MINUTE N° 71/2023
Copie exécutoire à
- Me Thierry CAHN
- Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY
- Me Claus WIESEL
Le 09/02/2023
Le Greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 09 Février 2023
Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 21/00392 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HPGM
Décision déférée à la cour : 29 Octobre 2020 par le tribunal judiciaire de STRASBOURG
APPELANT et intimé incident :
Monsieur [C] [D]
demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Thierry CAHN, avocat à la cour.
Plaidant : Me DE GAUDEMONT (cabinet MCH avocats), avocat au barreau du Val d'Oise.
INTIMÉS et appelants incidents :
1/ Monsieur [M] [Y]
demeurant [Adresse 3]
2/ Madame [J] [P] épouse [Y]
demeurant [Adresse 1]
1 & 2/ représentés par Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat à la cour.
Plaidant : Me ZIMMERER, avocat au barreau de Strasbourg
INTIMES :
3/ La S.A. MAAF ASSURANCES prise en la personne de son représentant légal,
ayant son siège social [Adresse 6]
3/ représentée par Me Claus WIESEL, avocat à la cour.
4/ La S.A.R.L. CERTIFIM exerçant sous l'enseigne AGENDA
prise en la personne de son représentant légal,
ayant son siège social [Adresse 5]
assignée le 6 juillet 2021 par acte déposé en l'étude de l'huissier instrumentaire, n'ayant pas constitué avocat.
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 modifié et 910 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Décembre 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Franck WALGENWITZ, et Madame Nathalie HERY, chargés du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Franck WALGENWITZ, Président de chambre
Madame Myriam DENORT, Conseiller
Madame Nathalie HERY, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN
ARRÊT par défaut
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
- signé par Monsieur Franck WALGENWITZ, président et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DE LA PROCEDURE
Selon acte authentique en date du 18 octobre 2011 reçu par Me [S], notaire à [Localité 7], M. [C] [D] a vendu à M. [M] [Y] et Mme [J] [P] épouse [Y] 2 lots de copropriété dépendant d'un ensemble immobilier sis [Adresse 2] pour un prix de 290.000 euros.
L'acte de vente stipulait que «L'acquéreur prendra les parties d'immeubles vendus ainsi que tous les droits de copropriété en dépendant, dans leur état actuel, sans pouvoir demander au vendeur aucune indemnité ni diminution de prix ci-après fixé, pour quelque cause que ce soit, vices de construction apparents ou cachés, vétusté des bâtiments, mauvais état du sol, du sous-sol, des constructions, défaut de solidité des murs, sols et plafonds, présence de champignons ou autres, de parasites et/ou insectes xylophages ou autres, réparations à y faire, vétusté ou dégradations, vue, mitoyenneté (') ».
La copropriété dont il s'agit est constitué d'un ancien hall industriel que M. [D] a acquis en l'état brut, avant de le diviser en lots de copropriété et rénover pour en faire deux appartements. Une partie des travaux de rénovation a été réalisée par l'entreprise de son père, la SARL [D], assurée auprès de la MAAF ASSURANCES.
A l'issue des opérations de réhabilitation M. [D] a vendu un premier logement et loué le second jusqu'en 2011.
Entre la signature du compromis de vente du second appartement avec les consort [Y] et la régularisation de la vente en la forme authentique, un dégât des eaux est apparu ; aussi une disposition spécifique a été insérée dans l'acte de vente authentique prévoyant la consignation d'une somme de 4.500 euros en l'étude de Me [O], dans l'attente de la
réponse des compagnies d'assurance du vendeur, ce dernier s'engageant à prendre en charge le sinistre à ses frais.
Après avoir emménagé dans les lieux, M. et Mme [Y] se sont plaints de l'apparition de plusieurs désordres et ont fait appel à un expert privé, M. [A] [W]. Ils ont procédé à une déclaration de sinistre auprès de leur assureur RMH, lequel a mandaté un nouvel expert technique, le Cabinet Polyexert, qui a rédigé un rapport daté du 13 décembre 2011.
Ils ont assigné le 5 avril 2012 M. [C] [D] devant le juge des référés civils près le tribunal de grande instance de Strasbourg, qui dans son ordonnance du 29 mai 2012 a accueilli la demande d'expertise judiciaire et a désigné M. [L] [G] en vue de déterminer l'existence des désordres et leurs causes.
Ces opérations d'expertise ont été par la suite étendues à d'autres parties intervenues aux opérations de rénovation de l'immeuble selon ordonnance en référé du 10 décembre 2013. L'expert judiciaire a déposé son rapport en date du 15 mars 2015.
Le 29 février 2016 M. et Mme [Y] ont assigné M. [D], la MAAF Assurances (assureur de la société [D]) et la société CERTIFIM (diagnostiquer) sur les fondements des articles 1641 et 1792 du code civil, dénonçant l'existence de vices cachés affectant l'immeuble le rendant impropre à sa destination.
Par jugement réputé contradictoire rendu le 29 octobre 2020, la 3ème chambre civile près le tribunal judiciaire de Strasbourg a :
- déclaré irrecevables les demandes de M. [M] [Y] et Mme [J] [P] épouse [Y] tendant à la condamnation de M. [C] [D] au paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice résultant des malfaçons et non-conformités affectant les parties communes de l'immeuble situé [Adresse 2] ;
- condamné M. [C] [D] à payer à M. [M] [Y] et Mme [J] [P] épouse [Y] la somme de 38.502,49 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre des travaux de reprise ;
- condamné M. [C] [D] à payer à M. [M] [Y] et Mme [J] [P] épouse [Y] la somme de 4.000 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre de leur préjudice de jouissance ;
- condamné M. [C] [D] à payer à M. [M] [Y] et Mme [J] [P] épouse [Y] la somme de 5.000 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre de leur préjudice moral ;
- ordonné la déconsignation de la somme de 4 500 euros retenue en la comptabilité de Maître [T] [S]-[O] au profit de M. [C] [D] ;
- débouté M. [C] [D] de sa demande de dommages et intérêts formée contre M. [M] [Y] et Mme [J] [P] épouse [Y] au titre d'une procédure abusive ;
- débouté M. [C] [D] de son appel en garantie à l'encontre de la SA MAAF Assurances ;
- condamné M. [C] [D] aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire (RG 12/297) ;
- condamné M. [C] [D] à payer à M. [M] [Y] et Mme [J] [P] épouse [Y] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision ;
- débouté les parties de l'ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.
