MINUTE N° 342/2023
Copie exécutoire
aux avocats
Le 29 juin 2023
Le greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 29 JUIN 2023
Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 21/02782 -
N° Portalis DBVW-V-B7F-HTKU
Décision déférée à la cour : 22 Avril 2021 par le tribunal judiciaire de STRASBOURG
APPELANTE et INTIMÉE SUR APPEL INCIDENT :
Madame [Z] [O]
demeurant [Adresse 3]
représentée par la SELARL ARTHUS, avocat à la cour.
INTIMÉ et APPELANT SUR APPEL INCIDENT :
Monsieur [I] [T]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Julie HOHMATTER, avocat à la cour.
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 04 Mai 2023, en audience publique, devant la cour composée de :
Monsieur Franck WALGENWITZ, président de chambre
Madame Myriam DENORT, conseiller
Madame Nathalie HERY, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN
ARRÊT contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
- signé par Monsieur Franck WALGENWITZ, président, et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur [I] [T] exerce la profession de tapissier décorateur. Il était locataire d'un local artisanal pour son activité professionnelle, qu'il louait auprès de Madame [Z] [O], propriétaire, situé [Adresse 2] à [Localité 4] jusqu'au 28 février 2017, date à laquelle il a donné congé.
Par exploit d'huissier du 06 janvier 2017, Mme [Z] [O] a assigné Monsieur [T] par devant le tribunal de grande instance de Strasbourg et a réclamé le paiement d'une somme de 24 171,14 euros au titre des loyers impayés sur la période allant du mois de mars 2015 à la fin de l'année 2016.
Par des conclusions du 21 décembre 2017, Mme [Z] [O] a modifié sa demande, réclamant de Monsieur [T] une somme de 56 902,23 euros au titre de l'arriéré de loyers au vu d'un décompte remontant jusqu'à l'année 2010.
Lors de la procédure, en date du 24 février 2019, Monsieur [T] a adressé un chèque CARPA d'un montant de 21 413,54 euros en règlement des loyers pour la période allant du mois de mars 2015 au mois de février 2017, de sorte que Madame [Z] [O] sollicitait la condamnation en deniers et quittances du preneur au versement d'une somme de 35 488,69 euros.
Selon jugement du 22 avril 2021, le tribunal judiciaire de Strasbourg a :
- déclaré recevable la demande portant sur les mensualités postérieures à juin 2011,
- sur le demande principale et reconventionnelle, condamné monsieur [I] [T] à payer à Madame [O] la somme de 1 427,61 euros avec intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2017,
- débouté Monsieur [I] [T] de sa demande en octroi de délai de paiement,
- condamné ce dernier aux dépens et à payer à Madame [Z] [O] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.
Le tribunal a retenu que, du fait de la survenue de la sommation du 2 juin 2016 portant sur la somme de 17 145,45 euros, l'action de Madame [Z] [O] est recevable pour les échéances dues postérieurement au 2 juin 2011, de sorte que le montant de la dette doit être fixé - à l'aune du décompte produit - à la somme de 47 790,83 euros.
Il a écarté le moyen de Monsieur [I] [T] selon lequel la demande de Madame [Z] [O] aurait été indéterminée, en faisant référence au décompte produit qui comporte suffisamment d'indications quant à la nature et à la consistance de la dette.
Le premier juge a estimé que Madame [Z] [O] a pu, à juste titre, affecter les montants réglés par Monsieur [I] [T] aux dettes les plus anciennes faute pour le locataire d'avoir indiqué lors de chaque paiement quelle dette il entendait éteindre.
Puis, en reprenant le décompte et rappelant les divers règlements réalisés par Monsieur [I] [T], le tribunal a procédé à un compte entre les parties pour conclure qu'il existe encore un reliquat à régler de 1 427,61 euros à la charge de Monsieur [I] [T], et qu'au regard de la modicité de cette somme il n'est pas nécessaire d'octroyer au débiteur des délais de paiement.
