France, Cour d'appel de Colmar, Chambre 2 a, 02 mars 2023, 21/00912

MINUTE N° 113/2023

Copie exécutoire à

- Me Katja MAKOWSKI

- la SCP CAHN G./CAHN T./

[R]

Le 2 mars 2023

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 02 Mars 2023

Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 21/00912 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HQDR

Décision déférée à la cour : 12 Janvier 2021 par le tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANTE et intimée sur appel incident :

Madame [V] [U] dite [B] [O]

demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2021/001084 du 09/03/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR)

représentée par Me Katja MAKOWSKI, avocat à la cour.

avocat plaidant : Me BRAND-COUDERT, avocat à [Localité 11]

INTIMÉS et appelant sur appel incident :

Monsieur [L] [O]

demeurant [Adresse 4]

Monsieur [E] [O]

demeurant [Adresse 3]

représentés par la SCP CAHN G./CAHN T./BORGHI, société d'avocats à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 modifié et 910 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Janvier 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Franck WALGENWITZ, Président de chambre, et Madame Nathalie HERY, chargés du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Franck WALGENWITZ, Président de chambre

Madame Myriam DENORT, Conseiller

Madame Nathalie HERY, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRÊT contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

- signé par Monsieur Franck WALGENWITZ, président et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

[V] [U] dite [B], [L] et [E] [O], sont les trois enfants et héritiers de Monsieur [C] [O] qui est décédé le 5 juillet 1994. Une déclaration de succession a été établie par Me [N] [Y], notaire à la résidence de [Adresse 4] le 24 avril 1996. Par ordonnances du tribunal d'instance de Sélestat du 11 avril 2007, puis du 17 août 2009, Maître [S] a été désigné dans le cadre de la procédure de partage judiciaire de la succession de Monsieur [C] [O].

A l'occasion de ces opérations, les parties ont mandaté le cabinet d'expertise [J] en vue de :

- fixer la valeur vénale des biens immobiliers situés [Adresse 1] dépendant de l'actif successoral du défunt à savoir les lots 3, 5, 6, 8 et 10 composés d'une cave, de deux garages, de trois chambres avec sanitaires et point d'eau au premier étage et de 3 chambres avec salle d'eau commune dans les combles,

- établir et vérifier les comptes de gestion de l'indivision couvrant la période de l'année 1994 à 2010,

- fixer la valeur locative des biens indivis sur la période de l'année 1994 à 2010.

Madame [J] déposait son rapport daté du 20 septembre 2016.

Un procès-verbal de difficulté a été dressé le 11 janvier 2018 par Maître [A] qui listait 5 points de divergences entre les héritiers n'ayant pu trouver d'accord, les 4 premiers portant sur l'immeuble situé [Adresse 9], à savoir :

1. la perception de loyers par feu [C] [O] et/ou Madame [B] [O],

2. la prise en charge des remboursements des prêts par Madame [B] [O] seule ou concurremment avec Monsieur [C] [O] pour la partie indivise de l'immeuble [Adresse 9],

3. le paiement des charges de l'immeuble (fuel, électricité, taxes foncières, taxes d'enlèvement des ordures ménagères, travaux, entretien etc'),

4. le quantum des loyers perçus au titre des lots indivis

5. l'existence de créances respectives sur l'indivision.

En revanche, les héritiers ont trouvé un accord quant à l'avenir de 6 parcelles situées à [Localité 6] et [Adresse 4] qui restaient en indivision.

Selon assignations des 22 novembre et 13 décembre 2018, Madame [B] [O] a assigné ses copartageants devant le tribunal de grande instance de Strasbourg sur la base du procès-verbal de difficultés. Aux termes de ses derniers écrits, Madame [O] demandait globalement au tribunal saisi de

' Dire et juger que la valeur actuelle des lots indivis est de 515 000 euros, soit 257 500 euros lui appartenant, et 257 500 euros étant indivis entre les copartageants,

' Dire et juger que Mme [O] détient une créance sur l'indivision au titre de l'entier financement de la partie indivise de l'immeuble qui sera calculée sur la base du profit subsistant depuis l'acquisition du bien, au titre du remboursement anticipé du prêt finançant l'acquisition du bien indivis réglé en 1996 d'un montant de 500 000 F, au titre d'un remboursement anticipé partiel du prêt finançant l'acquisition du bien indivis à hauteur de 377 500 F,

' Dire que l'indivision dispose sur elle d'une créance théorique, au titre des fruits et revenus perçus par elle, dans la limite de la prescription quinquennale et des revenus fonciers déclarés à l'administration fiscale,

' Dise en tout état de cause que l'indivision ne dispose d'aucune créance à son égard au titre des revenus perçus, eu égard au déficit foncier de l'indivision,

' Dire que les droits de M. [L] [O] dans le cadre du partage devront être appréciés dans la limite de son obligation d'assumer seul sans recours contre l'indivision les dettes de feu [C] [O] jusqu'à concurrence d'une somme maximum de 100.000 F soit 15.244,90 euros,

' Dire et juger que Monsieur [E] [O] a perdu ses droits au titre des fruits et revenus jusqu'au 18 mai 2010,

' Dire et juger que Mme [O] détient une créance à l'égard de l'indivision de 1 464 euros au titre des frais funéraires,

' Dire et juger que Mme [O] détient une créance à l'égard de l'indivision de 194 euros au titre des taxes foncières de [Localité 6].

' Dire et juger que Mme [O] détient une créance à l'égard de l'indivision de 731 euros au titre du remboursement du prêt BNP,

' Condamner solidairement les défendeurs à régler à la demanderesse la somme de 15.000 euros en réparation de son préjudice moral et financier,

' Condamner solidairement les défendeurs à régler à la demanderesse la somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC.

' Ordonner le renvoi du dossier à Maître [S] pour procéder aux opérations de partage de la succession de feu [G] [C] [O] décédé le 5 juillet 1994 à [Localité 10].

En réplique, selon conclusions du 10 mai 2019, les frères [O] concluaient pour l'essentiel au débouté des demandes de Madame [O], outre qu'ils demandaient au Tribunal de

' Dire que l'indivision successorale dispose d'une créance à faire valoir sur les loyers indivis encaissés pour la période de 1994 à 2010, déduction faite des charges indivises à hauteur de 272 453 euros,

' Dire que l'indivision successorale dispose d'une créance à faire valoir sur les loyers indivis encaissés à partir de 2011, la créance devant être déterminée conformément au calcul de la valeur locative et de charges locatives établi par Mme [J],

' Dire que Monsieur [L] [O] dispose d'une créance à l'encontre de l'indivision à hauteur de 1 536,37 euros au titre des taxes foncières du bien de [Adresse 4],

' Donner acte aux défendeurs de ce qu'ils reconnaissent une créance de Mme [O] au titre de la taxe foncière de [Localité 6], à hauteur de 194 euros,

' Ordonner le renvoi du dossier à Me [S],

' Condamner Madame [O] au paiement d'un montant de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

* * *

Selon jugement du 12 janvier 2021 le tribunal judiciaire de Strasbourg a :

' Fixé à 257 500 euros la valeur marchande de la moitié indivise des lots 3, 5, 6, 8 et 10 de l'immeuble sis [Adresse 1] ;

' Débouté Madame [O] de ses demandes portant sur les sommes de 1 464 euros et 731 euros,

' Dit que Madame [O] dispose d'une créance de 194 euros au titre des taxes foncières,

' Fixé la créance dont dispose Madame [O] au titre des impenses faites pour la conservation des biens indivis à la somme de 30 471 euros,