Pour fonder sa décision le juge a :
- estimé que la toiture, le mur de séparation de propriété et les couvertines, sont des parties communes et que les époux [Y], ne justifiant pas avoir subi de préjudice dans leur partie privative dont l'origine se situerait dans les parties communes, ne peuvent réclamer indemnisation des malfaçons affectant ces dernières,
- concernant l'existence d'un vice caché, fait référence aux conclusions du rapport d'expertise judiciaire qui retenaient l'existence de vices cachés à l'origine des phénomènes de condensation dans le logement et des infiltrations d'eau, mais également de l'affaissement et de la fissuration d'une dalle, considérant que ces désordres relevaient d'une faute de conception technique et d'une méconnaissance des règles de l'art sur la réglementation thermique, portaient atteinte en raison de leur nature et de leur ampleur à la destination de l'appartement qui n'était plus habitable dans des conditions normales,
- considéré que ces vices étaient cachés au moment de la vente et que la clause d'exclusion de garantie ne pouvait trouver lieu à application au motif que M. [D], agent immobilier et marchand de biens, ayant réalisé un projet de nature immobilière tendant à réhabiliter un local industriel en vue d'en faire deux logements destinés à la vente, devait être considéré comme un professionnel et non comme néophyte,
- condamné M. [D] à verser des dommages-intérêts aux requérants à hauteur de 38 502,49 euros correspondant au montant des travaux nécessaires à la reprise des désordres tels que l'expert les a évalués,
- retenu l'existence d'un préjudice de jouissance et d'un préjudice moral qui devaient être indemnisés respectivement à hauteur de 4000 et 5000 euros,
- jugé que la société MAAF garantissait la responsabilité contractuelle de droit commun et décennale de la société [D] ; toutefois le tribunal a écarté la demande de condamnation formulée par M. [D] contre l'assureur au motif qu'il ne faisait aucune démonstration quant à la faute contractuelle commise par la société [D], le préjudice subi et le lien de connexité,
- ordonné la déconsignation au bénéfice de M. [D] de la somme de 4500 euros dès lors que l'expert judiciaire a écarté tout lien de connexité entre les dégâts des eaux et la colonne d'évacuation et d'embranchement,
- rejeté la demande reconventionnelle de M. [D] formulée contre les époux [Y] au titre de la procédure abusive,
- déclaré l'appel en garantie formée par la société MAAF contre M. [D] devenu sans objet.
M. [C] [D] a interjeté appel à l'encontre de cette décision selon déclaration d'appel en date du 06 janvier 2021, enregistrée par le greffe civil de la cour de céans le 26 janvier 2021.
PRETENTIONS DES PARTIES
Dans ses conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 4 mai 2022, M. [C] [D] demande à la cour de bien vouloir déclarer son appel recevable et bien fondé et :
1°) Sur la fin de non-recevoir :
DECLARER forclose l'action des époux [Y],
Dès lors, les DECLARER IRRECEVABLES en leur action et les DEBOUTER de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,
2°) En toutes hypothèses :
INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a :
- Condamné M. [C] [D] à payer à M. [M] [Y] et Mme [J] [P] épouse [Y] les sommes de 38.502,49 euros au titre des travaux de reprise, 4.000 euros au titre de leur préjudice de jouissance, 5.000 euros au titre de leur préjudice moral, ces montants étant augmentés des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
- Débouté M. [C] [D] de sa demande de dommages et intérêts formée contre M. [M] [Y] et Mme [J] [P] épouse [Y] au titre d'une procédure abusive ;
- Débouté M. [C] [D] de son appel en garantie à l'encontre de la SA MAAF Assurances ;
- Condamné M. [C] [D] aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire (RG 12/297) à payer à M. [M] [Y] et Mme [J] [P] épouse [Y] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision ;
- Débouté les parties de l'ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.
Statuant à nouveau,
A titre principal :
DECLARER que M. et Mme [Y] sont des professionnels du bâtiment,
DECLARER M. [C] [D] recevable et bien fondé à se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie stipulée à l'acte de vente,
En conséquence,
DEBOUTER M. et Mme [Y] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de M. [D],
DEBOUTER M. et Mme [Y] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions sur appel incident dirigées à l'encontre de M. [D],
RAPPELER en tant que besoin que l'infirmation du jugement entrepris entraîne la restitution de plein droit des sommes réglées en application de l'exécution du jugement censuré,
Subsidiairement et si par impossible,
DECLARER irrecevables et non fondés M. et Mme [Y] en leur réclamation en ce qu'elle est dirigée à l'encontre du concluant, au titre des conséquences dommageables résultant d'infiltrations en provenance de parties communes,
CONFIRMER dès lors le jugement entrepris en ce qu'il a « déclaré irrecevables les demandes de M. [M] [Y] et Mme [J] [P] épouse [Y] tendant à la condamnation de M. [C] [D] au paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice résultant de malfaçons et non-conformité affectant les parties communes de l'immeuble situé [Adresse 2] ».
En toutes hypothèses,
DEBOUTER M. et Mme [Y] de leur nouvelle demande aux fins d'indexation de l'indemnisation sollicitée au titre des travaux de reprise « sur l'indice du coût de la construction BT01 au jour de l'arrêt »,
CONDAMNER la SA MAAF Assurances à relever et à garantir indemne M. [C] [D] de toute condamnation pouvant être éventuellement prononcée à son encontre au profit des époux [Y], et en toutes hypothèses de celles concernant les désordres afférents à des condensations et à l'étanchéité de la chape, y compris les frais de l'expertise judicaire,
DEBOUTER la SA MAAF Assurances de son appel incident aux fins de garantie formée contre M. [D],
CONDAMNER la Société Certifim à garantir M. [D] de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre concernant la présence d'amiante dans les parties communes de la copropriété,
CONDAMNER la SA MAAF Assurances à payer à M. [D] une indemnité d'un montant de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER la société Certifim à payer à M. [D] une indemnité d'un montant de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
En tout état de cause, sur les demandes reconventionnelles :
CONDAMNER M. [M] [Y] et Mme [J] [P] épouse [Y] à payer à M. [C] [D] une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
CONDAMNER M. [M] [Y] et Mme [J] [P] épouse [Y] à payer à M. [C] [D] une somme de de 7.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER M. [M] [Y] et Mme [J] [P] épouse [Y], la SA MAAF Assurances et la société Certifim aux entiers dépens de l'instance, compris ceux de première instance et d'expertise judiciaire.
Au soutien de son appel, M. [D] soulève dans un premier temps une fin de non-recevoir issue de la forclusion de l'action des époux [Y]. Il rappelle avoir déjà formulé cette demande devant le conseiller de la mise en état qui s'est déclaré incompétent pour statuer sur l'incident dans son ordonnance du 27 octobre 2021. Il estime, au visa des articles 122,123 du code de procédure civile et 1648 du code civil, que les consorts [Y] connaissaient parfaitement l'existence des vices cachés rendant impropre à sa destination l'immeuble bien avant la saisine du juge des référés. L'expert judiciaire, M. [G], dans son rapport du 15 mars 2015 n'avait, au sens de M. [D], que confirmer l'existence des vices invoqués et connus des époux [Y] depuis la saisine du juge des référés, soit le 5 avril 2012.
M. [D] continue en affirmant que le délai de forclusion de l'action a été interrompu par l'assignation en référé, puis une deuxième fois au moment du rendu de l'ordonnance du 10 décembre 2013 qui décidait de l'extension des opérations d'expertise à d'autres parties. Les consorts [Y] auraient dû par conséquent introduire leur action au fond dans les deux années, soit au plus tard avant le 10 décembre 2015. Or ils ne l'ont fait que le 3 mars 2016 de sorte qu'il y aurait lieu de constater la forclusion, ou à défaut la prescription de leur action.
L'appelant fait valoir en outre que ce délai de garantie des vices cachés doit être considéré comme un délai de forclusion et non de prescription qui n'est pas susceptible de suspension mais qui ne peut, en application de l'article 2242 du code civil, qu'être interrompu par une demande en justice jusqu'à l'extinction de l'instance.
