MINUTE N° 67/2023
Copie exécutoire à
- Me Mathilde SEILLE
- Me Stephanie ROTH
Le 09/02/2023
Le Greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 09 Février 2023
Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 22/02104 - N° Portalis DBVW-V-B7G-H3DD
Décision déférée à la cour : 10 Mai 2022 par le président du tribunal judiciaire de STRASBOURG
APPELANT :
Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 2] agissant par son syndic, la S.À.R.L. CCLV IMMO ayant son siège au [Adresse 3]
sis [Adresse 2]
représenté par Me Mathilde SEILLE, avocat à la cour.
Plaidant : Me Nicolas MEYER, avocat à Strasbourg
INTIMÉS :
Madame [R] [K] [J] [C]
Monsieur [B] [D] [I]
demeurant ensemble [Adresse 1]
représentés par Me Stephanie ROTH, avocat à la cour.
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 15 Décembre 2022, en audience publique, devant la cour composée de :
Monsieur Franck WALGENWITZ, Président de chambre,
Madame Myriam DENORT, Conseiller
Madame Nathalie HERY, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN
ARRÊT contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
- signé par Monsieur Franck WALGENWITZ, président et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
Les consorts [I] - [C] sont propriétaires d'un appartement au sein de l'immeuble sis [Adresse 2]. La Société CCLV IMMO est le syndic de copropriété de cet immeuble.
Reprochant aux consorts [I] - [C] de ne pas régler leurs charges de copropriété depuis maintenant plus de deux ans, le Syndic de copropriété a mis en demeure ces derniers de s'acquitter de leur obligation de paiement celui-ci estimant qu'au 3 septembre 2021 ils étaient débiteurs de la somme de 4.314,92 euros.
C'est dans ces circonstances que le Syndicat des copropriétaires, après avoir pris une inscription hypothécaire sur le lot des deux copropriétaires, a saisi le président du tribunal judiciaire de Strasbourg statuant en matière de procédure accélérée au fond, d'une demande de condamnation des consorts [I] - [C] au paiement de la somme de 5.377,86.- euros au titre de leurs charges de copropriété.
Par un jugement du 10 mai 2022, le président du tribunal judiciaire de Strasbourg a :
- débouté le syndicat des copropriétaires de la copropriété de l'immeuble [Adresse 2] de l'intégralité de ses demandes,
- condamné le syndicat des copropriétaires de la copropriété de l'immeuble [Adresse 2] à payer à M. [I] et Mme [C] la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné le syndicat des copropriétaires de la copropriété de l'immeuble [Adresse 2] aux entiers frais et dépens ;
- rejeté toutes les autres demandes ;
- rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit en application du second alinéa de l'article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.
Pour fonder sa décision de débouté, le premier juge a retenu que «il ressort du décompte récapitulatif produit par le syndicat des copropriétaires que le compte de M. [I] et Mme [C] ne présentait aucun arriéré jusqu'en février 2020, l'arriéré s'étant accumulé au regard des provisions sur travaux hors budget prévisionnel mises en compte mais dont le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que ces travaux ont été votés par l'assemblée générale. Il n'est donc pas établi par le syndicat des copropriétaires que les travaux exceptionnels ont été régulièrement soumis à l'approbation des copropriétaires ».
Le syndicat de copropriété a interjeté appel le 24 mai 2022 de cette décision.
PRETENTIONS DES PARTIES
Dans ses conclusions récapitulatives transmises par RPVA le 18 août 2022, le syndicat des copropriétaires sollicite de la cour de bien vouloir :
DECLARER l'appel recevable et bien fondé.
Y FAISANT DROIT
INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu par le président du tribunal judiciaire de Strasbourg le 10 mai 2022.
STATUANT A NOUVEAU
CONDAMNER Monsieur [I] et Madame [C] d'avoir à lui payer la somme de 7.758,72 euros au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2021, date de la mise en demeure de l'huissier de justice restée infructueuse, et qu'il conviendra d'actualiser à la date de l'arrêt à intervenir.
CONDAMNER Monsieur [I] et Madame [C] d'avoir à lui payer la somme de 407,10 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2021, date de la mise en demeure de l'huissier de justice restée infructueuse.