' Dit que les droits de [L] [O] dans le partage seront calculés en tenant compte de son obligation d'assumer seul et sans recours contre l'indivision, dans la limite de 15 244,90 euros, les dettes subsistantes contractées de son vivant par [C] [O],

' Dit que l'indivision successorale dispose à l'égard de Madame [O] d'une créance, au titre des loyers perçus depuis le 13 juillet 2002 et jusqu'à la fin des opérations de partage, qui devra être déterminée sur la base de la valeur locative et des charges locatives retenues par l'expert [J], étant toutefois rappelé que l'indivision n'est propriétaire que de la moitié des lots,

' Dit qu'il conviendra par ailleurs de tenir compte du fait que, suivant acte authentique du 19 mai 1995, Madame [O] et Monsieur [E] [O] ont échangé leurs usufruits,

' Débouté Madame [O] de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 10 000 euros,

' Renvoyé les parties devant le notaire,

' Dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

* * *

Dans sa décision rendue le 12 janvier 2021, le premier juge a décidé de valoriser les lots dépendant de l'immeuble situé [Adresse 1] à la somme de 257 500 euros pour leur moitié indivise en reprenant l'avis de l'expert [J] (soit la moitié de la valeur marchande retenue de 515 000 euros).

S'agissant des créances de Madame [O] à l'égard de l'indivision successorale la juridiction a :

- rejeté la demande faite par la requérante au titre des frais funéraires qu'elle affirmait avoir pris en charge au motif qu'aucune preuve du paiement de ces derniers n'était produite,

- admis l'existence d'une créance au profit de Madame [O] de 194 euros au titre des taxes foncières dues pour les immeubles sis à [Localité 6],

- rejeté sa demande portant sur une somme de 731 euros au titre du remboursement d'un prêt BNP souscrit par son père, à défaut de preuve,

- après avoir repris l'historique du financement de l'achat de l'immeuble sis [Adresse 1], avec les nombreux refinancements réalisés par Madame [O], estimé qu'au moment de l'acquisition de la maison une somme de

150 000 francs avait été réglée par Monsieur [C] [O] de sorte qu'il se devait de participer à hauteur de 28,70 % au remboursement du coût du prêt qu'il avait contracté en même temps que sa fille pour 350 000 francs, ce coût étant réévalué à 696 402 Frs en capital et intérêts ;

' estimé que Madame [O] avait remboursé en son nom personnel une somme de 199 876,37 euros,

' en conséquence, fixé la créance de cette dernière à l'égard de l'indivision successorale conformément aux dispositions de l'article 815'13 du Code civil en indiquant : « en considération de l'équité et en l'absence de tout élément de nature à établir que les impenses nécessaires à la conservation du bien aujourd'hui indivis entre les héritiers [O] ainsi faites ont amélioré la valeur de celui-ci, et donc, en l'absence de justification de l'existence d'un profit subsistant, fixé à la dépense faite, à savoir 199 876,37 francs ou 30 471 euros » .

Concernant la créance de l'indivision successorale au titre des loyers perçus par « [B] » [O], le premier juge a estimé qu'aucune recherche relative aux fruits et revenus ne pouvait être recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l'être. La prescription quinquennale de l'alinéa 3 de l'article 815'10 du code civil devait s'appliquer à la demande des fils [O] formée au titre des loyers qui ont été encaissés par leur s'ur à l'occasion de la location des biens indivis. Le juge a alors estimé que ledit délai de prescription de leur action avait commencé à courir rétroactivement à compter du 13 juillet 2007 date d'établissement du premier procès-verbal de débats par le notaire.

Le juge faisait référence à l'avis de l'expert [J] qui a fixé la valeur locative de l'intégralité des lots loués, et pas seulement de la moitié qui fait partie de l'actif successoral, en tenant compte notamment du fait que les chambres avaient été louées sur des courtes durées à des étudiants étrangers et que les combles non isolés thermiquement étaient inhabitables durant les mois d'été. Le juge écartait les explications de Madame [O] selon laquelle elle aurait réalisé de « lourds travaux ».

Dès lors, le juge retenait que l'indivision successorale disposait à l'égard de Madame [O] au regard des loyers perçus depuis le 13 juillet 2002 et jusqu'à la fin des opérations de partage d'une créance qui devrait être déterminée sur la base de la valeur locative et des charges locatives retenues par l'expert [J] étant précisé toutefois que l'indivision successorale n'est propriétaire que de la moitié des lots numéro 3,5,6,8 et 10. Il ajoutait qu'il convenait de tenir compte du fait que suivant acte authentique du 19 mai 1995, Madame [O] a cédé à titre d'échange à son frère [E] l'usufruit d'un appartement, d'une cave et d'un parking sis à [Adresse 4] tandis qu'en échange [E] lui cédait l'usufruit temporaire sur une durée exclusive de 15 ans s'appliquant à un sixième des lots évoqués précédemment de l'immeuble situé [Adresse 1], sans soulte ni retour de part et d'autre.

Concernant le surplus, le juge rejetait la demande de dommages-intérêts de Madame [O] et renvoyait les parties devant le notaire partageant, faisait masse des entiers dépens et les partageant par moitié entre Madame [O] d'une part, ses frères d'autre part, sans faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

Mme [Z] dite [B] [O] interjetait appel le 11 février 2021

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 4 novembre 2021, Madame [Z] dite [B] [O] demande à la cour, faisant application des dispositions de l'article 815-8 et suivants du code civil de :

La RECEVOIR en son appel;

INFIRMER le jugement rendu le 12 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Strasbourg entre les parties, en ce qu'il a

' débouté Madame [O] de sa demande de reconnaissance d'une créance de 1 464 euros sur l'indivision successorale,

' fixé la créance dont dispose Madame [O] à l'égard de l'indivision successorale au titre des impenses faites par elle à la seule somme de 30 471 euros,

' dit que l'indivision successorale dispose à l'égard de Madame [O], au titre des loyers perçus depuis le 13 juillet 2002 et jusqu'à la fin des opérations de partage, d'une créance qui devra être déterminée sur la base de la valeur et des charges locatives retenues par l'expert [J],

' débouté Madame [O] de sa demande tendant à l'octroi d'une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONFIRMER le jugement entrepris pour le surplus ;

Dès lors, statuant à nouveau,

DIRE que Madame [Z] [O] dispose d'une créance de 1 464,12 euros sur l'indivision successorale, au titre des frais d'obsèques de Monsieur [C] [O] ;

DIRE que Madame [O] dispose d'une créance à l'égard de l'indivision successorale, se composant des montants suivants :

' 868 018,54 euros, subsidiairement 713 518,52 euros, au titre du profit subsistant au regard du remboursement du capital de l'emprunt ayant servi à l'acquisition de la part indivise de l'immeuble sis [Adresse 1], des intérêts, frais et assurances des emprunts, et des frais d'enregistrement des différents actes,

' 321 982,23 euros au titre du profit subsistant relatif aux travaux de conservation, d'amélioration et d'entretien financés par Madame [Z] [O] au profit de l'indivision successorale,

' 26 271,36 euros au titre des charges de propriété pour la période de 1994 à 2010,

' 1 911,53 euros par an au titre des charges de propriété, à partir de l'année 2011, et jusqu'à la clôture des opérations de partage,

' 1 040 euros par an titre de la gestion et de l'entretien régulier des parties communes relevant de l'indivision, de 1994 à la clôture des opérations de liquidation,

' 45 593,08 euros au titre des impôts locaux réglés pour le compte de l'indivision ;

DIRE que la créance locative de l'indivision successorale à l'égard de Madame [Z] [O] sera établie, à partir du 13 juillet 2012, par la reddition par Madame [O] des recettes locatives des studios de l'indivision et, à défaut de données détaillées, à la somme de 12 096 euros par an ;

CONDAMNER solidairement Messieurs [L] et [E] [O] au paiement d'un montant de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts au profit de Madame [Z] [O];

CONDAMNER solidairement Messieurs [L] et [E] [O] au paiement d'un montant de 6 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER solidairement Messieurs [L] et [E] [O] aux entiers dépens de la présente procédure .