Dans un deuxième temps, sur le fond du dossier, M. [D] estime que le juge de première instance a, par une juste appréciation, déclaré irrecevables les réclamations formulées par les consorts [Y] au titre des malfaçons et non-conformités affectant les parties communes de l'immeuble alors que ces derniers ne justifiaient pas subir un préjudice dans leur partie privative dont l'origine se situerait dans les parties communes.
Puis, concernant les vices affectant l'immeuble et l'application de la clause d'exclusion de garantie, M. [D] soutient ne pas avoir agi à l'égard des vendeurs dans un cadre professionnel, mais uniquement à titre privé avec un objectif patrimonial. S'il admet avoir revendu un lot après réalisation de travaux pour financer son investissement, il précise que le second lot ' celui qui est en cause dans le présent litige ' a été loué pendant plusieurs années jusqu'en 2011. Lui-même et son épouse l'ont alors occupé quelque temps, avant de prendre la décision de le quitter car Mme [D] n'appréciait pas la proximité du cimetière. Lors de l'occupation des lieux les époux [D] n'auraient pas remarqué l'apparition des désordres objet du présent litige.
On ne saurait, à son sens, tirer argument du fait qu'il est agent immobilier pour le considérer comme un professionnel de la construction. Il évoque des jurisprudences faisant la distinction entre professionnels du bâtiment, et professionnels de l'immobilier. L'appelant considère qu'il était de bonne foi, n'ayant dissimulé aucun vice caché.
Il continue en avançant que les époux [Y] devraient en revanche être considérés comme des professionnels du bâtiment, étant propriétaires d'une société dénommée INTIC qui est spécialisée dans l'installation de panneaux photovoltaïques qui ont vocation à s'intégrer dans des toitures de bâtiments, de sorte que ces derniers devraient être considérés comme disposant de connaissances approfondies au sujet des toitures et de leur isolation.
Dans ces conditions, l'appelant estime que de par leur qualité de professionnels du bâtiment, la clause d'exclusion de garantie stipulée à l'acte authentique de vente aurait vocation à recevoir application.
M. [D] indique que sa responsabilité a été recherchée également sur le fondement de l'article 1792 du code civil. Il conclut à ce que la cour rejette cette action et retienne qu'il a transmis tous ses droits et actions aux acquéreurs à l'encontre des entreprises ayant réalisé les travaux de rénovation de l'immeuble, comme le rappelait l'acte de vente en page 9. Il avance aussi que le jugement entrepris a omis de statuer sur la demande des consorts [Y] dirigée à l'encontre de la compagnie d'assurances MAAF sur le fondement des dispositions de l'article 1792 du code civil, es qualité d'assureur décennal de la société [D]. Aussi demande-t-il à la cour de statuer sur l'action des époux [Y] à l'encontre de la société MAAF.
A titre subsidiaire, M. [D] soutient que les réclamations des époux [Y] ne seraient pas fondées.
S'agissant de la réclamation au titre du désordre lié au tuyau d'évacuation des eaux de la couverture, pour laquelle l'appelant a été condamné à prendre en charge une somme de 20 727,69 euros TTC, l'appelant estime que les juges ont écarté à tort ses observations. Ce serait, selon lui, le défaut d'entretien imputable au syndicat des copropriétaires, qui serait à l'origine de ces débordements d'eau au niveau de la gouttière qui fait partie de la toiture de l'immeuble, partie commune de la copropriété. La responsabilité de ce désordre incomberait alors au syndicat des copropriétaires.
S'agissant des demandes faites par les consorts [Y] portant sur les joints de couvertines, M. [D] estime qu'il s'agit là aussi d'une partie commune pour être des éléments de toiture, de sorte que la demande devrait être déclarée irrecevable. Il formulait les mêmes observations au sujet du défaut d'entretien de la végétation invoqué par les intimés.
Concernant la présence d'amiante en toiture, l'appelant rappelle que lors de la réalisation des diagnostics immobiliers, la SARL Certifim n'a pas mentionné dans son rapport une telle présence. Le problème de la non découverte d'amiante dans la toiture porte sur une partie commune de la copropriété et ressort de la seule compétence du syndicat des copropriétaires. La demande des consorts [Y] n'est donc pas recevable à son égard. Il y aurait lieu de confirmer le jugement entrepris qui a déclaré irrecevables les époux [Y] de ces chefs de réclamation au titre de malfaçons et non-conformité affectant les parties communes de l'immeuble. Cependant, à titre subsidiaire, M. [D] forme à nouveau un appel en garantie contre le diagnostiqueur si par impossible sa responsabilité devait être retenue au sujet de la présence d'un matériau contenant de l'amiante dans la toiture du bâtiment.
Enfin l'appelant estime que les intimés ne sont pas fondés en leur demande aux fins de voir augmenter le quantum de leur réclamation indemnitaire ; il y aurait par conséquent lieu de rejeter les développements des intimés :
- quant à la remise en cause de l'évaluation des travaux chiffrés par l'expert,
- quant à leur préjudice de jouissance et préjudice moral,
- portant demande d'indexation du montant des travaux de reprise sur l'indice de la construction BT 01.
S'agissant de la mise en cause de la MAAF, l'appelant se satisfait de la décision du premier juge qui a considéré que la MAAF était bien l'assureur de la société [D] tant au niveau de la responsabilité contractuelle de droit commun que de celle posée par les articles 1792 et suivants du code civil. Il affirme que la société MAAF avait été de mauvaise foi pendant de nombreux mois en niant ce fait avant de transmettre les polices d'assurance.
En revanche, l'appelant critique la décision de débouté de son appel en garantie dirigée contre la MAAF. Il estime que la responsabilité de la société [D] dans la survenue de ces désordres est entière, tant en ce qui concerne la survenue du phénomène de condensation (découlant d'un problème d'isolation thermique et de défaut de conception technique) qu'en ce qui concerne les problèmes d'isolation et d'étanchéité de la chape (isolation et pose de faux plafonds en plaques de plâtre BA 13). Il en serait de même pour les désordres affectant le tuyau d'évacuation des eaux de pluies, l'appelant soutenant que la société [D] ayant été chargée d'effectuer les travaux en façade (réparation, crépi) aurait dû repérer les désordres au moment de son intervention. En s'abstenant d'alerter le maître d'ouvrage sur l'existence de ce désordre, la société aurait manqué à son obligation de conseil, d'information et d'alerte.
En réponse à l'appel incident de la MAAF, tendant à le voir condamner à relever l'assureur de toute condamnation prononcée à son encontre au profit des époux [Y], M. [D] estime qu'il n'a pas à supporter le montant des indemnités d'assurance dont la charge incombe à l'assureur seul au titre de la mobilisation des garanties souscrites par son assuré.
L'appelant formule enfin des demandes reconventionnelles d'une part pour obtenir des dommages-intérêts pour procédure abusive estimant que M. et Mme [Y] essaient de battre monnaie à son détriment, d'autre part au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
* * *
Dans leurs dernières écritures notifiées par RPVA le 1er juillet 2022, M. [M] [Y] et Mme [J] [P] épouse [Y] concluent au rejet des conclusions d'appel de M. [C] [D] et à la confirmation du jugement n° 16/01376 du tribunal judiciaire de Strasbourg du 29 octobre 2020.
Ils forment un appel incident demandant la réformation dudit jugement uniquement en tant qu'il a limité le montant des préjudices subis par eux à la somme de 38.502 euros au titre des travaux de reprise, 5.000 euros au titre des préjudices moraux et 4.000 euros au titre des préjudices de jouissance.
