MINUTE N° 274/2023
Copie exécutoire à
- Me Thierry CAHN
- la SELARL ARTHUS
Le 25 mai 2023
Le Greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 25 MAI 2023
Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 22/02156 - N° Portalis DBVW-V-B7G-H3F4
Décision déférée à la cour : ordonnance du 26 février 2019 rendue par
le président du tribunal de grande instance de METZ
- SUR RENVOI APRÈS CASSATION -
APPELANT :
Monsieur [U] [K]
demeurant [Adresse 3] à [Localité 6]
représenté par Me Thierry CAHN, avocat à la cour.
INTIMÉES :
La S.A.R.L. CENTRE NATIONAL DES PARTICULIERS
ayant son siège social [Adresse 7] à [Localité 4]
assignée le 14 juin 2022, à personne morale, n'ayant pas constitué avocat.
La S.C.P. BAYLE & [Z] prise en la personne de Maître [S] [Z] ès qualités d'administrateur judiciaire provisoire du Syndicat des Copropriétaires de l'Immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4]
exerçant son activité [Adresse 8] à [Localité 4]
assignée le 31 mai 2022 à personne morale, n'ayant pas constitué avocat.
La S.A.S. QUADRAL IMMOBILIER, venant aux droits de la SAS BATIGESTION - es qualité de syndic de la copropriété [Adresse 1] à [Localité 4] - représentée par son représentant légal
ayant son siège social [Adresse 2] à [Localité 5]
représentée par la SELARL ARTHUS, Société d'Avocats à la cour.
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 15 Décembre 2022, en audience publique, devant la cour composée de :
Monsieur Franck WALGENWITZ, président de chambre
Madame Myriam DENORT, conseiller
Madame Nathalie HERY, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN
ARRÊT rendu par défaut
- prononcé publiquement après prorogation du 13 avril 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
- signé par Monsieur Franck WALGENWITZ, président et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS et PROCÉDURE
M. [U] [K] est propriétaire d'un appartement au sein de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 4] (57). Il a dénoncé des infiltrations d'eau provenant d'une dégradation de la toiture-terrasse, partie commune, située au-dessus de son appartement.
En septembre 2018, il a fait assigner la société Quadral Immobilier en sa qualité de syndic de la copropriété devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Metz, sollicitant notamment sa condamnation à commander les travaux de réfection de la terrasse auprès de l'entreprise Sopra Assistance, et ce sous astreinte.
Par ordonnance du 27 novembre 2018, le juge des référés a :
- constaté l'absence d'urgence et de trouble manifestement illicite,
- jugé la demande de M. [K] non fondée et l'a débouté de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamné M. [K] aux entiers frais et dépens et à payer à la société Quadral Immobilier, venant aux droits de la société Bâti Gestion, prise en sa qualité de syndic de la copropriété, la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Rappelant les dispositions de l'article 809 du code de procédure civile, le juge des référés a relevé qu'aux termes du rapport d'expertise judiciaire du 15 janvier 2013, il apparaissait que le syndicat des copropriétaires avait entrepris, dès 2013, les mesures provisoires et d'urgence pour rendre l'appartement de M. [K] habitable, de sorte que les infiltrations d'eau litigieuse, dues en partie à l'absence de ventilation mécanique à l'intérieur de l'appartement du demandeur, avaient cessé depuis lors.
Il a alors considéré qu'en l'absence d'urgence et de trouble manifestement illicite, il ne revenait pas au juge des référés, juge de l'évidence, de connaître de cette affaire
M. [K] a interjeté appel de cette ordonnance le 26 février 2019.
Par ordonnance du 12 mars 2019, la SCP Bayle & [Z], prise en la personne de Me [Z], a été désignée en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble.
Par acte d'huissier du 3 avril 2019, M. [K] a fait assigner devant la cour d'appel de Metz la SCP Bayle & [Z], prise en la personne de Me [Z], en sa qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires, maintenant cependant ses demandes contre la société Quadral Immobilier, en sa qualité de syndic de la copropriété.
Par un arrêt du 9 juillet 2020, la chambre des urgences de la cour d'appel de Metz a déclaré recevable la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité de l'intimé et infirmé en conséquence le jugement entrepris.
