MINUTE N° 60/2023
Copie exécutoire à
- Me Anne CROVISIER
- Me Valérie SPIESER
Le 03/02/2023
Le Greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 3 Février 2023
Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 22/02685 - N° Portalis DBVW-V-B7G-H4DK
Décision déférée à la cour : 24 Juin 2022 par le juge de la mise en état de SAVERNE
APPELANTE :
La S.A.S. MAISONS EDEN, représentée par son représentant légal
ayant son siège social [Adresse 1]
représentée par Me Anne CROVISIER, avocat à la cour.
avocat plaidant : Me Karine WAHL, avocat au barreau de Mulhouse
INTIMÉE :
LE GROUPEMENT DE COOPERATION MEDICO-SOCIALE L'ACCUEIL FAMILIAL D U BAS-RHIN représenté par Monsieur [V] [U] agissant en qualité d'administrateur du GR GROUPEMENT DE COOPERATION MEDICO-SOCIALE
sis à [Adresse 3]
représenté par Me Valérie SPIESER, avocat à la cour.
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 18 novembre 2022, en audience publique, devant la cour composée de :
Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre
Madame Myriam DENORT, Conseiller
Madame Nathalie HERY, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN
ARRÊT contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Madame Dominique DONATH, faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
Par un arrêté en date du 14 août 2009, le Préfet du Bas-Rhin a approuvé la création d'un Groupement de coopération sociale et médico-sociale (ci-après le Groupement) dénommé « L'accueil familial du Bas-Rhin », regroupant sept communes. Les statuts de ce Groupement (ou « convention constitutive ») ont été modifiés à plusieurs reprises et approuvés en dernier lieu par un arrêté du Préfet du Bas-Rhin en date du 2 mai 2017.
Aux termes de l'article 2 des statuts du Groupement, celui-ci a pour objet de concourir à l'action médico-sociale territoriale liée à l'accueil familial de personnes âgées ou handicapées adultes, en gérant sur le territoire des communes ou établissements adhérents des structures d'accueil de personnes à domicile et notamment, en prenant à bail ces structures d'accueil, et en recrutant le personnel accueillant.
La SAS Maisons Eden, promoteur, a réalisé la construction de différentes « Villas » destinées à l'accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées dénommées « Eden Seniors », situées sur le territoire des communes de [Localité 4], [Localité 5] et [Localité 6], qu'elle a vendu en l'état futur d'achèvement à des particuliers, entre 2014 et 2017, dans le cadre d'opérations de défiscalisation. Concomitamment, les acquéreurs ont conclu des baux commerciaux avec le Groupement « L'accueil familial du Bas-Rhin », qui s'engageait à prendre à bail les lots de la résidence « [2] » quinze jours après la réception des travaux par les acquéreurs. Ces baux étaient conclus pour une durée de 18 ans à compter du quinzième jour suivant la livraison des locaux par la société Maisons Eden au bailleur, permettant l'exploitation conforme à la destination visée.
L'équilibre financier de l'opération n'ayant pas été atteint, et l'activité s'étant trouvée structurellement déficitaire, la société Maisons Eden a cessé la commercialisation des lots et en a conservé sept situés dans les villas d'[Localité 5] et de [Localité 6]. Des projets de baux ont été établis mais n'ont pas été signés par le Groupement qui a néanmoins mis les locaux à disposition de personnes âgées ou handicapées dans le cadre de la mission qui lui était dévolue.
Par exploit du 4 mai 2021, la société Maisons Eden a assigné le Groupement devant le tribunal judiciaire de Saverne en paiement de différents montants à titre de loyers et d'indemnités d'occupation.
Le Groupement a soulevé l'incompétence de la juridiction saisie au profit du tribunal administratif de Strasbourg.
Par ordonnance du 24 juin 2022, le juge de la mise en état a déclaré que le tribunal judiciaire de Saverne était incompétent, invité la SAS Maisons Eden à mieux se pourvoir devant le juge administratif, et l'a condamnée au dépens de l'instance et au paiement d'une somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le juge de la mise en état a retenu que :
- il était incontestable que le Groupement était un établissement public administratif dont la vocation était de gérer un service public administratif,
- il ne s'agissait toutefois pas d'un établissement public industriel et commercial (EPIC), en vertu des dispositions combinées des articles R. 312-194-16, L. 312-7, 3° b et L.312-1 du code de l'action sociale et des familles,
- aucune voie de fait n'était caractérisée, en l'absence d'extinction du droit de propriété,
- les contrats n'avaient pas d'autre finalité que d'assurer l'exécution de la mission de service public de l'accueil familial, la participation des bailleurs au fonctionnement et à l'organisation du service public ayant été expressément prévue par les parties,
- il ne s'agissait pas de baux commerciaux car le Groupement n'était pas commerçant et n'exerçait pas d'activité commerciale.