Ils sollicitent ainsi de la cour, statuant à nouveau, qu'elle fixe le montant des préjudices subis par eux à la somme totale de 120.096,10 euros TTC, ou subsidiairement à 95.982,41 euros TTC, et condamne M. [C] [D] au paiement de ces montants augmentés des intérêts au taux légal à compter du jugement a intervenir, en ce compris 80.721,10 euros TTC ou subsidiairement 56.607 euros TTC au titre des travaux de reprise, 29.375 euros ou subsidiairement 25.625 euros au titre des préjudices de jouissance, et 10.000 euros au titre des préjudices moraux.
Subsidiairement, ils demandent la condamnation :
- in solidum de M. [C] [D] et de la MAAF au paiement de la somme de 85.113,49 euros ou subsidiairement 60.999,80 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir ;
- de M. [C] [D] au paiement de la somme de 21.457,69 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir ;
- in solidum de M. [C] [D] et de la Société CERTIFIM au paiement de la somme de 13.524,02 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir.
En toutes hypothèses, ils demandent que les sommes dues au titre de l'indemnisation des travaux de reprise soient indexées sur l'indice du coût de la construction BT01 au jour de l'arrêt à intervenir, ou subsidiairement, à la date du 25 mai 2021.
Enfin, ils réclament la condamnation de M. [D] ou, subsidiairement, solidairement des intimés, à leur verser la somme de 15.000 euros sur le fondement de l'article 700 ainsi qu'aux entiers frais et dépens de la présente d'instance, ainsi que ceux de la procédure de référé-expertise (enregistrée sous n° RG12/00297), en ce compris les frais et honoraires d'expert judiciaire.
Les intimés insistent sur le fait que les travaux de rénovation auraient été achevés en 2009 et non en 2007 comme soutenu par M. [D]. Ce dernier aurait eu la qualité de maître de l'ouvrage puis de vendeur après achèvement, n'ayant pas fait appel à un architecte pour les travaux de modification des locaux professionnels en logements d'habitation.
Concernant la fin de non-recevoir soutenue par l'appelant, M. et Mme [Y] affirment que ce n'est qu'à la réception du rapport d'expertise définitif qu'ils ont pu prendre connaissance des désordres allégués dans toute leur ampleur. En outre ce n'est qu'à ce moment qu'ils ont découvert la présence d'amiante dans le bâtiment alors que la société Certifim avait attesté du contraire.
Leur action ne serait alors pas couverte par cette fin de non-recevoir, car une action en garantie contre les vices cachés doit être intentée dans les deux années suivant la découverte du vice. Cependant ce délai est interrompu par une assignation en référé jusqu'à l'extinction de l'instance. On ne saurait, selon eux, admettre qu'ils ont eu connaissance des vices avant le dépôt du rapport d'expertise le 15 mars 2015.
Sur le fond du dossier, les intimés estiment que l'engagement de la responsabilité de M. [D] sur le fondement de la garantie des vices cachés est établi. Le premier juge a, à juste titre, considéré M. [D] comme étant un vendeur professionnel, qui à ce titre, doit sa garantie sans aucune exonération possible. Ils estiment qu'on ne saurait les considérer comme des professionnels du bâtiment alors que M. [Y] exerce des fonctions administratives dans son entreprise.
Les intimés estiment que le premier jugement doit être confirmé en ce que les désordres constatés par l'expert étaient bel et bien cachés au jour de la vente et de nature à rendre l'ouvrage impropre à sa destination.
Même à considérer que M. [D] ne serait pas redevable de la garantie des vices cachés de l'article 1641 du code civil, il le serait de toute façon au fondement de l'article 1792 du code civil. Aussi, les consorts [Y] estiment que même dans l'hypothèse où la cour devait les considérer forclos dans leur action fondée sur la garantie des vices cachés ils peuvent demander la condamnation de M. [D] sur le fondement de la garantie décennale, leur action ayant été initiée dans le délai de 10 ans à compter de la réception des travaux.
Les intimés considèrent que la cour devrait examiner la demande formulée au titre du régime de la responsabilité décennale déjà soulevée en première instance mais pour laquelle le premier juge ne s'est pas prononcé.
Par ailleurs les intimés formulent un appel demandant la réformation du jugement uniquement en ce qu'il a limité les montants des dommages-intérêts alloués.
S'agissant du chiffrage du coût des travaux de reprise, ils estiment que le premier juge a omis de prendre en compte des devis complémentaires portant sur les travaux de reprise.
Contrairement à ce que le tribunal a considéré, toutes les parties de l'ouvrage affectées par les désordres doivent être considérées comme des parties privatives. Ces derniers soutiennent que leur copropriété serait singulière, les parties communes se limitant à deux places de parking sur six et à un « local poubelles », tout le reste devant être considéré comme privatif. Et même si l'on considérait que les désordres affecteraient des parties communes, il serait nécessaire de constater que ces désordres causent un préjudice direct et certain aux copropriétaires en affectant leurs parties privatives.
Il conviendrait de leur accorder une somme de 3850,90 euros TTC pour réparer les défauts d'étanchéité des joints des couvertines. En ce qui concerne le mur de la propriété devant être débarrassé des terres et végétaux implantés à son droit, une somme de 2930 euros TTC devrait leur être allouée. Quant à la présence de plaques en fibrociment contenant de l'amiante sur la toiture, là encore ils subiraient un préjudice direct et individuel nécessitant des travaux de désamiantage à hauteur de 13 524,02 euros TTC.
Concernant le problème de condensation, d'infiltration, de défaut d'isolation et d'étanchéité de la dalle, les consort [Y] critiquent l'évaluation faite par l'expert du coût des travaux de reprise fixé à 13 274,80 euros. Il y aurait lieu le prendre en compte la réglementation thermique 2012 voire 2020 qui fixe de nouvelles exigences. Ils produisent un devis de la société Beyer de 18 168,29 euros TTC. Il serait aussi nécessaire de rajouter 5945,40 euros TTC au titre de travaux d'isolation du mur par l'extérieur.
C'est donc une somme de 37 388,49 euros qui est réclamée par les intimés (soit 13 274,80 + 18 168,29 + 5945,40).
Les intimés critiquent également le raisonnement du juge de première instance portant sur le calcul de leurs préjudices de jouissance et moral, estimant qu'ils étaient bien plus conséquents. Il découlait des condensats présents à l'intérieur du bâtiment, des infiltrations dans les gaines techniques, qui rendraient le maintien de l'habitation impossible. L'expert judiciaire avait à juste titre évalué à une demi valeur locative mensuelle le préjudice subi, soit 625 euros sur une période allant de la date d'entrée dans les lieux jusqu'au sixième mois après le rapport d'expertise, soit de novembre 2011 à septembre 2015 (47 mois, soit 29 375 euros). Subsidiairement il y aurait lieu de tenir ce raisonnement sur les 41 mois séparant le mois de novembre 2011 du dépôt du rapport d'expertise en mars 2015, ce qui représenterait une somme de 25 625 euros.
Quant au préjudice moral il ne saurait être évalué à moins de 10 000 euros, soit 5000 euros pour chacun des deux acquéreurs.