Mme [Z] [O] a interjeté appel en date du 21 mai 2021.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 11 janvier 2022, Madame [Z] [O] demande à la cour de :
DECLARER l'appel recevable,
Y faisant droit,
INFIRMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Strasbourg en date du 22 avril 2021 en ce qu'il a condamné Monsieur [I] [T] à payer à Madame [O] la somme de 1 427,61 euros avec intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2017 ;
Statuant à nouveau,
CONDAMNER Monsieur [T] à payer à Madame [O] la somme de 36 492,36 euros augmentée des intérêts à taux légal à compter du 6 janvier 2017 ;
CONFIRMER le jugement en ce qu'il a débouté Monsieur [T] de sa demande de délais de paiement;
CONFIRMER le jugement rendu en ce qu'il a condamné Monsieur [T] à payer à Madame [Z] [O] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;
En tout état de cause,
REJETER l'appel incident formé par Monsieur [I] [T] ;
LE DEBOUTER de l'intégralité de ses demandes ;
LE CONDAMNER à payer à Madame [O] une somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens d'appel.
L'appelante soutient que le tribunal a limité la condamnation de Monsieur [I] [T] à payer une somme de 1 427,61 euros suite à une erreur de calcul résidant dans une double prise en compte des règlements réalisés par le locataire au cours du bail écoulé. Cette double imputation des règlements expliquerait la différence substantielle entre les 35 488,69 euros sollicités et justifiés, et la somme accordée de 1427,61 euros.
Sur les fins de non-recevoir soutenues par l'intimé, l'appelante indique qu'elle a imputé les règlements réalisés successivement sur les dettes les plus anciennes, le locataire n'ayant
jamais expressément déclaré quelle dette il entendait apurer par ses paiements. Aussi, par le jeu de ces imputations, aucune somme ne serait prescrite. Le tribunal aurait donc à tort pris comme point de départ la sommation du 2 juin 2016 pour remonter cinq ans en arrière.
Enfin, il y aurait lieu de rejeter la demande de délai de grâce par substitution de motifs, l'appelante précisant être née en 1941, être veuve, n'ayant plus d'activité professionnelle et subsistant uniquement grâce aux loyers perçus de ses locataires.
* * *
Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 14 octobre 2021, Monsieur [I] [T] demande à la cour de :
Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 22 avril 2021 en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de Mme [O] portant sur les mensualités antérieures à juin 2011
Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 22 avril 2021 en ce qu'il a :
- Déclaré recevable la demande portant sur les mensualités postérieures à juin 2011
- Condamné [I] [T] à payer à [Z] [O] la somme de 1 427,61 euros avec intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2017
- Débouté [I] [T] de sa demande de délais de paiement
- Condamné [I] [T] aux dépens et à payer à [Z] [O] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 code de procédure civile
- Débouté [I] [T] de ses demandes tendant à juger que la demande de paiement de Mme [O] est irrecevable, prescrite, et éteinte ou à obtenir des délais de paiement
Statuant à nouveau :
- Juger que la demande formée par Mme [O] à hauteur de 56 902,23 euros est irrecevable en ce qu'elle est prescrite,
- Juger que la demande de paiement formée par Mme [O] à hauteur de 56 902,23 euros est indéterminée,
- Juger que la demande de paiement de la somme de 56 902,23 euros est mal-fondée,
- Débouter Mme [O] de toutes ses fins, moyens et conclusions
- Juger que la dette locative de Monsieur [T] doit être arrêtée à la somme de 21 413,54 euros pour la période du mois de mars 2015 jusqu'à février 2017
- Juger que Monsieur [T] a réglé le 25 février 2019 une somme de 21 413,54 euros pour la période du mois de mars 2015 jusqu'à février 2017
- A titre subsidiaire, accorder à Monsieur [T] des délais de grâce sur une période de deux ans.