Au soutien de son appel, la partie appelante rappelle qu'elle ne fait pas appel des dispositions du jugement qui portent sur :

- la valeur marchande de la moitié indivise des lots indivis fixée à la somme de 257 500 euros,

- le montant de la créance de Madame [O] au titre des taxes foncières de Liepre pour 194 euros, et ce même si le montant exact était en fait de 216,16 euros.

- le rejet de la demande de Mme [O] au sujet d'une créance de 731 euros qu'elle affirme détenir au titre du remboursement du prêt BNP souscrit par le de cujus à hauteur de 4.800 francs soit 731 euros, exposant que ne parvenant pas à retrouver les documents en attestant, elle abandonne cette demande à hauteur de Cour,

- sur les droits de [L] et [E] [O], en ce que le tribunal a rappelé que les droits de [L] [O] doivent être calculés en tenant compte de son obligation d'assumer les dettes à concurrence de 15 244,90 euros, et dit que [L] [O] dispose d'une créance sur l'indivision successorale à hauteur de 1 536,37 euros, en ayant rappelé qu'il convient de tenir compte de l'acte du 19 mai 1995, s'agissant des droits d'usufruits respectifs de la concluante et de [E].

En revanche, après avoir consacré des développements sur la recevabilité de ses demandes en ce qu'elles n'étaient nullement nouvelles, mais étaient simplement chiffrées à hauteur d'appel (contrairement à celles formulées en première instance) elle demande à la cour d'infirmer le reste du jugement.

Sur la créance de 1 464 euros réclamée au titre des frais d'obsèques, l'appelante indique produire à hauteur de Cour, non seulement la facture des établissements de pompes funèbres Colin du 9 juillet 1994, portant mention du règlement par chèque Sogenal par elle en date du 9 septembre 1994, mais encore une copie dudit chèque qu'elle a établi pour le montant total de la facture des frais d'obsèques de 9 603,97 francs.

Concernant sa créance réclamée au titre des impenses faites pour la conservation des biens indivis, la partie appelante critique le raisonnement que le premier juge a tenu « de manière aussi arbitraire que dénuée de toute logique » qui a débouché à la décision de fixer à la somme à 199 876,37 francs ' soit 30 471 euros ' au titre des impenses.

Elle reproche au juge de ne pas avoir tiré les conséquences des constatations de Madame [J], expert judiciaire, qui a retenu que d'importants travaux avaient été entrepris par Madame [O] au profit de l'indivision, travaux que l'expert a globalement chiffrés à la somme de 114 558,16 euros ce qui représente, au regard des 1000ème (l'indivision représente 416/1000ème), 47 656,19 euros au titre de l'indivision.

Elle se réfère aux nouvelles pièces justificatives produites à hauteur de cour, portant sur les dépenses faites par elle dans ce domaine, et des planches photographiques comparatives avant / après les travaux, et qui justifieraient de l'existence d'un profit subsistant au sens de l'article 815-13 du code civil.

D'autre part, au terme d'explications reprenant l'historique du financement de l'immeuble par son père et elle-même, puis énumérant les nombreux refinancements réalisés à son nom seul, l'appelante soutient qu'elle a assumé seule le remboursement du crédit souscrit avec son père, pour l'acquisition de la partie indivise de l'immeuble, ajoutant en outre que les 150 000 francs qui avaient été versés au moment de l'acquisition de l'immeuble par son père lui appartenaient en réalité en ce sens qu'elle avait remis cette somme en liquide à son père. Elle expliquait que ces fonds provenaient de la vente de deux terrains.

L'appelante estime alors qu'elle est en droit de se voir reconnaître créancière:

a) au titre du remboursement du capital, intérêts, frais d'assurances, et frais d'enregistrement, de la somme,

* au regard du profit subsistant pour l'indivision, au titre de l'acquisition de l'immeuble, de 868 018,54 euros et subsidiairement à 713 518,52 euros

* au titre des travaux de conservation, d'amélioration et d'entretien de 47 656,19 euros au titre de l'indivision.

La créance de Madame [O] à ce titre devrait être évaluée sur la base du profit subsistant. La valeur de l'immeuble s'élevait, en 1986, à la somme de 500 000 francs, soit son prix d'acquisition, (76 224,51 euros), alors qu'elle était réactualisée par l'expert à 515 000 euros. En conséquence, le profit subsistant au titre des travaux de conservation et d'amélioration s'élèverait à 321 982,23 euros (20.203,84 / 76 224,51 x 515 000).

* au titre des dépenses nécessaires, il y aurait lieu de se référer aux conclusions de Madame [J], qui a établi des comptes de gestion de l'indivision, pour les années 1994 à 2010, et a notamment retenu, au titre des charges de propriété de l'indivision, hors travaux, pour les années 1994 à 2007, une somme de 26.271,36 euros, ce qui représente des dépenses annuelles moyennes à hauteur de 1 911,53 euros / an.

Il y aurait lieu d'appliquer cette moyenne des dépenses nécessaires, pour les années postérieures, soit à partir de 2008 et jusqu'à la clôture des opérations de partage, tout en retenant que l'expert mentionne, dans son rapport (page 21) la circonstance que la gestion quotidienne et l'entretien régulier de la copropriété a généré une dépense moyenne de 2 500 euros par an. L'appelante conteste cependant la méthode retenue par l'expert qui affecte une quote-part de ce montant due par l'indivision, soit 1 040 euros, à la part « locataire », Madame [O] estimant que les locataires n'ont nullement payé de frais d'entretien pour les parties communes.

Ce montant de 1 040 euros par an serait donc dû par l'indivision à Madame [O], de 1994 jusqu'à la clôture des opérations de partage.

En outre, il serait démontré que la concluante dispose d'une créance sur l'indivision, au titre des impôts locaux, soit 31 656,04 euros au titre des taxes foncières réglées pour l'indivision, outre 13 937,04 euros au titre des taxes d'habitation, soit la somme de 45 593,08 euros.

Globalement, au titre des dépenses nécessaires, Madame [O] serait bien fondée de mettre en compte les créances suivantes sur l'indivision successorale :

' 26 271,36 euros au titre des charges de propriété pour la période de 1994 à 2010,

' 1 911,53 euros par an au titre des charges de propriété, à partir de l'année 2011, et jusqu'à la clôture des opérations de partage,

' 1 040 euros par an titre de la gestion et de l'entretien régulier des parties communes relevant de l'indivision, de 1994 à la clôture des opérations de liquidation,

' 45 593,08 euros au titre des impôts locaux réglés pour le compte de l'indivision.

Sur la créance de l'indivision successorale au titre des loyers perçus par l'appelante, si le premier jugement doit être confirmé en ce qu'il a limité cette créance aux loyers perçus postérieurement au 13 juillet 2002, en revanche, Madame [O] critique la valeur locative moyenne retenue par l'expert à raison d'un taux d'occupation que l'appelante qualifie d'arbitraire, et d'une amplitude de location de 9 mois sur 12. Elle estime que ce calcul théorique serait déconnecté de la réalité locative. Madame [O] affirme produire aux débats des décomptes qui démontreraient que, sur la période de 2002 à 2007, les ressources moyennes annuelles générées par la location des studios propriété de l'indivision, se sont élevées à 12 096 euros / an, de sorte que la cour ne pourrait valider une valeur locative moyenne de 35 100 euros par année.