Subsidiairement, les intimés estiment que le tribunal n'aurait pas dû retenir la responsabilité exclusive de M. [D] en ce sens qu'il conviendrait de retenir sa responsabilité solidairement avec celle de la MAAF, assureur de la société [D] sur le fondement de l'article 1792 du code civil.
Contrairement à ce que soutient la MAAF, cette dernière garantit bien la société [D] qui a commis un défaut d'exécution ; il serait de jurisprudence constante que chaque auteur d'un même dommage peut être condamné à la réparation de l'entier dommage dès lors que chacune des fautes a concouru à la réalisation dudit dommage.
Il y aurait alors lieu, selon les intimés, de condamner in solidum M. [D] et la société [D] - au titre des défauts d'exécution, de conception et de surveillance des travaux portant sur l'isolation, le non-respect de la norme RT 2005, des travaux de chape et de pose des couvertines - à une somme de 75 113,49 euros ou subsidiairement de 50 999,80 euros.
M. [D], s'agissant des infiltrations d'eau et du défaut d'entretien des espaces verts, devrait être condamné à payer 21 457,69 euros.
Du fait de la liquidation judiciaire de la société [D], la MAAF devrait garantir son assuré et indemniser les intimés des préjudices subis.
Enfin la société Certifim qui, selon les intimés, aurait manifestement manqué à son obligation en ne détectant pas la présence d'amiante dans le bâti, devrait être condamnée solidairement avec M. [D] à verser la somme de 13 524,02 euros.
En tout état de cause il y aurait lieu d'augmenter la valeur du montant de travaux de reprise, et donc des indemnisations, en tenant compte du coût de l'indice du coût de la construction BT 01.
* * *
Dans ses conclusions d'intimés transmises par RPVA le 6 juillet 2021, la société MAAF Assurances conclut au débouté des demandes que M. [D] formule contre elle, et à la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a débouté ce dernier.
Si le tribunal venait à entrer en voie de condamnation à l'encontre de la MAAF il était demandé à ce que M. [D] soit condamné à la relever et à la garantir.
En tout cas, la compagnie demande la condamnation in solidum de M. [D] et des consorts [Y] à lui verser une somme de 4500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et à payer in solidum les dépens.
La compagnie estime ne pouvoir être tenue de garantir des dommages relevant d'une activité professionnelle qui n'a pas été déclarée lors de la souscription de la police par la société [D]. Les factures produites démontreraient que cette société a réalisé des travaux éloignés de ce pour quoi elle était assurée, la société [D] n'ayant pas la qualité professionnelle requise pour réaliser des travaux d'isolation ou d'étanchéité.
En tout état de cause la MAAF ne pourrait être tenue de garantir le sinistre et M. [D] ne disposerait plus de la qualité à agir au titre du volet décennal de la police, seuls les acquéreurs de l'appartement disposant du droit d'actionner en justice les entreprises ayant réalisé les travaux de rénovation.
M. [D] ne saurait voir prospérer sa demande fondée sur le volet responsabilité civile de la police, qui serait par nature non susceptible de garantir la défectuosité des travaux ou des matériaux livrés. La police exclurait en effet les travaux de mauvaises factures (article 5 des conditions générales).
En tout état de cause la MAAF s'estime bien-fondée à réclamer la garantie de M. [D], qui aurait assumé la maîtrise d''uvre des travaux dont la réalisation de mauvaise qualité, serait à l'origine des préjudices subis par les consorts [Y]
* * *
L'appel et les conclusions des parties présentes au dossier étaient signifiés à la SARL Certifim à l'étude de l'huissier le 22 avril 2021. Les dernières conclusions étaient signifiées à personne habilitée le 21 juillet 2022, de sorte que l'arrêt sera rendu par défaut.
* * *
La présidente de chambre, chargée de la mise en état, a ordonné la clôture de la procédure le 9 novembre 2022 et renvoyé l'affaire à l'audience du 8 décembre 2022.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, aux conclusions transmises aux dates susvisées.
MOTIVATION
1) Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir concernant les demandes portant sur les parties communes
Selon l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel que le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfixe, la chose jugée.
Le premier juge a considéré que les demandes des époux [Y] qui tendaient à obtenir le paiement par M. [D], la MAAF ou même la société Certifim, des montant des devis de travaux de montants de :
* 3850,90 euros au titre de la reprise de l'étanchéité des joints des couvertines,
* 2930 euros au titre des travaux portant sur le retrait de terre et de végétaux d'un des murs du bâtiment avec création d'une tranchée de drainage,
* 13 524,02 euros au titre du désamiantage d'éléments de la toiture,
' étaient irrecevables en ce sens que ces travaux envisagés portaient sur des parties communes de l'immeuble et que seul le syndicat des copropriétaires disposait d'un intérêt à agir pour réclamer ces prises en charge.
Le règlement de copropriété de l'immeuble établi le 11 octobre 2007 précise expressément, et notamment, que la charpente, la toiture, l'étanchéité à l'exception des parties vitrées, les fondations, le gros 'uvre, les façades, les pignons et la mitoyenneté (') sont des parties communes, et ce contrairement à ce que soutiennent les intimés de manière fort surprenante, prétendant que les parties communes n'auraient compris que deux places de parking et le local poubelle.
Le premier juge a donc fort logiquement constaté que les époux [Y] n'avaient pas d'intérêt à agir pour formuler une demande d'indemnisation des malfaçons et non conformités affectant les parties communes, à moins qu'ils ne justifient avoir subi un préjudice dans leur partie privative dont l'origine se situerait dans ces parties communes visées par ces trois devis.
Or, ni en première instance, ni à hauteur d'appel, les intimés n'ont apporté la démonstration que les désordres présents sur ces éléments des parties communes - à savoir la présence d'amiante dans le toit, de végétaux invasifs sur un des murs extérieurs, ou encore de désordres allégués au niveau des jointements des couvertines - leur ont causé un préjudice personnel, à savoir une atteinte à leur jouissance de leurs parties privatives.
Il y a par conséquent lieu de confirmer la décision en ce qu'elle a déclaré irrecevables les demandes des époux [Y] tendant à obtenir la prise en compte dans leur indemnisation de ces factures de 3850,90 euros, 2930 euros et 13 524,02 euros, formulées à l'encontre de M. [D], de la MAAF ou du diagnostiqueur la société Certifim.
2) Sur le délai de forclusion concernant l'action fondée sur les vices cachés
A hauteur d'appel, M. [D] soutient pour la première fois que l'action pour vice caché formulée par les acquéreurs, serait forclose ; il considère que le point de départ du délai forclusif de deux années devrait être fixé non pas au jour du dépôt du rapport d'expertise judiciaire, mais au jour de la décision du juge des référés au motif que - dès le départ de la procédure en référé - les époux [Y] connaissaient précisément les désordres qui allaient être retenus par l'expert.
L'article 1648 du code civil prévoit que l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.
Pour qu'il y ait « vice » au sens de l'article 1648 du code civil, il est nécessaire que l'acquéreur puisse être en situation d'expliquer la cause des désordres dont il se plaint.
On ne saurait confondre cette notion de « vice » avec celle de « connaissance » d'un désordre au sens de l'article 2224 du code civil qui dispose que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ».
Le raisonnement proposé par l'appelant ne peut être retenu car il fait l'amalgame entre la notion de « vice » posée par l'article 1648 et celle de « la connaissance » de l'article 2224 non applicable en l'espèce.
