MINUTE N° 122/2023
Copie exécutoire à
- Me Joëlle LITOU-WOLFF
- la SELARL ARTHUS
- Me Joseph WETZEL
Le 9 mars 2023
Le Greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 09 Mars 2023
Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 21/01444 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HQ6Y
Décision déférée à la cour : 15 Décembre 2020 par le tribunal judiciaire de STRASBOURG
APPELANTS et intimés sur incident :
Monsieur [M] [V]
Madame [Z] [G]
demeurant ensemble [Adresse 4]
représentés par Me Joëlle LITOU-WOLFF, avocat à la cour.
avocat plaidant : Me LETOURMY, avocat à [Localité 6]
INTIMÉES et appelantes sur incident :
1/ Madame [C] [R]
demeurant [Adresse 3]
2/ Madame [M] [R]
demeurant [Adresse 1]
3/ Madame [J] [B]
demeurant [Adresse 2]
1 à 3/ représentées par la SELARL ARTHUS, société d'avocats à la cour.
avocat plaidant : Me Emmanuel JUNG, avocat à Strasbourg
4/ La S.A.R.L. HRD IMMOBILIER AGENCE IMMOBILIERE DE LA ROBERTSAU représentée par son représentant légal
ayant spon siège social social [Adresse 5]
représenté par Me Joseph WETZEL, avocat à la cour.
avocat plaidant : Me HEIDMANN, avocat à Strasbourg
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 19 Janvier 2023, en audience publique, devant la cour composée de :
Monsieur Franck WALGENWITZ, Président de chambre
Madame Myriam DENORT, Conseiller
Madame Nathalie HERY, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN
ARRÊT contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
- signé par Monsieur Franck WALGENWITZ, président et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
La société Hrd Immobilier Immobilière de la Robertsau s'est vue confier par mesdames [C] [R], [M] [R] et [J] [B], le 11 juin 2018, un mandat non exclusif de vente n° 8176 portant sur une maison sise au [Adresse 2].
La société a présenté à ses mandants Monsieur [M] [V] et Madame [Z] [G]. Les parties ont engagé des discussions pour la vente du bien.
Préalablement à la signature du compromis, un premier diagnostic technique a été transmis aux consorts [V] - [G] le 18 juin 2018 faisant état de présence d'amiante dans les matériaux de la couverture du toit.
Le 20 juin 2018, ils étaient destinataires d'un nouveau diagnostic établi par la société AC environnement, qui, indiquant tenir compte des travaux de réfection de la toiture réalisés en 2013, précisait l'absence de repérage matériaux et de produits susceptibles de contenir de l'amiante.
Suite à cette remise, les consorts [V]-[G] signaient un compromis de vente le 20 juin 2018 pour un prix de vente de 690.000 euros, hors frais, une condition suspensive de prêt étant stipulée en faveur des acquéreurs.
Les parties s'engageaient à régulariser l'acte authentique par-devant Maître [K] [E], notaire à [Localité 7] pour le 15 octobre 2018 au plus tard.
Le financement bancaire ayant été accordé aux candidats acquéreurs, la condition suspensive a dès lors été levée.
Postérieurement à la signature de ce compromis de vente, les consorts [V] - [G] ont réclamé la facture des travaux de toiture, qui leur a été transmise par l'intermédiaire de la société Hrd Immobilier. Suite à la réception de cette facture, craignant que les anciennes tuiles contenant de l'amiante n'aient pas été déposées au moment des travaux de 2013, ils ont sollicité la réalisation d'un diagnostic amiante « avant travaux » avec sondages.
De nombreux échanges avaient lieu entre les parties.
Les vendeurs, par la bouche de Madame [M] [R] indiquaient que la société ACE environnement ne pourrait pas sonder sous les tuiles actuelles sans endommager toute la toiture. Cependant les vendeurs ne s'opposaient pas à ce que des prélèvements soient réalisés à fin d'analyse par la société ACE environnement.
Les consorts [V] - [G] estimaient cependant cette proposition insuffisante et adressaient une mise en demeure le 25 septembre 2018 d'avoir à laisser intervenir un diagnostiqueur choisi par eux aux fins notamment de dépose de la toiture.
De nombreux échanges avaient lieu entre les consorts [R], [V]-[G] et l'agence immobilière sans que les parties ne trouvent un accord, les consorts [V] - [G] indiquant souhaiter acquérir un immeuble exempt de toute présence d'amiante, les vendeurs leur réclamant de s'engager à renoncer à toute action en justice en vue d'obtenir une réduction du prix.
