MINUTE N° 79/2023
Copie exécutoire à
- Me Noémie BRUNNER
- la SELARL LEXAVOUE COLMAR
Le 09/02/2023
Le Greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 9 FEVRIER 2023
Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 21/01693 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HRNL
Décision déférée à la cour : 11 Février 2021 par le tribunal judiciaire de STRASBOURG
APPELANTS et intimés sur incident :
Madame [I] [Y]
Monsieur [Z] [Y]
demeurant ensemble [Adresse 4]
représentés par Me Noémie BRUNNER, avocat à la cour.
INTIMÉE et appelante sur incident :
Madame [S] [O]
demeurant [Adresse 2]
représentée par la SELARL LEXAVOUE COLMAR, avocat à la cour.
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 modifié et 910 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Septembre 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Franck WALGENWITZ, et Madame Myriam DENORT, chargés du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Franck WALGENWITZ, Président de chambre,
Madame Myriam DENORT, Conseiller,
Madame Nathalie HERY, Conseiller,
qui en ont délibéré.
Greffier lors de débats : Madame Sylvie SCHIRMANN
ARRET contradictoire
- prononcé publiquement après prorogation du 17 novembre 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
- signé par Monsieur Franck WALGENWITZ, président et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte authentique du 12 janvier 2018, Mme [E] [O] a acquis auprès de M. [Z] [Y] et de Mme [I] [Y], son épouse, les lots n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 3], constitués d'un appartement avec terrasse et jardin privatif, d'un garage et d'une cave, dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 2], pour un prix de 130 000 euros.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 16 octobre 2019, Mme [O] a informé les époux [Y] de ce que, contrairement aux énonciations de l'acte de vente, le bien n'était ni raccordé au réseau d'assainissement collectif, ni pourvu d'un sous-compteur pour le fioul, et les a mis en demeure de lui rembourser les sommes qu'elle avait avancées pour ce raccordement et pour l'installation d'un sous-compteur.
En l'absence de réponse positive des époux [Y], Mme [O] les a attraits devant le tribunal judiciaire de Strasbourg qui, par jugement du 11 février 2021, les a condamnés solidairement à payer à la demanderesse :
- la somme de 8 475,69 euros avec intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2019, au titre des travaux de raccordement au réseau d'assainissement collectif,
- la somme de 2 359,50 euros avec intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2019, au titre des travaux d'installation d'un sous-compteur pour le fioul,
- la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
- les dépens de la procédure, ainsi que la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il a débouté les parties de l'ensemble de leurs autres demandes et a rappelé que la décision bénéficiait de l'exécution provisoire de droit, en application de l'article 514 du code de procédure civile.
Le tribunal a relevé qu'aux termes de l'acte de vente, les époux [Y] s'étaient contractuellement engagés à livrer un appartement d'une part pourvu d'un sous-compteur pour le fioul et d'autre part relié à un réseau d'assainissement collectif. Or, Mme [O] justifiait de l'absence de sous-compteur pour le fioul par la production d'un devis établi pour son installation et les époux [Y] ne contestaient pas ne pas avoir fait poser un tel compteur individuel.
S'agissant du raccordement au réseau d'assainissement collectif, Mme [O] justifiait de son absence par la production de factures pour la vidange et le nettoyage de la fosse septique ainsi que par la production de factures relatives au raccordement au réseau collectif.
De plus, le tribunal a considéré que la clause selon laquelle l'acquéreur prenait le bien dans son état au jour de l'entrée en jouissance, tel qu'il l'avait vu et visité, et exonérant le vendeur de la garantie des vices cachés, ne pouvait avoir pour effet d'exonérer le vendeur de son obligation de délivrer un bien conforme aux caractéristiques expressément prévues au contrat et qu'il avait définies lui-même, ainsi que du recours exercé par les acquéreurs en raison d'une énonciation erronée sur la nature de l'assainissement de l'immeuble.
Enfin, la bonne ou mauvaise foi des vendeurs était sans rapport avec l'obligation de délivrance conforme, qui était une obligation de résultat.