Statuant à nouveau, elle a déclaré irrecevable la demande formée par M. [K], qu'elle a condamné aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer à la société Quadral Immobilier et à la SCP Bayle & [Z], prise en la personne de Me [Z], en sa qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires, chacun une somme de 1 000 euros.
La cour a relevé que le syndicat des copropriétaires avait qualité pour agir en justice, tant en demande qu'en défense, le syndic étant chargé de le représenter dans tous les actes civils et en justice.
Cependant, elle a ajouté que les actions en justice devaient être diligentées contre le syndicat des copropriétaires et non directement contre son syndic qui pouvait changer d'une assemblée générale à l'autre.
De plus, elle a indiqué que les obligations qui incombaient à la copropriété, même s'agissant d'une obligation de faire, relevaient du syndicat des copropriétaires, seul organe représentatif de la copropriété, et n'incombaient pas directement au syndic qui n'était que l'exécutant des décisions du syndicat.
Si la cour avait, dans un arrêt avant dire droit, relevé que l'assignation du 11septembre 2018 avait été délivrée à la société Quadral Immobilier, en sa qualité de syndic de la copropriété du [Adresse 1], aucun acte n'ayant été délivré à l'égard du syndicat des copropriétaires lui-même, sollicitant que les demandes soient désormais adressées à l'encontre du syndicat des copropriétaires, elle avait omis de considérer qu'en réalité, cette régularisation ne pouvait être opérée en l'absence du syndicat des copropriétaires dûment présent à la procédure. C'est pourquoi les demandes formées par M. [K] étaient irrecevables.
M. [K] a formé un pourvoi en cassation à l'encontre de cette décision et, par un arrêt du 17 novembre 2021, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a :
- cassé et annulé, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 juillet 2020 entre les parties par la cour d'appel de Metz,
- remis l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d'appel de Colmar,
- condamné la SCP Bayle & [Z] et la société Quadral Immobilier aux dépens, rejetant leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile et les condamnant à payer à M. [K] la somme globale de 3 000 euros sur le même fondement.
La Cour de cassation a estimé qu'en statuant comme elle l'avait fait, alors qu'elle avait relevé que le syndic avait été assigné en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires, la cour d'appel, qui n'avait pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, avait violé les articles 15 et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.
Par une déclaration du 24 mai 2022, M. [K] a saisi la présente cour, suite à cet arrêt de la Cour de cassation, intimant la SCP Bayle & [Z], prise en la personne de Me [Z], en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble, et la société Quadral Immobilier, en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires.
Par ordonnance du 20 juin 2022, la présidente de la chambre a fixé d'office l'affaire à une audience à bref délai, en application des articles 1037-1 et 905 du code de procédure civile.
Régulièrement assignée par acte du 31 mai 2022, remis à personne morale, la SCP Bayle & [Z] n'a pas constitué avocat devant la présente cour. Il en est de même de la société CNP, régulièrement assignée par acte du 14 juin 2022, également remis à personne morale.
De plus, M. [K] a tenté de faire signifier ses dernières conclusions récapitulatives à la SCP Bayle & [Z], prise en la personne de Me [Z], par un acte d'huissier de justice du 18 octobre 2022. Cependant, l'huissier a relevé que Me [Z] lui a indiqué ne plus avoir de mission au sein de la copropriété, suite à l'assemblée générale du 11 mai 2022 qui a désigné un nouveau syndic « CNP ». Il n'a pas accepté l'acte de signification.
En revanche, les dernières conclusions récapitulatives de l'appelant ont bien été signifiées à la société CNP par un acte d'huissier remis le 17 octobre 2022 à personne morale.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par ses conclusions récapitulatives transmises par voie électronique le 4 octobre 2022, M. [K] sollicite l'infirmation de l'ordonnance de référé entreprise en toutes ses dispositions ainsi que :
- la condamnation, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, passé le délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], à [Localité 4], représenté par son nouveau syndic, la société Centre National des Particuliers (CNP), à commander les travaux de réfection de la terrasse auprès de l'entreprise Sopra Assistance,
- la condamnation de « la requise » à la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure et procédure civile, et aux entiers dépens,
- qu'il soit jugé que la société Quadral Immobilier n'a plus qualité pour agir dans la présente procédure depuis l'ordonnance du président du TGI de Metz du 12 mars 2019 ayant désigné la SCP Bayle & [Z] en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4], et, en conséquence, que la société Quadral Immobilier soit déboutée de la totalité de ses demandes.