À la demande des acquéreurs, Me [E], notaire, convoquait les parties à une séance de signature de l'acte authentique pour le 5 décembre 2018. Les vendeurs ne s'y étant pas présentés, il établissait un procès-verbal de carence.
* * *
C'est dans ce contexte que Monsieur [M] [V] et Madame [Z] [G] ont assigné le 20 décembre 2018 les venderesses aux fins de les voir condamnées à leur régler les sommes de 69 000 euros au titre de l'indemnité de la clause pénale, 30 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Ils demandaient également qu'on leur donne acte de ce qu'ils se réservaient le droit de solliciter une somme supplémentaire de 34 500 euros s'ils étaient condamnés à verser ladite somme à l'agent immobilier au titre du règlement de ses honoraires.
La société Hrd est intervenue volontairement à la procédure pour réclamer le paiement au principal, par les parties à la procédure, d'une somme de 34 500 euros à titre de dommages-intérêts.
Par jugement du 15 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Strasbourg a :
- débouté les consorts [V] - [G] de leur demande de condamnation des consorts [R],
- condamné Monsieur [V] et Madame [G] à régler à la société Hrd la somme de 34.500 euros avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2019,
- condamné la société Hrd, in solidum avec les consorts [V]-[G], au paiement, au profit des vendeurs, des sommes de 1 806 euros et de 900 euros respectivement au titre du préjudice matériel et moral subi, outre la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Les premiers juges ont tout d'abord constaté que « les parties n'ont pas contractuellement prévu que le bien vendu devait l'être sans amiante (') ». Partant de là, ils en ont déduit que ce « sont Monsieur [M] [V] et Mme [Z] [G] qui ont remis en cause la vente qui avait été convenue par les parties en ajoutant une nouvelle condition consistant dans la réalisation d'un diagnostic avant travaux (') et dans la prise en charge par Mme [C] [R], Mme [M] [R] et Mme [J] [B] du coût de désamiantage ».
Le tribunal a alors constaté le désaccord entre les parties tant sur l'objet de la vente, que sur son prix, dès lors que Monsieur [M] [V] et Madame [Z] [G] n'ont « jamais accepté d'acquérir le bien en l'état et au prix convenu par les parties dans le compromis de vente puisqu'ils ont indiqué clairement et à plusieurs reprises qu'ils solliciteraient la diminution du prix de vente (') ».
La juridiction a considéré comme parfaitement légitime le refus des venderesses de signer l'acte authentique de vente et sanctionné les fautes commises tant par Monsieur [M] [V] et Madame [G] (refus de signature de l'acte authentique) que par l'agent immobilier (obligation de renseigner et de conseiller non remplie par l'absence d'explication sur la différence entre un diagnostic amiante avant-vente et un diagnostic amiante avant travaux ; passivité pendant les échanges entre vendeurs et acquéreurs).
S'agissant de la demande de la société HDR Immobilier, après avoir rappelé les conditions d'intervention de cette dernière telles que définies dans le compromis de vente et rappelé plus particulièrement les termes de la «clause pénale » le premier juge, a estimé que les honoraires de l'agent immobilier étaient dus car la condition suspensive avait été levée, et devaient être mis à la charge des seuls acquéreurs. Le tribunal a précisé que la non réalisation de la vente n'étant pas imputable aux vendeurs, il n'y avait pas lieu de les condamner au paiement de la commission ou encore à garantir les acquéreurs pour cette condamnation.
