MINUTE N° 113/2024
Copie exécutoire
aux avocats
Le 14 mars 2024
La greffière
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 14 MARS 2024
Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 23/00356 -
N° Portalis DBVW-V-B7H-H7ZQ
Décision déférée à la cour : 05 Janvier 2023 par le Président du tribunal judiciaire de Strasbourg
APPELANTS :
Monsieur [G] [T] et
Madame [D] [T]
demeurant tous deux [Adresse 4]
[Adresse 4]
représentés par Me Valérie BISCHOFF - DE OLIVEIRA, Avocat à
la cour
plaidant : Me Lucie KLEIN, Avocate au barreau de Strasbourg
INTIMÉS :
Monsieur [U] [I]
demeurant [Adresse 4]
Monsieur [B] [V] exploitant sous l'enseigne
'[B] [V] Gestion Immobilière'
sise [Adresse 5]
représentés par la SELARL ARTHUS, Avocats à la cour
plaidant : Me Mathilde PAYE-BLONDET, Avocate au barreau de Strasbourg
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 modifié et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Novembre 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre, et Madame Nathalie HERY, Conseillère, chargées du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre
Madame MyriamDENORT, Conseillère
Madame Nathalie HERY, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffière, lors des débats : Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE
ARRÊT contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
- signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente, et Madme Corinne ARMSPACH-SENGLE, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
* * * * *
FAITS ET PROCÉDURE
Selon contrat conclu le 27 juillet 2018 par l'intermédiaire de l'Immobilière [V], les époux [G] et [D] [T] ont pris à bail un appartement sis [Adresse 4] à [Localité 7] (67) appartenant à M. [U] [I].
Se plaignant de ce que le logement était indécent, de ce que les charges avaient rapidement explosé et de la survenance d'un dégât des eaux le 18 novembre 2021 générant un trouble de jouissance, les époux [T], les 3 et 4 octobre 2022, ont fait assigner respectivement l'entreprise [V] (enseigne Immobilière [V]) et M. [U] [I] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg, aux fins notamment, d'une part, de voir ordonner une expertise pour constater les désordres allégués, en rechercher les causes et déterminer le coût des travaux de réfection, et, d'autre part, d'enjoindre à l'entreprise [V] de produire, sous astreinte, les décomptes des charges locatives de 2018 à 2022 de l'ensemble des occupants de la copropriété.
Par ordonnance du 5 janvier 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg a :
au principal, renvoyé les parties à se pourvoir, mais dès à présent, tous droits et moyens des parties réservés :
- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande d'expertise et sur la demande de communication de pièces sous astreinte formées par M. [G] [T] et Mme [D] [T] ;
- condamné M. [G] [T] et Mme [D] [T] aux dépens de l'instance ;
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de l'entreprise [V] et de M. [U] [I].
Après avoir rappelé les dispositions de l'article 145 du code de procédure civile et qu'il était compétent pour statuer sur l'existence d'un intérêt légitime à ce que soit désigné un expert judiciaire compte tenu de la nature et de la complexité technique du litige potentiel, le juge a considéré que les époux [T] ne justifiaient pas que le bruit de la pompe à chaleur persistait dans leur logement après le remplacement de la soupape de la pompe postérieurement à l'intervention de la société D2 chauffage sanitaire en date du 2 octobre 2020 au terme de laquelle un document établi mentionnait « léger bruit pompe + remplacement soupape ».
Le juge a considéré que si les époux [T] justifiaient avoir été victimes d'un dégât des eaux et que la recherche de fuite en date du 9 décembre 2021 avait permis d'en déterminer la cause (fuite d'un radiateur dans un bureau), ils n'avaient, cependant, pas expliqué pourquoi ils n'avaient pas été indemnisés ni les raisons pour lesquelles les travaux préconisés n'avaient pas été effectués et ce alors que M. [I] avait donné son accord à un devis émanant de l'EURL Christian Zeller.
Il en a déduit que les époux [T] ne justifiaient pas d'un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige.
Il a ensuite rejeté la demande des consorts [T] en communication des décomptes des charges locatives des autres occupants de l'immeuble dès lors que ces derniers n'étaient pas parties à la présente procédure.
Les époux [T] ont interjeté appel de cette ordonnance par voie électronique le 19 janvier 2023.