Sur le préjudice, le tribunal a retenu les sommes réclamées par Mme [O] au titre de sa quote-part des frais de mise en conformité du bien avec les stipulations contractuelles de l'acte de vente, soit au titre du raccordement au réseau collectif, et de l'installation d'un sous-compteur pour le fioul, qu'aucun élément technique fourni par les défendeurs ne permettait de remettre en cause.
Il a en revanche rejeté la demande d'indemnisation au titre des frais de vidange de la fosse septique, considérant qu'il ne s'agissait pas d'un préjudice en lien avec le non-respect, par les vendeurs, de leur obligation de délivrance conforme aux stipulations contractuelles.
Les époux [Y] ont interjeté appel de ce jugement le 22 mars 2021.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 1er février 2022.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par leurs conclusions récapitulatives transmises par voie électronique le 15 décembre 2021, les époux [Y] sollicitent l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a dit qu'ils avaient manqué à leur obligation de délivrance conforme et en ses dispositions relatives à chacune des condamnations prononcées à leur encontre.
Les époux [Y] sollicitent que la cour, statuant à nouveau, déboute Mme [O] de l'ensemble de ses demandes dirigées à leur encontre, qu'elle la condamne aux entiers frais et dépens de la procédure de première instance et à leur payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance, et qu'elle confirme le jugement déféré pour le surplus.
Ils sollicitent par ailleurs le rejet de l'appel incident de Mme [O] ainsi que de l'intégralité de ses demandes et, en tout état de cause, la condamnation de cette dernière aux entiers frais et dépens de la procédure d'appel ainsi qu'au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure d'appel.
Les époux [Y] contestent tout manquement à l'obligation de délivrance, soulignant tout d'abord que Mme [O] ne les a pas informés de l'absence d'un sous-compteur pour le fioul et de la présence d'une fosse septique au lieu d'un raccordement au réseau d'assainissement collectif, mais qu'elle les a placés devant le fait accompli, après avoir réalisé des travaux, sans permettre la réalisation d'une expertise et le respect du principe du contradictoire.
Ils invoquent le caractère apparent des défauts de conformité invoqués par Mme [O], couverts par la réception sans réserve de la chose vendue.
À cet égard, les intimés soulignent qu'une fosse septique est nécessairement composée d'une partie visible et que, par ailleurs, l'absence de sous-compteur pour le fioul était visible à l''il nu lorsque Mme [O] a visité le bien litigieux et ne peut plus se prévaloir de telles non-conformités qu'elle a acceptées.
Sur l'appel incident de Mme [O], les époux [Y] reprennent les motifs du jugement déféré, faisant valoir que les vidanges dont elle demande l'indemnisation ne sont pas en lien direct avec le défaut de conformité.
Par ses conclusions transmises par voie électronique le 16 septembre 2021, Mme [O] sollicite la confirmation du jugement déféré en ses dispositions relatives à chacune des condamnations qu'il a prononcées à l'encontre des époux [Y].
Formant appel incident, elle sollicite l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il l'a déboutée de sa demande tendant à la condamnation des époux [Y] à lui payer la somme de 490 euros au titre de l'indemnisation des vidanges réalisées le 19 novembre 2018 et le 17 avril 2019 et que la cour, statuant à nouveau, condamne solidairement les époux [Y] à lui payer ce montant.
En tout état de cause, Mme [O] demande la condamnation solidaire de M. et Mme [Y] aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel ainsi qu'au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle fait valoir que les époux [Y] se sont engagés à livrer un bien dont les évacuations étaient raccordées au réseau d'assainissement collectif et dont la consommation de fioul était mesurable grâce à l'installation d'un sous-compteur, alors qu'en réalité, le système d'assainissement de la copropriété était une fosse septique et qu'aucun sous-compteur n'était installé.