Le locataire intimé reprend l'argumentation qu'il a soutenue en première instance selon laquelle les loyers antérieurs au 1er décembre 2012 seraient prescrits ;
Madame [Z] [O] ne pourrait pas imputer unilatéralement aux exercices 2010 et 2011 le règlement des loyers pour les années 2013 et 2014, afin de tenter d'échapper à la prescription quinquennale. Il affirme que les règlements réalisés en 2013 et 2014 doivent être affectés aux loyers dus pour les années 2013 et 2014 comme l'attesterait un écrit de son expert-comptable Fiba. Le locataire soutient aussi que les montants réclamés ne seraient en tout état de cause pas déterminés.
Quant au fond, l'intimé soutient que l'agence immobilière chargée de la gestion de la location n'aurait pas tenu compte dans le décompte du règlement des loyers d'octobre, novembre et décembre 2014 qu'il aurait effectués directement entre les mains de Madame [Z] [O] (soit trois mensualités de 919,20 euros TTC) ; aussi conviendrait-il a minima d'imputer sur la somme réclamée de 24 171,14 euros ce montant de sorte que la somme résiduelle ne serait plus que de 21 413,54 euros pour la période allant de mars 2015 à février 2017.
Enfin, à titre très subsidiaire, expliquant les raisons économiques à l'origine de ses retards de loyers, mais également après avoir exposé des éléments de personnalité et familiaux (trois enfants à charge), Monsieur [I] [T] sollicite des délais de paiement sur 24 mois en précisant avoir des charges mensuelles de l'ordre de 2 841 euros.
* * *
Par ordonnance du 4 octobre 2022, la Présidente de chambre chargée de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure et a fixé l'affaire à l'audience de plaidoirie du 4 mai 2023.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, aux conclusions transmises aux dates susvisées.
MOTIVATION
1) Sur les fins de non-recevoir invoquées
1-1) sur le caractère non déterminé de la créance
Le premier juge a bien analysé la situation de fait et de droit, en constatant que la demande faite par Madame [Z] [O] est parfaitement déterminée, notamment par la production d'un décompte (son annexe 4) qui reprend toutes les informations nécessaires pour déterminer la nature et le montant de la créance (mois concernés, échéance dues, règlements effectués, avances perçues).
Par conséquent le moyen soutenu par l'intimé ne peut être accueilli. Le jugement qui a déclaré la demande portant sur la créance alléguée par Madame [Z] [O] parfaitement recevable, sera confirmé sur ce point.
1-2) sur la prescription des loyers antérieurs au 21 décembre 2012
L'article 1256 du code civil prévoit que si les dettes sont d'égale nature, l'imputation se fait sur la plus ancienne.
L'article 1342'10 de ce même code prévoit la possibilité pour le débiteur de plusieurs dettes d'indiquer lorsqu'il paye, celle qu'il entend acquitter. À défaut d'indication par le débiteur l'imputation se fait d'abord sur les dettes échues qui portent le plus d'intérêt, et en cas d'égalité d'intérêts sur la dette la plus ancienne.
L'article 2224 du code civil prévoit que les actions personnelles mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer, le délai de prescription pouvant être interrompu par « la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait» (article 2240 du code civil).
Les créances de loyers sont des créances périodiques. Chaque échéance mensuelle fait courir un délai de prescription de cinq ans qui lui est propre.
En cas de pluralité de loyers impayés, lorsque le locataire verse à son propriétaire une somme, celle-ci est affectée au règlement des loyers les plus anciens, s'ils ne sont pas prescrits (âgés de moins de cinq années).
Pour échapper à cette règle, il convient que le débiteur précise expressément, au moment de son règlement, que la somme versée doit être affectée à une dette qu'il doit préciser.
Monsieur [I] [T] prétend que les règlements qu'il a réalisés en 2013 et 2014 doivent être affectés aux loyers de ces deux années. Cependant, il ne produit aucun document de nature à démontrer qu'il a au moment de ses règlements, dûment informé son bailleur de ce qu'il souhaitait affecter ces sommes aux loyers 2013 et 2014.
