MINUTE N° 23/65
Copie exécutoire à :
- Me Michel WELSCHINGER
- Me Nadine HEICHELBECH
Le
Le greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A
ARRET DU 06 Février 2023
Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 21/04444 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HWE7
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 24 septembre 2021 par le juge des contentieux de la protection de Strasbourg
APPELANTS :
Monsieur [S] [G]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représenté par Me Michel WELSCHINGER, avocat au barreau de COLMAR
Madame [P] [Z] épouse [G]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Michel WELSCHINGER, avocat au barreau de COLMAR
INTIMÉS :
Monsieur [V] [M]
[Adresse 3]
[Localité 5]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/000011 du 11/01/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR)
Représenté par Me Nadine HEICHELBECH, avocat au barreau de COLMAR
Madame [B] [M]-[L] intervenant en qualité de curatrice de Monsieur [V] [M] et à titre personnel
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Nadine HEICHELBECH, avocat au barreau de COLMAR
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 28 novembre 2022, en audience publique, devant la cour composée de :
Mme MARTINO, Présidente de chambre
Mme FABREGUETTES, Conseiller
Madame DAYRE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme HOUSER
ARRET :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Annie MARTINO, président et Mme Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
Suivant acte sous signatures privées en date du 3 août 2012, Madame et Monsieur [P] et [S] [G] ont donné à bail à Monsieur [V] [M], un studio à usage d'habitation, situé [Adresse 2], et ce moyennant le paiement d'un loyer dont le montant, révisable, a été initialement fixé à la somme de 450 euros par mois outre une provision sur charges d'un montant de 50 euros.
Par le même acte, Madame [B] [M] s'est engagée en qualité de caution solidaire de son fils, Monsieur [V] [M].
Monsieur [V] [M] a, par courrier recommandé daté du 10 décembre 2019, notifié au bailleur la résiliation du contrat de location avec un préavis d'un mois, expirant le 10 janvier 2020.
Un procès-verbal de constat de l'état des lieux à la sortie a été établi par le ministère d'un huissier de justice, en date du 10 janvier 2020.
Par acte d'avocat du 12 mai 2020, les consorts ont réclamé à Monsieur [V] [M] et à Madame [B] [M] paiement d'une somme globale de 31 476,17 euros au titre de l'arriéré locatif et surtout de l'indemnisation des dégradations causées au logement.
Par acte introductif d'instance du 25 juin 2020, notifié les 16 et 17 juillet 2020, les consorts [G] ont fait citer Monsieur [M] et Madame [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg, aux fins d'obtenir, au terme de la procédure, leur condamnation solidaire, subsidiairement in solidum, à leur payer les sommes de :
-28 005,10 euros au titre des frais de réfection du studio, après déduction du dépôt de garantie d'un montant de 450 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la demande,
- 2 880,70 euros en réparation du préjudice lié au manque-à-gagner du fait des travaux imposés pour la relocation du logement,
- 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Les défendeurs ont conclu à la nullité du cautionnement et au rejet des demandes exposant ne pas avoir à supporter le coût de la remise à neuf du logement occupé durant huit années et ont subsidiairement sollicité des délais paiement.
Par jugement en date du 24 septembre 2021, le juge des contentieux de la protection ainsi saisi a :
-constaté que les arriérés de loyer de 371,67 € ont été réglés,
-chiffré à la somme de 750 € le montant des réparations locatives dues par Madame [B] [M] et Monsieur [V] [M],
-condamné solidairement Madame [B] [M] et Monsieur [V] [M] à payer aux consorts [G] la somme de 300 € après déduction du dépôt de garantie, sans délai de paiement,
-débouté les parties de leurs autres demandes y compris au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné solidairement les consorts [G] aux entiers frais et débats,
-constaté que le jugement est exécutoire.