DEBOUTER Monsieur [I] et Madame [C] de leur demande subsidiaire tendant à l'octroi de délais de paiement pour régler leur arriéré de charges de copropriété.
CONDAMNER Monsieur [I] et Madame [C] d'avoir à lui payer la somme de 3.500,00 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des procédures de la première instance et d'appel.
CONDAMNER Monsieur [I] et Madame [C] aux entiers frais et dépens des procédures de 1ère instance et d'appel.
L'appelant soutient que les travaux ont été votés par tous les copropriétaires, et notamment les intimés, qui ne sauraient alors prétendre sérieusement qu'ils devraient être dispensés de les régler aux côtés des autres copropriétaires.
Il produit à l'appui de son appel tous les procès-verbaux d'assemblées générales passées ces dernières années, qui prouveraient que les travaux ont été engagés de manière régulière et que les charges ont été votées par la copropriété, de sorte que la dette de M. [B] [I] et Mme [R] [C] serait justifiée.
Il s'oppose également à la demande de délais de grâce formulée par les intimés, en ce sens que ces derniers n'apportaient aucune explication quant à leur situation financière.
* * *
Dans leurs écritures transmises par RPVA le 25 juillet 2022, M. [B] [I] et Mme [R] [C] concluent à ce que la cour vienne :
CONFIRMER la décision entreprise,
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à leur payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] aux entiers dépens.
A TITRE SUBSIDIAIRE
Leur ACCORDER des délais de paiement et FIXER à 230 euros l'échéance du remboursement à réaliser chaque mois jusqu'à apurement de leur dette.
Au soutien de leur position, les consorts [I] - [C] soutiennent que:
- les appels de fonds ne seraient pas justifiés,
- Monsieur [I] n'aurait jamais présidé une des assemblées générales réalisées en 2019, 2020 et 2021, et n'aurait jamais eu communication des éléments de comptabilité qu'il a réclamés,
- les travaux de ravalement généreraient des frais qu'ils qualifient « d'exorbitants » qui n'auraient pas été soumis à l'approbation des copropriétaires ; en outre ils ne comprenaient pas pourquoi c'est la société Decopeint qui a été retenue pour effectuer les travaux sur les parties communes, alors que son devis était plus cher de presque 3000 euros par rapport au devis présenté par la société Peinture Helm.
A titre subsidiaire, exposant s'être retrouvés dans une situation financière délicate du fait de la crise sanitaire rendant impossible le règlement de cet appel de provision exceptionnel, les intimés sollicitent des délais de paiement.
* * *
Par ordonnance du 20 juin 2022, la présidente de chambre, chargée de la mise en état, a ordonné la clôture de la procédure et renvoyé l'affaire à l'audience du 15 décembre 2022.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, aux conclusions transmises aux dates susvisées.
DECISION
La procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d'assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel prévu à l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; elle prévoit ainsi la possibilité d'obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds de travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours, sans mise en péril de sa trésorerie.
Il résulte des dispositions de l'article 19-2 de cette même loi que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l'issue d'un délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions échues et à échoir, dès lors qu'elles ont fait l'objet d'un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d'un fonds de travaux.
En l'espèce, les budgets prévisionnels pour les exercices allant du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020 et pour l'année 2020'2021, ont été approuvés à l'unanimité par l'assemblée générale du 31 décembre 2019 comme le démontre le procès-verbal d'assemblée générale du 31 décembre 2019 (annexe 4 de l'appelant).
Les comptes de charges de l'exercice du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020 ont été approuvés à l'unanimité par l'assemblée générale du 29 octobre 2020 (cf. annexe 13). Par cette même assemblée, le budget prévisionnel annuel actualisé pour la période du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 et pour l'exercice suivant (30 septembre 2021 au 1er octobre 2022) a été approuvé à l'unanimité.
Il s'en suit, que le Syndicat des copropriétaires a parfaitement justifié du vote des budgets prévisionnels sur la période allant du 1er octobre 2019 au 1er octobre 2022.
Par ailleurs, aucun procès-verbal des assemblées générales réunies entre 2019 et 2022 n'a fait l'objet d'une quelconque contestation par l'un ou l'autre des copropriétaires.