L'instruction a été clôturée le 7 février 2023.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Aux termes de leurs conclusions transmises par voie électronique le 26 octobre 2023, les époux [T] demandent à la cour de :
- les déclarer recevables et bien fondés en leur appel ;
en conséquence,
- infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a rejeté leur demande d'expertise, leur demande de communication de pièces sous astreinte et les a condamnés aux dépens ;
statuant à nouveau :
- ordonner une expertise sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile dont ils précisent la mission ;
- statuer ce que de droit sur l'avance des frais d'expertise ;
- inviter, au besoin, enjoindre à l'entreprise [V] de produire les décomptes des charges locatives de l'année 2018 à l'année 2022 incluse de l'ensemble des occupants de la copropriété sise [Adresse 4], au besoin sous astreinte de 50 euros par jour à compter de la décision à intervenir ;
- débouter l'entreprise [V] et M. [I] de toutes conclusions contraires, ainsi que de l'intégralité de leurs moyens, demandes et prétentions ;
- réserver les frais et dépens et dire que ceux-ci suivront le sort de ceux afférents à l'instance ultérieure au fond ;
- condamne r in solidum l'entreprise [V] et M. [I] à leur payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Les époux [T] indiquent qu'ils justifient de la réalité et de la persistance du bruit de la pompe à chaleur, ce qui les trouble dans leur jouissance. Ils considèrent que leur imposer la démonstration de la persistance du litige, alors même que cela devrait ressortir de la mission de l'expert judiciaire, les conduirait à exposer des frais complémentaires d'expertise privée.
Ils reprochent au juge des référés d'avoir considéré qu'ils n'explicitaient pas les raisons de leur absence d'indemnisation alors qu'il ne leur incombe pas de s'expliquer sur l'attitude de leur bailleur et du syndic de la copropriété qui ne les ont pas indemnisés.
Ils font valoir qu'ils ont justifié de la survenance d'un dégât des eaux et d'infiltrations qui en ont résulté, de sorte que la demande d'expertise est justifiée à leurs frais avancés puisqu'à ce jour l'origine de la fuite n'est pas certaine, que le problème de fuite et d'humidité en résultant n'est toujours pas résolu ; ils contestent s'être opposés à une intervention de l'entreprise de plomberie mandatée par le bailleur.
Ils arguent de ce que l'expertise est nécessaire pour analyser les problèmes :
- relatif au bruit important, en particulier en soirée, occasionné par la pompe à chaleur,
- d'insalubrité et d'humidité du logement résultant du dégât des eaux en date du 18 novembre 2021,
- d'odeurs dans l'appartement dont la cause est discutée par les parties,
- des charges locatives en incohérence avec les logements jouxtant le leur,
- d'infiltrations d'eau en provenance du plafond du garage survenues à compter de janvier 2023 et nécessitant d'être expertisées,
- de troubles dans la jouissance de l'appartement qu'ils louent.
Sur la demande de communication des décomptes de charges locatives, ils indiquent qu'il n'est pas sollicité des pièces provenant de tiers à la procédure mais des pièces établies par l'entreprise [V] qui permettraient de conforter les éléments en leur possession qui démontrent des écarts de charges avec d'autres locataires de l'ordre de 50 %.
Aux termes de leurs conclusions transmises par voie électronique le 8 mars 2023, M. [U] [I] et M. [B] [V] exploitant sous l'enseigne [B] [V] Gestion Immobilière demandent à la cour de :
à titre principal :
- déclarer l'appel mal fondé et en débouter M. et Mme [T] ;
- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ;
- en conséquence, rejeter l'intégralité des demandes formées par M. et Mme [T] ;
à titre subsidiaire, si la cour devait faire droit à la demande d'expertise :
- compléter la mission de l'expert en lui demandant d'identifier et de chiffrer les désordres occasionnés par la faute des locataires consistant dans le refus opposé à toute intervention d'un plombier mandaté par le bailleur ;
en tout état de cause :
- mettre à la charge des appelants les frais d'expertise ;
- condamner les appelants aux entiers frais et dépens de la procédure ainsi qu'à leur payer une somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur la demande d'expertise relative à la fuite, les intimés soutiennent que l'origine de la fuite d'eau constatée dans le bureau a été identifiée par l'expert de leur assurance, qu'ils ne la contestent pas, soulignant que cette fuite est déjà réparée depuis de nombreux mois, de sorte que la demande d'expertise sollicitée est sans objet.
Subsidiairement, si la cour devait ordonner une expertise judiciaire, ils sollicitent la modification de la mission de l'expert afin qu'il détermine avec exactitude les conséquences de la carence des locataires dans la réparation de la fuite sur le bien donné à bail puisque, selon eux, l'insalubrité du bureau alléguée par les appelants n'est que la conséquence de leur refus de condamner la canalisation « fuyarde ».