L'action en garantie contre les vices cachés doit donc être intentée dans les deux ans suivant la découverte du « vice », qui doit être caractérisé, c'est-à-dire déterminé en sa cause et en son effet. En l'espèce, si les consorts [Y] ont justifié leur demande d'expertise judiciaire par le constat de désordres qu'ils subissaient dans leur appartement, ils n'étaient pas en situation de connaître l'origine de ces désordres, et donc le ou les « vice(s) », d'où la nécessité de désigner un homme de l'art.
L'article 2241 du code civil prévoit que ce délai de deux ans est interrompu par l'assignation en référé jusqu'à l'issue de l'instance. Ainsi lorsque le juge des référés fait droit à une demande de mesure d'expertise ' ce qui a été le cas dans le présent dossier ' le délai ne recommence à courir qu'à compter du jour où la mesure a été exécutée, c'est-à-dire à la date du dépôt du rapport d'expertise judiciaire.
Par conséquent il y a lieu de constater, d'une part qu'à la date d'assignation en référé il n'est pas démontré que les consorts [Y] connaissaient le « vice » à l'origine des désordres subis allégués ; le délai de deux ans posé par l'article 1648 du code civil n'avait donc pas commencé à courir.
D'autre part, le délai de deux ans n'a commencé à courir qu'à la date du dépôt du rapport d'expertise, soit le 15 mars 2015 de sorte qu'il devait s'achever au 15 mars 2017.
Or les intimés ont assigné M. [D] le 29 février 2016. La demande de forclusion soutenue par M. [D] sera dès lors écartée.
La fin de non-recevoir formulée de ce chef sera rejetée.
3) sur l'existence d'un vice caché
3-1) sur la question des vices cachés
Les époux [Y] fondent leur demande au principal sur l'article 1641 du code civil, qui édicte que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
Il ressort des développements du rapport d'expertise judiciaire en date du 15 mars 2015, que l'expert a constaté l'existence de certains désordres dénoncés par les consorts [Y] et a déterminé leurs causes. Il s'agit des désordres découlant :
' des fortes condensations au droit des pannes métalliques se trouvant au niveau du plafond, s'expliquant par une erreur de conception ayant fait que ce faux plafond - réalisé en plaques de plâtre - est posé directement sur des pannes, et que la différence de températures entre l'extérieur (les combles non chauffées) et l'intérieur provoque des condensations côté habitation ;
' des infiltrations d'eau, situées dans la gaine technique contenant la chute verticale de l'eau pluviale de la toiture, qui proviennent du débordement du tuyau d'évacuation des eaux de pluie du toit ; ce débordement est rendu possible du fait d'une contre-pente et surtout de l'insuffisance du diamètre du tuyau d'évacuation des eaux pluviales par rapport à la surface de la toiture ; il s'agit là encore d'un défaut de conception,
' d'un affaissement avec une fissuration de la dalle mise en 'uvre dans la pièce située près de la gaine technique (au niveau de la salle de bain des époux [Y]) ; cette dalle dont l'épaisseur est sous dimensionnée, se plie sous le poids d'un homme et présente des fissurations qui permettent des infiltrations d'eau provenant de la gaine technique elle-même gorgée d'eau.
Ces constatations ne sont pas sérieusement contestées par les parties. Le seul contre argument développé par M. [D] (à savoir que c'est la manque d'entretien de la toiture par les époux [Y] qui expliquerait les infiltrations d'eau) devant être écarté, car le calcul simple réalisé par l'expert (à partir de la surface de la toiture et du volume d'eau à évacuer en cas de pluie) démontre que le gabarit du tuyau d'évacuation d'eau est mathématiquement très insuffisant par rapport à la surface desservie.
Le caractère dissimulé de ces vices, au moment de la vente du lot, n'est pas contestable.
La gravité des désordres en résultant et leurs effets sur le quotidien des occupants du logement sont tels, qu'ils sont de nature à le rendre impropre à l'usage auquel on le destine ; en effet la présence d'eau dans les gaines techniques pouvant accueillir des conducteurs électriques, et l'humidité ambiante particulièrement nocive au bien-être, sont de nature à dégrader considérablement les conditions d'habitabilité d'un espace clos et à compromettre la sécurité et la santé de ses occupants qui persisteraient à y demeurer, comme cela a été le cas.
Il est à noter que l'expert précise que ces désordres n'étaient pas stabilisés et pouvaient être appelés à évoluer et à s'aggraver, les désordres relatifs aux condensations et aux infiltrations étant à son sens « difficilement supportables ».
Le premier juge a donc fort logiquement considéré, à l'aune de ces constatations réalisées par l'expert et des explications et autres éléments de preuve apportés par les consorts [Y], que l'appartement situé [Adresse 2] était affecté au jour de sa vente de plusieurs vices cachés qui l'ont rendu impropre à sa destination.
3-2) sur l'application de la clause d'exclusion de garantie
Le tribunal a rappelé les dispositions de l'article 1643 du code civil selon lesquelles, un vendeur est tenu des vices cachés quand bien même ils ne les auraient pas connus, à moins que dans ce cas, il n'est stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie, et que cependant un vendeur professionnel, ou constructeur, ne peut opposer une telle clause à 1'acquéreur non professionnel.
L'acte de vente passé le 18 octobre 2011 entre les parties contenait une clause d'exclusion de garantie, stipulée au profit du vendeur.
Le juge de première instance a très logiquement retenu que M. [D] est intervenu à l'acte de vente en qualité de vendeur professionnel en rappelant :
- qu'il était agent immobilier et marchand de biens, activité qu'il exerçait au travers des sociétés MK et IK dont il est le gérant,
- qu'il avait réalisé une opération immobilière consistant en l'achat de locaux industriels qu'il a reconvertis en deux appartements destinés à être vendus ou loués ;
- que dans le cas de cette opération c'est lui qui avait coordonné les travaux de rénovation sans le concours d'un architecte maître d''uvre,
- que peu importe qu'il ait agi « pour son compte personnel » lorsqu'il a vendu le lot aux intimés, cette circonstance ne lui faisant pas perdre sa qualité de professionnel de l'immobilier ayant mené une opération de rénovation de bâtiment afin de réaliser un profit.
D'autre part, les pièces versées aux débats par M. [D] portant sur l'activité professionnelle des consorts [Y] ne sont pas de nature à démontrer que ces derniers puissent être considérés comme des professionnels de l'immobilier ou de la construction.
Le fait qu'ils sont gérant ou salarié de la société Intic, spécialisée dans la fourniture et l'installation de panneaux photovoltaïques, ne fait pas d'eux des professionnels du bâtiment et notamment des spécialistes dans le domaine de « la toiture », et ce d'autant plus que l'appelant n'apporte aucun élément de preuve de nature à contredire les propos des intimés selon lesquels ils exercent des fonctions administratives et financières au sein de cette société.
Il convient dès lors de rejoindre l'analyse du premier juge qui a déduit que le vendeur était un professionnel, les acheteurs des particuliers néophytes, par voie de conséquence écarté la clause d'exclusion de garantie de l'acte de vente du 18 octobre 2011 en la déclarant inopposable aux consorts [Y] et déclaré M. [D] redevable de la garantie des vices cachés de l'article 1641 du code civil.
Corrélativement la demande subsidiaire des consorts [D] fondée sur l'article 1792 du code civil devient sans objet.