Madame et Monsieur [G] ont interjeté appel à l'encontre de cette décision le 19 octobre 2021 et par dernières conclusions notifiées le 11 juillet 2022, ils demandent à la cour de :
-déclarer Madame [B] [M] mal fondée en son appel incident,
-l'en débouter,
En recevant bien au contraire Monsieur et Madame [G] en leur appel,
-le déclarer bien fondé,
Y faisant droit,
-réformer le jugement entrepris,
Et statuant à nouveau :
-condamner solidairement Monsieur [V] [M] et Madame [B] [M] à payer à Monsieur et Madame [G] la somme de 28 005,10 euros au titre des frais de réfection du studio après déduction du dépôt de garantie de 450 euros versé à l'entrée des lieux, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir,
-condamner solidairement Monsieur [V] [M] et Madame [B] [M] à payer à Monsieur et Madame [G] un somme de 2 880,70 euros en réparation de leur manque-à-gagner du fait des travaux imposés pour la relocation du logement,
-condamner solidairement Monsieur [V] [M] et Madame [B] [M] en tous les frais et dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de leur appel, ils font valoir que le logement, mis à disposition en bon état, a été récupéré dans un état de dégradation qui ne ressort absolument pas de la vétusté mais d'un défaut d'entretien de la part du locataire et qu'ils n'ont pu relouer le bien après exécution des travaux qu'au 1er juillet 2020.
Ils ajoutent que Madame [B] [M] a, en cours de procédure, réglé l'arriéré de loyers de 371,67 euros reconnaissant par là-même la validité de son cautionnement.
Par conclusions uniques notifiées le 14 avril 2022, Monsieur [V] [M] et Madame [B] [M] concluent au débouté des demandes présentées par les époux [G] et demandent à la cour d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné Madame [B] [M] in solidum avec Monsieur [V] [M], de déclarer nul le cautionnement donné par Madame [B] [M], en conséquence de débouter les bailleurs de leurs demandes à son encontre, de confirmer le jugement pour le surplus, de condamner les appelants aux dépens et à leur payer la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils font essentiellement valoir :
-sur la nullité de l'engagement de caution : qu'en violation de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable de 2009 à 2014, l'acte de cautionnement ne porte pas reproduction manuscrite par la caution du montant du loyer et des conditions de révision, de la durée d'engagement ni la reproduction manuscrite de la mention selon laquelle la caution peut résilier le contrat si la durée est indéterminée ; qu'aucun exemplaire du bail n'a été remis à la caution puisque ce bail n'a été fait qu'en deux exemplaires,
-sur les dégradations : que le locataire est demeuré huit ans en place alors même que les travaux entrepris par le bailleur en 2010 n'étaient que de réfection et non pas de remise à neuf ; que l'état des lieux d'entrée qui n'est signé que par Monsieur [V] [M], a peu de valeur dès lors que ce dernier avait été placé sous curatelle par jugement du 17 avril 2012 ; qu'il ne peut être demandé à Monsieur [V] [M] de supporter le coût de la remise à neuf, voire de l'amélioration du bien ; que la preuve d'un préjudice résultant de la nécessité d'exécuter les travaux n'est pas rapportée.
L'ordonnance de clôture est en date du 28 novembre 2022.
MOTIFS
Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile ;
Vu les pièces régulièrement communiquées ;
Il sera, à titre liminaire, relevé que s'il résulte d'un jugement de révision et de maintien de curatelle du juge des tutelles de Strasbourg en date du 5 avril 2017, que Monsieur [V] [M] était sous curatelle le 3 août 2012, date de signature du contrat de location, sa mère Madame [B] [M], avait été désignée en qualité de curatrice et a signé le contrat de location, certes en qualité de caution, mais au côté du majeur protégé.
Sur la validité de l'engagement de caution de Madame [B] [M]
En vertu de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour du cautionnement litigieux, lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est
stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.
La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.
En l'espèce, l'acte de cautionnement signé par Madame [B] [M] ne comporte pas la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision.
En revanche, il ne peut pas être soutenu qu'un exemplaire de l'acte de cautionnement n'aurait pas été remis à Madame [B] [M] dans la mesure où cet acte de cautionnement solidaire mentionne que chacune des parties à l'acte de cautionnement reconnaît qu'un original avec le contrat de location est remis à chacune des parties, mention qui précède immédiatement la signature des consorts [G] et celle de la caution avec la mention « lu et approuvé ».
Pour s'opposer au constat de la nullité, qui n'est que relative, de l'acte de cautionnement litigieux, les consorts [G] font valoir que Madame [M] a réglé par chèque le montant des loyers impayés pour un montant de 371,67 euros, de sorte qu'elle a validé son engagement de caution.
