MINUTE N° 264/2023
Copie exécutoire à :
- Me Thierry CAHN
- la SELARL ARTHUS
Le 31 mai 2023
La Greffière,
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 31 MAI 2023
Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 21/00320 -
N° Portalis DBVW-V-B7F-HPCV
Décision déférée à la cour : 24 Novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Mulhouse
APPELANT :
Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble
[Adresse 1],
représenté par son syndic, la SAS IDRE IMMOBILIER DESAULLES dont le siège social est sis
[Adresse 2]
représenté par Me Thierry CAHN, Avocat à la cour
INTIMÉS :
Monsieur [S] [L]
demeurant [Adresse 1]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/00978 du 23/02/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR)
Madame [F] [R] épouse [L]
demeurant [Adresse 1]
représentés par la SELARL ARTHUS, Avocats à la cour
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Mars 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Franck WALGENWITZ, Président de chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. WALGENWITZ, Président de chambre
Mme DENORT, Conseillère
Mme HERY, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffière, lors des débats : Mme ARMSPACH-SENGLE
ARRÊT contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
- signé par Monsieur Franck WALGENWITZ, Président, et Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur [S] [L] et Madame [F] [R] épouse [L] sont propriétaires d'un appartement et d'une cave au sein de la copropriété sise [Adresse 1] qu'ils ont acquis le 18 juillet 2016 selon acte de vente reçu par Maître [C], notaire à [Localité 3].
La copropriété est composée notamment de trois appartements appartenant respectivement aux époux [L] (appartement du rez-de-chaussée) et aux époux [B]-[T] (appartements du premier et du deuxième étage).
L'acte de vente précisait que la copropriété n'était gérée par aucun syndic et qu'aucun président n'avait été nommé par les copropriétaires.
Les époux [L] ont réalisé ' après avoir obtenu les autorisations administratives nécessaires et accompli les formalités de publicité et d'affichage (annexes 3 et 4) ' divers travaux à savoir :
- la création d'une porte fenêtre dans la cuisine par découpe de la façade,
- la modification d'un soupirail de la cave côté jardin par modification de la façade,
- l'agrandissement d'un soupirail par découpe du soubassement côté rue,
- l'ouverture du plancher et la création d'un escalier reliant la cave privative et l'appartement,
- la pose de carrelage au sol dans l'entrée de l'immeuble,
- le rabotage des portes communes de l'entrée et de l'accès aux caves suite à la pose du carrelage.
En décembre 2016, les époux [B]-[T] ont saisi le tribunal de grande instance de Mulhouse aux fins de solliciter la désignation d'un administrateur provisoire en vue d'une éventuelle nomination d'un syndic de copropriété. Selon procès-verbal du 28 février 2017, l'Assemblée Générale des copropriétaires désignait à l'unanimité CLM IMMO, en qualité de syndic.
Le 13 avril 2017, l'Assemblée Générale des copropriétaires se réunissait, l'ordre du jour comportant la ratification a posteriori des travaux effectués par Monsieur [L] sus évoqués.
La résolution n°7 portant sur l'autorisation à donner pour la réalisation de travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble a été refusée à la majorité absolue (373 pour / 627 contre) en ces termes :
- « aucun accord verbal n'avait été donné à M et Mme [L]/[R] pour la réalisation de l'ensemble des travaux effectués »,
- « aucun accord écrit n'avait été donné, ni par eux-mêmes individuellement ni par une assemblée générale des copropriétaires autorisant M et Mme [L]/[R] à réaliser les travaux ci-dessus décrits »,
- « l'accord de la Mairie n'était pas suspensif de l'exercice par les tiers, de leur droit à s'opposer à ces travaux ».
La résolution n°8 prévoyant une mise en demeure de remise en l'état initial des lieux modifiés par les travaux réalisés par Monsieur et Madame [L] a été adoptée à la majorité.
C'est dans ces conditions que par acte introductif d'instance en date du 13 juin 2017, Monsieur [L] a attrait le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic CLM IMMO, devant le tribunal de grande instance de Mulhouse aux fins principalement de voir prononcer la nullité des résolutions 7, 8 et 9.
Madame [L] est intervenue volontairement à la procédure.