4) sur les demandes d'indemnisation formulée par les époux [Y]
4-1) sur l'indemnisation du préjudice matériel
L'article 1645 du code civil édicte que si le vendeur connaissait les vices de la chose il est tenu outre à restituer le prix qu'il en a reçu mais aussi de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. Un vendeur professionnel d'un bien atteint d'un vice caché peut être condamné, à titre de dommages-intérêts, à prendre en charge la réfection de celui-ci.
S'agissant du problème des condensations, les consorts [Y] estiment qu'outre la somme de 13 274,80 euros qui leur a été accordée par le premier juge au titre du devis du 21 décembre 2012 de la société Alsace rénovation, il conviendrait de condamner M. [D] au paiement supplémentaire des sommes de 18 168,29 euros au titre d'un devis Beyer C 130 104 et 4945,40 euros TTC au titre d'un devis d'une société Nonnenmacher.
Au sujet du devis Beyer de 18 168,29 euros, la lecture de ce dernier démontre que ce montant correspond au remplacement intégral de la couverture avec mise en place « d'une couverture en panneaux sandwich » de 12 cm d'épaisseur, c'est-à-dire des panneaux comprenant un isolant thermique ; il s'en déduit que l'objet de ces travaux est de remplacer la toiture du bâtiment, donc une partie commune au sens du règlement de la copropriété, qui relève de la seule compétence du syndicat des copropriétaires.
Comme relevé plus haut, les époux [Y] ne démontrent guère l'utilité de ces travaux pour mettre un terme au problème de condensation, en sachant que les seuls documents qu'ils produisent à l'appui de leur demande pour expliquer que la solution préconisée par l'expert (à 13 274.80 euros) serait insuffisante, sont deux photographies non datées et non expliquées (leur annexe 31), manifestement insuffisants pour démontrer quoique ce soit.
Quant au devis Nonnenmacher du 11 février 2013 présent en annexe 22 des consorts [Y], il porte sur les travaux prévus sous le titre 1.2 intitulés « variante : zones 2 » et « variante : isolation de 12 cm». En l'état, le peu d'explication figurant sur ce devis très peu détaillé, ne permet pas d'établir l'utilité des travaux envisagés ; la référence à cette isolation de 12 cm laisse à penser que ce devis est redondant avec celui de la société Beyer qui prévoyait la pose de couverture en panneaux sandwich de 12 cm d'épaisseur.
Enfin, la cour rappelle que l'expert judiciaire qui s'est vu présenter ces deux devis les a écartés, estimant qu'ils correspondaient à des travaux amélioratifs.
S'agissant du problème des chéneaux, le premier juge a retenu à juste titre les somme de 5708,29 euros au titre du devis Beyer déjà évoqué, pour la création du chéneau, de 7854 euros et de 4 965.40 euros du devis Nonnenmacher, pour mettre terme aux infiltrations provenant du diamètre insuffisant du tuyau d'évacuation des eaux de pluie et de 2 200 euros pour les reprises annexes notamment des « enduits » des pièces intérieures.
De même l'évaluation faite par l'expert à 4500 euros au titre des travaux de démolition et de reprise de la chape fissurée n'a pas été contestée par les parties.
Il ressort donc des développements présents que le premier juge a parfaitement évalué le préjudice subi par les époux [Y] au titre des travaux de réparation pour un montant total de 38 502,49 euros TTC. Le jugement sera confirmé sur ce point.
Il n'est pas contesté par les intimés que M. [D] a procédé au règlement de la somme à laquelle il a été condamné en première instance le 25 mai 2021. Les consorts [Y] expliquent que du fait de la survenue de l'appel de M. [D], ils n'ont pu entreprendre les travaux de peur de devoir restituer ladite somme en cas d'infirmation du premier jugement.
La cour ' tenant compte d'une part du délai écoulé depuis le dépôt du rapport d'expertise judiciaire (le 15 mars 2015) et ce jour, et d'autre part du phénomène d'inflation portant notamment sur le coût des matériaux de construction - accueille leur demande tendant à ce que la somme allouée au titre des travaux de reprise soit indexée sur l'indice du coût de la construction BT 01.
Ladite somme sera de ce fait indexée sur l'indice BT01 à compter du jour du dépôt du rapport d'expertise, soit le 15 mars 2015, et ce jusqu'à la date du présent arrêt.
4-2) sur le préjudice de jouissance et le préjudice moral
L'expert judiciaire notait que les condensations au droit des pannes « goûtaient » sur la tête des occupants, « dégoulinaient » sur les murs en pied de ces pannes, et que le débordement du tuyau d'évacuation des eaux de pluies générait des infiltrations d'eau qui rendaient le local où elles se produisaient impropre à sa destination, ce qui aggravait l'affaissement et la fissuration d'une chape.
Comme l'a déduit le premier juge, cette situation était de nature à empêcher les consorts [Y] de pouvoir jouir pleinement de leur habitation.
Les acquéreurs critiquent la solution retenue par le juge qui a écarté l'évaluation réalisée par l'expert judiciaire qui estimait que le préjudice de jouissance pouvait représenter une demi valeur locative.
S'il est certain que les consorts [Y] ont pu continuer d'habiter l'appartement en question, il y a lieu de constater que ce n'est qu'à l'issue des opérations d'expertise qu'ils ont été en situation de prendre les mesures pour faire réaliser les travaux d'urgence nécessaires pour mettre un terme à ces désordres et recouvrer la pleine jouissance de leur logement.
Il y a lieu de fixer la durée durant laquelle les consorts [Y] ont subi cette perte de jouissance à trois ans et six mois (42 mois), soit à partir du mois de novembre 2011 et le terme d'un délai de 45 jours (pour réaliser les travaux) débutant à la date du dépôt du rapport d'expertise le 15 mars 2015.
En tenant compte de l'évaluation de la valeur locative de l'appartement (1250 euros) qui n'est pas contestée, la cour estime cette perte de jouissance à 25 % de cette valeur (312 ,50 euros par mois), soit une somme de 13 125 euros.
Le jugement sera infirmé en ce qu'il n'avait alloué qu'une somme de 4000 euros à ce titre.
Par ailleurs, la nécessité pour les époux [Y] d'engager une procédure judiciaire particulièrement longue qui dure depuis près de 11 années, jalonnée par des opérations d'expertise réalisées à leur domicile, n'a pu qu'entraîner un préjudice moral important notamment du fait que la vie familiale s'en est trouvée perturbée alors qu'elle accueillait un enfant en bas âge.
Là encore, la cour infirmera la décision qui avait fixé l'indemnisation à 5 000 euros, pour la revaloriser à 8000 euros.
De manière corrélative, la décision du premier juge qui rejetait la demande de M. [D] tendant à obtenir la condamnation des époux [Y] à lui payer des dommages et intérêts, sera confirmée.
5) sur les appels en garantie
5-1) Sur l'appel en garantie formulé par M. [D]
M. [D] a formé un appel en garantie contre la société MAAF.
Il est établi à la lecture de l'attestation du 5 décembre 2006 et du 25 mars 2016, que cette compagnie assurait la société [D] au moment où celle-ci réalisait les travaux litigieux au profit de M. [D] en application du contrat d'assurance multirisque professionnel numéro 674 010 44 F001 qui garantissait tant sa responsabilité contractuelle de droit commun que celle découlant de l'articles 1792 du code civil.