Les intimés soutiennent que le décompte des charges serait inexact en ce que « le décompte de situation comptable du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2021 (annexe adverse numéro 6) fait apparaître la date du 1er janvier 2020 un solde antérieur de 0 euro démontrant que les consorts [P] se sont bien acquittés des charges de copropriété sans difficulté jusqu'à cette date ». Ils en déduisent que le relevé de compte produit ne serait pas justifié.
L'analyse proposée par les intimés est fausse, puisque la situation comptable qu'ils évoquent allant du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2021 (pièce 7 de l'appelant et non 6) fait apparaît un solde débiteur de 784,96 euros au 1er janvier 2020. L'existence de ce solde débiteur est confirmée par la lecture de l'annexe 10 à savoir l'édition de comptes allant du 1er septembre 2019 au 1er avril 2022 qui confirme l'existence de ce solde débiteur de 784,96 € euros correspondant à un appel de fonds provisionnel. Ce deuxième document permet en outre d'établir qu'il n'y a pas eu de rupture dans la comptabilité au niveau du 1er janvier 2020, et que les montants mis en débit sont justifiés s'agissant des appels de fonds provisionnels trimestriels.
Les copropriétaires intimés soutiennent ensuite que les travaux qui ont été mis en compte dans les éditions sus évoquées ne seraient pas justifiés pour ne pas avoir été votés par l'assemblée de la copropriété, affirmant en outre ne pas avoir été consultés sur la question de l'attribution du marché de peinture confié à la société Decopeint et dont la facture est remise en cause.
D'une part, il résulte du procès-verbal du 4 juin 2020 (annexe 14 de la partie appelante), que l'Assemblée générale ' à laquelle les consorts [P] ont participé ou ont été représentés puisqu'il est indiqué que les trois copropriétaires de l'immeuble totalisant tous les tantièmes sont présents ou représentés - a évoqué la question des travaux. Les intimés ne sauraient alors affirmer ne pas avoir été consultés sur ce point ou avoir été écartés des débats.
D'autre part, s'agissant de la question de savoir si les travaux facturés ont fait l'objet d'un vote, la cour note que la rédaction dudit procès-verbal établi à l'issue de la séance du 4 juin 2020, ne permet pas de savoir quelle était la nature exacte des travaux concernés et leur coût. En effet le point 4 intitulé « décisions à prendre concernant la réalisation des travaux de ravalement extérieur » précise que l'assemblée générale a pris connaissance des conditions essentielles des devis notifiés et de l'avis du conseil syndical et décidé d'effectuer des travaux de ravalement en fonction « du devis que transmettra Monsieur [Z] » tout en autorisant le syndic à appeler « la somme de 5000 € en PC 1 avec exigibilité au 15 septembre 2020 ». Cette délibération - votée à l'unanimité - ne précise nullement la nature des travaux et le montant du devis retenu, qui en outre n'a pas été joint au procès-verbal.
Lors de l'assemblée générale du 29 octobre 2020, au point 4, il a été décidé à l'unanimité de faire le ravalement de façade « votée lors de la dernière assemblée» sans que les travaux envisagés et leur coût ne soient précisés. Une fois encore, aucun devis n'était joint au procès-verbal.
Dans ces conditions, le syndicat de copropriété ne peut mettre en compte le montant du devis dont il se targue. Seule la somme de 5000 euros - votée au titre des travaux sus évoqués lors de la délibération du 4 juin 2000 - doit être prise en compte.
Sur le document d'édition de comptes concernant les appelants en date du 16 août 2022 (annexe 19 de l'appelant) figure un solde débiteur de 7758,72 euros qui intègre plusieurs appels à provisions pour travaux de montant de 2082,47 euros et 38,04 euros (1er juillet 2005) ainsi que 547,50 euros et 10 euros affectés le 16 février 2021. À défaut de renseignements supplémentaires, ces appels pour un montant global de 2678,01 euros, seront envisagés comme en lien avec les travaux de peinture et de ravalement de façade évoqués lors des assemblées générales du 4 juin et 29 octobre 2020, en sachant que les procès-verbaux d'assemblée générale ultérieure produits ne font pas référence à d'autres travaux.