Par jugement en date du 24 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Mulhouse a :
- reçu l'intervention volontaire de Madame [R] épouse [L],
- déclaré irrecevables les demandes de Monsieur et Madame [L] relatives à l'inopposabilité à l'Assemblée Générale de l'acte de partage conclu entre les époux [B]-[T], à l'annulation de l'ensemble des décisions prises par l'Assemblée Générale des copropriétaires adoptées suite à cet acte de partage du 30 novembre 2016 et tendant à ce que le syndic applique la règle instituée par l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 portant réduction des voix des époux [T]-[B] à celle des époux [L],
- annulé les résolutions n°7 et 8 de l'Assemblée Générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] en date du 13 avril 2017,
- rejeté la demande d'annulation de la résolution n° 9 de l'Assemblée Générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] en date du 13 avril 2017,
- rejeté la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires représenté par son nouveau syndic la SAS Idre Immobilier Desaulles, tendant à la remise en état des travaux réalisés par Monsieur et Madame [L],
- rejeté la demande de Monsieur et Madame [L] sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté la demande du syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la SAS Idre Immobilier Desaulles, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la SAS Idre Immobilier Desaulles, aux dépens de l'instance,
- rappelé que Monsieur et Madame [L] ne pourront, en leur qualité de copropriétaires, être tenus de participer à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
Pour annuler les résolutions n° 7 et 8 de l'Assemblée Générale des copropriétaires du 13 avril 2017, le premier juge a considéré que « les travaux réalisés par les époux [L] n'ont pas changé la destination de l'immeuble qui demeure à usage d'habitation et ont fait l'objet s'agissant des ouvertures sur façade des autorisations administratives requises. Les demandeurs produisent une attestation de Monsieur [I] [N], ingénieur structure, indiquant que la solidité du bâtiment n'est pas remise en cause par le percement du plancher et la pose de l'escalier. Cette attestation n'est contredite par aucun élément de la part du syndicat des copropriétaires » et qu'il n'est pas « établi que les travaux refusés ont porté atteinte à la destination de l'immeuble ou à sa conservation, ont violé le règlement de copropriété ou ont porté atteinte aux droits fondamentaux des autres copropriétaires ou à l'intérêt collectif. En conséquence, le syndicat a abusivement refusé la ratification des travaux ».
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] a interjeté appel de ce jugement le 23 décembre 2020.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique 28 février 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] demande à la cour de :
RECEVOIR l'appel et le dire bien-fondé ;
REJETER l'intégralité des demandes, fins et conclusions des époux [L] ;
INFIRMER le jugement sauf en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes de Monsieur et Madame [L] relatives à l'inopposabilité à l'Assemblée Générale de l'acte de partage, à l'annulation de l'ensemble des décisions prises par l'Assemblée.
Et statuant à nouveau :
CONSTATER que les époux [L] n'ont pas respecté les prescriptions du règlement de copropriété ;
DECLARER que l'Assemblée Générale des copropriétaires du 13 avril 2017 n'a commis aucun abus de droit ;
DECLARER que seul un copropriétaire opposant ou défaillant est fondé à contester une résolution votée en Assemblée Générale des copropriétaires ;
DECLARER la validité des résolutions n°7 et 8 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] en date du 13 avril 2017 ;
En conséquence :
CONDAMNER les époux [L] à procéder aux travaux de remise en état à l'initial des lieux affectés par les travaux réalisés sans autorisation, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;
CONDAMNER les époux [L] au paiement d'une astreinte au syndicat des copropriétaires d'un montant de 200 euros par jour de retard commençant à courir à l'expiration du délai de deux mois après signification de la décision à intervenir ;
SE RESERVER le droit de liquider l'astreinte
En tout état de cause :
CONDAMNER les époux [L] à payer au syndicat des copropriétaires un montant de 2 500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile pour la procédure de première instance et 3 500 euros pour la procédure d'appel ;
CONDAMNER les époux [L] en tous les frais et dépens de la procédure de première instance et d'appel.
Le syndicat appelant, représenté par la SAS Idre Immobilier Desaulles, estime que le premier juge a considéré, à tort, que le syndicat des copropriétaires a abusivement refusé la ratification des travaux.
Il soutient que les travaux ont été refusés légitimement en ce qu'ils porteraient atteinte au règlement de copropriété.
Les travaux réalisés ne répondraient pas à l'obligation de sécurité imposée par le règlement de copropriété et apporteraient une modification de l'aspect extérieur du bâtiment.
En outre, le syndicat estime que Monsieur [S] [L] et Madame [F] [R] épouse [L] n'ont pas qualité pour contester la résolution n°7 en ce qu'ils ont voté en sa faveur.