Elle propose, dans le cadre de la poursuite des opérations de partage, de produire un état détaillé, année par année, des locations des studios de l'indivision, et des recettes afférentes, et qu'à défaut de données pour l'une ou l'autre année, les parties se réfèreront à un revenu locatif moyen, qui peut être fixé, sur la base des états produits en procédure (annexes n°35 et 36) aux ressources moyennes annuelles générées par la location des studios propriété de l'indivision de 2002 à 2007, soit 12 096 euros / an.

Enfin, sur la question des dommages et intérêts, Madame [O] maintient qu'elle mériterait d'être dédommagée pour les préjudices subis, découlant de la circonstance qu'elle a dû financer seule l'acquisition du bien, mais encore son entretien, pendant plus de trente ans.

* * *

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 19 septembre 2022, MM. [L] et [E] [O] demandent à la cour de :

Rejeter l'appel principal

Recevoir l'appel incident

Réformer pour partie le jugement entrepris

Déclarer irrecevable et mal fondé l'ensemble des demandes formées par Madame [Z] [O] sous réserve de la reconnaissance de la créance de Madame [O] sur l'indivision à hauteur de 194 euros au titre des taxes foncières des biens situés à [Localité 6]

Dire et juger qu'en l'état, les demandes chiffrées en euros comportent soit une erreur matérielle, soit constituent des demandes nouvelles formulées pour la première fois devant la Cour, et sont donc irrecevables

Dire et juger que la valeur vénale actuelle du lot de l'indivision successorale au titre de l'immeuble [Adresse 1] est de 515 000 euros

Dire et juger que l'indivision successorale dispose d'une créance à faire valoir sur Madame [Z] [O] au titre des loyers indivis encaissés par celle-ci au titre des loyers indivis encaissé pour la période de 1994 à 2010 déduction faites des charges à hauteur de 272 453 euros

Dire et juger que l'indivision successorale dispose d'une créance locative à l'encontre de Madame [Z] [O] à partir de 2011 jusqu'à réalisation définitive des opérations de partage, la créance devant être déterminée conformément au calcul de la valeur locative et des charges locatives établi par l'expert judiciaire Madame [J]

Dire et juger que Monsieur [L] [O] dispose d'une créance à l'encontre de l'indivision successorale à hauteur de 1 536,37 euros

Rejeter toutes prétentions plus amples de Madame [Z] [O]

Ordonner le renvoi du dossier au notaire désigné Maître [S] pour procéder aux opérations de partage,

Condamner Madame [Z] [O] à payer à Messieurs [E] et [L] [O] les entiers dépens de première instance et d'appel ainsi qu'un montant de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile

S'agissant des créances réclamées par Madame [O] relatives aux différents crédits immobiliers souscrits, les intimés affirment que la partie adverse souhaite profiter de la présente procédure pour se voir rembourser les emprunts qu'elle a souscrits pour ses lots propres.

Contrairement à ce qu'elle prétend, le montant de 150 000 francs versé au moment de l'acquisition de l'immeuble [Adresse 1], l'a été par leur père, tels que le démontrent les reçus bancaires de Maître [I] justifiant du paiement par leur père des montants de 80 000 et 70 000 francs. Seul un montant de 350 000 francs a été emprunté par Madame [O] et son père pour l'achat des lots indivis.

Les intimés avancent que les nombreux refinancements réalisés par Madame [O] dans les années qui ont suivi s'expliquent notamment par le fait que cette dernière était très dépensière ; ces refinancements lui auraient permis de racheter le solde du prêt souscrit initialement pour l'acquisition des lots qui font l'objet de la procédure, c'est-à-dire de l'indivision, mais également le prêt souscrit personnellement par elle pour l'acquisition de son appartement détenu en propre. Les intimés soupçonnent également le fait que ces restructurations n'ont pas forcément concerné que l'immeuble et ont pu porter aussi sur des dépenses personnelles de leur s'ur.

En tout état de cause, aucune ventilation des remboursements effectués n'a été régularisée par la partie adverse de sorte que sa demande ne saurait être admise. Les intimés attirent l'attention de la cour sur un courrier du crédit immobilier de France Alsace Lorraine du 19 juin 1998 adressé à Monsieur [L] [O] qui rappelle que par jugement du 23 mars 1998 la faillite personnelle de sa s'ur a été prononcée. [L] avait été avisé de cet évènement en sa qualité de caution.

Concernant les travaux d'amélioration évoqués par Madame [O], ses frères affirment que jusqu'au décès de leur père, c'est ce dernier qui aurait procédé au paiement des différents travaux. Les coûts de gestion auraient été clairement établis par l'expert.

Sur la créance locative de l'indivision envers Madame [O], les intimés, expliquent que cette dernière aurait géré à compter de 1986 puis de 1994 ' date de décès de leur père ' les biens indivis qui ont été régulièrement loués. Ils affirment que leur s'ur se serait toujours comportée comme seule et unique propriétaire : en application de l'article 815-10 du Code civil qui vise l'hypothèse d'un indivisaire encaissant personnellement des montants appartenant à l'indivision, ils concluent à sa condamnation à restituer une somme de 272 453 euros à l'indivision.

Pour parvenir à ce chiffre, les intimés se réfèrent au développement de Madame [J] qui a déterminé une valeur locative cumulée pour la période allant de 1994 à 2010 de 460 000 euros, retenant des locations faites sur des périodes courtes s'agissant d'étudiants étrangers. Les intimés estiment que de nombreux montants de loyer n'ont vraisemblablement pas été déclarés.

Sur le montant de 460 000 euros perçus il faudrait déduire 187 547 euros au titre des charges soit un montant de créance nette de l'indivision de 272 453 euros.

Au regard de la déclaration de succession faite auprès de Me [Y], les frais funéraires invoqués par Madame [O] sont contestés, les frais d'enterrement ayant été réglés par [L]. La demande de dommages-intérêts formulée par leur s'ur sur ce sujet devrait donc être écartée.

Les frères [O] achèvent leurs écritures par des considérations générales, indiquant produire des talons de chèques qui démontreraient l'attitude adverse, sans préciser laquelle, ainsi qu'une carte de visite de leur s'ur, ajoutant que celle-ci aurait ouvert une société « latitude nord » louant des chambres à plein temps et en dénonçant le fait qu'il n'y a jamais eu la moindre assemblée générale dans la copropriété de la maison [Adresse 1] de sorte qu'aucune délibération n'a pu avoir été prise au sujet des travaux.

* * *

Par ordonnance du 4 octobre 2022, la Présidente de chambre, chargée de la mise en état, a ordonné la clôture de la procédure et renvoyé l'affaire à l'audience du 12 janvier 2023.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, aux conclusions transmises aux dates susvisées.