Les consorts [V]-[G] ont interjeté appel de cette décision le 3 mars 2021
PRETENTIONS DES PARTIES
Aux termes de leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 7 mars 2022, M. [M] [V] et Mme [Z] [G] demandent à la cour de :
Dire l'appel bien-fondé,
Y faisant droit,
Infirmer intégralement le jugement entrepris en ce qu'il les a déboutés de l'intégralité de leurs prétentions et condamnés à verser diverses sommes au profit de Mmes [C] et [M] [R] et à Mme [J] [B],
Et statuant à nouveau,
Dire qu'un accord sur la chose et sur le prix, ferme et définitif, est intervenu dès la signature du compromis du 20 juin 2018,
Dire et juger que les venderesses ne pouvaient légitimement refuser de signer l'acte authentique de réitération de la vente établi par Me [E] au prix et pour la chose convenue,
Dire que les consorts [R] ont commis une faute de nature à engager leur responsabilité,
Dire qu'il y a lieu de faire application de la clause pénale prévue au compromis de vente au profit de Monsieur [V] et de Madame [G], DIRE qu'aucune rémunération n'est due à l'agent Immobilier en présence d'un compromis de vente devenu caduc et que celui-ci n'est fondé, le cas échéant, qu'à solliciter l'indemnisation du préjudice qu'il estime avoir subi,
Et en conséquence,
Condamner solidairement Madame [C] [R], Madame [M] [R] et Madame [J] [B] à payer à Monsieur [M] [V] et Madame [Z] [G] la somme de 69.000 euros au titre de l'indemnité figurant à la clause pénale du compromis de vente avec intérêts à compter de la première demande, à savoir le 20 décembre 2018,
Débouter Madame [C] [R], Madame [M] [R] et Madame [J] [B] de toutes conclusions contraires ainsi que de l'intégralité de leurs fins, moyens et prétentions dirigés contre Monsieur [V] et Madame [G],
Dire et juger que Monsieur [V] et Madame [G] n'ont pas engagé leur responsabilité à l'égard de la société Hrd Immobilier et ne sont donc tenus de lui verser aucune rémunération ni indemnisation et DEBOUTER en conséquence cette société de toute demande formée à leur encontre,
Subsidiairement, au cas où une condamnation serait prononcée à l'encontre de Monsieur [V] et de Madame [G] au profit de l'agence immobilière :
Condamner solidairement Madame [C] [R], Madame [M] [R] et Madame [J] [B] à les garantir et relever indemnes de toutes condamnations qui seraient prononcées à ce titre et notamment de la somme de 34.500 euros affectée d'intérêts.
En tout état de cause,
Débouter Madame [C] [R], Madame [M] [R] et Madame [J] [B] de leurs demandes indemnitaires à l'égard de Monsieur [V] et Madame [G] et, à tout le moins, les ramener à de plus justes proportions,
Débouter la SARL Hrd Immobilier agence immobilière de la Robertsau de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l'égard de Monsieur [V] et Madame [G] CONDAMNER solidairement Madame [C] [R], Madame [M] [R] et Madame [J] [B] à payer la somme de 8.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner solidairement Madame [C] [R], Madame [M] [R] et Madame [J] [B] aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel.
Au soutien de leurs conclusions d'appel, les consorts [V]-[G] soutiennent que la vente est parfaite entre les parties en ce qu'un accord sur la chose et sur le prix de l'immeuble serait intervenu.
Ils prétendent que toutes les conditions suspensives étaient levées, et que les discussions amiables postérieures au compromis, relatives à la question de la toiture et à la présence d'amiante, n'auraient eu aucune incidence sur le caractère parfait de la vente.
Ils en concluent que leur responsabilité dans l'échec de la vente ne peut être engagée, et que seules les venderesses doivent être condamnées au paiement de la somme de 34.500 euros au profit de l'agence immobilière ainsi qu'à les indemniser en application de la clause pénale et pour le préjudice moral distinct subi.
Subsidiairement, ils sollicitent la condamnation des venderesses à les garantir et à les relever des condamnations mises à leur charge à ce titre.
* * *
Aux termes de leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 15 novembre 2021, mesdames [C] [R], [M] [R] et [J] [B] demandent à la cour de :
Déclarer l'appel de Monsieur [M] [V] et de Madame [Z] [G] mal fondé et de les en DEBOUTER,
En conséquence,
Débouter les appelants de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;
Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné in solidum Monsieur [M] [V], Madame [Z] [G] et la société Hrd Immobilier à payer aux intimés la somme de 1.806 euros au titre de leur préjudice matériel avec les intérêts au taux légal à compter de la décision de première instance ;
Sur appel incident,
Déclarer l'appel incident recevable et bien fondé et en conséquence,
Infirmer le jugement en ce qu'il a limité à 900 euros l'évaluation du préjudice moral subi par les intimées,
Statuant a nouveau
Condamner in solidum Monsieur [M] [V], Madame [Z] [G] et la société Hrd Immobilier à payer aux intimées la somme de 7.000 euros au titre du préjudice moral avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;
Déclarer la société Hrd Immobilier mal fondée en son appel incident et la débouter de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
Condamner in solidum Monsieur [M] [V], Madame [Z] [G] et la société Hrd Immobilier à payer aux intimées la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'au paiement des entiers frais et dépens de la première instance et de l'instance d'appel ;
Confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a condamné in solidum Monsieur [M] [V], Madame [Z] [G] et la société Hrd Immobilier à payer aux intimées la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné in solidum Monsieur [M] [V], Madame [Z] [G] et la société Hrd Immobilier aux entiers dépens de la première instance et CONDAMNER in solidum Monsieur [M] [V], Madame [Z] [G] et la société Hrd Immobilier aux entiers frais et dépens nés l'instance d'appel principal et incidents.