Madame [B] [M], dont il est justifié qu' elle a payé par chèque le solde de charges impayées le 20 juillet 2020, soit postérieurement à la notification à sa personne de la lettre de convocation à comparaître devant le juge des contentieux de la protection, ne fait valoir aucun argument pour contrer le moyen qui lui est opposé pris de la confirmation de l'engagement de caution par le fait de son exécution.
Il échet donc de considérer que l'engagement de caution nul a été confirmé de sorte que Madame [M] ne peut être accueillie en sa demande d'annulation.
Sur les réparations locatives
Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de
force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; il doit également prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
En l'espèce, le constat d'état des lieux amiable établi le 3 août 2012 à l'entrée dans les lieux, très peu circonstancié puisqu'il se résume à présenter, pour chaque élément des cases « tb , b, p, m » à cocher, sans possibilité de mention particulière, mentionne que les plafonds, les murs, les sols et menuiseries de l'entrée, du séjour, de la cuisine, de la salle de bain et des toilettes sont en bon état.
Le procès-verbal de constat d'état de lieux établi par huissier de justice huit ans plus tard à la sortie du locataire, extrêmement détaillé, mentionne que la sonnette sur le palier à côté de la porte de l'appartement ne fonctionne pas ; que la porte palière s'ouvre difficilement et présente un frottement côté serrure ; que la tranche semble avoir été rabotée sur sa partie située au-dessus de la poignée ; que des éraflures et éclats dans le bois sont visibles en partie basse côté extérieur et intérieure ; que le sol du dégagement est couvert de dalles de moquette en état d'usage ; qu'il y a une rangée de dalles de couleur bordeaux côté placard mural et salle de bain ; que trois dalles de couleur foncée sont posées par-dessus et que plusieurs trous sont visibles dans les dalles de moquette bordeaux ; que les murs du dégagement sont couverts de papiers de type ingrain en jaune pâle, très sales par endroits ; que des marques de salissures sont visibles autour des interrupteurs ; qu'il existe une trace de coulure ; que le plafond du dégagement est couvert de peinture défraîchie ; que le détecteur de fumée en place est sale ainsi que le tableau électrique en place ; que l'interphone qui fonctionne est à nettoyer ; que le placard mural à deux portes coulissantes est sale ; que l'une des portes est déposée, l'autre est démise du rail en partie supérieure ; que le sol de la pièce principale est couvert de dalles de moquette de couleur foncée présentant des marques de dégradations et de salissures en de nombreux endroits ; qu'il existe une petite tache rouge à gauche de l'ouverture dans la cuisine ; que les murs de la pièce principale sont couverts de papier peint de type ingrain en jaune pâle très sale par endroits ; qu'il existe d'importantes marques brunâtres au-dessus du radiateur ; que du ruban adhésif blanc est collé sur le mur latéral de droite que le propriétaire tente de décoller en arrachant en même temps un morceau de papier peint ; que trois trous chevillés n'ont pas été rebouchés ainsi qu'un clou non retiré et une vis non retirée avec des marques de salissures de part et d'autre de l'ouverture donnant vers la cuisine ; que le plafond de la pièce principale est couvert de peinture défraîchie ; que le radiateur électrique très sale fonctionne ; qu'il existe dans la pièce principale une fenêtre à deux battants à
nettoyer dont seul le battant de gauche coulisse, le propriétaire déclarant que le battant de droite n'a jamais pu être ouvert ; que le crochet pour fixer une tringle à rideau est manquant côté droit de la fenêtre ; que dans la cuisine, le sol, qui est à nettoyer, est couvert de carrelage avec quelques éclats et fissures, que les murs sont couverts de papier peint de type ingrain peint en jaune pâle, très sale notamment côté pièce principale et à droite du plan de travail, qu'il existe un trou non rebouché à l'arrière de l'étagère ; que le plafond est couvert de peinture défraîchie ; que l'évier inox est en place ; que le meuble deux portes est très sale ; qu'il n'y a pas de bonde ; que le robinet mitigeur