MOTIVATION

1) sur le périmètre de l'appel et la recevabilité des demandes chiffrées faites par Madame [O]

1- 1) sur les dispositions non critiquées du jugement

Dans le cadre du présent litige opposant Madame [O] à ses frères, un certain nombre de points du dispositif du jugement ne sont pas critiqués à savoir :

- la fixation de la valeur marchande de la moitié indivise des lots 3,5, 6,8 et 10 dépendant de l'immeuble sis [Adresse 1] à 257 500 euros,

- la fixation de la créance de Madame [O] au titre du règlement par elle des taxes foncières payées pour les terrains de [Localité 6] à194 euros,

- en ce qu'il a rappelé d'une part pour [L] [O] que ses droits doivent être calculés en tenant compte de son obligation d'assumer les dettes à concurrence de 15 244,90 euros et qu'il dispose d'une créance sur l'indivision successorale à hauteur de 1 536,37 euros, qu'il convient de tenir compte de l'acte du 19 mai 1995 portant sur les droits d'usufruit respectifs de Madame [O] et de son frère [E],

- le renvoi du dossier au notaire désigné, maître [S], pour procéder aux opérations de partage.

En outre Madame [O] a précisé ne pas contester la décision qui l'a déboutée de sa demande portant sur la reconnaissance de l'existence d'une créance de 731 euros en sa faveur au titre du remboursement d'un prêt BNP de 4800 francs.

Ces points n'entrent donc pas dans le périmètre de l'appel.

1-2) sur la recevabilité des demandes chiffrées de Madame [O] en ce qu'elles constitueraient des demandes nouvelles au sens de l'article 565 du code de procédure civile

Les intimés sollicitent de la cour qu'elle dise et juge « qu'en l'état les demandes chiffrées en euros comportent soit une erreur matérielle, soit constituent des demandes nouvelles formulées pour la première fois devant la cour » de sorte qu'elles seraient « irrecevables ».

Cependant, d'une part force est de constater qu'ils ne consacrent aucun développement de nature à démontrer la réalité de leurs allégations portant sur le caractère « nouveau » des demandes ou sur leur caractère erroné.

D'autre part si devant le premier juge Madame [O] avait conclu à ce qu'il soit reconnu qu'elle disposait d'une créance sur l'indivision notamment au titre du financement de la partie indivise de l'immeuble « qui sera calculé sur la base du profit subsistant depuis l'acquisition du bien », à hauteur d'appel elle a chiffré ses prétentions, ce qui ne constitue pas une nouvelle demande au sens des dispositions de l'article 565 du code de procédure civile.

Madame [O] n'a fait que préciser, en les chiffrant, les demandes déjà portées devant le premier juge.

Ces demandes doivent être considérées comme recevables.

2) Sur les conditions du financement de l'immeuble sis [Adresse 1]

2-1) sur l'apport de 150 000 francs

Le 11 août 1986, Madame [B] [O] procédait à l'acquisition, avec son père, [C] [O], d'un immeuble sis [Adresse 1], section [Cadastre 8], [Cadastre 7], au prix de 1 300 000 francs, soit en euros 198 183 euros, l'acte étant reçu par Me [W] [I], notaire en résidence à [Localité 11]. Le jour même, l'immeuble était divisé en lots de copropriété, selon règlement et état descriptif de division reçu par le même notaire.

Étant donné que l'appartement du deuxième étage était cédé trois jours plus tard, le 14 août 1986, à Madame [T] au prix de 400 000 francs, le besoin de financement de l'opération restant à la charge des consorts [O] était de 900 000 francs.

Dans le cadre de cette acquisition, s'agissant des lots restant la propriété des consorts [O], il était procédé à un partage :

- l'appartement du rez-de-chaussée était cédé en propre à Madame [B] [O], au prix de 400 000 francs financé au moyen d'un prêt bancaire de ce montant souscrit auprès de la CCM de [Adresse 4],

- l'appartement du 1er étage et les combles étaient cédés pour 500 000 francs à une indivision composée à part égale de Madame [B] [O] et de Monsieur [C] [O] ; ladite acquisition était financée par un second prêt bancaire accordé par la CCM [Adresse 4] à hauteur de 350.000 francs souscrit au nom des deux co indivisaires, en tant que co-emprunteurs, et par le versement du solde, soit 150.000 francs entre les mains du notaire.

L'appelante affirme qu'elle a assumé seule la prise en charge de cette somme de 500 000 francs, en remettant les 150 000 francs au notaire et en assurant seule le remboursement des mensualités du prêt.

Cependant, premièrement, force est de constater à l'examen des reçus établis par le notaire datés du 8 septembre 1996, que c'est M. [O], et non sa fille, qui lui a remis des sommes de 80 000 et 70 000 francs en paiement partiel du prix de vente de la maison (annexe 6 des intimés).

L'argumentation de l'appelante selon laquelle elle aurait préalablement remis en liquide cette somme à son père - de sorte qu'il conviendrait de la considérer comme ayant apporté ces 150 000 francs - ne saurait être accueillie, n'étant étayée par aucune pièce justificative.

En outre ses explications - selon lesquelles elle aurait financé cette remise de fonds grâce aux produits de la vente de terrains qu'elle a réalisée en février et avril 1986 - ne sont guère de nature à venir confirmer sa thèse, en ce sens que le montant total du prix de cession de ses biens ne représentait qu'une somme de 85 000 francs, montant très inférieur aux 150 000 francs remis au notaire, l'appelante n'apportant aucune explication concernant la manière dont elle aurait financé la différence de 65 000 francs.

Il y a lieu par conséquent de considérer, comme l'a fait le premier juge, que l'apport de fonds de 150 000 francs au moment de l'acquisition de la part indivise des lots de la maison [Adresse 1], a été pris en charge par le père.

2-2) sur les frais notariés de 118 348,13 francs

Madame [O] réclame également la prise en compte des frais afférents aux actes d'acquisition et de règlement de la copropriété payés en 1986 au notaire, et se réfère à son annexe 4, à savoir un courrier émanant de maître [I] attestant de la perception de frais globaux à hauteur de 118 348,13 francs.

Le notaire y retrace l'historique des actes juridiques réalisés en août 1986 (vente le 11 août 1986 de l'immeuble au profit de [C] [O] et de sa fille et le même jour division de l'immeuble en lots de copropriétés ; vente le 14 août 1986 d'un appartement à madame [X]) sans donner aucune précision sur l'identité de la personne ayant réglé les frais, en sachant en outre d'une part qu'il est évident que les frais en lien avec la vente du 14 août 1986 ont été réglés par l'acquéreur, Madame [X], et d'autre part qu'une autre partie des frais étaient en lien avec l'acquisition d'un bien en propre par Madame [O] (l'appartement du rez de chaussée) de sorte que sa prise en charge incombait à cette dernière.

Il s'en évince, que ce montant de 118 348,13 francs comporte des frais qui devaient être pris en charge par Mme [O] à titre personnel et par Mme [X], et que Madame [O] ne démontre pas avoir pris en charge les frais (dont le montant est inconnu) qui devaient être réglés par l'indivision.

La demande de Mme [O] formulée de ce chef doit donc être rejetée.

2-3) sur la prise en charge par Madame [O] des remboursements du prêt initial accordé par le CCM [Adresse 4] portant sur l'acquisition des lots indivis

L'appelante soutient que la lecture du tableau d'amortissement du prêt de 350 000 francs souscrit par elle et son père [C] au nom de l'indivision (annexe 13), permettrait d'établir que seule madame [B] [O] a remboursé ledit prêt, ce tableau d'amortissement visant exclusivement madame [O] comme titulaire du prêt.

Mais, à partir du moment où le prêt a été contracté par deux personnes, la banque pouvait éditer un tableau d'amortissement au nom de chacun d'eux. La production du tableau d'amortissement en annexe 13 établi au seul nom de l'appelante n'est pas en soi de nature à démontrer qu'elle était seule à régler les mensualités. Ce raisonnement porte également sur les courriers qu'elle a reçus de la part de la CMDP, adressés à son seul nom.