Madame [R] et ses filles ont conclu à la confirmation de l'ensemble des dispositions du jugement du 15 décembre 2020, à l'exception de celles ayant limité l'indemnisation de leur préjudice moral au titre duquel elles forment appel incident, estimant que la somme allouée par le tribunal au titre de ce poste serait trop faible.
Les venderesses considèrent que le montant de 900 euros parait dérisoire « au regard de l'intensité du préjudice des intimées du fait des accusations infondées, mensongères et infâmantes subies pendant 3 mois ».
Elles font également état de menaces d'action en réitération proférées par les acquéreurs, et de la signification de l'assignation à la veille de Noël.
* * *
Quant à la SARL « Hrd Immobilier agence immobilière de la Robertsau », par des conclusions transmises par RPVA le 2 mai 2022, elle demande à la cour de :
1) SUR L'APPEL PRINCIPAL des consorts [V]-[G] :
Dire et juger l'appel de Monsieur [M] [V] et Madame [Z] [G] mal fondé et les en DEBOUTER,
En conséquence,
Débouter les appelants de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;
Confirmer le Jugement du 15 décembre 2020 en ce qu'il a :
- débouté M. [M] [V] et Mme [Z] [G] de l'intégralité de leurs prétentions ;
- condamné M. [M] [V] et Mme [Z] [G] à payer à la société Hrd Immobilier AGENCE immobilière de la Robertsau la somme de 34.500 euros avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2019 ;
- ordonné l'exécution provisoire ;
2) SUR L'APPEL INCIDENT de Madame [C] [R], Madame [M] [R] et Madame [J] [B] :
Déclarer l'appel incident mal fondé à l'égard de la société Hrd Immobilier ;
En conséquence,
Débouter Madame [C] [R], Madame [M] [R] et Madame [J] [B] de leur demande de condamnation formée à l'égard de la société Hrd Immobilier AGENCE immobilière de la Robertsau au titre du préjudice moral allégué ;
3) SUR APPEL INCIDENT de la société Hrd Immobilier AGENCE immobilière de la Robertsau :
Dire et juger l'appel incident de la société Hrd Immobilier AGENCE immobilière de la Robertsau recevable et bien fondé ;
Infirmer le jugement du 15 décembre 2020 en ce qu'il a :
* Condamné in solidum d'une part M. [M] [V] et Mme [Z] [G], d'autre part la société Hrd Immobilier AGENCE immobilière de la Robertsau à payer à Mme [C] [R], Mme [M] [R] et Mme [J] [B] les sommes de :
- 1 806 euros au titre du préjudice matériel,
- 900 euros au titre du préjudice moral,
' avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;
* Condamné in solidum d'une part M. [M] [V] et Mme [Z] [G], d'autre part la société Hrd Immobilier Agence immobilière de la Robertsau à payer à Mme [C] [R], Mme [M] [R] et Mme [J] [B] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
* Condamné in solidum d'une part M. [M] [V] et Mme [Z] [G], d'autre part la société Hrd Immobilier Agence immobilière de la Robertsau aux dépens de la procédure
* Débouté les parties de leurs demandes pour le surplus ;
Statuant à nouveau :
Débouter Madame [C] [R], Madame [M] [R] et Madame [J] [B] de l'ensemble de leurs demandes à l'égard de la société Hrd Immobilier Agence immobilière de la Robertsau ;
Condamner in solidum, Monsieur [M] [V], Madame [Z] [G], Madame [C] [R], Madame [M] [R] et Madame [J] [B] à payer à la société Hrd Immobilier AGENCE immobilière de la Robertsau la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance ;
Condamner in solidum, Monsieur [M] [V], Madame [Z] [G], Madame [C] [R], Madame [M] [R] et Madame [J] [B] aux entiers dépens de la procédure de première instance ;
4) Subsidiairement, si l'appel principal devait prospérer :
DIRE ET JUGER l'appel incident de la société Hrd Immobilier AGENCE immobilière de la Robertsau à l'encontre de Madame [C] [R], Madame [M] [R] et Madame [J] [B] recevable et bien fondé ;
INFIRMER le jugement du 15 décembre 2020 en ce qu'il a débouté la société Hrd Immobilier AGENCE immobilière de la Robertsau de ses demandes à l'encontre de Madame [C] [R], Madame [M] [R] et Madame [J] [B]
Statuant à nouveau,
Condamner solidairement Madame [C] [R], Madame [M] [R] et Madame [J] [B] à payer à la société Hrd Immobilier Agence immobilière de la Robertsau, la somme de 34.500 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2019 ;
En tout état de cause :
Débouter Monsieur [M] [V], Madame [Z] [G], Madame [C] [R], Madame [M] [R] et Madame [J] [B] de leurs demandes de condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens ;
Condamner in solidum, Monsieur [M] [V], Madame [Z] [G], Madame [C] [R], Madame [M] [R] et Madame [J] [B] à payer à la société Hrd Immobilier AGENCE immobilière DE LA ROBERTSAU la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel ;
Condamner in solidum, Monsieur [M] [V], Madame [Z] [G], Madame [C] [R], Madame [M] [R] et Madame [J] [B] aux entiers frais et dépens de la procédure d'appel.