est mal fixé et bouge au toucher ; qu'il existe deux plaques de cuisson électrique anciennes et sales dont le propriétaire déclare qu'elles ne sont plus branchées au courant électrique dans la mesure où elles font sauter les plombs à l' usage ; que le réfrigérateur est à nettoyer ; que les éléments de cuisine suspendus en bois brun, trois portes, sont en état d'usage avec quelques traces de salissures sur la porte de droite ; qu'il existe une étagère à plusieurs niveaux en bois brun et une étagère blanche fixée au mur ; que plusieurs insectes de type cafards sont présents dans la cuisine ; que la porte de la salle de bain est très sale côté extérieur et présente de nombreuses marques d'éraflures et d'éclaboussures ainsi que des éclats dans la peinture en partie basse ; que la porte est très sale également côté intérieure ;que le sol de la salle de bain est couvert de carrelage en état d'usage, un éclat étant visible à côté de la cuvette des toilettes ; que les murs de la salle de bains sont couverts de carrelage en état d'usage avec existence de marques de salissures en partie haute du mur à droite de la douche et éclaboussures à divers endroits de la salle de bain ; que de nombreux bouts de ruban adhésif noir sont visibles au mur à droite de la cuvette des toilettes semblant obturer une trappe de visite dont l'élément de fermeture est manquant ; que le plafond de la salle de bain est couvert de peinture en état d'usage avec une vmc sale ; que la cuvette des toilettes et à nettoyer ; que le lavabo en place est en état d'usage mais que le clapet de la bonde ne ferme pas ; que quelques marques brunâtres sont visibles en partie basse du lavabo surmonté d'un miroir ; qu'il existe un meuble suspendu en bois brun et une porte en place en état d'usage ; qu'il existe une douche à deux portes coulissantes qui sont sorties du rail en partie basse présentant d'importantes marques de calcaire comme de même le robinet mitigeur.
Les photographies annexées au constat d' huissier montrent, de manière générale, que le studio n'a pas été entretenu et présente un état global de saleté excédant largement l'usure normale, ce qui explique la présence d'insectes nuisibles en cuisine.
Pour justifier leur demande de dommages intérêts à hauteur de 28 455,10 euros dont à déduire le montant du dépôt de garantie, les propriétaires produisent plusieurs factures :
-facture Salzani du 20 juin 2020 d'un montant de 16 406,50 euros (rénovation de l'appartement, lots sanitaire, menuiserie intérieure, électricité, peinture),
-facture Artifen du 17 juin 2020 pour la confection et le remplacement d'une porte et d'une fenêtre à deux vantaux,
-facture Serge cuisine du 23 mai 2020 d'un montant de 6 000 euros pour meubles, plan de travail électroménager, sanitaire.
-facture de désinsectisation de 250 euros.
Il apparaît au vu de ces factures que le bailleur a fait procéder à la rénovation intégrale de l'appartement (peinture murs plafond, parquet au lieu de la moquette...) , a fait refaire la salle de douche (remplacement douche et wc compris) et la cuisine (carrelage, meubles et électroménager), remplacement de fenêtre et porte, électricité...
Pour justifier de l'imputabilité de ces travaux au locataire, les bailleurs produisent une attestation de Monsieur [J], retraité, établie dans les formes de l'article 202 du code de procédure civile ainsi que les attestations de deux artisans différents qui sont intervenus dans les locaux pour réaliser les travaux de rénovation et qui ne sont pas établies dans les formes de l'article 202 du code de procédure civile. Les témoins affirment que rien ne pouvait être récupéré ni nettoyé et que notamment, les revêtements muraux de la pièce principale et de la salle de bains sont recouverts d'une couche jaunâtre grasse (au demeurant visibles sur les photographies annexées au constat d' huissier) et qu'il n'a pas été possible de nettoyer.
Cependant, ces attestations n'ont qu'une valeur probante relative dès lors qu'elles n'émanent pas d'entreprises spécialisées dans le nettoyage et sont établies pour deux d'entre elles par les artisans avec lesquels les marchés de rénovation seront conclus et pour la troisième par un personne retraitée dont on ignore la qualification professionnelle.