La société Maisons Eden a interjeté appel de cette ordonnance, par déclaration du 12 juillet 2022, et a saisi le même jour la première présidente d'une requête aux fins d'autorisation à assigner à jour fixe, au visa de l'article 84 du code de procédure civile, cette requête étant accompagnée de ses conclusions d'appel.
Par ordonnance du 8 août 2022, la présidente de chambre, déléguée de la première présidente, a autorisé la société Maisons Eden à assigner le Groupement pour l'audience du 18 novembre 2022.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de ses dernières écritures transmises par voie électronique le 10 novembre 2022, la société Maisons Eden demande à la cour de :
- infirmer l'ordonnance rendue par le 'tribunal judiciaire' de Saverne le 24 juin 2022 en tant qu'il s'est déclaré incompétent, a invité la SAS Maisons Eden à mieux se pourvoir devant le tribunal administratif de Strasbourg, et l'a condamnée aux dépens de l'instance et au paiement de la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Et statuant à nouveau :
- déclarer le tribunal judiciaire de Saverne compétent pour connaître de l'affaire,
Vu l'article 88 du code de procédure civile autorisant la cour à évoquer le fond :
- condamner le Groupement « L'accueil familial du Bas-Rhin » à régler à la société Maisons Eden à titre de loyers ou d'indemnité d'occupation l'arriéré dû à compter du 15 juin 2016 pour les 3 lots de [Localité 6] pour un montant de 157 481 euros, selon décompte arrêté au 30 juin 2022, majorés des loyers ou indemnités d'occupation dûs postérieurement à cette date,
- condamner le Groupement « L'accueil familial du Bas-Rhin » à régler à la société Maisons Eden à titre de loyers ou d'indemnité d'occupation l'arriéré dû à compter du 1er décembre 2015 pour les locaux d'[Localité 5] pour un montant de 171 030 euros, selon décompte arrêté au 30 juin 2022, majorés des loyers ou indemnités d'occupation dûs postérieurement à cette date,
- condamner le Groupement « L'accueil familial du Bas-Rhin » aux entiers frais et dépens de l'instance ainsi qu'à une somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Maisons Eden fait valoir que son appel est recevable l'ordonnance du juge de la mise en état lui ayant été signifiée le 13 juillet 2022 et la requête à Mme la première présidente se référant aux conclusions d'appel.
Elle fait valoir que le Groupement n'ayant pas signé les projets de baux établis par Me Bauer, notaire, il convient de considérer que les 7 lots font l'objet de baux implicites, à l'instar de ceux conclus avec les investisseurs particuliers, et donc de sous-location par le Groupement, et à défaut, que celui-ci est occupant sans droit ni titre, de sorte que dans un cas comme dans l'autre il n'y pas de contrat administratif contrairement à ce qu'a retenu le premier juge.
Elle relève que par sept jugements datés du 25 août 2022, le tribunal administratif de Strasbourg, qui avait été saisi par le Groupement d'une contestation relative à la validité des baux commerciaux conclus avec les investisseurs privés, s'est déclaré incompétent au profit du juge judiciaire, et considère que la motivation de la juridiction administrative est applicable à la présente procédure. Elle souligne, que de la même manière, le juge des référés saisi par des investisseurs de demandes de provisions sur les loyers impayés a retenu la compétence des juridictions judiciaires, retenant la qualification d'EPIC du groupement, et l'absence de contrat administratif, en l'absence de clauses exorbitantes du droit commun.
L'appelante soutient que si l'existence d'un bail implicite est retenue, il convient de rechercher s'il s'agit d'un contrat administratif, soit en vertu de la loi, ce qui n'est pas le cas, soit en application de critères jurisprudentiels. Dans ce cas, il doit s'agir d'un contrat conclu par une personne morale de droit public ayant pour objet l'exécution d'un service public ou comportant une clause exorbitante du droit commun.
Elle estime que le premier critère matériel n'est pas rempli puisque depuis le 4 juin 1910, le Tribunal des conflits considère que, quand bien même la personne publique exerce une activité de service public dans les locaux donnés à bail, le contrat par lequel ces locaux sont donnés à bail reste un acte de gestion privé, la relation preneur-bailleur relevant du droit commun. Le second critère tenant à l'existence de clauses exorbitantes du droit commun ne l'est pas davantage, et ce d'autant moins qu'il n'y a pas de contrat écrit.
En outre, même si la convention ne relève pas, par nature, du statut des baux commerciaux, les parties peuvent se soumettre volontairement à ce statut, même si le locataire n'est pas commerçant. Subsidiairement, l'appelante invoque l'article L.145-2 du code de commerce qui prévoit une extension légale du statut des baux commerciaux aux communes, cette disposition pouvant être susceptible de s'appliquer à un groupement de communes.