La seule manière pour elle de démontrer qu'elle aurait pris en charge le remboursement de ces mensualités, aurait consisté à ce qu'elle produise les extraits bancaires de ses propres comptes attestant de la réalité des prélèvements correspondant aux mensualités de remboursement, ou encore en la transmission d'une attestation de la banque permettant d'établir l'origine des fonds perçus au titre de ces remboursements. Or l'appelante ne produit aucun document de cette nature.

Aussi, la cour estime que madame [O] ne démontre pas que les échéances du prêt accordé par la CCM de [Adresse 4] entre le 30 septembre 1986 et le 3 avril 1989 (date à laquelle le prêt a été restructuré et racheté) telles que figurant en annexe 13, ont été prises en charge par elle.

Le jugement entrepris, en ce qu'il a retenu le principe selon lequel l'appelante a pris en charge intégralement le remboursement des prêts contractés, et notamment le premier accordé par la CCM de [Adresse 4], devra être réformé sur ce point.

2-4) sur les restructurations successives de la dette et la prise en charge des mensualités par Mme [O]

* de par le rachat du crédit de l'indivision et du crédit personnel par la CMDP Neudorf

En mai 1989, le prêt contracté par les deux indivisaires était renégocié et faisait l'objet d'un rachat de crédit, moyennant reprise du prêt par la CMDP de Neudorf, à hauteur de 330 000 francs.

Ce même crédit prévoyait en outre la reprise du crédit personnel de Madame [O], souscrit auprès de la CMDP [Adresse 4], à hauteur de 370 000 francs (annexe n°15 : Contrat de crédits avec affectation hypothécaire, CMDP Neudorf Centre, 22 mai 1989).

Il est constant que ces deux nouveaux prêts étaient contractés par Mme [O] seule, fait corroboré par la teneur des annexes 16 et 17 qui confirme que c'est bien elle qui réglait les échéances de ces deux nouveaux prêts à partir de son compte courant ouvert auprès du [Adresse 5].

Il n'est dès lors pas contestable qu'elle a pris en charge seule le remboursement du capital de 330 000 francs et des intérêts et frais d'assurance pour un montant total de 119 882,79 francs.

Il y aura lieu de tenir compte de ces deux montants.

* de par le rachat des crédits par la Banque Populaire de [Localité 11] le 19 mai 1995,

Madame [O] a fait procéder à la reprise de ses crédits immobiliers - et notamment des crédits souscrits auprès de la CMDP Neudorf - par un nouvel emprunt unique n°210918, selon acte reçu par Maître [I] le 19 mai 1995, portant sur un montant total de 850 000 francs.

Madame [O] explique que compte tenu des difficultés qu'elle a connues dans le remboursement des nouvelles échéances, elle a vendu le 30 juillet 1996 le lot numéro 5 de l'immeuble sis au [Adresse 2] pour un montant de 626 000 francs ce qui lui a permis de rembourser par anticipation une grande partie du prêt de la Banque Populaire.

Au titre des dépenses engagées suite à cet emprunt du 19 mai 1995 contracté auprès de la Banque Populaire, madame [O] ne réclame pas de prise en charge des intérêts et frais.

2-5) Sur la créance de Mme [O]

Il résulte donc des développements précédents que madame [O] a pris seule en charge les sommes de 119 882,79 francs au titre des intérêts et frais en lien avec le capital 330 000 francs pour le compte de l'indivision, soit une somme totale de 449 882,79 francs.

Il convient de rappeler que l'indivision composée à part égale de madame [B] [O] et de monsieur [C] [O], avait acquis un appartement situé au 1er étage et les combles de l'immeuble [Adresse 9], pour une valeur de 500 000 francs.

Chaque associé devait alors injecter 250 000 francs dans cette opération.

Il a été démontré plus haut que Monsieur [C] [O] a réalisé un apport en numéraire de 150 000 francs ; aussi y a-t-il lieu de constater que le reste de son apport a été financé partiellement (à hauteur de 100 000 francs) par une partie de la somme empruntée.

[B] [O] a donc financé intégralement son apport de 250 000 francs par le prêt de 350 000 francs, ce qui induit qu'elle a bénéficié de 71.43% (250 000/350 000) du montant emprunté, de sorte que 71,43 % de la charge du remboursement lui incombait.

Dans ces conditions, sur la somme de 449 882,79 francs qu'elle a réglée au titre de l'emprunt et des charges afférentes, il y a lieu de constater qu'elle a avancé une somme de 128 531,51 francs pour le compte de son père, soit 19 593,22 euros (128 531,51/6,56).

L'article 1469 du Code civil prévoit que « La récompense est, en général, égale à la plus faible des deux sommes que représentent la dépense faite et le profit subsistant.

Elle ne peut, toutefois, être moindre que la dépense faite quand celle-ci était nécessaire.

Elle ne peut être moindre que le profit subsistant, quand la valeur empruntée a servi à acquérir, à conserver ou à améliorer un bien qui se retrouve, au jour de la liquidation de la communauté, dans le patrimoine emprunteur. Si le bien acquis, conservé ou amélioré a été aliéné avant la liquidation, le profit est évalué au jour de l'aliénation ; si un nouveau bien a été subrogé au bien aliéné, le profit est évalué sur ce nouveau bien. »

La valeur estimée par l'expert de la valeur marchande de l'indivision est de 515 000 euros. Elle était de 500 000 francs au moment de l'acquisition soit 76 219,51 euros.

En conséquence le profit subsistant au titre du financement de l'acquisition par madame [O] se monte, en application des dispositions du code civil sus rappelées, à la somme de 132 387,47 euros (soit 19 593,22 /76 219,51 x 515 000).

3) Sur les impenses nécessaires à la conservation de l'immeuble et des lots indivis

Madame [O] affirme qu'elle a assumé seule depuis 1986 l'entretien et la réhabilitation de l'immeuble, ayant en outre réglé les factures courantes d'eau, d'électricité, de fioul, d'assurance, alors que ses frères exposent que jusqu'au décès de Monsieur [C] [O] c'est ce dernier qui aurait procédé au règlement des différents travaux.

3-1) sur les travaux de conservation, d'amélioration et d'entretien de l'immeuble

Dans le cadre de la mission d'expertise confiée à Madame [J], celle-ci a retenu (dans ses annexes consacrées aux comptes de gestion), après étude des factures produites mais également au vu de l'état du bâtiment, l'existence de travaux effectués, notamment pour le compte de l'indivision.

Les montants mis en compte et réclamés dans les conclusions de madame [O] (page 13) ne peuvent être retenus, en ce qu'ils intègrent les coûts des travaux que Madame [J] a imputé au lot détenu en propre par madame [O].

Seuls peuvent être prises en compte les sommes dûment engagées pour des travaux pour le compte de l'indivision, attestés par des factures, et une quote part des factures concernant l'immeuble en son ensemble en tenant compte des tantièmes de la copropriété, à savoir

' 775,01 euros en 1994,

' 19 286,27 euros en 1996

' 1 451,42 euros en 1998,

' 1 076,19 euros en 1999,

' 445,40 euros en 2000

' 2 027,17 euros en 2001

' 354,02 euros en 2002

' 331,64 euros en 2003

' 975,74 euros en 2004

' 666,96 euros en 2005

' 217,25 euros en 2006

' 9 878,50 euros en 2008

' 3 269,66 euros en 2009

' 234,80 euros en 2010.

