qui en est l'objet, doit se prononcer dans les limites du montant indiqué dans la déclaration. Celle-ci ne peut être augmentée après l'expiration du délai légal de déclaration.

En l'espèce, le jugement du 7 octobre 2020 ouvrant la procédure de redressement judiciaire a été publié au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC) le 30 octobre 2020, et celui du 16 décembre 2020 la convertissant en liquidation judiciaire y a été publié dans le bulletin des 11 et 12 janvier 2021.

La société Amron Mul invoque une créance qui résulte de l'inexécution partielle du contrat conclu avec la société Global Immo le 19 janvier 2017 et selon avenant du 4 décembre 2017, et résilié à effet au 6 novembre 2018, de sorte que son fait générateur est antérieur à l'ouverture de la procédure collective.

Selon l'article L. 622-24 du code de commerce, à partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire dans des délais fixés par décret en Conseil d'Etat

Selon l'article L.622-26 dudit code, à défaut de déclaration dans les délais prévus à l'article L. 622-24, les créanciers ne sont pas admis dans les répartitions et les dividendes, à moins que le juge-commissaire ne les relève de leur forclusion s'ils établissent que leur défaillance n'est pas due à leur fait ou qu'elle est due à une omission du débiteur lors de l'établissement de la liste prévue au deuxième alinéa de l'article L. 622-6. Ils ne peuvent alors concourir que pour les distributions postérieures à leur demande.

Les créances non déclarées régulièrement dans ces délais sont inopposables au débiteur pendant l'exécution du plan et après cette exécution lorsque les engagements énoncés dans le plan ou décidés par le tribunal ont été tenus.

Selon l'article R.662-24 dudit code, le délai de déclaration fixé en application de l'article L.622-26 est de deux mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au BODACC.

En l'espèce, la SCI Amron Mul justifie avoir déclaré sa créance à hauteur de 671 706 euros, par lettre datée du 5 novembre 2020, reçue le 10 novembre 2020 par le mandataire judiciaire, correspondant à :

- surcoût des travaux : 300 000 euros HT,

- perte de loyers commerciaux au jour de la mise en demeure : 119 400 euros HT

- trop payé d'honoraires : 90 355 euros HT

- dégradations du chantier (ouvrages détruits depuis l'arrêt du chantier) : 50 000 euros HT

soit total : 559 755 euros HT, soit 671 706 euros TTC.

Dans le cadre de la note en délibéré, elle a justifié avoir effectué une 'déclaration de créances complémentaire' le 14 décembre 2021, pour un montant total de 1 096 671,01 euros correspondant à :

- surcoût des travaux, en ce compris les dégradations du chantier (ouvrages détruits depuis l'arrêt du chantier) : 554 737,51 euros HT

- perte de loyers commerciaux au jour de la mise en demeure : 266 0000 euros HT

- trop payé d'honoraires : 913 892,51 euros HT, soit 1 096 671,01 euros.

Si la première déclaration de créance a été effectuée dans le délai prescrit, tel n'est pas le cas de la seconde déclaration, effectuée plus de deux mois après la publication au BODACC de l'ouverture du redressement judiciaire, et même de sa conversion en liquidation judiciaire.

Dès lors, elle n'est pas régulière.

La demande de la société Amron Mul ne peut donc être examinée que dans la limite du montant de sa première déclaration de créance.

Sur le bien fondé de la demande :

La cour observe que le contrat d'entreprise 'contractant général' produit aux débats a été signé le 19 janvier 2017 par la société Amron Mul et la société Global Immo et que son avenant l'a été le 4 décembre 2017.

Par ce contrat, la société Global Immo, maître d'oeuvre, s'est engagée à construire 'clés en mains sous maîtrise d'oeuvre complète' un site, comprenant un bâtiment destiné à recevoir un magasin à l'enseigne Norma et un parking aménagé, pour le compte de la société Amron Mul, maître d'ouvrage. Le prix des travaux était prévu comme étant ferme et définitif.

