MINUTE N° 133/2023
Copie exécutoire à
- Me Sophie BEN AISSA-ELCHINGER
- la SELARL LEXAVOUE COLMAR
Le 10 mars 2023
Le Greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 10 MARS 2023
Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 21/01756 -
N° Portalis DBVW-V-B7F-HRQ6
Décision déférée à la cour : 17 Février 2021 par le tribunal judiciaire de COLMAR
APPELANTE et INTIMÉE SUR APPEL INCIDENT :
Madame [E] [H]
demeurant [Adresse 4] à [Localité 6]
représentée par Me Sophie BEN AISSA-ELCHINGER, avocat à la cour
INTIMÉ et APPELANT SUR APPEL INCIDENT :
Le Syndicat des copropriétaires de l'IMMEUBLE [Adresse 3]
ayant son siège social [Adresse 3] à [Localité 6] représenté par son syndic en exercice la société NEXITY LAMY, ayant son siège [Adresse 2] à [Localité 5], prise en la personne de son représentant légal ès qualité en son établissement sis [Adresse 1]
représenté par la SELARL LEXAVOUE COLMAR, avocat à la cour
Avocat plaidant : Me LURATI, substituant Me BUFFLER, avocat au barreau de Colmar
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 modifié et 910 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 octobre 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre, et Madame Myriam DENORT Conseiller, chargées du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre
Madame Myriam DENORT, Conseiller
Madame Nathalie HERY, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Dominique DONATH faisant fonction
ARRÊT CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement après prorogation du 27 janvier 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
- signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente et Madame Dominique DONATH, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire
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FAITS et PROCÉDURE
Mme [E] [H] est propriétaire des lots n°2, 4 et 6 au sein de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 6] (68).
Fin 2019, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble, représenté par son syndic, l'a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Colmar, sollicitant sa condamnation à lui verser notamment la somme de 26 844,03 euros au titre d'arriérés de charges de copropriété.
Par jugement du 17 février 2021, le tribunal, devenu le tribunal judiciaire de Colmar, a condamné Mme [H] à verser au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la somme de 19 718,73 euros au titre des charges de copropriété impayées pour les exercices 2010 à 2018, avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2019.
Il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive et débouté Mme [H] de sa demande de délais de paiement, condamnant cette dernière aux dépens, en ce compris l'intégralité des frais émoluments et honoraires pouvant être liés à l'exécution de la décision par voie d'huissier, ainsi que la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le tribunal a retenu que les charges réclamées par le syndicat des copropriétaires étaient fondées sur des décisions d'assemblées générales ayant définitivement approuvé les comptes des années concernées, 2010 à 2018. L'assemblée générale du 12 septembre 2013, contestée par Mme [H], n'était pas concernée et si cette dernière avait également contesté l'assemblée générale du 28 juillet 2015 qui avait approuvé les comptes de 2010 à 2014, la péremption de l'instance était acquise, deux ans après sa radiation intervenue le 28 mars 2018.
Mme [H] reconnaissait devoir une somme de 4 054,28 euros, correspondant à sa quote-part d'eau froide et d'assurance de l'immeuble. Elle contestait les honoraires de gestion du syndic Nexity du 24 août 2012 au 16 avril 2015, période où il était dépourvu de mandat, mais ces honoraires étaient inclus dans les comptes approuvés par l'assemblée générale des copropriétaires et la défenderesse ne faisait état d'aucune erreur dans son compte individuel de répartition de cette charge.
Elle contestait également les charges de chauffage collectif au motif qu'elle ne l'utilisait pas, ayant fait installer un chauffage individuel au gaz. Or, si les mentions du relevé des dépenses de la copropriété impliquaient l'existence d'un répartiteur permettant d'imputer à chaque copropriétaire sa propre consommation, le compte individuel de charges de Mme [H] mentionnait une répartition par tantièmes de copropriété. Dans la mesure où le syndicat des copropriétaires ne justifiait pas de la consommation réelle de la copropriétaire concernée, le tribunal a considéré qu'il ne pouvait réclamer à Mme [H] les charges liées à cette consommation de fioul et il a donc déduit 7 115,30 euros au titre des « charges de chauffage selon relevé répartiteurs ».
En revanche, Mme [H] ne justifiait pas en quoi le reste de la créance était injustifié, s'agissant en particulier des frais d'entretien des parties communes ou d'électricité des parties communes.
Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires, le tribunal a considéré que la seule privation de légitimes rentrées de fond pendant plusieurs mois, subie par le syndicat, ne suffisait pas à justifier une condamnation à des dommages-intérêts et que le demandeur ne faisait état d'aucune faute de Mme [H] et ne justifiait d'aucun préjudice spécifique lié à des difficultés financières particulières de la copropriété.