Le document que l'intimé produit, à savoir un document établi par son expert-comptable qui atteste que ces virements ont été affectés au bilan au titre des loyers 2013 2014, n'est nullement de nature à remplir la condition posée par l'article 1342'10 du code civil. Il ne fait référence qu'à un document comptable sans emport sur la relation existant entre le bailleur et son locataire.
Par conséquent, tous les règlements faits par Monsieur [I] [T] doivent être imputés aux dettes locatives les plus anciennes en application des dispositions de l'article 1256 du Code civil.
L'intimé ne conteste pas l'existence d'impayés anciens, remontant au 1er août 2010, qui ont été repris dans le décompte produit en annexe 4.
De l'étude de l'annexe 4, la cour constate qu'ont été réalisés :
- un règlement de 800 euros le 23 novembre 2012 ; il doit être affecté au règlement partiel de la dette la plus ancienne, existant au 1er août 2010 ;
- un règlement de 8 245,26 euros le 4 septembre 2013 (intervenu avant toute échéance du délai de prescription de cinq ans courant à partir du 1er septembre 2010) qui a permis d'apurer tous les loyers impayés avant le 1er mai 2011 sauf en ce qui concerne un reliquat de 116,10 euros,
- 16 versements réalisés entre le 14 octobre 2013 et le 21 janvier 2015 (portant d'abord sur des montants de 916,14 euros puis de 919,20 euros, suivis de deux versements le 6 juin et le 30 mars 2015 de 1003,20 euros) qui ont permis de régler les dettes locatives dues jusqu'au 1er décembre 2012.
Par conséquent la date du dernier loyer non régularisé, doit être fixée au 1er décembre 2012, date qui constitue le point de départ de la prescription quinquennale. Le terme de la prescription quinquennale s'achevait par conséquent le 1er décembre 2017 ; sachant que la propriétaire a assigné en justice le locataire le 6 janvier 2017, il y a lieu de constater que son action tendant à obtenir le règlement de sa créance n'est nullement prescrite, même partiellement.
Le jugement, qui a retenu une prescription partielle de son action sera dès lors infirmé sur ce point.
2) Sur le calcul de la créance de Madame [Z] [O]
Le premier juge s'est référé à l'annexe 4 de Madame [Z] [O] pour calculer le montant de la créance de cette dernière.
Il est rappelé que cette annexe intitulée « situation de la dette de Monsieur [T] » conclut à l'existence d'une créance de 36 492,36 euros à la date du 1er mars 2017 ; pour arriver à ce montant, le document prend en compte :
- d'une part les montants des loyers dus sur la période allant du 1er août 2010 au 1er mars 2017,
- d'autre part les montants réglés par Monsieur [I] [T], à savoir les 21 413,54 euros qui ont été versés en cours de procédure, mais également les sommes qui ont été évoquées dans les paragraphes suivants correspondant aux versements réalisés avant l'assignation ( soit deux fois 1 003,20 euros versés en 2015, 13 virements de 919,20 euros réalisés entre les mois de novembre 2011 et janvier 2015, 3 virements de 916,14 euros réalisés en 2013, un virement de 8 245,26 euros le 4 septembre 2013 et enfin un virement de 800 euros datant du 23 novembre 2012).
Il est manifeste que le premier juge a commis une erreur de raisonnement dans son calcul. En effet après avoir évoqué tous les règlements partiels réalisés par Monsieur [I] [T] - tels que repris dans le paragraphe précédent - il les a soustraits du reliquat de la créance existant au 1er mars 2017 (de 36 492,36 euros) alors que ce reliquat avait été obtenu en tenant déjà compte de ces versements réalisés par le locataire.
Il y a donc eu double imputation de ces sommes, de sorte qu'il convient d'infirmer la décision en ce qu'elle a limité la condamnation du locataire à payer, au titre des loyers encore du, une somme de 1 427,61 euros.