Les dispositions de l'article 6 du contrat d'entreprise prévoient que 'la remise des clés du bien immobilier loué aura lieu au plus tard dans un délai de 11 mois à compter de la levée de la dernière condition suspensive' et précisent que la mise à disposition du bien immobilier est exclue pendant deux périodes précises (entre le 5 décembre et le 31 janvier et entre le 10 juin et le 20 août) sauf accord préalable écrit du maître d'ouvrage.

Ainsi, elles définissent la date à laquelle le chantier devait être achevé par rapport à la levée de la dernière condition suspensive. Or, le contrat d'entreprise liant la société Global Immo et la société Amron Mul ne prévoit aucune condition suspensive.

Dès lors, le contrat d'entreprise ne prévoit pas de délai pour l'exécution des obligations de la société Global Immo.

La société Amron Mul ne pouvait donc pas se fonder sur cette disposition contractuelle pour résilier le contrat. En effet en l'absence de délai prévu pour la réalisation des travaux, elle ne démontre pas l'existence d'un manquement contractuel de la part de la société Global Immo consistant en un retard ou une absence de respect des délais convenus.

Toutefois, en l'absence de délai fixé contractuellement, il appartient à l'entreprise de réaliser les travaux dans un délai raisonnable. Il convient donc de rechercher si la société Amron Mul était fondée à rompre unilatéralement le contrat.

Selon l'article 1226 du code civil, le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.

La mise en demeure mentionne expressément qu'à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat.

Lorsque l'inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent.

Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l'inexécution.

En l'espèce, il résulte de ce qui précède qu'aucun délai contractuel n'était prévu pour l'achèvement des travaux.

Selon la déclaration d'ouverture de chantier produite aux débats, le chantier a été ouvert le 4 janvier 2018.

Par lettre du 18 octobre 2018, la société Amron Mul mettait la société Global Immo en demeure de 'nous fournir des explications quant à la situation du chantier ; de redémarrer le chantier dans les meilleurs délais', ajoutant que 'passé le 31/10/2018, si la dalle n'est pas coulée, nous nous réservons la possibilité de résilier le contrat qui nous lie et de finir le chantier avec d'autres entreprises'.

Par lettre du 5 novembre 2018, reçue le 6 novembre 2018 selon l'avis de réception, la société Amron Mul a écrit à la société Global Immo, lui indiquant que celle-ci est défaillante et que 'pour que le chantier se poursuive et se termine un jour, nous n'avons d'autre choix que de rompre le contrat qui nous lie. (...) Nos relations s'arrêtent le jour de la réception de la présente lettre'.

Par attestation du 3 décembre 2018, M. [V], indiquant être l'architecte de l'opération de construction d'un magasin à l'enseigne Norma, le maître d'ouvrage étant Global Immo, a certifié que 'le chantier est arrêté depuis le 17 septembre 2018".

Par lettre du 7 décembre 2018, le conseil de la société Amron Mul rappelait à la société Global Immo la résiliation du contrat, précisant qu'elle avait pris effet à réception du courrier du 5 novembre 2018, et l'informait que l'architecte se verra dans l'obligation de mandater d'autres entreprises pour terminer le chantier

Dans leurs conclusions, la société Global Immo et son liquidateur évoquent le blocage du chantier, qu'ils imputent à l'occupation d'une partie du terrain par un voisin et à la nécessité de procéder à des études complémentaires et à des travaux en raison de problèmes liés à la nature du sol.

Ils justifient que M. [V], avec lequel la société Global Immo avait conclu un contrat de maîtrise d'oeuvre le 31 octobre 2017, a, par lettre du 5 mars 2018, mis en demeure le voisin de libérer les parcelles et d'enlever les éléments susceptibles de ralentir les travaux, et a adressé une copie de cette lettre à la société Amron Mul.

Cette dernière soutient, cependant, à juste titre, ne pas avoir à supporter les conséquences de cette occupation des lieux, dans la mesure où elle avait acheté à la société Global Immo le terrain par acte notarié du 4 décembre 2017 et où elle soutient, sans être contredite, que ledit acte n'évoque pas la présence d'un tel occupant, étant relevé que cet acte indique que 'les parties déclarent que le bien est entièrement libre de location ou d'occupation et d'encombrements quelconques' et que la société Global Immo ne soutient pas que cette occupation est née postérieurement à la vente.