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Sur la demande de délais de paiement, le tribunal a considéré qu'en s'étant abstenue de régler toute charge depuis désormais plus de 10 ans, alors qu'elle ne contestait pas sérieusement les charges communes en dehors du chauffage et des honoraires de syndic, Mme [H] s'était octroyée à elle-même de larges délais de paiement.
Mme [H] a interjeté appel de ce jugement le 25 mars 2021.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 05 avril 2022.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par ses conclusions transmises par voie électronique le 23 décembre 2021, Mme [H] sollicite que son appel soit déclaré recevable et bien fondé, ainsi que l'infirmation de la décision déférée en ce qu'elle l'a condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 19 718,73 euros au titre des charges impayées pour les exercices 2010 à 2018 ainsi qu'une somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens. Elle demande que la cour, statuant à nouveau :
- dise et juge qu'elle n'est redevable envers la copropriété que d'un montant de 10 359,61 euros au titre des charges de copropriété impayées pour les exercices 2010 à 2018 et qu'elle déboute le syndicat des copropriétaires de toute demande excédant ce montant, ainsi que de ses demandes formulées au titre des dépens et des frais irrépétibles,
- condamne le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens des deux instances ainsi qu'à lui verser la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- dise qu'elle sera dispensée de toute participation aux frais de la défense commune et au paiement des montants auxquels le syndicat sera condamné à son profit,
- rejette l'appel incident formé par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3].
Mme [H] reprend les motifs du jugement déféré concernant les charges de chauffage collectif, rappelant disposer depuis 2010 d'un système de chauffage individuel au gaz.
Concernant les autres charges mises en compte, elle soutient que le décompte de charges à payer de la société Nexity Lamy, syndic, est erroné.
Elle rappelle que cette société avait été désignée en qualité de syndic pour la période du 23 août 2011 au 23 août 2012. Or, elle a adressé les convocations pour l'assemblée générale du 12 septembre 2013 qui a approuvé les comptes des exercices 2010 à 2012 inclus.
Mme [H] ayant sollicité l'annulation de cette assemblée générale, elle a été déboutée de sa demande par un jugement du 21 septembre 2016, au motif que l'ensemble des résolutions de celle-ci avait fait l'objet d'un vote de régularisation lors de l'assemblée générale du 28 juillet 2015, laquelle n'avait fait l'objet d'aucune contestation dans le délai de deux mois. Or, l'appelante soutient avoir sollicité l'annulation de cette assemblée générale du 28 juillet 2015, par une procédure qui a fait l'objet d'une radiation le 28 mars 2018. En outre, son appel du jugement du 21 septembre 2016 a été déclaré caduc.
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Elle fait valoir par ailleurs que :
- la société Nexity n'a effectué aucune prestation pour le compte de la copropriété entre le 1er janvier 2010 et le 22 août 2013, se contentant d'appeler des fonds ne correspondant à aucun budget prévisionnel voté et approuvé et attendant deux ans pour convoquer l'assemblée générale,
- les appels de fonds qui lui ont été délivrés ne correspondent à rien et sont hors de proportion avec les dépenses de l'immeuble.
Elle ajoute qu'à l'examen de ses comptes individuels de charges, elle était redevable, en incluant les frais de chauffage collectif indus, d'un montant total de 21 098,45 euros, dont à déduire les frais de chauffage collectif et les versements effectués en 2010 et 2011, soit un solde de 10 359,61 euros.
Par ses conclusions transmises par voie électronique le 24 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, sollicite le rejet de l'appel de Mme [H], la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a condamné cette dernière à lui payer un arriéré de charges de copropriété pour les exercices 2010 à 2018, mais son infirmation sur le montant, ainsi que la confirmation de ce jugement en ses dispositions relatives aux dépens et à la condamnation de Mme [H] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'au rejet de sa demande de délais de paiement.
Il sollicite son infirmation pour le surplus et, formant appel incident, la condamnation de Mme [H] à lui payer :
- la somme de 26 830,03 euros au titre d'un arriéré de charges de copropriété pour les exercices 2010 à 2018,
- la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,
- les entiers frais et dépens de la procédure d'incident et de la procédure d'appel au fond, ainsi que la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, reprend les motifs du jugement déféré sur l'approbation définitive des comptes des années 2010 à 2018, et incluant également l'année 2019, ce dont il résulte que ces comptes ne peuvent plus faire l'objet de la moindre discussion.