Si l'existence d'un bail implicite ne devait pas être retenue, la société Maisons Eden considère alors que le Groupement serait occupant sans droit ni titre, de sorte qu'il n'y aurait donc nécessairement pas de contrat administratif, outre que l'atteinte portée à son droit de propriété par l'occupation des locaux, sans paiement d'un loyer, par des personnes âgées ou en situation de handicap, donc non expulsables, est particulièrement importante, et présente toutes les caractéristiques d'une voie de fait puisque la société Maisons Eden est privée de la possibilité d'user de la chose, d'en percevoir les fruits ou d'en disposer. Elle soutient qu'indépendamment même de la notion de voie de fait, il ne peut en tout état de cause, être envisagé 'l'administrativité' de la relation, en dehors de la notion de bail implicite, et souligne l'incohérence résultant du fait que des logements situés dans un même immeuble, utilisés de la même manière relèvent d'un statut juridique différent suivant qu'un bail écrit a ou non été régularisé.
Aux termes de ses dernières écritures transmises par voie électronique le 18 novembre 2022, le Groupement demande à la cour de confirmer l'ordonnance entreprise, de dire n'y avoir lieu à évocation, et très subsidiairement, d'ordonner la réouverture des débats pour inviter les parties à conclure. Il sollicite en outre la condamnation de la société Maisons Eden au paiement d'une somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans les motifs de ses conclusions, sans que cela soit repris dans leur dispositif, il conclut à l'irrecevabilité de la déclaration d'appel en application de l'article 85 du code de procédure civile, aux motifs qu'elle ne serait pas motivée ni accompagnée des conclusions d'appel.
A titre liminaire, l'intimé indique que la société Maisons Eden ne peut se prévaloir de jugements du tribunal administratif qui ne sont pas définitifs, et qui concernent les baux conclus entre les investisseurs et le Groupement, alors qu'en l'espèce aucun contrat n'a été conclu par ce dernier avec la société Maisons Eden.
Le Groupement considère que la demande de la société Maisons Eden est fondée sur la responsabilité extra-contractuelle pour occupation fautive, or la responsabilité d'une personne publique pour inexécution ou mauvaise exécution d'un service public relève des juridictions administratives.
Il fait siens les motifs de la décision en ce qu'elle a considéré que le Groupement n'était pas un EPIC, et conteste toute voie de fait, laquelle suppose l'extinction du droit de propriété.
Subsidiairement, si le fondement de la responsabilité contractuelle devait être retenu, il s'agirait alors nécessairement d'un contrat administratif, puisque ces contrats n'ont pas d'autre finalité que d'assurer l'exécution de la mission de service public d'accueil familial, ainsi que le rappelle l'article 5 des baux. Le Groupement n'a donc pas la liberté d'utiliser les locaux loués comme bon lui semble mais l'obligation d'y développer une activité de service public, précisément identifiée.
En outre, l'article 7 des baux prévoit la participation du Groupement à la conception et la construction des locaux destinés à l'exercice des missions de service public, et la participation des bailleurs au fonctionnement et à l'organisation du service public a été expressément prévue par les parties, l'exploitation des locaux étant soumise à la délivrance d'un agrément.
L'intimé soutient que la qualification de bail commercial ne peut être retenue puisqu'une personne morale de droit public ne peut être assimilée à un commerçant, aucune des dérogations visées à l'article L.145-2 du code de commerce n'étant par ailleurs applicable au Groupement.
L'intimé soutient enfin que, si la cour retenait la compétence du juge judiciaire, elle ne pourrait évoquer le fond puisque la décision frappée d'appel émane du juge de la mise en état lequel n'a statué que sur la compétence du tribunal, l'effet dévolutif de l'appel ne portant que sur ce qui a été jugé par le juge de la mise en état.
Pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.
MOTIFS
Ainsi que cela a été relevé ci-dessus, si le Groupement, dans les motifs de ses conclusions, conclut à l'irrecevabilité de la déclaration d'appel, cette prétention n'est pas reprise dans leur dispositif qui seul saisit la cour en application de l'article 954 du code de procédure civile, de sorte que la cour n'a donc pas à se prononcer sur ce point.
À titre liminaire, il sera constaté qu'il est admis par les parties que le Groupement, personne morale de droit public, n'est pas un établissement public industriel et commercial.