* * *
Aux termes de leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 21 juin 2021, Monsieur [S] [L] et Madame [F] [R] épouse [L] demandent à la cour de :
DONNER ACTE au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la SA Idre Immobilier Desaulles, de ce que ce dernier ne conteste pas la régularité des travaux relatifs à l'ouverture du plancher et la création d'un escalier reliant la cave privative et l'appartement, la pose de carrelage au sol dans l'entrée de l'immeuble et le rabotage des portes communes de l'entrée et de l'accès aux caves suite à la pose du carrelage,
DECLARER l'appel recevable mais mal fondé,
En conséquence,
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la SA Idre Immobilier Desaulles, de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
CONFIRMER la décision entreprise,
A titre infiniment subsidiaire, si la Cour devait infirmer la décision entreprise, de :
CONSTATER que les travaux relatifs à la création d'une porte-fenêtre dans la cuisine par découpe de la façade, la modification d'un soupirail de la cave côté jardin par modification de la façade ne nécessitaient par principe, compte tenu de leur nature, aucune autorisation de l'Assemblée Générale des copropriétaires,
En conséquence,
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la SA Idre Immobilier Desaulles, de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, relatives a :
- la création d'une porte-fenêtre dans la cuisine par découpe de la façade,
- la modification d'un soupirail de la cave côté jardin par modification de la façade,
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] aux entiers frais et dépens de l'instance.
Les intimés estiment pouvoir régulariser les travaux. Au départ, du fait de l'absence de tout organe représentatif de la copropriété, ils n'auraient pas été en possibilité d'obtenir une autorisation préalable de la copropriété. Aussi, ils affirment avoir obtenu des autres copropriétaires, les époux [B]-[T], un accord verbal confirmé par un mail pour la réalisation de tous les travaux litigieux.
Ils reprennent le raisonnement du premier juge, en ce que ce dernier a censuré le caractère discrétionnaire du refus des résolutions litigieuses, alors que les travaux n'affecteraient nullement l'harmonie de l'immeuble (touchant la façade non visible de la rue) ni sa sécurité.
Ils indiquent que les travaux relatifs à l'ouverture du plancher et à la création d'un escalier entre le rez-de-chaussée et le sous-sol, ne seraient pas affectés par les moyens développés par le syndicat.
* * *
Par ordonnance du 6 septembre 2022, la présidente de chambre a fixé l'affaire à l'audience de plaidoirie du 22 mars 2023 sur le fondement de l'article 905 du code de procédure civile.
Les intimés versaient une note en délibéré datée du 19 avril 2023. Cette dernière n'ayant pas été autorisée, elle était écartée.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, aux conclusions transmises aux dates susvisées.
MOTIVATION
1) Sur le périmètre de l'appel
Il est rappelé que les époux [L] n'ont pas formé appel incident sur la partie de la décision de première instance qui a déclaré irrecevable leur demande tendant à leur voir déclarer inopposable l'acte de partage établi par les époux [B]-[T] au motif que ce partage aurait été fait en fraude à leur droit et en violation des dispositions de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965.
2) Sur la régularité des résolutions
Tout copropriétaire - même s'il a participé à l'assemblée générale et a pris part au vote de la délibération contestée ' a qualité pour réclamer en justice la nullité d'une délibération s'il était opposant, ce qui est le cas pour les consorts [L] au regard de la délibération attaquée sur le fondement de l'abus de droit. Ils sont donc recevables en leur demande.
L'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 n° 65-557 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis impose que soient adoptées, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, les décisions concernant « l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».
L'ensemble des travaux objet du litige, réalisés par Monsieur [S] [L] et Madame [F] [R] épouse [L], étaient soumis à l'approbation de la copropriété au sens de l'article 25 de la loi sus évoquée, en ce qu'ils portaient sur les parties communes, à savoir :
- les murs de l'immeuble (création d'une porte-fenêtre dans la cuisine par découpe de la façade, modification d'un soupirail de la cave côté jardin par modification de la façade, et agrandissement d'un soupirail par découpe du soubassement côté rue),
- la dalle du rez-de-chaussée (ouverture du plancher et création d'un escalier reliant la cave privative et l'appartement),
- le sol de l'entrée partie commune (pose de carrelage au sol),
- des portes communes de l'entrée et de l'accès aux caves (rabotage suite à la pose du carrelage).
Il est acquis aux débats que l'ensemble des travaux a été réalisé sans autorisation expresse de la copropriété.