Le locataire conteste la somme mise en compte par l'annexe 4 et soutient d'une part que trois montants de 919,20 euros TTC, qu'il aurait réglés entre octobre et décembre 2014, n'auraient pas été pris en compte. Cependant force est de constater qu'ils figurent dans le document 4 qui fonde la demande de la propriétaire.
D'autre part, le locataire remet en cause la validité du montant présenté dans cette annexe 4 en faisant référence à son annexe 1 à savoir un document établi par l'agence immobilière qui avait été en charge de la gestion de la location, qui établit qu'au 31 mars 2015 la dette n'était que de 3 094,07 euros, et non pas de 31 768,59 euros comme indiqué dans l'annexe 4 de la propriétaire.
Cependant, le locataire omet de tenir compte dans son explication du fait qu'avant 2014 la gestion de la location était faite par la bailleresse elle-même, et non pas par l'agence immobilière, de sorte que l'arriéré locatif tel que présenté par l'agence ne tient pas compte de la dette préexistante.
Il est à noter que cet état de fait ' rappelé par la propriétaire ' n'a pas été discuté, et donc remis en question, par le locataire.
En conséquence, le solde de 36 492,36 euros présenté par l'annexe 4 au titre de la dette locative de Monsieur [I] [T] est justifié. Ce dernier sera dès lors condamné à verser ladite somme à l'appelante, somme qui sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date d'assignation soit le 6 janvier 2017.
3) Sur la demande des délais de grâce
Monsieur [I] [T], qui sollicite des délais de grâce pour régler le solde de sa dette, se contente de produire :
- un extrait du compte de résultat de son activité qui démontre que cette dernière a subi une baisse importante entre l'exercice 2014 -qui présentait un bénéfice de 27 335 euros avec un chiffre d'affaires de 163 896 euros - et l'exercice 2015 ne présentant plus qu'un bénéfice de 14 052 euros pour un chiffre d'affaires en très nette diminution, limité à 85 002 euros,
- un document dactylographié intitulé « charges pro et privées », concluant à l'existence d'un montant mensuel de dépenses de l'ordre de 2 841 euros, accompagné d'un extrait de compte pour le mois de juin 2017 et d'une facture de frais de scolarité dans un établissement d'enseignement privé.
L'intimé ne met nullement la cour en possibilité de connaître sa situation financière exacte, à défaut d'avoir produit notamment ses déclarations de revenus pour les dernières années.
Dans ces conditions, sa demande de délais de paiement ne saurait être accueillie à défaut pour lui de remplir les conditions prévues à l'article 1345'1 du code civil.
Le jugement de première instance l'ayant rejetée devra être confirmé sur ce point.
4) Sur les demandes accessoires
Le jugement de première instance statuant sur la question des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile, sera confirmé.
Monsieur [I] [T], partie succombante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, sera condamné aux dépens de la procédure d'appel et à verser à Madame [Z] [O] une somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de la procédure d'appel, ces condamnations emportant nécessairement rejet de la propre demande de Monsieur [I] [T] tendant à être indemnisé de ses frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant, publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :
CONFIRME le jugement rendu le 22 avril 2021 par le tribunal judiciaire de Strasbourg sauf en ce qu'il a condamné Monsieur [I] [T] à payer à Madame [Z] [O] la somme de 1 427,61 euros avec intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2017
Et statuant à nouveau sur ce seul point :
CONDAMNE Monsieur [I] [T] à payer à Madame [Z] [O] la somme de 36 492,36 euros (trente-six mille quatre cent quatre-vingt-douze euros et trente-six centimes) augmentée des intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2017,
Et y ajoutant,
CONDAMNE Monsieur [I] [T] aux dépens de la procédure d'appel,
CONDAMNE Monsieur [I] [T] à verser à Madame [Z] [O] une somme de 2 500 euros (deux mille cinq cents euros) au titre des frais irrépétibles qu'elle a engagés à hauteur d'appel,
REJETTE la demande de Monsieur [I] [T] fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier, Le président,