L'agence immobilière conclut à la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné les acquéreurs à lui verser la somme de 34 500 euros.
S'agissant de l'ensemble des reproches formulés par les venderesses, elle considère que ces reproches ne la concerneraient en rien et viseraient exclusivement les acquéreurs. Elle affirme avoir joué un rôle de simple entremetteur en tentant de favoriser la réalisation de la vente, et qu'aucune faute ne pourrait lui être reprochée de sorte qu'il serait injuste de la condamner au paiement de la somme de 7000 euros réclamée au titre du préjudice moral allégué, d'autant plus qu'elle estime que le montant rehaussé ne serait pas justifié.
L'agence immobilière conclut alors à l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a condamnée in solidum avec les acquéreurs à verser aux venderesses des sommes au titre des préjudice matériel et moral, outre l'article 700 du code de procédure civile et des dépens. Les préjudices indemnisés ne la concerneraient en rien
Si l'appel principal devait prospérer, il y aurait lieu de condamner solidairement les venderesses à lui payer la somme de 34 500 euros en lieu et place des acquéreurs, sur le fondement délictuel ou subsidiairement contractuel.
* * *
Par ordonnance du 4 octobre 2022, la présidente de chambre, chargée de la mise en état, a ordonné la clôture de la procédure et renvoyé l'affaire à l'audience du 19 janvier 2023.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, aux conclusions transmises aux dates susvisées.
MOTIVATION
1) sur les demandes de monsieur [M] [V] et madame [Z] [G]
À l'issue de négociations réalisées entre d'une part M. [M] [V] et Mme [Z] [G], et d'autre part mesdames [C] [R], [M] [R] et [J] [B], le 20 juin 2018, les parties ont signé un compromis de vente portant sur une maison située [Adresse 3] pour 690 000 euros. Ce compromis stipulait qu'un « état amiante » était annexé à l'acte et prévoyait plusieurs conditions suspensives, notamment en lien avec l'obtention par les acquéreurs d'un prêt pour financer l'achat.
Comme le faisait remarquer le premier juge, un premier dossier de diagnostic daté du 18 juin 2018 avait été adressé par l'agent immobilier Hrd aux candidats acquéreurs, évoquant la présence d'amiante au niveau des ardoises en fibrociment de la toiture. Puis un second daté du 20 juin 2018 intitulé « diagnostic mis à jour » leur était remis, concluant à l'absence de repérage d'amiante dans les matériaux.
Cette « remise à jour » du premier rapport s'explique par le fait que le diagnostiqueur n'avait pas tenu compte dans son rapport initial de la réfection de la toiture réalisée en 2003 pour un montant de plus de 14 000 euros, ayant consisté notamment en la pose d'une nouvelle couverture en plaque Eternit.
C'est donc ce second rapport qui était annexé au compromis de vente.
A partir du 13 septembre 2018, monsieur [M] [V] et madame [Z] [G] vont adresser de nombreux courriers et mails aux venderesses, exposant leur crainte de voir présente de l'amiante dans le bâti et notamment sous la toiture rénovée en 2003.
Ils vont ainsi exiger la réalisation de nouvelles expertises quitte à « déposer la nouvelle toiture » pour accéder à l'ancienne (cf. mail et courrier de leurs conseils en annexe 5 et 8).
Les propriétaires ne s'opposaient pas à cette demande puisqu'elles y répondaient favorablement le jour même de la première demande, soit le 13 septembre 2018, l'agence immobilière adoptant la même position. Cependant la cour note que le conseil des acquéreurs répondait immédiatement en indiquant que si la démarche des venderesses était louable elle n'était pas satisfaisante.