L'absence de désignation d'un syndic à la date à laquelle les consorts [L] ont entrepris les travaux qui leur sont reprochés ne les exonérait pas de l'obligation de recueillir l'autorisation préalable des autres copropriétaires, en sollicitant si besoin la désignation judiciaire d'un administrateur provisoire afin de convoquer une assemblée générale ou en allant rechercher l'accord des autres copropriétaires, à savoir les époux [B].
Il est rappelé que la jurisprudence admet qu'une autorisation à travaux puisse être accordée tacitement, à charge pour celui qui s'en prévaut de démontrer son existence.
Or les intimés produisent à ce sujet, en annexe 2, un échange de mail avec Monsieur [Y] [B] duquel il ressort que les consorts [B] écrivaient le 2 août 2016 à Monsieur [L] « nous avons déjà eu l'occasion de vous demander de justifier de l'assurance dommages ouvrage que vous avez dû souscrire selon l'arrêté municipal qui vous a autorisé à faire les travaux (voir ci-dessous). Nous réitérons notre demande ; comme il s'agit d'une pièce essentielle pour couvrir les risques liés aux travaux que vous avez réalisés nous ne pouvons pas faire l'impasse sur ce document. »
Il ressort de la lecture de ce texte que les consorts [B] :
- font référence à l'ensemble des travaux réalisés par les intimés,
- savaient que ces travaux étaient autorisés administrativement (ce qui fait référence donc aux travaux affectant les façades),
- n'expriment à aucun moment le fait qu'ils n'ont pas autorisé ces travaux,
- se contentent de demander la production d'une assurance dommages ouvrage.
Il est donc clairement établi que les consorts [B], copropriétaires majoritaires dans la copropriété, avaient donné leur accord à la réalisation de ces travaux, de sorte qu'ils ne peuvent aujourd'hui tirer moyen d'une violation du règlement de copropriété pour s'opposer à l'adoption de la résolution 7 de nature à permettre la ratification des travaux par l'assemblée générale.
De surcroît l'appelant ne rapporte pas la preuve de ce que les travaux ont porté atteinte à la destination de l'immeuble, à sa conservation, ou encore aux droits fondamentaux des autres copropriétaires ou à l'intérêt collectif.
Le moyen de l'appelant selon lequel ces travaux auraient porté atteinte à la sécurité du bâtiment n'est étayé d'aucune pièce probante ou même d'explications techniques, alors que les intimés ont produit de leur côté un document établi par un ingénieur structure qui atteste du contraire.
Quant à la destination de l'immeuble à usage d'habitation, elle n'a pas davantage été remise en cause par ces travaux. S'agissant des ouvertures réalisées sur façade, elles ont été régulièrement autorisées par l'administration, et l'appelant ne démontre pas davantage que la création ou l'élargissement de ces ouvertures vient porter atteinte à l'esthétique, et donc à la valeur, du bâtiment.
Dans ce contexte, il y a lieu de rejoindre l'analyse du premier juge en ce que le refus d'autorisation rétroactive des travaux réalisés par les intimés n'était pas justifié, et constituait un abus de droit. Cette analyse doit être confirmée, en rappelant que les copropriétaires majoritaires avaient antérieurement donné leur accord aux travaux.
Il convient de confirmer sa décision consistant à annuler les résolutions 7 et 8 de l'assemblée générale ' qui refusaient respectivement la ratification des travaux et ordonnaient la remise en état de lieux - en ce qu'elles n'étaient pas justifiées et contraires à l'accord donné préalablement, et devaient être analysées comme un abus de droit.
Tout comme l'indiquait le premier juge, la résolution numéro 9 habilitant le syndicat à agir en justice n'a pas lieu d'être annulée, cette dernière ayant été adoptée conformément aux règles applicables.
La décision du tribunal judiciaire de Mulhouse sera dès lors confirmée en toutes ses dispositions, et notamment en ce qu'il en a décidé pour l'application de l'article 700 du code de procédure civile et pour le sort des dépens mis à la charge du syndicat des copropriétaires en rappelant que Monsieur [S] [L] et Madame [F] [R] épouse [L] ne pourraient en leur qualité de copropriétaires être tenus à participer à la dépense commune des frais de procédure dont la charge devait être prise en compte intégralement par les autres copropriétaires, à savoir les consorts [B].
3) Sur les demandes accessoires
Le syndicat des copropriétaires, partie succombante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, sera condamné aux dépens de la procédure, cette condamnation emportant nécessairement rejet de la propre demande du syndicat tendant à être indemnisé de ses frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant, publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 24 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Mulhouse,
Et y ajoutant,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] aux dépens de la procédure d'appel,
REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
La greffière, Le président,