En revanche, il conteste la déduction des charges de chauffage au fioul, faisant valoir que :
- Mme [H] a installé une chaudière à gaz de façon clandestine, sans autorisation préalable de la copropriété, et ne peut tirer aucun droit de son comportement,
- elle ne justifie pas de ce que sa chaudière est une chaudière mixte, produisant du chauffage et de l'eau chaude et non pas une chaudière simple, produisant uniquement du chauffage, n'ayant jamais fourni la fiche technique de son installation,
- le tribunal a omis que les parties communes sont chauffées à partir de la chaudière collective.
Il expose que, Mme [H] ne disposant plus de répartiteur sur ses radiateurs du fait de l'installation de sa chaudière à gaz, contrairement aux autres copropriétaires, le syndic, depuis des années, répartit les charges de chauffage à raison de 50 % de quote-part fixe, réclamées à chacun des copropriétaires en fonction de leurs tantièmes dans les PC3 (chauffage), soit 411/1000èmes pour l'appelante, conformément au règlement de copropriété, et 50 % de quote-part variable, correspondant à la consommation de chauffage, qui n'est réclamée qu'aux deux autres copropriétaires.
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Il ajoute que la Cour de cassation a validé les charges de copropriété appelées par un syndic, dès lors que la clé de répartition du coût des travaux avait été validée en assemblée générale, sans faire l'objet de contestation.
Au soutien de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, le syndicat des copropriétaires souligne les contestations répétées de Mme [H], dont elle est déboutée ou qu'elle ne mène pas à terme, l'appelante ne réglant rien tout en reconnaissant, dans ses conclusions d'appel, devoir un montant de 10 359,61 euros.
Il souligne l'accumulation des charges de copropriété impayées par cette dernière, qui fait porter sa carence sur les deux autres copropriétaires de bonne foi. Le syndicat des copropriétaires précise en effet être débiteur à leur égard, au titre des avances qu'ils ont dû régler aux lieu et place de Mme [H], afin d'éviter le refus de toute prestation par les fournisseurs.
Sur la demande de délais de paiement de l'appelante, le syndicat des copropriétaires, approuvant les motifs du jugement déféré, ajoute que cette dernière ne réside plus dans l'immeuble du [Adresse 3] et qu'elle encaisse actuellement des loyers de l'appartement qu'elle a mis en location, ne pouvant donc prétendre rencontrer des difficultés financières, dont elle ne justifie nullement.
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Pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs conclusions notifiées et transmises aux dates susvisées.
MOTIFS
I ' Sur les demandes du syndicat des copropriétaires
A) Sur la demande relative à l'arriéré de charges impayées
Il convient de relever qu'à hauteur de cour, Mme [H] ne conteste plus l'exigibilité des charges de copropriété des années sur lesquelles porte la demande du syndicat des copropriétaires, du fait des décisions des assemblées générales ayant approuvé les comptes relatifs à ces charges, mais uniquement les charges relatives au chauffage collectif qui lui sont réclamées. De plus, sont produits les procès-verbaux des assemblées générales évoquées par le premier juge, qui ont approuvé les comptes de la copropriété des années 2010 à 2018, ainsi que, s'agissant de l'assemblée générale du 1er juillet 2019, le budget prévisionnel de l'année 2019, au titre duquel sont réclamées les provisions sur charges appelées au cours de cette année-là.
S'agissant de la répartition des charges communes, le règlement de copropriété ne contient pas d'autre clause que celle selon laquelle les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes sont réparties entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de copropriété. Il n'apporte aucune précision relative à la répartition des charges de chauffage. Celle-ci s'opère, selon les explications du syndicat des copropriétaires, sur la base du total des factures d'entretien, de maintenance et de consommation de chauffage, lequel est réparti à raison de 50 % de quote-part fixe et 50 % de part variable correspondant à la consommation de chauffage. L'intimé précise que cette part variable n'est pas réclamée à Mme [H] mais seulement aux deux autres copropriétaires, lesquels disposent de répartiteurs, contrairement à l'appelante, celle-ci ayant installé une chaudière à gaz qui ne peut fonctionner avec les répartiteurs de la chaudière à fuel.
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Or, si le syndicat des copropriétaires invoque une jurisprudence de la Cour de cassation ayant admis une répartition du coût de travaux effectuée selon une clé de répartition validée en assemblée générale, il ne produit aucune décision d'assemblée générale de la copropriété du [Adresse 3], à [Localité 6], ayant adopté la clé de répartition des charges de chauffage dont il se prévaut.
De plus, ainsi que l'a justement observé le tribunal, le relevé de compte annuel des charges de la copropriété intitulé « Relevé général des dépenses » fait apparaître une ligne de dépenses elle-même intitulée « Charges particulières FRAIS CHAUFFAGE SELON RELEVE REPARTITEURS ». Celle-ci inclut des frais de fioul, de location de répartiteurs de calories, ainsi que les frais d'un contrat de maintenance de la chaufferie.