Par la suite, tant les candidats acquéreurs que les venderesses ont fait réaliser un complément d'examen avec prélèvement et analyse. Il ressortait du complément d'examen réalisé à la demande des venderesses qu'il n'y avait pas d'amiante (annexe 23 des appelants) alors que dans le diagnostic avant travaux complémentaire réalisé à la demande des acquéreurs il est fait mention de « traces » d'amiante dans la colle bitumeuse (annexe 28).
Force est de constater qu'il n'était pas contractuellement prévu que le bien vendu devait l'être sans amiante, ni qu'un diagnostic amiante « avant travaux » s'accompagnant de sondages destructifs devait être réalisé avant la signature de l'acte authentique.
La règlementation impose la transmission au candidat acquéreur d'un diagnostic « avant-vente » et non pas « avant-travaux ».
A aucun moment le compromis de vente - qui fait loi entre les parties - n'a subordonné la signature de l'acte authentique à la preuve de l'absence d'amiante dans la maison ou imposé aux venderesses de produire une nouvelle analyse de recherche d'amiante de type « avant-travaux ».
La cour approuve l'analyse et la conclusion du premier juge, à savoir que ce sont M. [M] [V] et Mme [Z] [G] qui ont remis en cause les conditions de vente prévues par le compromis du 20 juin 2018, en souhaitant imposer une nouvelle condition - à savoir qu'en cas de présence détectée par un examen approfondi non prévu par la loi, le prix de vente serait révisé à la baisse de près de 60 000 euros ce qui représente 8,7% du prix convenu dans le compromis - et qui sont directement, et exclusivement, à l'origine de l'échec de la vente.
En effet, l'analyse des échanges entre les parties démontre que M. [M] [V] et Mme [Z] [G] ont voulu imposer à leurs cocontractants, après la signature du compromis, une nouvelle condition résidant dans l'absence d'amiante.
On se référera utilement au courrier du conseil des appelants en date du 12 octobre 2018 dans lequel il est indiqué expressément que « l'absence d'amiante est une condition essentielle pour mes mandants pour acheter » (annexe 20), ou encore qu'en cas de présence avérée d'amiante, M. [M] [V] et Mme [Z] [G] exigeaient une réduction du prix « du coût induit par le désamiantage soit 59 411,54 euros » et que si les venderesses refusaient l'intervention d'un technicien en vue de réaliser une
vérification par sondage (impliquant destruction d'une partie de la toiture), ils procéderaient à une « mesure conservatoire visant à voir séquestrée une partie du prix de vente auprès du notaire, correspondant aux coûts induits par le désamiantage soit 59 411,54 euros ».
Le ton adopté dans les différents mails et courriers de Monsieur [M] [V] et Madame [Z] [G], particulièrement virulent et affirmatif, démontre leur détermination à imposer cette nouvelle condition à leurs cocontractants quel qu'en soit le coût pour les venderesses ; ainsi dans un courrier du 21 septembre 2018 leurs conseils n'hésitaient pas à exiger la « dépose partielle de la toiture » pour permettre la réalisation de nouveaux examens techniques.
Dans ces conditions M. [M] [V] et Mme [Z] [G] ne peuvent sérieusement affirmer avoir toujours accepté d'acquérir le bien en l'état, au prix convenu par les parties dans le compromis de vente, alors qu'ils ont indiqué à plusieurs reprises de manière affirmative (et non au conditionnel) qu'ils solliciteraient une diminution du prix en cas de présence d'amiante. Ainsi, la veille de la date de convocation à signature de l'acte de vente, le conseil des candidats acquéreurs adressait un mail au conseil des vendeurs dans lequel il écrivait « mes mandants ont convoqué les vôtres mercredi 5 décembre 2018 pour la signature de l'acte authentique conformément au compromis de vente et agiront en diminution de prix sur le fondement des man'uvres dolosives après connaissance de l'intégralité des conséquences financières de la présente instance » (annexe 32 des consorts [R] ' mail du 4 décembre 2018).
A partir du moment où les venderesses ont été assistées par un conseil (1er octobre 2018), elles ont demandé en vain à plusieurs reprises aux acquéreurs de s'engager à renoncer à toute action en diminution du prix, ce qui démontre qu'il n'existait plus d'accord entre les parties sur le prix de la chose.
Les acquéreurs ont systématiquement refusé de s'engager en ce sens et on rappellera leur courriel du 4 décembre 2018, déjà cité par le premier juge, dans lequel ils affirmaient ne pas renoncer à la possibilité d'une action en diminution de prix.