La société Global Immo et son liquidateur justifient également que M. [V] avait demandé, le 25 août 2017, un 'programme chiffré de reconnaissances et d'études géologiques, géotechniques et hydrogéologiques' à la société Hydrogeotechnique Est, que celle-ci lui avait répondu, par courriel du 29 août 2017, qu'il était nécessaire de procéder à un défrichage et débroussaillage avant la réalisation de l'études des sols, faute de quoi, elle ne pourrait émettre d'offre. Selon courriel de cette société du 27 mars 2018, les investigations de terrain étaient achevées 'ce jour', ladite société ajoutait qu'il était nécessaire de remplacer le remblai existant par un autre remblai dont elle précisait les caractéristiques, et émettait des recommandations pour la réalisation des fondations.

Ils produisent, en pièce 14, un document émis par M. [V] le 10 octobre 2018, intitulé 'Plus-value sur lot gros oeuvre pour intégration étude de sol'.

Ils soutiennent, en outre, qu'une partie du chantier a été confiée à une entreprise Ozlu sous la responsabilité de M. [V], mais qu'il s'avérait que ce chantier dépassait les capacités de ce dernier et qu'il a dû faire intervenir la société Eiffage pour le lot TS Terrassement VRD et que l'entreprise Ozlu n'a pu payer l'entreprise Eiffage qui a, de ce fait, abandonné le chantier.

Ils ajoutent que la société Global Immo ne s'est jamais engagée à ce titre, et n'est pas responsable de la situation, M. [V] devant en assumer la responsabilité.

Cependant, la cour relève que la société Global Immo, à qui était confiée une mission de contractant général par le contrat d'entreprise la liant à la société Amron Mul, ne peut invoquer, pour justifier l'arrêt du chantier le 17 septembre 2018 et l'absence de reprise suite à la mise en demeure, l'éventuelle faute de l'architecte à qui elle a confié la maîtrise d'oeuvre, dont elle doit répondre.

Il résulte de ce qui précède que la société Global Immo était tenue, à l'égard de la société Amron Mul, du bon déroulement des travaux et est ainsi responsable de l'arrêt du chantier le 17 septembre 2018, et de son absence de reprise malgré la mise en demeure précitée.

Dans ces conditions, la société Amron Mul était donc bien fondée à résilier le contrat.

La société Global Immo est responsable des conséquences résultant de ce manquement contractuel.

Sur le préjudice résultant du surcoût des travaux, en ce compris les dégradations du chantier, invoqué par la société Amron Mul :

Selon le coût estimatif HT des travaux tous corps d'état, incluant les honoraires de maîtrise d'oeuvre et frais annexes, le coût d'objectif HT initialement convenu entre la société 'Amron Ben' et la société Global Immo s'élevait à 990 500 euros.

La société Amron Mul produit des factures émises par la société Global Immo, sans qu'il soit établi qu'elles ne correspondent pas à des travaux non effectués par cette dernière.

Dans la pièce 17 produite par la société Amron Mul, M. [V], dans un décompte du 2 avril 2019 a calculé un surcoût total s'élèvant à 339 246,13 euros HT.

La société Amron Mul produit, en outre, en pièce 30, un tableau comparatif du surcoût émis par la société Conseils et applications comptables, qui indique, par lots, d'une part, le coût estimatif du marché initial, et ce conformément au coût estimatif précité, d'autre part, le coût facturé par Global Immo, lequel correspond au montant des factures précitées de la société Global Immo, et enfin, les montants facturés par les autres fournisseurs. Elle en déduit le coût total HT facturé à la société Amron Mul et l'écart avec le coût estimatif initial de la société Global Immo. Selon ce tableau, le surcoût s'élève ainsi à 554 737,51 euros HT au titre des travaux et à 16 330 euros HT au titre des frais et honoraires.

Contrairement à ce que soutiennent les intimées, il a été tenu compte de l'état du chantier au jour de la rupture, puisque le décompte mentionne les sommes facturées par la société Global Immo, conformément aux factures produites aux débats.