Or, contrairement aux explications de l'intimé, ce n'est pas un montant correspondant à ses tantièmes de copropriété sur une quote-part fixe de 50 % de ces charges qui est réclamée à Mme [H], mais, au vu du comparatif entre le compte de charges de la copropriété et le compte individuel de charges de l'appelante, une part correspondant à ses tantièmes, calculée sur le montant total de ce poste relatif aux frais de chauffage annuels « selon relevé répartiteurs ».
Or, ce montant total inclut notamment, ainsi qu'il a été relevé plus haut, les frais de location des répartiteurs de calories qui ne sont pas utilisés par Mme [H], mais aussi et surtout les frais de fioul, dont il ne peut être exclu, au vu de l'intitulé de la ligne de dépenses, reporté sur le compte individuel de charges de l'appelante, qu'ils aient été calculés à partir du relevé des répartiteurs dont seuls sont équipés les autres copropriétaires.
En outre, à supposer que la consommation de fioul mise en compte corresponde au coût des achats de fioul de l'ensemble de la copropriété, aucun élément ne permet de distinguer la consommation relative aux parties communes de celle relative aux parties privatives des autres copropriétaires, étant souligné que la clé de répartition invoquée par l'intimé n'est manifestement pas appliquée.
Il résulte de tous ces éléments que les frais de chauffage annuels ainsi réclamés à Mme [H] par le syndicat des copropriétaires ne sont pas justifiés et, dès lors, c'est en opérant une exacte appréciation des éléments de la cause que le tribunal a déduit des charges dues par Mme [H] pour la période considérée, de 2010 à 2018 inclus, le montant annuel de ces frais de chauffage, soit au total la somme de 7 115,30 euros.
Par ailleurs, le relevé de compte de toute la période considérée fait bien apparaître les règlements opérés par Mme [H] en 2010, de 935,81 euros au total, et en 2011, de 2 679,54 euros au total, qui sont donc déjà déduits des montants mis en compte par le syndicat des copropriétaires. Il n'y a donc pas lieu de les soustraire à nouveau de la somme réclamée par l'intimé, comme le sollicite l'appelante.
En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné Mme [H] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 19 718,73 euros (26 834,03 ' 7 115,30), tout en ajoutant que celle-ci représente non seulement les charges de copropriété impayées de 2010 à 2018, mais aussi les provisions sur charges de l'année 2019.
B) Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive
Il convient de souligner que Mme [H], tout en contestant une partie seulement des charges de copropriété réclamées par le syndicat des copropriétaires, n'a plus procédé à aucun règlement depuis l'année 2012, laissant s'accumuler un arriéré d'un montant fort élevé, s'approchant de 20 000 euros, jusqu'aux appels de provision sur charges de 2019 seulement.
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Une telle carence de sa part, injustifiée, traduit une mauvaise foi de sa part et revêt un caractère fautif, causant au syndicat des copropriétaires un préjudice important, en privant ce dernier d'une trésorerie nécessaire à son fonctionnement et au règlement de ses créanciers, et faisant peser cette difficulté financière sur les autres copropriétaires. Dès lors, la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires pour résistance abusive apparaît fondée. Il convient donc d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il l'a rejetée et de condamner à ce titre Mme [H] au paiement de la somme de 1 200 euros.
II - Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens
Le jugement déféré étant confirmé en la condamnation principale prononcée à l'encontre de Mme [H] et infirmé en ce qu'il avait rejeté l'une des demandes du syndicat des copropriétaires, il sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais exclus des dépens de première instance.
De plus, l'appel de Mme [H] étant rejeté, celle-ci assumera les dépens d'appel. Dans ces circonstances, sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exclus des dépens qu'elle a engagés en appel, sera rejetée. En revanche, l'équité commande de mettre à sa charge, au même titre et sur le même fondement, la somme de 2 000 euros qu'elle devra régler au syndicat des copropriétaires.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, publiquement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,
CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Colmar du 17 février 2021, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires,
INFIRME le jugement entrepris de ce chef,
Statuant à nouveau sur ce seul chef et y ajoutant,
DIT que la condamnation prononcée par le jugement déféré à l'encontre de Mme [H], relative au paiement de la somme de 19 718,73 euros inclut non seulement les charges de copropriété impayées des exercices 2010 à 2018, mais aussi les provisions sur charges de l'année 2019,
CONDAMNE Mme [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 1 200,00 (mille deux cents) euros à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNE Mme [H] aux dépens d'appel,
CONDAMNE Mme [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 2 000,00 (deux mille) euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exclus des dépens que cette dernière a engagés en appel,
REJETTE la demande de Mme [H] présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exclus des dépens qu'elle a engagés en appel.
Le greffier, La présidente,