Il est constant que les locaux appartenant à la société Maisons Eden sont occupés par des personnes âgées ou en situation de handicap qui sont entrées dans les lieux par l'intermédiaire du Groupement, ce que ce dernier a expressément reconnu dans le cadre d'une sommation interpellative du 15 novembre 2019 en indiquant que les trois lots de la villa de [Localité 6] appartenant à la société Maisons Eden sont occupés et que les occupants lui règlent un loyer, ainsi que dans ses conclusions en la présente instance qui précisent que les premiers résidents sont entrés dans les lieux en mai 2018 s'agissant de la villa d'[Localité 5], et en juillet 2018 s'agissant de celle de [Localité 6]. Il est tout aussi constant qu'aucun contrat écrit n'a été régularisé entre l'intimé et l'appelante, les projets de baux commerciaux établis en 2019 par Me Bauer, notaire, n'ayant pas été signés.
L'absence de contrat écrit ne suffit toutefois pas à exclure toute relation contractuelle entre les parties, étant observé d'une part que l'entrée dans les lieux des résidents n'a nécessairement pu intervenir qu'avec l'accord de la société Maisons Eden qui a mis les locaux à disposition du Groupement, et d'autre part que ce dernier, conformément à son objet social, met lui-même ces locaux à disposition des résidents dans les mêmes conditions que ceux acquis par des particuliers dans lesdites villas.
Contrairement à ce que soutient l'intimé, la société Maisons Eden se prévaut à titre principal d'un lien contractuel puisqu'elle fonde en premier lieu sa demande sur l'existence d'un 'contrat de bail implicite', et non pas sur le fait que le Groupement serait occupant sans droit ni titre, cette occupation et le caractère fautif de la sous-location n'étant en effet invoquée qu'à titre subsidiaire, dans le cas où la première analyse ne serait pas retenue (cf page 24 de ses conclusions).
L'absence de contrat écrit ne fait pas obstacle à ce que les parties puissent être liées par un contrat verbal. Or un tel contrat ne peut cependant, par nature, comporter des clauses exorbitantes du droit commun, la référence faite par le premier juge aux clauses des baux commerciaux conclus par le Groupement avec des investisseurs étant à cet égard inopérante.
Par ailleurs, contrairement à ce qu'a retenu le juge de la mise en état, le seul fait que le Groupement, personne morale de droit public, exerce dans les locaux une mission de service public ne suffit pas pour qualifier le contrat d'administratif. Il est en effet de jurisprudence constante que le contrat par lequel une personne privée met des locaux à disposition d'une personne publique pour qu'elle y exerce une activité de
service public relève du droit commun, puisque le contrat n'a ni pour objet ni pour effet de faire participer directement le propriétaire des locaux, en l'occurrence la société Maisons Eden, à l'exécution du service public, mais seulement de permettre au Groupement d'assurer les besoins du service.
Par voie de conséquence, le premier juge ne pouvait, après avoir admis l'existence d'un lien contractuel entre les parties, considérer que le tribunal judiciaire de Saverne était incompétent pour statuer sur la demande de la société Maisons Eden, alors que quelle que soit sa qualification, le contrat liant les parties ne peut en aucun cas revêtir un caractère administratif.
La demande de la société Maisons Eden étant fondée à titre principal sur l'existence d'un lien contractuel ne pouvant relever que du droit commun, le tribunal judiciaire est donc compétent pour en connaître, et ce n'est qu'à défaut d'admettre un tel lien que la question de la responsabilité extra-contractuelle du Groupement et, par voie de conséquence, de la compétence du juge administratif pourrait se poser, la société Maisons Eden ne pouvant en effet invoquer une voie de fait puisqu'il est établi que l'occupation des locaux est intervenue avec son acceptation, à tout le moins tacite.
La décision du juge de la mise en état devra donc être infirmée.
Il n'y a pas lieu à évocation du fond du litige, en application de l'article 88 du code de procédure civile, l'appel portant sur une décision du juge de la mise en état.
La décision entreprise devra également être infirmée en tant qu'elle condamne la société Maisons Eden aux dépens de l'instance et au paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Les dépens de l'incident et les dépens de la procédure d'appel seront supportés par le Groupement qui sera débouté de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il sera alloué sur ce fondement à la société Maisons Eden une somme de 2 000 euros.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,
INFIRME l'ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Saverne en date du 24 juin 2022 en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau et ajoutant à ladite ordonnance,
REJETTE l'exception d'incompétence soulevée ;
DECLARE le tribunal judiciaire de Saverne compétent pour connaître de la demande formée par la société Maisons Eden sur un fondement contractuel ;
DIT n'y avoir lieu à évocation du fond ;
DEBOUTE le Groupement de coopération sociale et médico-sociale « L'accueil familial du Bas-Rhin » de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE le Groupement de coopération sociale et médico-sociale « L'accueil familial du Bas-Rhin » aux dépens de première instance afférents à l'incident et aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à la SAS Maisons Eden la somme de 2 000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier, La présidente,