Le premier juge a donc parfaitement déduit de cette situation que la cause de la non réitération de la vente réside exclusivement dans le comportement adopté par Monsieur [M] [V] et Madame [Z] [G] qui ont ajouté une nouvelle condition préalable à la vente de nature à impacter la nature de la chose et son prix.
Les candidats acquéreurs ne sauraient tirer argument du fait que l'acte notarié de vente proposé à la signature des parties le 5 décembre 2018 ne comportait pas mention de cette condition, à partir du moment où ils ont toujours maintenu par écrit leur exigence tendant à obtenir réduction du prix en cas de découverte d'amiante.
Cette exigence établit le caractère fictif de l'accord affiché par la convocation à la signature de l'acte de vente au prix convenu dans le compromis de vente.
C'est donc logiquement que mesdames [C] [R], [M] [R] et [J] [B] ' prenant acte de l'absence d'accord sur la qualité de la chose et son prix - ont refusé de signer cet acte authentique.
De ce fait, M. [M] [V] et Mme [Z] [G] ne peuvent se prévaloir de la clause pénale ni obtenir indemnisation de leur préjudice, aucune faute ne pouvant être retenue à l'égard des venderesses.
Le premier jugement, qui a débouté M. [M] [V] et Mme [Z] [G] de l'ensemble de leurs prétentions, sera confirmé.
2) sur les demandes de mesdames [C] [R], [M] [R] et [J] [B]
Le premier juge a condamné in solidum Monsieur [M] [V] et Madame [Z] [G] et la SARL «Hrd Immobilier agence immobilière de la Robertsau» à verser à mesdames [C] [R], [M] [R] et [J] [B] d'une part une somme de 1806 euros au titre du préjudice matériel découlant des frais engagés par les venderesses pour la réalisation d'un nouveau diagnostic non imposé par la loi en cas de vente, d'autre part une somme de 900 euros au titre de leur préjudice moral.
C'est par une motivation particulièrement adaptée que le premier juge a retenu la responsabilité conjointe des acquéreurs et de la société immobilière.
D'une part, on ne saurait sérieusement affirmer que le rôle de l'agent immobilier se limitait simplement à celui d'un intermédiaire, alors qu'en sa qualité de professionnel dont la rémunération stipulée était de 34 500 euros, il se devait de conseiller et d'informer utilement ses clients.
En l'espèce, pendant de nombreuses semaines, l'agence n'a pas attiré l'attention des venderesses sur le fait que l'acheteur ne pouvait exiger valablement un diagnostic amiante « avant travaux », qui n'avait pas été stipulé dans le compromis de vente. Elle n'a par ailleurs pas expliqué aux venderesses la différence existant entre un diagnostic « avant travaux » et un diagnostic « avant-vente », alors que la société aurait dû faire un effort particulier de conseil et de pédagogie pour tenir compte de l'âge avancé (85 ans) d'une des venderesses.
L'agence immobilière a bien commis une faute à l'égard de son obligation de renseignement et de conseil de sorte qu'elle doit prendre en charge les frais matériels engagés par les venderesses pour la réalisation d'un nouveau diagnostic mais également la réparation du préjudice moral subi par elles.
D'autre part, comme indiqué plus haut, les candidats acquéreurs ont adopté une attitude particulièrement agressive à l'égard des venderesses. Durant tout le mois de septembre 2018, ils n'ont pas hésité à leur adresser de nombreux courriers comminatoires qui étaient clairement de nature à déstabiliser les venderesses et ce d'autant plus qu'elles étaient au départ insuffisamment soutenues et conseillées de la part de l'agence immobilière.
Les consorts [V] et [G] ont commis une faute en tentant d'imposer à mesdames [C] [R], [M] [R] et [J] [B] une condition nouvelle et en les menaçant régulièrement d'une action en justice, n'hésitant pas à affirmer avoir été victimes d'un dol.
Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité in solidum de Monsieur [M] [V] et Madame [Z] [G] et de l'agence immobilière dans la prise en compte des préjudices subis par les intimées.
La cour confirme le quantum mis à leur charge au titre du préjudice matériel, à savoir la somme de 1806 euros correspondant au coût du diagnostic supplémentaire pris en charge par les consorts [R] mais également celui de l'indemnisation accordé en réparation du préjudice moral subi, qui découle de la réception de multiples courriers comminatoires adressés aux trois venderesses, de l'incertitude dans laquelle elles ont été plongées pendant plusieurs mois quant au devenir de la vente, de la fragilité de l'état de santé d'une d'elles âgée de plus de 85 ans et placée en EHPAD.