Si les intimées ajoutent qu'il faut tenir compte de l'état de réglement au jour de la rupture, car les travaux n'ont pas été réglés dans leur intégralité, il convient de constater qu'ils n'indiquent pas le montant précis des sommes non réglées, et ce, alors même qu'il ressort du décompte de M. [V] produit en pièce 17, qu'il resterait des sommes à payer d'un montant de 94 636 euros, et, le cas échéant, une somme de 66 535,95 euros correspondant à la différence entre la somme facturée au titre des terrassements VRD Espaces Verts et le montant de la proposition de paiement émise par M. [V].

S'agissant du coût des travaux non effectués par la société Global Immo, certes, la société Amron Mul ne produit aucune facture liée à la reprise du chantier par d'autres entreprises.

Cependant, sans même tenir compte du décompte précité émis par M. [V] quant au coût des travaux effectués par les autres entreprises, il résulte suffisamment du décompte produit en pièce 30, qui est détaillé par lots, que la créance résultant du surcoût des travaux de reprise, déclarée par la société Global Immo à hauteur de 300 000 euros, est justifiée, et ce, même en tenant compte des sommes précitées restant dues à la société Global Immo.

La créance sera donc fixée à hauteur de 300 000 euros HT, outre la TVA de 20 %, soit 360 000 euros.

En revanche, aucune pièce ne permet d'établir l'existence de dégradations, ni de leur imputabilité à la société Global Immo. Aucune somme ne peut donc être mise à sa charge à ce titre.

La demande de fixation de la créance à hauteur de 50 000 euros HT sera donc rejetée.

Sur la perte des loyers commerciaux invoquée par la société Amron Mul :

Selon contrat de bail commercial du 19 janvier 2017, la société Amron Mul a loué à la société Norma le terrain et les locaux à construire, sous conditions suspensives, et moyennant un loyer mensuel de 9 950 euros HT par mois + TVA 20 %.

Selon un avenant à ce contrat de bail du 14 janvier 2020, les sociétés Amron Mul et Norma ont indiqué que les conditions suspensives ont été réalisées le 28 octobre 2017, que la remise du bien au preneur devait avoir lieu dans les 11 mois de la levée de la dernière condition suspensive, soit le 28 septembre 2018, mais que la construction n'est pas achevée et la remise pas encore réalisée. Cet avenant fixait un nouveau délai de remise des clés et un loyer d'un montant mensuel de 10 250 euros HT + TVA 20 %

Selon l'article de journal du 1er février 2021, l'ouverture du magasin Norma était prévue pour le 3 février 2021.

Il a été dit qu'aucun délai contractuel n'était imparti à la société Global Immo pour finir le chantier. Un délai de douze mois était en revanche raisonnable pour achever un tel chantier. Dès lors, il sera considéré que la société Amron Mul pouvait escompter louer le bien à compter du mois de janvier 2019 et elle ne peut reprocher à la société Global Immo de ne pas avoir pu le louer dès le mois de septembre 2018.

En conséquence, statuant dans la limite de la déclaration de créance, la perte de loyers commerciaux subie par la société Amron Mul imputable à la faute de la société Global Immo sera évaluée à la somme de 119 400 euros HT.

Sa créance sera donc fixée à son passif à hauteur de la somme de 143 280 euros TTC.

S'agissant des honoraires trop payés :

La société Amron Mul invoque l'annexe 3 du contrat au titre des honoraires, ainsi que sa lettre de mise en demeure, laquelle, se référant à cette annexe, prévoit que le montant des honoraires et frais recalculés s'élèvent à la somme de 85 339 euros HT. Elle soutient avoir payé 90 355 euros HT d'honoraires, la société Norma versant, en sus, 40 000 euros HT d'honoraires, et ce, à tort, puisque le chantier n'a pas été mené à terme.

Les intimées répliquent en invoquant l'article 12 du contrat ainsi que la lettre de mise en demeure du 18 octobre 2018 faisant état d'honoraires convenus pour 85 339 euros, tandis que le document comptable produit par la partie adverse en annexe 5 indique des frais pour le permis de construire de 50 000 euros et des honoraires pour 40 355 euros, soit un montant inférieur à celui figurant dans la mise en demeure, des honoraires complémentaires devant être payés par Norma comme cela avait été prévu par l'annexe 4.