Cependant la MAAF considère ne pas être tenue de garantir les dommages car ils ne relèveraient pas de l'activité souscrite par la société.
M. [D] produit aux débats en annexes 33 une attestation d'assurance qui précise que la société [D] était assurée pour les activités de « ravalement de façade, maçon béton armé, peintre en bâtiment, pavage crépissage ».
La lecture de la facture établie par la société [D] le 20 décembre 2007 démontre que si cette dernière a réalisé des travaux entrant dans le périmètre de l'activité garantie (pose du macadam, apport de terre, réparation façade, peintures et création de chapes), la société a aussi réalisé les travaux qui ne peuvent entrer dans le champ garanti à savoir la mise en place les cloisons intérieures en plaques de plâtre, de cloisons avec isolation, des plafonds suspendus sous solives avec pose de laine de verre d'une épaisseur de 75 mm comprenant un pare vapeur (annexe 32 de M. [D]).
Par conséquent, l'action en appel en garantie de M. [D] ne peut être accueilli qu'au sujet du désordre présenté par la dalle, sa réalisation s'inscrivant dans le cadre de l'activité garantie de « maçonnerie béton armée ».
S'agissant de la garantie décennale, contrairement à ce qu'indique l'assureur, si l'action en garantie décennale se transmet en principe avec la propriété de l'immeuble aux acquéreurs, le maître de l'ouvrage ne perd pas la faculté de l'exercer quand elle présente un intérêt direct et certain pour lui, ce qui est le cas notamment lorsqu'il a été condamné à réparer les vices de cet immeuble (cf. cour de cassation 3eme civile 12 novembre 2020).
M. [D] peut alors obtenir la garantie de l'assureur quant au paiement de la somme de 4 500 euros correspondant aux travaux de reprise de la dalle.
Par ailleurs le désordre présenté par cette dalle a également concouru à la survenue du préjudice moral et de jouissance des époux [Y], découlant de la présence de trois vices de construction (celui de la dalle en question, de la condensation au niveau du plafond, de l'insuffisance du tuyau d'évacuation des eaux pluviales). M. [D] sera alors garanti par l'assureur à hauteur du tiers de l'indemnisation accordée à ces deux titres, soit 7 041 euros.
Le premier jugement sera dès lors infirmé sur ce point et il sera statué en ce sens.
En revanche, l'appel en garantie fait par le maître d'ouvrage vendeur, en ce qu'il porte sur les frais et dépens et la question de l'article 700 du code de procédure civile, ne pourra prospérer en ce sens qu'il est partie succombante principale.
5-2) Sur l'appel en garantie formulée par l'assureur contre M. [D]
La compagnie réclame la garantie de M. [D] au motif qu'il engagerait sa responsabilité en ayant été le maitre d''uvre des travaux confiés à la société [D].
Cependant, elle ne présente aucun développement de nature à démontrer l'existence d'une faute de la part du maître de l'ouvrage qui s'est comporté comme le maître d''uvre, ou encore de nature à établir que M. [D] a donné des instructions fautives à la société [D] au sujet de la réalisation des travaux défectueux à l'origine de la chape litigieuse.
Aussi, le recours exercé par la compagnie contre M. [D] ne peut qu'être écarté, la décision du premier juge devant être confirmée sur ce point.
6) sur les demandes annexes
Les dispositions du premier jugement portant sur la question des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile seront infirmées, les dépens et la somme allouées aux consorts [Y] étant mis à la charge de M. [D] et de la MAAF.
M. [D] et la MAAF étant parties succombantes à hauteur d'appel, ils seront condamnés aux dépens de l'appel principal ainsi qu'au paiement d'une somme de 5 000 euros au profit des époux [Y] au titre des frais irrépétibles.
La MAAF sera seule condamnée au paiement des dépens de l'appel en garantie.
Il est équitable de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile aux demandes émanant de M. [D] et de la MAAF.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant, publiquement par arrêt rendu par défaut mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :
REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l'action fondée sur les vices cachés,
CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 29 octobre 2020 sauf en ce qu'il a :
' assorti la somme de 38 502,49 euros TTC que doit payer M. [C] [D] à M. [M] [Y] et Mme [J] [P] épouse [Y] au titre des travaux de reprise, des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
- condamné M. [C] [D] à payer à M. [M] [Y] et Mme [J] [P] épouse [Y] la somme de 4000 euros augmentés des intérêts au taux légal à compter de la présente décision au titre de leur préjudice de jouissance,
' condamné M. [C] [D] à payer à M. [M] [Y] et Mme [J] [P] épouse [Y] la somme de 5000 euros augmentés des intérêts au taux légal à compter de la présente décision au titre de leur préjudice moral,
- débouté M. [C] [D] de son appel en garantie à l'encontre de la SA MAAF Assurances ;
- condamné M. [C] [D] aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire (RG 12/297) ;
- condamné M. [C] [D] à payer à M. [M] [Y] et Mme [J] [P] épouse [Y] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Et statuant à nouveau
CONDAMNE M. [C] [D] à payer à M. [M] [Y] et Mme [J] [P] épouse [Y] la somme de 38 502,49 euros TTC (trente-huit mille cinq cent deux euros et quarante-neuf centimes) qui sera indexée sur l'indice BT01 à compter du jour du dépôt du rapport d'expertise, soit le 15 mars 2015, et ce jusqu'à la date du présent arrêt.
CONDAMNE M. [C] [D] à payer à M. [M] [Y] et Mme [J] [P] épouse [Y] la somme de 13 125 euros (treize mille cent vingt-cinq euros) au taux légal à compter de ce jour au titre du préjudice de jouissance,
CONDAMNE M. [C] [D] à payer à M. [M] [Y] et Mme [J] [P] épouse [Y] la somme de 8000 euros (huit mille euros) augmentée des intérêts au taux légal à compter de ce jour au titre du préjudice moral,
CONDAMNE la société MAAF Assurances à garantir M. [C] [D] des sommes de :
- 4500 euros (quatre mille cinq cents euros) indexés sur l'indice BT01 à compter du jour du dépôt du rapport d'expertise, soit le 15 mars 2015, et ce jusqu'à la date du présent arrêt, au titre des travaux de reprise,
- 7 041 euros (sept mille quarante et un euros) augmentés des intérêts au taux légal à compter de la présente décision au titre du préjudice moral et de jouissance,
CONDAMNE M. [C] [D] et la société MAAF Assurances aux entiers dépens de la procédure de première instance, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire (RG 12/297) ;
CONDAMNE M. [C] [D] et la société MAAF Assurances à payer à M. [M] [Y] et Mme [J] [P] épouse [Y] la somme de 4.000 euros (quatre mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE l'appel en garantie formé par la société MAAF Assurances contre M. [D]
Y ajoutant :
CONDAMNE M. [C] [D] et la société MAAF Assurances aux entiers dépens de la procédure d'appel;
CONDAMNE la société MAAF Assurances aux entiers dépens de la procédure d'appel en garantie formulée à hauteur d'appel;
CONDAMNE M. [C] [D] et la société MAAF Assurances à payer à M. [M] [Y] et Mme [J] [P] épouse [Y] la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE les demandes de M. [C] [D] et la société MAAF Assurances fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier, Le président de chambre,