M. [K] souligne en premier lieu que le juge des référés l'a débouté au motif de l'absence d'urgence et de trouble manifestement illicite, alors que l'article 809 al.2 du code de procédure civile, dont il sollicitait l'application, n'exige pas la constatation de l'urgence, mais seulement celle de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable.
Or, il soutient que l'obligation dont il réclame l'exécution n'est pas sérieusement contestable, résultant d'une délibération de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 mars 2012, les travaux ainsi prescrits n'ayant toujours pas été commandés.
Il observe que, contrairement à l'appréciation du premier juge, l'expert judiciaire, dans son rapport du 15 janvier 2013, n'a pas lui-même constaté que des mesures provisoires et d'urgence avaient été entreprises dès 2013 pour rendre son appartement habitable, mais il a seulement rapporté un dire du syndicat des copropriétaires, dont il a précisé qu'il n'attendait pas de réponse de l'expert, s'agissant d'une information. Il n'a donc pas vérifié les affirmations inexactes contenues dans ce dire.
Si l'expert judiciaire précise qu'une mesure d'urgence aurait permis de rendre son appartement hors eau, il n'a jamais constaté, durant l'expertise, que son appartement avait effectivement été mis hors eau.
L'expert avait relevé que l'origine des désordres d'infiltration était la vétusté du complexe d'étanchéité. M. [K] soutient qu'en l'absence de travaux d'étanchéité entrepris depuis cette expertise, son appartement est toujours inhabitable, la délibération relative à ces travaux d'étanchéité de la terrasse, datant de 2012, n'ayant jamais été exécutée. Il indique produire à ce titre un procès-verbal de constat d'huissier du 21 janvier 2021, corroborant des photographies et un courriel du 29 août 2019 et démontrant que la dégradation de son appartement se poursuit par l'effet des infiltrations, celui-ci étant inhabitable.
M. [K] affirme que la gestion de la copropriété par les syndics successifs a été « calamiteuse » et se trouve à l'origine des difficultés de trésorerie de la dite copropriété.
M. [K] précise que l'ordonnance du président du tribunal de grande instance de Metz du 12 mars 2019, qui a désigné la SCP Bayle & [Z] en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété, a interrompu et interdit toute action en justice de la part des créanciers dont la créance avait une origine antérieure à cette décision de justice et tendant à la condamnation du syndicat débiteur au paiement d'une somme d'argent ou à la résolution du contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent.
Cependant, il précise que sa demande porte sur une obligation de faire et d'exécuter une délibération déjà ancienne, et qu'il sollicite une astreinte et non pas une liquidation d'astreinte, la procédure étant donc recevable.
En tout état de cause, le mandat de l'administrateur provisoire ayant pris fin, tout comme celui de la société Quadral Immobilier, un nouveau syndic a été désigné par l'assemblée générale ordinaire du 18 mai 2022, s'agissant de la société Centre National des Particuliers (CNP).
Par ses conclusions transmises par voie électronique le 4 août 2022, la société Quadral Immobilier sollicite que la cour :
- constate que M. [K] ne formule aucune prétention à son encontre et, en conséquence, la mette hors de cause,
- à tout le moins, déclare M. [K] mal fondé en son appel en tant qu'il la vise, et qu'elle l'en déboute,
- en tout état de cause, confirme l'ordonnance entreprise du chef des frais et dépens et indemnités de procès à son profit et condamne M. [K] aux entiers frais et dépens de la procédure ainsi qu'à une somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Quadral Immobilier souligne qu'il résulte clairement du dispositif des conclusions de M. [K], qui seul lie la cour, qu'elle n'est plus le syndic de la copropriété du [Adresse 1] à [Localité 4], depuis la désignation de l'administrateur provisoire par ordonnance du 12 mars 2019, et elle sollicite sa mise hors de cause dans la mesure où elle n'a été assignée qu'en qualité de syndic de la copropriété, ce qu'elle n'est plus.
Elle ajoute qu'aucune conclusion n'est prise à son encontre, même si le dispositif est imprécis, s'agissant des frais et indemnités de procédure. Elle se réfère aux motifs des écritures de l'appelant.