Les vendeurs ne lui ont donc pas délivré un bien conforme, engageant leur responsabilité contractuelle et devant être tenus à l'indemnisation des préjudices en découlant, la clause d'exclusion de tout recours possible de l'acquéreur n'étant pas applicable.
Subsidiairement, Mme [O] fonde sa demande sur la garantie des vices cachés, faisant valoir que, si elle avait eu connaissance de l'absence de raccordement au réseau collectif, elle aurait acquis le bien à un prix moindre, en fonction du coût des travaux de raccordement à effectuer.
Elle soutient que la clause d'exonération de la garantie des vices cachés ne s'applique pas lorsque les vendeurs ont caché à l'acquéreur l'existence des vices dont ils avaient connaissance. Or, les époux [Y] occupaient la maison depuis 2006 lorsqu'ils l'ont vendue et savaient incontestablement que le bien n'était pas raccordé au réseau d'assainissement collectif.
De plus, elle invoque l'absence de communication, à l'acquéreur, du rapport de contrôle prévu au III de l'article L.2224-8 du code général des collectivités territoriales, par le vendeur d'un immeuble à usage d'habitation non raccordé au réseau public, qui ne permet pas à ce dernier de s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondant.
En outre, l'acte d'acquisition du bien immobilier par les époux [Y], daté du 21 décembre 2006, ne portait aucune indication sur le raccordement du bien immobilier au réseau d'assainissement, contrairement à l'acte intervenu entre les parties, qui mentionnait le raccordement du bien immobilier au réseau d'assainissement collectif.
Ce sont les vendeurs qui l'ont mise devant le fait accompli, dans la mesure où ils ont déclaré dans l'acte de vente avoir réalisé des travaux qui ne l'avaient jamais été. Elle conteste le caractère apparent des défauts de conformité dénoncés, affirmant n'avoir découvert l'existence de la fosse septique qu'à l'occasion de son débordement et l'absence de sous-compteur qu'à l'occasion de la visite d'un chauffagiste.
Au titre de ses préjudices, elle soutient que les vendeurs doivent prendre en charge sa quote-part (la moitié) du coût des travaux de raccordement au réseau d'assainissement, soit 8 965,69 euros (490 + 3 639,81 + 4 835,88), du coût d'installation d'un sous-compteur, soit la somme de 2 359,50 euros, mais aussi de son trouble de jouissance.
Elle explique en effet n'avoir jouir pleinement de son jardin, qui a été impacté par le débordement de la fosse septique dont elle ignorait l'existence, et avoir dû subir des nuisances olfactives importantes.
Elle précise avoir acquis ce logement dans un but connu des vendeurs, à savoir la construction d'une extension dans le jardin afin de loger sa fille et ses petits-enfants, dont son petit-fils atteint d'un autisme grave, mais que les travaux de construction ont dû être reportés en raison des dépenses relatives aux vidanges, au raccordement au réseau collectif d'assainissement et à l'installation d'un sous-compteur de fioul.
A l'appui de son appel incident, Mme [O] soutient qu'il existe un lien entre l'absence de raccordement au réseau collectif d'assainissement et les frais de vidange qu'elle a dû supporter.
Pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.
MOTIFS
I ' Sur les demandes de Mme [O]
A- Sur les défauts de conformité dénoncés
Ainsi que l'a justement rappelé le tribunal, l'obligation de délivrance du bien objet de la vente par le vendeur, énoncée par les articles 1603 à 1605 du code civil, s'agissant d'un immeuble, s'entend de la livraison d'une chose, précisément la remise des clés d'un immeuble présentant les caractéristiques spécifiées dans la convention des parties.
Or, à ce titre, l'acte de vente signé entre les parties le 12 janvier 2018 est parfaitement clair, s'agissant des points soulevés par Mme [O], en ce qu'il mentionne, ainsi que le tribunal l'a relevé, en page 9, dans le paragraphe intitulé « MISE EN PLACE D'UN SOUS-COMPTEUR POUR LE FUEL », « LE VENDEUR a mis en place un sous-compteur pour le fuel pour l'appartement présentement vendu » et, en page 15, dans le paragraphe intitulé « RACCORDEMENT AU RÉSEAU D'ASSAINISSEMENT », « LE VENDEUR déclare que LE BIEN objet des présentes est desservi par un réseau d'assainissement collectif et qu'il est relié à ce réseau ».