Ils précisent n'avoir proposé une indemnisation de ce préjudice que dans un but de conciliation.
S'agissant du bruit de la pompe à chaleur, ils soulignent qu'en octobre 2020, la société D2 Chauffage est intervenue dans le cadre de l'entretien annuel de la chaudière et n'a relevé qu'un léger bruit de pompe. Ils contestent que ce bruit soit important et à la limite du supportable, aucune démonstration n'étant faite sur sa persistance postérieurement au remplacement de la soupape et souscrivent à l'analyse du juge des référés qui a considéré que les consorts [T] échouaient à démontrer la réalité du désordre allégué relatif à la chaudière, un courriel de M. [T] du 2 mars 2022 faisant état de ce que le problème est désormais réglé.
Sur le montant des charges locatives, M. [I] et l'Immobilière [V] affirment qu'ils ne sont pas autorisés à communiquer les documents sollicités qui concernent d'autres copropriétaires et locataires ; ils soulignent que le montant des charges dépend de la consommation, des usages et du nombre de personnes au sein de chaque foyer et que les appelants n'ont connu qu'une augmentation mesurée de leurs charges laquelle s'est étalée sur deux ans.
Sur les désordres en lien avec le toit du garage, M. [I] et la société Immobilière [V] indiquent que, d'une part, ce sont des éléments nouveaux et sans lien avec le contrat de bail qui lie les parties et, que, d'autre part, il résulte des échanges de courriels produits par les appelants que M. [I] a réglé le problème à son retour de congés à l'été 2019, de sorte que les photographies produites aux débats ne reflètent plus la réalité de la situation du garage.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties aux conclusions transmises aux dates susvisées.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande d'expertise
Aux termes des dispositions de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé en référé.
Les appelants font état de difficultés et désordres liés au logement qu'ils louent et considèrent qu'une expertise est nécessaire afin d'en vérifier l'existence et d'en déterminer les causes.
S'agissant du bruit de la pompe de la chaudière, M. et Mme [T] soutiennent que la pompe occasionne un bruit important en particulier en soirée et pendant la nuit et se réfèrent sur ce point, tant à la fiche d'entretien annuel établie le 2 octobre 2020 par la société D2 Chauffage Sanitaire qu'au rapport d'expertise protection juridique du 16 mars 2023. L'analyse de la fiche d'entretien susvisée permet de constater que, dans la partie « Remarque », elle porte cette mention : « léger bruit pompe + remplacement soupape ». L'EURL Christian Zeller est intervenue à la suite pour procéder au remplacement de la soupape et à un entretien qu'elle a facturés le 23 octobre 2020 à l'Immobilière [V]. Malgré cette intervention, les locataires ont continué à se plaindre de la persistance du bruit tel que cela résulte du courriel du 2 mars 2022. Toutefois, ils invoquent, à présent, l'existence d'un bruit important de la pompe en particulier en soirée et pendant la nuit, arguant de ce que ce désordre serait établi par le rapport d'expertise du 16 mars 2023 dont l'analyse ne permet, cependant, pas de confirmer la persistance du désordre allégué puisqu'en effet, il y est question, non pas de bruit au niveau de la pompe mais de bruit au niveau du collecteur d'alimentation des radiateurs survenu après des travaux réalisés suite à un dégât des eaux survenu le 18 novembre 2021. En l'absence de tout élément en faveur de l'existence du trouble allégué provenant de la pompe à chaleur, les appelants ne démontrent pas un intérêt légitime à obtenir l'organisation d'une expertise de ce chef.
S'agissant du sinistre dégât des eaux du 18 novembre 2021, le rapport d'expertise protection juridique du 16 mars 2023 confié à M. [J] du cabinet Equad indique que l'origine de ce dégât réside dans une fuite d'un radiateur du bureau et plus particulièrement dans le tuyau d'alimentation cheminant dans la dalle, qu'un devis a été établi par le groupe AFD auquel il n'a pas été donné suite, M. [I] ayant ultérieurement mandaté un plombier pour opérer une réparation au niveau de l'alimentation du radiateur de la chambre laquelle s'est faite par piquage sur un autre radiateur. M. [J] mentionne que la nourrice fuyarde a été condamnée a priori au niveau du collecteur auquel il n'a pas eu accès, les photographies obtenues lui ayant néanmoins permis de constater que le collecteur était muni de six départs correspondant aux six radiateurs du logement. Il a précisé que le jour de son déplacement, il n'avait pas été en mesure de constater l'existence de bruits de claquement au niveau du collecteur et du réseau d'alimentation du radiateur, M. et Mme [T] s'étant plaints de ce que ces bruits avaient lieu surtout la nuit mais a considéré que le bruit intempestif dont se plaignaient ces derniers était tout à fait vraisemblable dès lors que la nouvelle alimentation du radiateur s'est faite depuis un piquage sur un radiateur voisin alors qu'une nouvelle alimentation aurait dû être réalisée depuis le collecteur, la demande sur la canalisation étant trop importante lors des périodes de chauffe engendrant des débits et des dilatations plus importants.