' soit 40 990,03 euros

D'autre part, l'expert a également retenu l'existence de travaux réalisés par Monsieur [F] financés par madame [O], pour un montant de 26 382 euros HT. Cependant, ce montant n'est nullement corroboré par des factures d'achat de matériels, la seule pièce produite étant un mail de Mme [O] dans lequel elle indique avoir « fait chiffrer les travaux exécutés par mon mari, Monsieur [F] », sans même préciser qui est à l'origine de ce « chiffrage » ou encore quelle était la méthode adoptée notamment pour fixer le prix au m². Dans ces conditions, cette facture ne saurait être retenue comme preuve suffisante.

C'est donc une somme de 40 990,03 euros qui peut être mise en compte au titre des travaux de rénovation et d'entretien au profit des lots indivis.

Au regard de la date de leur réalisation successive dans le temps, la cour ne dispose pas d'éléments lui permettant de constater l'existence d'un profit subsistant, de sorte que le montant alloué sera, en application du premier alinéa de l'article 1469 du Code civil, le montant des dits travaux augmenté des intérêts au taux légal à compter de la réalisation des derniers travaux, soit le 31 décembre 2010.

Il est rappelé que l'indivision successorale n'est propriétaire que de la moitié des lots indivis, de sorte que Mme [O] est titulaire d'une créance de montant de la moitié de cette somme, soit 20 495 euros qui sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de la réalisation des derniers travaux, soit le 31 décembre 2010.

3-2) Sur les dépenses nécessaires

L'expert judiciaire a également répertorié dans les comptes de gestion, année par année, les dépenses engagées pour le compte de l'indivision au titre des frais d'assurance, de fluides, de fioul, de gestion, sur la période allant de 1994 à 2007, les estimant à un montant global de 26 271,36 euros.

Les intimés n'ont pas contesté le calcul proposé par Madame [J] repris par leur s'ur dans ses écritures.

Il conviendra d'en tenir compte.

L'appelante - faisant une moyenne des dépenses engagées durant ces années - propose de retenir un montant de 1 911,53 euros (soit la moyenne de ces 13 années) et de l'appliquer au titre des dépenses nécessaires pour les années postérieures soit à partir de 2008.

Son raisonnement, qui propose un coût annuel fixe, non progressif notamment au regard de l'inflation, sera adopté, de sorte qu'il sera dit que madame [O] est bien fondée à mettre en compte une créance sur l'indivision successorale de ce montant pour chaque année, à partir de l'année 2008 et ce jusqu'à la clôture des opérations de partage.

En revanche la cour ne mettra pas en compte annuellement la somme de 1 040 euros réclamée par Mme [O] - somme qui apparaît dans le compte de gestion au titre «de l'entretien des parties communes» de l'indivision ' en ce sens que l'expert a retenu que ledit montant est imputé dans les charges des locataires.

Si Madame [O] souhaitait contester valablement cette argumentation, elle aurait pu produire la preuve de ce que ce montant n'a pas été facturé dans les charges des locataires, ce qu'elle s'est abstenue de faire.

Enfin, il est démontré dans le rapport de Madame [J] et par la production des pièces justificatives par l'appelante dans son annexe 25 que cette dernière a réglé une somme globale de 45 593,08 euros au titre des impôts locaux dus depuis 1991 à 2017 pour le compte de l'indivision.

Ce montant sera dès lors retenu.

* * *

En conclusion, étant rappelé une nouvelle fois, que l'indivision successorale n'est propriétaire que de la moitié des lots indivis, il y a lieu de fixer la créance de Mme [O] à la moitié des montants sus évoqués, soit :

- 13 135,68 euros pour les dépenses engagées de 1994 à 2007,

- 955,76 euros par année, à compter de 2008,

- 22 796.54 euros au titre des impôts locaux.

4) sur la créance de l'indivision successorale au titre des loyers

4-1) Sur le calcul des revenus locatifs annuels

Suite à des travaux de réaménagement de l'appartement du premier étage et des combles, 8 studios ont été créés pour être mis à la location. Mme [O] ne conteste pas gérer ces locations pour le compte de l'indivision.

Contrairement à ce qu'elle soutient, l'expert, madame [J], a tenu compte d'éléments d'information objectifs pour fixer la valeur de rendement des appartements puisque :

' elle a tenu compte du caractère particulier de ces studios, qui sont loués essentiellement à des étudiants étrangers, pour une courte période, ce qui entraîne un taux d'occupation variable selon les mois,

' elle a intégré dans son raisonnement les observations de madame [O] selon lesquelles, les appartements des combles n'étant pas isolés thermiquement, certains étaient inhabitables durant les mois d'été ce qui entraîne un taux d'occupation général plus faible,

' le taux d'occupation retenu par l'expert est corroboré par l'état d'occupation des lieux au moment où elle réalisait son expertise ; 7 logements sur les 8 étaient alors occupés, les trois appartements du premier étage l'étant pour des durées de bail variant entre 5 mois et 8 mois, les quatre logements des combles pour des périodes de 3 à 7 mois,

' l'expert a intégré dans son calcul les charges administratives de ces locations estimant qu'elles représentaient 8 % des recettes.

Dans ces conditions, le choix de l'expert de retenir une vacance de trois mois par année, soit un quart du temps, paraît particulièrement favorable aux intérêts de Madame [O], en sachant qu'il est de notoriété publique que les petites surfaces meublées sont très prisées à [Localité 11].

Aussi, la valeur locative théorique des 8 studios proposée par l'expert - qui a appliqué à rebours les indices du coût de la construction à la valeur qu'elle a retenue pour l'année 2016 de 36 180 euros - est conforme à la réalité et sera retenue par la cour.

La production par madame [O] de décomptes qu'elle a établis pour la période allant de 2002 à 2007 n'est pas de nature à venir infirmer la réflexion et les conclusions de l'expert judiciaire, et la proposition de l'appelante de « produire un état détaillé, année par année, des locations de studios de l'indivision, et des recettes afférentes » et que « à défaut des données pour l'une ou l'autre année, les parties se référeront à un revenu locatif moyen qui peut être fixé, sur la base des états produits en procédure (annexe 35 et 36) aux ressources moyennes annuelles générées par l'allocation des studios propriétés de l'indivision de 2002 à 2007, soit 12 096 euros par an » ne peut être admise en ce que ce raisonnement est purement personnel.

4-2) Sur la détermination de la créance locative

Il est établi qu'à compter de 1994, date du décès du père des parties, Madame [O] a géré le bien indivis qu'elle a régulièrement donné en location à des étudiants. L'article 815'10 alinéas 2 et 3 prévoit qu'aucune recherche relative aux fruits des revenus n'est recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus, ou auraient dû l'être.

Les intimés ne contestent pas avoir formulé leur première revendication de ce chef le 13 juillet 2007, date à laquelle a été rédigé le premier procès-verbal de débats au cours desquels la question de cette créance a été évoquée.

En application de l'article évoqué ci-dessus, les règles de prescription sont telles, que la créance locative de l'indivision ne pourra être recherchée avant le 14 juillet 2002.

Les intimés demandent à ce que la cour reconnaisse que l'indivision dispose d'une créance à faire valoir sur madame [O] au titre des loyers indivis encaissés par elle « déduction faite des charges » (page 11 des conclusions des intimés) sans qu'ils ne précisent qu'elles sont les charges auxquelles ils font référence. La cour estime, qu'outre les charges liées aux frais de fonctionnement (les 8 % évoqués par Madame [J]) il y a lieu de tenir compte des éventuels impôts payés par l'indivision au titre de ses revenus.