Au vu de ces mentions spécifiques, claires et très apparentes, l'existence d'un sous-compteur pour le fuel et d'un raccordement au réseau d'assainissement faisait bien partie des caractéristiques de l'appartement objet de la vente entrés dans le champ contractuel entre les parties et les termes de la clause d'exonération des vices cachés, tels que rappelés par le tribunal, ne remettent nullement en cause l'obligation de délivrance des époux [Y], en leur qualité de vendeurs, consistant en la livraison d'un appartement présentant les caractéristiques spécifiés expressément dans l'acte de vente.
Si les appelants contestent tout manquement à leur obligation de délivrance et dénoncent le comportement de l'intimée, en ce qu'elle n'a pas permis de constat contradictoire de l'absence de sous-compteur et de raccordement au réseau d'assainissement qu'elle a dénoncés, il doit être constaté, comme l'a retenu le premier juge, que Mme [O] démontre suffisamment leur absence lors de la vente.
Cette preuve est suffisamment rapportée, d'une part, s'agissant de l'absence de sous-compteur relatif à la consommation de fuel, par la production du devis émis par la SARL AK-EL le 28 décembre 2019, relatif à l'installation de deux sous-compteurs, pour l'appartement du rez-de-chaussée et celui de l'étage, ainsi que les branchements nécessaires, et d'autre part, s'agissant du branchement au réseau d'assainissement, par la production de la facture de la SAS Artère du 12 mars 2019, relative au raccordement aux collecteurs d'eaux pluviales et d'eaux usées, et celle du 24 avril 2019, relative à la déconnexion de fosse septique, ainsi que du décompte de la communauté d'agglomération du 28 août 2019, relatif au raccordement au réseau d'assainissement collectif.
Il est ainsi établi que le bien immobilier cédé à Mme [O] par les époux [Y] ne comportait pas de sous-compteur de consommation de fuel et de raccordement au réseau d'assainissement collectif, contrairement aux stipulations de l'acte de vente.
De plus, s'agissant du caractère apparent de ces non-conformités, les observations des appelants sur la nécessaire existence d'une partie visible d'une fosse septique ne sont étayées que par des photographies qui ne sont pas celles de la fosse septique de l'immeuble en cause et n'ont aucune valeur probante. Elles sont d'ailleurs contredites par les explications des époux [Y] eux-mêmes dans leur assignation en intervention forcée délivrée le 7 septembre 2020 au notaire chargé de la vente litigieuse, dans laquelle ils affirment que l'acte de vente du 21 décembre 2006, par lequel eux-mêmes avaient acquis le bien immobilier en cause, ne portait aucune indication quant au raccordement du bien immobilier au réseau d'assainissement et qu'ils « ignoraient de ce fait si le bien était équipé d'une fosse septique ou d'un raccordement au réseau d'assainissement collectif ».
Or, cette ignorance affirmée, si elle est peu crédible dans la mesure où les époux [Y] sont restés propriétaires du bien durant 6 ans, période durant laquelle il est fort peu probable qu'ils n'aient jamais eu à vider ladite fosse septique, contredit en tout cas totalement leurs allégations sur le caractère visible de la fosse septique pour Mme [O], lors des visites des lieux préalables à la vente. En effet, si eux-mêmes ignoraient la présence de cette fosse septique, elle ne pouvait être plus apparente pour un futur acquéreur venu visiter le bien à ce titre.