Ainsi, s'il est vrai que la fuite a été réparée, il n'en demeure pas moins que la réparation opérée apparaît avoir généré un autre désordre. La demande d'expertise apparaît donc légitime de ce chef.
S'agissant des problèmes d'insalubrité du logement. M. et Mme [T] font tout d'abord état de problèmes d'insalubrité liés au dégât des eaux déjà cité survenu dans la pièce faisant office de bureau tel qu'il en est justifié par le courriel qu'ils ont adressé à l'agence immobilière [V] le 24 décembre 2021. Toutefois, si ce courriel évoque le sinistre des eaux, il ne démontre pas l'insalubrité du bureau, laquelle, au demeurant, n'a pas été relevée par M. [J] dans le cadre de son expertise.
M. et Mme [T] évoquent également un problème de chaudière bouchée. M. [J] n'a pas été en mesure de le constater. Les appelants ont précisé que, pour régler ce problème, le bailleur avait fait appel à la société Zeller qui n'a pas réussi à le résoudre d'où l'intervention d'une seconde entreprise en mars 2023. Les appelants ne démontrent pas que le problème de chaudière bouchée a persisté au-delà de cette intervention. La demande d'expertise n'apparaît donc pas légitime de ce chef.
S'agissant des mauvaises odeurs dans le logement. M. et Mme [T] indiquent s'en être plaint à l'agence immobilière dès le mois d'octobre 2018 et de nouveau le 18 octobre 2018 laquelle ne les a pas contestées et a considéré que ces odeurs provenaient du tuyau « Y » se trouvant dans les placards, ce qui est contesté par les appelants. Le désordre en cause n'a donc pas été résolu. La demande d'expertise apparaît donc légitime de ce chef.
S'agissant des charges locatives qu'ils doivent payer, M. et Mme [T] considèrent qu'elles ne sont pas cohérentes avec celles des logements jouxtant le leur. Le sinistre dégât des eaux est avéré, une fuite ayant été décelée au niveau d'un radiateur de la pièce faisant office de bureau dans le logement loué par M. et Mme [T] et bien qu'ayant été réparée, la chaudière de leur logement a été bouchée pendant un temps certain. La demande de M. et Mme [T] tendant à ce qu'il soit recherché par un expert si ces désordres ont eu un impact sur le montant des charges locatives apparaît donc légitime.
S'agissant du trouble de jouissance invoqué par M. et Mme [T], leur demande d'expertise formulée de ce chef apparaît légitime puisque des désordres sont avérés et qu'il apparaît nécessaire de déterminer l'ampleur du trouble de jouissance qu'ils ont subi du fait de ces désordres.
S'agissant des infiltrations d'eau en provenance du plafond du garage lequel est loué à M. et Mme [T] tel que les intimés le reconnaissent dans leurs pièces, si M. [J] n'en a pas constaté l'existence, les intimés admettent qu'il y en a eu, ce qui a amené le bailleur à déposer le lierre, M. [J] ayant fait remarquer qu'il serait nécessaire de déterminer l'origine exacte de ces infiltrations. La demande d'expertise apparaît donc légitime de ce chef.
*
Considération des désordres et difficultés retenus ci-avant, il y a lieu d'ordonner une expertise sur ces seuls points dont les modalités seront indiquées au dispositif du présent arrêt.
Sur la demande de communication de pièces
L'ordonnance entreprise est confirmée, le premier juge ayant, avec pertinence, rejeté cette demande dès lors que les documents dont il est demandé la communication concernent des tiers qui ne sont pas parties à la procédure.
Sur les dépens et les frais de procédure non compris dans les dépens
L'expertise ordonnée l'étant dans l'intérêt de M. et Mme [T], il y a lieu de laisser à leur charge les dépens de la procédure de première instance, ainsi que les dépens de la procédure d'appel.