Par conséquent, entre le 14 juillet 2002 et le 31 décembre 2010, pour les 8 années et cinq mois et demi passés (soit 8,45 années), en tenant compte du coût de la construction, et en se référant au tableau de Mme [J] (page 23 de son rapport) il y a lieu de chiffrer le montant de la créance locative brute à 256 632 euros.

Il est rappelé que l'expert a noté à juste titre, que sur ce montant, il convenait d'en retirer 8% au titre des frais de gestion (annonces de location, travail administratif, rédaction du bail, état d'entrée et de sortie des lieux, gestion quotidienne, entretien des équipements') de sorte qu'il y a lieu de défalquer de ce montant la somme de 20 530 euros. La créance locative « nette », avant prise en compte par le notaire des impôts éventuellement payés par l'indivision au titre de ses revenus, est de 236 102 euros.

Au demeurant, la cour s'étonne qu'en dépit de longs développements, et d'une procédure pluriannuelle, madame [O] n'ait pas produit aux débats les déclarations fiscales concernant les recettes locatives de l'indivision, alors qu'elle évoque « un déficit foncier ».

Il va de soi qu'au moment du partage, le notaire sera appelé à défalquer de cette créance de 236 102 euros les impôts qui auront été payés par l'indivision au titre de ses ressources.

S'agissant des années suivantes, il y a lieu de dire et juger que l'indivision successorale disposera d'une créance annuelle à hauteur de 33 286 euros (soit 36 180 euros - 2894 euros au titre des 8 % de frais) et ce à compter de l'année 2011 et jusqu'à la réalisation définitive des opérations de partage.

Là encore, le notaire devra tenir compte des impôts éventuellement versés par l'indivision - et justifiés - au titre des recettes locatives, pour déterminer la créance « nette ».

* * *

Il y a alors lieu de fixer la créance de la succession sur Mme [O] - avant prise en compte éventuelle des impôts réglés au titre des revenus de l'indivision - à la moitié des montants sus évoqués, soit :

- 118 051 euros pour la période allant du 14 juillet 2002 au 31 décembre 2010,

- 16 643 euros par années, à compter de 2011.

5) sur les autres demandes

A hauteur de cour, madame [O] produit la facture des établissements des pompes funèbres Collin du 9 juillet 1994 qui mentionne le règlement des prestations par un chèque Sogenal au nom de la concluante en date du 9 septembre 1994, mais également une copie de ce chèque qu'elle a établi pour le montant total de la facture de 9 603,97 francs (annexe 29).

Il y a forcément lieu alors de constater qu'elle est titulaire d'une créance à hauteur de ce montant, soit 1 464,12 euros, sur la succession. Le jugement sera par conséquent infirmé sur ce point.

Le premier juge a rejeté la demande de dommages-intérêts formulés par madame [O]. Cette dernière sollicite l'infirmation de la décision au motif que pendant 35 années elle a assumé seule, pour le compte de l'indivision, non seulement l'ensemble des dépenses mais également la gestion du bien.

Cependant, l'historique des faits démontre qu'elle avait un intérêt tout particulier à gérer l'immeuble dans lequel se trouve son appartement qu'elle a acquis à titre personnel, et les nombreux studios qui sont loués pour le compte de l'indivision.

Son intérêt était donc double, de sorte qu'elle ne peut aujourd'hui prétendre subir un préjudice du fait de la suspicion dont elle fait preuve de la part de ses frères.

La décision du premier juge sera confirmée sur ce point.

6) sur les demandes accessoires

Le jugement de première instance, qui a fait masse des entiers dépens de la présente instance et les a partagés par moitié entre [B] [O] d'une part, et ses frères d'autre part, sera confirmé.

A hauteur d'appel, chacune des parties succombant partiellement, la même solution sera adoptée à l'égard des dépens d'appel.

En outre, la décision du premier juge de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au cas d'espèce, sera non seulement confirmée mais également adoptée à hauteur d'appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition de l'arrêt au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

INFIRME le jugement rendu le 12 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Strasbourg entre les parties, en ce qu'il a :

' débouté Madame [O] de sa demande de reconnaissance d'une créance de 1 464 euros sur l'indivision successorale,

' fixé la créance dont dispose Madame [O] à l'égard de l'indivision successorale au titre des impenses faites par elle à la somme de 30 471 euros,

CONFIRME le jugement entrepris pour le surplus ;

Dès lors, statuant à nouveau sur ces seuls points et y ajoutant,

1) FIXE les créances dont Madame [B] [O] dispose sur l'indivision successorale, aux montants :

* de 1 464,12 euros (mille quatre cent soixante quatre euros et douze centimes) au titre des frais d'obsèques de Monsieur [C] [O]

* de 132 387,47 euros (cent trente-deux mille trois cent quatre-vingt-sept euros et quarante-sept centimes) au titre du profit subsistant au regard du remboursement du capital de l'emprunt ayant servi à l'acquisition de la part indivise de son père dans l'immeuble sis [Adresse 1],

* de 20 495 euros (vingt mille quatre cent quatre vingt quinze euros) soit la moitié de 40 990,03 euros (quarante mille neuf cent quatre-vingt-dix euros et trois centimes) augmentés des intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2010 au titre la moitié des travaux de conservation, d'amélioration et d'entretien financés par Madame [Z] dite [B] [O] au profit de l'indivision successorale,

* de 13 135,68 euros (treize mille cent trente cinq euros et soixante huit centimes) au titre de la moitié des charges de copropriété ( de 26 271,36 euros - vingt-six mille deux cent soixante et onze euros et trente-six centimes) réglées par Mme [O] pour la période de 1994 à 2010,

* de 955,76 euros (neuf cent cinquante cinq euros et soixante seize centimes) par an au titre de la moitié des charges de copropriété de 1 911,53 euros (mille neuf cent onze euros et cinquante-trois centimes), et ce à compter de l'année 2011 et ce jusqu'à la clôture des opérations de partage,

* de 22 796,54 euros (vingt deux mille sept cent quatre vingt seize euros et cinquante quatre centimes) au titre de la moitié des impôts locaux réglés pour le compte de l'indivision pour 45 593,08 euros (quarante-cinq mille cinq cent quatre-vingt-treize euros et huit centimes) ;

2) FIXE la créance dont l'indivision successorale dispose sur Madame [Z] dite [B] [O] au titre des loyers indivis encaissés par elle aux montants de :

* de 118 051 euros (cent dix huit mille cinquante et un euros), soit la moitié de 236 102 euros (deux cent trente-six mille cent deux euros) pour la période allant du 14 juillet 2002 au 31 décembre 2010, somme de laquelle le notaire chargé des opérations de partage devra, le cas échéant sur présentation de justificatifs fiscaux, défalquer la moitié des impôts payés au titre des revenus par l'indivision,

* de 16 643 euros (seize mille six cent quarante trois euros) soit la moitié de 33 286 euros (trente-trois mille deux cent quatre-vingt-six euros) par année, et ce à compter de l'année 2011 et jusqu'à la réalisation définitive des opérations de partage, somme de laquelle le notaire chargé des opérations de partage devra, le cas échéant sur présentation de justificatifs fiscaux, défalquer la moitié des impôts payés pour l'année concernée par l'indivision au titre de ses revenus,

Et y ajoutant

FAIT masse des dépens de la procédure d'appel et les partage par moitié entre d'une part [Z] [O], et [E] et [L] [O] d'autre part,

REJETTE les demandes formées par toutes les parties sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président

| France, Cour d'appel de Colmar, Chambre 2 a, 02 mars 2023, 21/00912

Synthèse

Origine de la décision