La décision sera donc confirmée également sur cette question.
3) sur les demandes de la société la SARL « Hrd Immobilier agence immobilière de la Robertsau»
Le tribunal judiciaire de Strasbourg a condamné les appelants à verser à l'agent immobilier la somme de 34 500 euros au considérant que le compromis de vente mettait à la charge des acquéreurs le versement des honoraires.
Il sera relevé qu'au terme de ses conclusions de première instance et d'appel, la société Hrd immobilier ne sollicitait, et ne sollicite pas le règlement de sa commission mais réclame des dommages-intérêts à hauteur du montant prévu pour ses honoraires en invoquant la «responsabilité délictuelle, subsidiairement contractuelle » (page 11 de ses conclusions) des consorts [V] ' [G].
Il résulte des dispositions de l'article 6-I de la loi du 2 janvier 1970 qu'aucune rémunération ne peut être exigée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue, la jurisprudence faisant par ailleurs application de ces dispositions en présence d'un compromis de vente non réitéré dans le délai de six mois mentionné à l'article 42 de la loi du 1er juin 1924.
Le premier juge ne pouvait alors fonder la condamnation de Monsieur [M] [V] et Madame [Z] [G] au versement au profit de l'agent immobilier d'une somme au titre des honoraires prévus au compromis de vente et plus particulièrement en application de la « clause pénale » qui prévoyait que « si pour un motif autre que la non réalisation des conditions suspensives, l'une des parties refusait la réitération par acte authentique (') la partie non défaillante pourra (') invoquer la résolution de la vente moyennant 10 % du prix principal ('). Dans cette éventualité, sa mission étant accomplie, les honoraires du REDACTEUR (= l'agence immobilière) resteront dus intégralement dans les conditions prévues au paragraphe négociation ».
En revanche, monsieur [M] [V] et madame [Z] [G] doivent indemniser sur le fondement de l'article 1240 du code civil, le préjudice subi par l'agence immobilière sur le fondement de la responsabilité délictuelle, suite au comportement fautif adopté par eux tel que décrit plus haut, qui est directement à l'origine de l'échec de la vente et donc du préjudice subi par l'agence immobilière qui se trouve privée de rémunération en dépit de son investissement.
Sachant qu'aucune partie n'est venue contester le chiffrage du préjudice réalisé par l'agent immobilier, il y aura lieu de confirmer la décision du premier juge tendant à la condamnation de monsieur [M] [V] et madame [Z] [G] à l'indemniser à hauteur de 34 500 euros, en précisant cependant que cette condamnation est fondée sur la responsabilité délictuelle des débiteurs.
La demande d'appel en garantie formulée par monsieur [M] [V] et madame [Z] [G] contre mesdames [C] [R], [M] [R] et [J] [B] ne saurait prospérer en ce sens que ces dernières n'ont pas commis de faute, comme démontré plus haut.
4) sur les demandes accessoires
Le jugement de première instance statuant sur les questions des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile sera confirmé.
La partie appelante principale, succombant au sens de l'article 696 code de procédure civile, sera condamnée aux dépens de la procédure d'appel et à verser les sommes de 3 500 euros au profit de mesdames [C] [R], [M] [R] et [J] [B], et de 1 500 euros au profit de la SARL «Hrd Immobilier agence immobilière de la Robertsau», au titre des frais irrépétible qu'elles ont exposés dans le cadre de la procédure d'appel, ces condamnations emportant nécessairement rejet de la propre demande de M. [M] [V] et Mme [Z] tendant à être indemnisés de leurs frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant, publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :
CONFIRME le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Strasbourg le 15 décembre 2020, en toutes ses dispositions,
Et y ajoutant
CONDAMNE M. [M] [V] et Mme [Z] [G] aux dépens de la procédure d'appel,
CONDAMNE M. [M] [V] et Mme [Z] [G] à verser à mesdames [C] [R], [M] [R] et [J] [B] une somme de 3500 euros (trois mille cinq cents euros) au titre des frais irrépétibles qu'elles ont a engagés à hauteur d'appel,
CONDAMNE M. [M] [V] et Mme [Z] [G] à verser à la SARL « Hrd Immobilier agence immobilière de la Robertsau » une somme de 1500 euros (mille cinq cents euros) au titre des frais irrépétibles qu'elle a engagés à hauteur d'appel,
REJETTE la demande de M. [M] [V] et Mme [Z] [G] fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier Le président