L'ordonnance entreprise est confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Les demandes formulées sur le fondement de ce même article à hauteur d'appel sont rejetées.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant, publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :
INFIRME l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg du 5 janvier 2023 en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande d'expertise formée par M. [G] [T] et Mme [D] [T] ;
LA CONFIRME pour le surplus, dans les limites de l'appel ;
Statuant de nouveau sur le seul point infirmé et y ajoutant :
ORDONNE une expertise ;
COMMET pour y procéder :
M. [H] [Z]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Tél : [XXXXXXXX01]
Port. : [XXXXXXXX02]
Courriel : [Courriel 8]
Avec faculté de s'adjoindre, en cas de besoin, tout spécialiste de son choix, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;
Avec pour mission de:
- se faire communiquer par les parties tous documents utiles à l'exécution de sa mission ;
- se rendre sur les lieux [Adresse 4] en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées, leur conseil préalablement avisé ;
- vérifier l'existence des désordres suivants invoqués par M. [G] [T] et Mme [D] [T], les décrire et en déterminer les causes :
* existence de bruits de claquement au niveau du collecteur et du réseau d'alimentation des radiateurs,
* mauvaises odeurs dans le logement,
* infiltrations d'eau en provenance du plafond du garage ;
- indiquer, s'il y a lieu, les travaux à exécuter pour remédier aux désordres, en évaluer le coût et la durée d'exécution ;
- relever tous éléments techniques et de fait utiles à l'évaluation des préjudices subis autres que ceux découlant du coût des travaux de reprise des désordres s'agissant des désordres cités ;
- déterminer si le dégât des eaux survenu le 18 novembre 2021 et la chaudière bouchée ont eu un impact sur le montant des charges locatives réclamées à M. et Mme [T] et dans l'affirmative, le quantifier ;
- déterminer si le dégât des eaux survenu le 18 novembre 2021 et la chaudière bouchée ont généré un trouble de jouissance pour M. et Mme [T] ; en déterminer la nature et la durée ;
DIT qu'il sera procédé aux opérations d'expertise en présence des parties ou celles-ci convoquées par lettres recommandées avec demandes d'avis de réception, et leurs conseils avisés par lettres simples ;
DIT que l'expert devra entendre les parties en leurs observations, ainsi que, le cas échéant, consigner leurs dires et y répondre dans son rapport ;
DIT que les parties devront communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu'elles adresseront à 1'expert pour établir le bien-fondé de leurs prétentions ;
IMPARTIT à l'expert un délai de quatre mois, à compter de sa saisine, pour déposer son rapport en trois exemplaires, date de rigueur, sauf prorogation accordée sur rapport de l'expert à cet effet ;
DIT qu'en cas de refus de sa mission par l'expert, d'empêchement ou de retard injusti'é, il sera pourvu d'office à son remplacement ;
DIT que M. [G] [T] et Mme [D] [T] devront consigner, sur la plate-forme numérique de la caisse de dépôt et de consignations accessible au lien suivant : www.consignations.fr la somme de 3 000 euros (trois mille euros) à valoir sur la rémunération de l'expert avant le 15 avril 2024 sous peine de caducité de la désignation de l'expert ;
DIT que l'expert devra établir, après la première réunion, un devis du montant prévisionnel de ses honoraires qu'il communiquera aux parties et au juge chargé du contrôle des expertises et que les parties devront alors faire savoir à l'expert et audit juge si elles n'entendent pas poursuivre la mesure ;
DIT qu'après achèvement de sa mission, l'expert devra faire parvenir aux parties copie de sa note d'honoraires par tout moyen permettant d'en établir la réception afin que, s'il y a lieu, celles-ci adressent à l'expert et au juge chargé du contrôle des expertises leurs observations écrites dans un délai de 15 jours à compter de la réception ;
DIT qu'à l'issue de la première réunion d'expertise, l'expert devra communiquer aux parties un état prévisionnel de ses frais et honoraires, et devra, en cas d'insuffisance de la provision consignée, demander la consignation d'une provision supplémentaire ;
DIT qu'en application de l'article 964-2 du code de procédure civile, le contrôle de l'expertise sera assuré par le juge chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Strasbourg ;
CONDAMNE M. [G] [T] et Mme [D] [T] aux dépens de la procédure d'appel ;
REJETTE les demandes d'indemnité formulées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais de procédure non compris dans les dépens exposés par les parties à hauteur d'appel.
La greffière, La présidente,