Sur ce, selon l'article 12 du contrat d'entreprise, s'agissant des modalités de paiement, 'le maître d'ouvrage réglera l'entrepreneur selon l'avancée des travaux, en fonction d'une attestation d'avancement d'un homme de l'art (architecte de l'opération) jointe à la facture mentionnant la TVA de la SARL Global Immo. (...)'.

Selon la lettre de la société Amron Mul du 18 octobre 2018 adressée à la société Global Immo, l'annexe 3 du contrat prévoit des honoraires et frais recalculés de 85 339 euros HT pour arriver au coût d'objectif de 990 500 euros HT 'pour lequel nous avons signé'.

Comme le fait observer la société Global Immo, le détail du compte de la SCI Amron Mul que celle-ci produit en pièce 5 mentionne au titre des 'immobilisations corporelles en cours' : 'Global Immo Permis de const.' pour 50 000 euros et 'Gobal Immo honoraires' pour 40 355 euros.

La somme facturée, comme il résulte des pièces produites, au titre du permis de construire à hauteur de 50 000 euros ne constitue pas une somme non due, dans la mesure où la société Global Immo a effectué ladite prestation.

Pour le surplus des honoraires (soit 85 339 euros - 50 000 euros = 35 339 euros HT), la société Amron Mul a réglé la somme de 40 355 euros HT, alors que les travaux effectués par la société Global Immo, tels que cela ressort des factures, n'étaient avancés qu'à hauteur de 52 %.

Dès lors, la société Global Immo qui ne pouvait prétendre qu'à la somme de 35 339 x 52 % = 18 376,28 euros HT,  n'était pas fondée à percevoir la somme de 21 978,72 euros HT euros (40 355 - 18 376,28), soit 26 374,46 euros TTC.

La créance de la société Amron Mul sera donc fixée à hauteur de cette somme et rejetée pour le surplus.

2. Sur l'appel en garantie formé par le liquidateur de la SARL Global Immo à l'encontre de M. [V] :

L'appel en garantie a été formé par la SARL Global Immo après avoir été mise en redressement judiciaire.

A hauteur de cour, son liquidateur judiciaire reprend cet appel en garantie.

Cependant, il n'est pas démontré que M. [V] aurait commis une faute. Il n'est démontré ni que la société Ozlu n'était pas compétente pour réaliser les travaux qui lui avaient été confiés, ni, le cas échéant, que M. [V] en avait connaissance. Il n'est pas non plus démontré que les difficultés auxquelles a été confrontée la société Eiffage soient imputables à M. [V]. Enfin, il n'est pas non plus démontré que le surcoût des travaux soit imputable à une faute de M. [V].

En conséquence, l'appel en garantie sera rejeté.

3. Sur les frais et dépens :

La société Global Immo succombant, il convient de la condamner à supporter les dépens de première instance, le jugement étant infirmé de ce chef, et d'appel, y compris de l'appel en garantie.

La créance de la société Amron Mul sera fixée au passif de la société Global Immo à hauteur de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La demande dirigée contre le liquidateur ainsi que la demande formée par la société Global Immo seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

Infirme le jugement de la chambre commerciale du tribunal judiciaire de Mulhouse du 3 mai 2021, sauf en ce qu'il a débouté la SARL Global Immo de sa demande au titre de l'appel en garantie ;

Le confirme de ce chef ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :

Fixe la créance de la société Amron Mul au passif de la société Global Immo aux sommes de :

- 360 000 euros (trois cent soixante mille euros) TTC au titre du surcoût des travaux,

- 143 280 euros (cent quarante-trois mille deux cent quatre-vingt euros) TTC au titre de la perte des loyers commerciaux,

- 26 374,46 euros (vingt-six mille trois cent soixante-quatorze euros et quarante-six centimes) TTC au titre du trop payé d'honoraires,

- 2 000 euros (deux mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande pour le surplus ;

Condamne la société Global Immo à supporter les dépens de première instance et d'appel ;

Rejette la demande dirigée contre la SELARL [D] et Charlier ès qualités au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande formée par la société Global Immo au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La présidente,