Elle soutient cependant que la décision entreprise doit être confirmée en ce qu'elle lui a alloué une indemnité de procédure et qu'il serait particulièrement inéquitable de lui laisser la charge des frais irrépétibles de conseil que sa mise en cause l'a obligée à exposer.
Pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties constituées, la cour se réfère à leurs conclusions notifiées et transmises aux dates susvisées.
MOTIFS
En application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Dans la situation présente, il convient tout d'abord de souligner que la demande, présentée initialement contre la société Quadral Immobilier, en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires, étant recevable, elle l'est tout autant en étant désormais dirigée contre le syndicat des copropriétaires, représenté par son nouveau syndic.
Sur le fond, il doit être rappelé que le rapport d'expertise judiciaire du 15 janvier 2013 a confirmé l'existence de désordres d'humidité matérialisés notamment par des taches jaunâtres au faux plafond de la chambre et de la salle de bain de l'appartement de M. [K], ceux-ci ayant deux origines distinctes, l'une relevant d'infiltrations par la toiture terrasse située juste au-dessus de la chambre et de la salle de bain de cet appartement, et l'autre relevant de condensation en partie supérieure des murs côté extérieur, par effet de pont thermique, en l'absence d'isolation des murs au droit des dalles et en l'absence de ventilation suffisante, l'appartement étant dépourvu de ventilation mécanique. Ce dernier désordre impliquait uniquement la partie privative de M. [K], auquel il appartenait de mettre en place la ventilation adéquate.
En revanche, selon l'expert, les infiltrations relevées au faux-plafond de la chambre et de la salle de bain de l'appartement correspondaient aux relevés d'étanchéité vétustes de l'étanchéité de terrasses situées au-dessus de cet appartement et à quelques décollements du revêtement bitumeux aux zones sensibles des recouvrements.
L'expert a relevé qu'une telle étanchéité avait une durée de vie normale d'environ 15 à 20 ans, alors que celle mise en 'uvre avait environ 30 ans lors de l'expertise.
À partir des devis produits, l'expert a chiffré à 9 637 euros TTC le coût des réparations de cette étanchéité à la charge du syndicat des copropriétaires, la dalle support de la toiture-terrasse, l'isolant thermique et le complexe d'étanchéité étant des parties communes.
Si, en réponse à un dire du conseil du syndic représentant le syndicat des copropriétaires, l'expert a pris « note que des mesures provisoires et d'urgence ont été prises afin de rendre l'appartement de M. [K] habitable », il n'a pas vérifié l'effectivité de la mise en 'uvre de ces mesures « provisoires et d'urgence », ce dire ayant été émis postérieurement à la réunion d'expertise.
Une assemblée générale des copropriétaires du 28 mars 2012 avait effectivement adopté la résolution n°4 par laquelle elle avait décidé d'effectuer la réfection de l'étanchéité des terrasses du bâtiment arrière de l'immeuble, choisissant à cet effet un devis de l'entreprise « Soprasistance » d'un montant de 9 134,60 euros HT, sous réserve d'actualisation de la TVA et de l'indice du coût de la construction et « révision au réel des métrés ».
Cependant, différents comptes-rendus de réunions du conseil syndical de février, mars et avril 2014, ainsi que des 27 mai et 24 août 2016, mettent en évidence des difficultés de gestion de la copropriété par les différents syndics qui se sont succédés et l'absence de réalisation des travaux.
Notamment, le compte rendu de la réunion du conseil syndical du 23 avril 2014 mentionne que « le dossier des travaux de la terrasse n'est pas engagé ». Celui du 24 août 2016 fait état d'un devis actualisé à 11 069,30 euros au 8 août 2016 et précise que le syndic doit recouvrir tous les fonds appelés avant d'engager les travaux.
Il peut être observé que l'expert judiciaire avait lui-même indiqué qu'il ne pouvait que regretter et prendre note de ce que le syndic de l'immeuble, qui était alors la société Européenne de l'Immobilier, se trouvait confronté à des difficultés pour trouver les fonds nécessaires aux travaux à mener au titre de la copropriété.
Par un courriel du 29 août 2019, M. [K], photographies à l'appui, a alerté l'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires d'une dégradation continue de l'appartement, et notamment du faux plafond et de l'isolation en laine de verre. Il a souligné l'urgence de procéder aux travaux d'étanchéité de la terrasse en cause et, au moins dans l'immédiat, de lancer des travaux provisoires pour mettre le bâtiment arrière hors d'eau.