Il ressort de l'acte de vente passée le 19 juillet 2019 par lequel les intimés ont acheté l'appartement situé dans la copropriété, qu'ils disposent de 219 tantièmes (annexe 2 de l'appelant). L'analyse des différents procès-verbaux d'assemblée générale passée entre 2020 et 2021 démontre que la répartition des tantièmes n'a pas connu d'évolution, puisque la société « les frangins » est titulaire de 403 tantièmes, Madame [X] dispose de 229 tantièmes, le quatrième copropriétaire en ayant 149.
Il découle alors des développements précédents que sur la somme de 5000 euros votées au titre des travaux, les intimés sont redevables de 21,9 % de cette somme soit 1095 euros.
Par conséquent la créance de la copropriété sera établie de la manière suivante :
7758,72 euros (montant du solde dû au 15 août 2022) - 2678,01 euros (montant des appels au titre des travaux) + 1095 € (quote-part des 5000 € votés pour les travaux) = 6175,71 euros.
Il y aura par conséquent lieu d'infirmer le jugement entrepris et de condamner Monsieur [I] et Madame [C] d'avoir à payer cette somme de 6175,71 euros au titre des charges de copropriété impayées.
En outre ils seront condamnés à verser la somme de 407,10 euros au titre des frais de recouvrement justifiés en annexe 17 (récapitulatif des frais d'huissier engagés au titre des mises en demeure, de la requête en injonction de payer, de la demande de copie au livre foncier et de la requête en hypothèque légale).
Il s'ensuit que les intimés devront verser une somme globale de 6582,81 euros augmentés des intérêts au taux légal à compter de la date d'assignation soit le 24 mai 2022.
2) Sur la demande de délais de paiement
L'article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. »
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. (') »
Les consorts [I] - [C] sollicitent, à titre subsidiaire, des délais de paiement « pour régler leurs arriérés de charges de copropriété » et proposent de verser une somme mensuelle de 230 euros jusqu'à apurement de leur dette, en sus des appels trimestriels courants.
Cependant, d'une part, force est de constater qu'ils ont d'ores et déjà bénéficié de larges délais ; la lecture de l'édition de comptes en annexe 19 démontre qu'ils étaient déjà redevables envers la copropriété d'une dette de 2082,47 euros au 1er juillet 2020 ' soit il y a 29 mois - qui n'a fait depuis que s'accroître.
D'autre part, et surtout, ils ne justifient aucunement de leur situation financière actuelle, n'ayant pas estimé opportun de donner des informations à ce sujet et ne produisant aucune pièce justificative.
Enfin, il est évident que la dette des consorts [P] qui ne cesse d'augmenter, est de nature à mettre en péril la santé financière de la copropriété, de sorte que cette dernière a été dans l'obligation d'appeler de manière exceptionnelle une somme de 10 000 euros pour couvrir ses frais de procédure et éviter toute procédure collective (cf. PV de l'assemblée générale ordinaire du 29 juillet 2022 - annexe 18).
La demande de délai sera dès lors rejetée.
3) sur les demandes annexes
Corrélativement à l'infirmation du jugement et à la condamnation des intimés à verser une somme à la partie appelante, il y a lieu de réformer le premier jugement en ce qu'il portait sur la question de l'article 700 du code de procédure civile et du sort des dépens de première instance.
Statuant à nouveau, les consorts [I] - [C] seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel et à verser à l'appelant une somme de 2.500 euros au titre des frais exclus des dépens que ce dernier a engagés en appel et en première instance. Corrélativement leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant, publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :
INFIRME dans toutes ses dispositions, le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 10 mai 2022
Et statuant à nouveau
CONDAMNE M. [B] [I] et Mme [R] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] la somme de 6582,81 euros (six mille cinq cent quatre-vingt-deux euros et quatre-vingt-un centimes) augmentés des intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2022 au titre des charges dues 16 août 2022 ;
CONDAMNE M. [B] [I] et Mme [R] [C] aux dépens de première instance
Y ajoutant :
CONDAMNE M. [B] [I] et Mme [R] [C] aux dépens de la procédure d'appel ;
REJETTE la demande de délai de paiement formulée par M. [B] [I] et Mme [R] [C] ;
CONDAMNE M. [B] [I] et Mme [R] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] la somme de 2500 euros (deux mille cinq cents euros) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;
DEBOUTE M. [B] [I] et Mme [R] [C] de leur demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier, Le président de chambre,