En outre, les factures précitées, qui correspondent à la rénovation totale de l'appartement, dont le bail indique qu'il a une superficie de 31 m², comportent des postes de travaux dont il n'apparaît pas qu'ils aient été rendu nécessaires du fait des dégradations ou du manque d'entretien par le locataire, ou qui correspondent à des améliorations. (exemple fourniture de radiateurs électriques ; pose d'un radiateur sèche serviette électrique, pose d'un parquet stratifié au lieu de la moquette ; lot électricité avec remplacement de l'ensemble des prises et interrupteurs ; création d'un point lumineux au-dessus de la table à cuisine, modification d'emplacement des prises de cuisine selon plans cuisiniste. ..)
Par ailleurs, la réfection des plafonds ne peut être imputée au locataire dans la mesure où le procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie qui fait foi, mentionne que tous les plafonds sont en état de peinture défraîchie, ce qui correspond à un état d'usage au bout de huit années d'occupation alors même que les lieux n'étaient pas en l'état du neuf lors de l'entrée dans les lieux du locataire.
Encore, il sera relevé qu'en 2010, les propriétaires avaient fait refaire la salle de bain en faisant notamment remplacer la baignoire par une douche pour un prix deux fois moins élevé que celui présenté par l'entreprise Salzani en 2020.
S'agissant de la facture Artifen, rien dans le constat d' huissier de sortie ne justifie le remplacement de la fenêtre à deux vantaux dont il est simplement noté qu'elle est à nettoyer et que l'impossibilité d'ouvrir le battant de droite n'est pas du fait du locataire.
En revanche, la dégradation de la porte d'entrée justifie son remplacement.
Au vu des constats d'état des lieux d'entrée et de sortie et au regard des factures produites, il y a lieu de fixer à la somme de 10 000 euros, déduction faite du montant du dépôt de garantie, le montant des réparations des dégradations dont il n'est pas justifié qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers que le locataire n'a pas introduit dans le logement et qui ne résultent pas du simple usage de la chose louée ou de la vétusté.
La décision déférée devra donc être infirmée en ce sens.
Les propriétaires sollicitent également paiement d'une somme de 2 880,70 euros correspondant à leur manque-à-gagner jusqu'au 1er juillet 2020 en raison de l'impossibilité de relouer immédiatement leur studio du fait des travaux nécessaires à sa remise en état.
Ils produisent la copie d'un bail de location conclu avec un nouveau locataire portant sur les locaux litigieux en date du 1er juillet 2020 et pour un loyer de 545 euros.
Il y a lieu de relever que les devis ont été signés au mois de février 2020 alors que les factures sont en date des mois de juin et juillet 2020.
Il n'appartient pas au locataire de supporter le préjudice résultant pour le bailleur des délais d'exécution des prestataires.
Il sera accordé au bailleur une somme de 1 000 euros représentant deux mois de loyers en réparation du préjudice direct né du mauvais entretien des locaux donnés à bail par le locataire.
La décision déférée sera ainsi infirmée en ce quelle a rejeté ce chef de demande.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Les dispositions du jugement déféré quant aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées.
Partie perdante à hauteur d'appel, Monsieur [V] [M] et Madame [B] [M] seront condamnés aux dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et déboutés de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En revanche, il sera fait droit à la demande formée par les époux [G] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à hauteur de la somme de 1 500 euros.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Statuant publiquement et contradictoirement,
INFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a constaté que les arriérés de loyers de 371,67 euros ont été réglés, en ce qu'il a rejeté la demande en nullité de l'engagement de caution pris par Madame [B] [M] et en ce qu'il a statué sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile,
Et statuant à nouveau des chefs infirmés,
CONDAMNE Monsieur [V] [M] et Madame [B] [M] solidairement à payer à Monsieur [S] [G] et à Madame [P] [G] née [Z] la somme de 10 000 euros, déduction opérée du montant du dépôt de garantie, au titre des réparations locatives, avec les intérêts au taux légal à compter de ce jour,
CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [M] et Madame [B] [M] à payer à Monsieur [S] [G] et à Madame [P] [G] née [Z] la somme de 1 000 euros au titre du manque à gagner,
Et y ajoutant,
CONDAMNE Monsieur [V] [M] et Madame [B] [M] solidairement à payer à Monsieur [S] [G] et son épouse Madame [P] [G], née [Z], la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [V] [M] et Madame [B] [M] solidairement aux entiers dépens.
La Greffière La Présidente