L'appelant produit un constat d'huissier de justice du 28 janvier 2021 décrivant, à l'extérieur du bâtiment, en périphérie de la terrasse du 1er étage, sur les murs, des infiltrations d'eau et des coulures, avec développement de mousses et microfissures sur les enduits.
De plus, dans l'appartement de M. [K], l'huissier a constaté, dans la chambre située côté gauche, que tout le faux plafond s'était affaissé et effondré sur une dizaine de mètres carrés, le plafond étant gorgé d'eau et les plaques de plâtre étant tombées au sol sur cette zone.
Les matières isolantes ou laine minérale étaient également totalement gorgées d'eau. Le reste du faux-plafond encore en place, et qui ne s'était pas encore effondré, était gondolé et s'affaissait, étant totalement marqué par des infiltrations et coulures d'eau auréolaires qui se développaient sur tout le plafond. En outre, l'huissier a constaté que l'eau avait coulé sur le parquet flottant qui recouvrait le sol, lequel était gondolé, de même que toutes les plinthes en partie basse des murs, au droit de l'infiltration d'eau.
De plus, suite aux précipitations de pluie, de l'eau gouttait encore dans l'appartement. Enfin, l'expert a observé, dans la pièce salon séjour, que le plafond était marqué par des coulures d'eau en partie centrale sur à peu près 2 m.
L'ensemble de ces éléments dont il résulte que le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, n'a pas fait procéder aux travaux de réfection de l'étanchéité des terrasses à l'origine des infiltrations perdurant dans l'appartement de M. [K], et que les dégâts affectant celui-ci ont atteint une gravité certaine, exigent que soient prises les mesures nécessaires pour prévenir le dommage imminent que constitue le risque d'aggravation majeure des dégradations de l'appartement causées par ces infiltrations et de détérioration considérable de ce logement, alors que ces dégradations ont déjà atteint un degré de gravité certain et que les infiltrations se poursuivent depuis plus de 10 ans maintenant.
En conséquence, la demande de M. [K] apparaît totalement fondée et doit être accueillie. C'est pourquoi l'ordonnance déférée doit être infirmée en ce qu'elle l'a rejetée et il sera fait droit à cette demande tendant à voir contraindre le syndicat des copropriétaires à commander les travaux de réfection de la terrasse auprès de l'entreprise Sopra Assistance, et ce sous astreinte afin de garantir l'exécution de cette condamnation, selon les modalités précisées dans le dispositif qui suit.
II - Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens
L'ordonnance déférée étant infirmée en ses dispositions principales, elle le sera également en celles relatives aux dépens et aux frais exclus des dépens engagés lors de la première instance.
Dans la mesure où il est fait droit à la demande de M. [K], le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, assumera les dépens de la première instance et de l'appel et les frais non compris dans les dépens engagés par l'appelant en première instance et en appel. Il sera donc condamné à lui régler la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et la société Quadral Immobilier, qui était bien syndic de la copropriété lors de la procédure initiale et avait été assignée en cette qualité, sera déboutée de sa propre demande présentée sur le même fondement.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt rendu par défaut, publiquement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,
INFIRME en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue entre les parties par le juge des référés du tribunal de grande instance de Metz le 27 novembre 2018,
Statuant à nouveau et ajoutant à la dite ordonnance,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1], à [Localité 4] (57), représenté par son nouveau syndic, à commander les travaux de réfection de la terrasse située au-dessus de l'appartement de M. [U] [K] auprès de l'entreprise Sopra Assistance, dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt, sous peine d'astreinte de 50,00 € (cinquante euros) par jour de retard passé ce délai, et pendant une durée maximale de six mois au terme de laquelle il appartiendra aux parties, le cas échéant, de saisir le juge de l'exécution ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1], à [Localité 4] (57), représenté par son syndic en exercice, aux dépens de première instance et d'appel,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1], à [Localité 4] (57), représenté par son syndic en exercice, à payer à M. [U] [K] la somme de 3 000,00 (trois mille) euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
REJETTE la demande de la société Quadral Immobilier présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exclus des dépens qu'il a engagés en première instance et en appel.
La greffière, Le président de chambre,