Il en est de même de l'absence de sous-compteur de fuel, dont les époux [Y] prétendent qu'elle était visible, alors que les photographies qu'ils produisent, à supposer qu'elles concernent bien l'installation en cause, font apparaître une installation relativement complexe qui a pu permettre une confusion pour l'acquéreur profane qu'était Mme [O], ayant introduit, pour cette dernière, la croyance erronée de la présence du sous-compteur dont la présence était bien spécifiée à l'acte de vente. Il doit être observé, au surplus, que l'acte par lequel les époux [Y] avaient acquis le bien immobilier n'avait pas mentionné la présence d'un tel sous-compteur, qu'ils affirmaient avoir installé eux-mêmes dans l'acte de vente du bien à l'intimée, ce qui ne pouvait qu'induire chez cette dernière la croyance erronée évoquée plus haut.
Dans ces circonstances, les appelants ne peuvent s'exonérer de leur obligation de délivrance d'un bien conforme aux stipulations contractuelles par le caractère visible des non-conformités dénoncées, qui n'est pas démontré.
Dès lors, c'est par une exacte appréciation des éléments de la cause que le premier juge a retenu que les vendeurs n'avaient pas satisfait à leur obligation de délivrance conforme du bien vendu le 12 janvier 2018.
B - Sur la réparation des préjudices de Mme [O]
S'agissant du préjudice matériel invoqué par l'intimée, les époux [Y] ne remettent pas en cause la quote-part de cette dernière dans les travaux de raccordement de l'appartement en cause au réseau d'assainissement collectif et d'installation d'un sous-compteur pour le fuel, retenus par le premier juge. Les condamnations prononcées à leur encontre sur ces chefs, totalement justifiées au regard des pièces produites, seront donc confirmées.
S'agissant des frais de vidange de la fosse septique, il doit être observé que Mme [O] ne met en compte que le coût d'une seule vidange sur les deux réalisées respectivement le 22 novembre 2018 et le 30 avril 2019, qui s'élevait pour chacune à 490 euros. La seconde a dû être effectuée concomitamment à la déconnexion de l'évacuation des eaux usées à la fosse septique, à une date relativement rapprochée de la précédente, mais d'un même coût. Dès lors, il y a lieu de constater qu'il s'agit bien d'un préjudice en lien direct avec le non-respect des obligations contractuelles des vendeurs. Le premier juge ayant omis de statuer sur cette demande dans le dispositif du jugement déféré, celui-ci sera complété en ce que les époux [Y] seront condamnés à régler à Mme [O] la somme de 490 euros au titre des frais de vidange de la fosse septique.
Par ailleurs, le tribunal a effectué une juste appréciation du préjudice moral et de jouissance de Mme [O], compte tenu des désagréments et troubles de jouissance causés par la découverte des non-conformités du bien immobilier acquis, et notamment celle relative au non raccordement au réseau d'assainissement collectif, et de la nécessité d'avancer d'importants frais non prévus, à une date très proche de l'investissement immobilier qu'elle venait de réaliser.
C'est pourquoi le jugement déféré sera confirmé sur ce chef de dommages et intérêts.
II - Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens
Le jugement déféré étant confirmé et complété par une condamnation supplémentaire à l'encontre des appelants, il sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais non compris dans les dépens.
De plus, pour les mêmes motifs, les appelants seront condamnés aux dépens de l'appel et au paiement, à Mme [O] de la somme de 3 500 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu'elle a dû engager en appel.
En revanche, ils conserveront à leur charge les frais non compris dans les dépens qu'ils ont engagés en appel et seront donc déboutés de leur demande présentée à ce titre sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant contradictoirement, publiquement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de Strasbourg le 11 février 2021,
Y ajoutant,
CONDAMNE M. [Z] [Y] et Mme [I] [Y], son épouse, à régler à Mme [O] la somme de 490,00 (quatre cent quatre-vingt-dix) euros à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNE M. [Z] [Y] et Mme [I] [Y], son épouse, aux dépens de l'appel,
CONDAMNE M. [Z] [Y] et Mme [I] [Y], son épouse, à régler à Mme [O] la somme de 3 500,00 (trois mille cinq cents) euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
REJETTE la demande de M. [Z] [Y] et Mme [I] [Y], son épouse, présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier, Le président de chambre,
