MINUTE N° 53/2023
Copie exécutoire Ã
- Me Julie HOHMATTER
- Me Laurence FRICK
Le 03/02/2023
Le Greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 3 FEVRIER 2023
Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 21/00914 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HQDV
Décision déférée à la cour : 02 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de STRASBOURG
APPELANTS :
Monsieur [W] [V]
demeurant [Adresse 3]
Monsieur [I] [V]
demeurant [Adresse 1]
représentés par Me Julie HOHMATTER, avocat à la cour.
INTIME :
Monsieur [U] [O]
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]
représenté par Me Laurence FRICK, avocat à la cour.
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 modifié et 910 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Septembre 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre, et Madame Nathalie HERY, conseiller chargées du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre
Madame Myriam DENORT, Conseiller
Madame Nathalie HERY, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Dominique DONATH faisant fonction
ARRET contradictoire
- prononcé publiquement après prorogation du 18 novembre 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
- signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Mme Dominique DONATH, faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
Selon compromis de vente sous seing privé daté des 15 et 23 mai 2018, Messieurs [W] [V] et [I] [V] ont acquis de M. [U] [O] un appartement de type F2, sis [Adresse 4] pour un prix de 96 000 euros, dont 1 000 euros pour les meubles et objets mobiliers.
Ce compromis de vente prévoyait une condition suspensive relative à l'obtention par l'acquéreur d'un ou plusieurs prêts bancaires auprès de tout établissement de son choix, pour un montant de 108 000 euros, sur une durée de 20 ans, moyennant un taux d'intérêt annuel maximum de 1,7 %, et comportait une clause pénale à hauteur de 10 % du prix de vente. Il était en outre stipulé que l'acquéreur ne serait redevable d'aucune indemnité s'il justifiait que le ou les prêts lui avaient été refusés par au moins trois établissements bancaires distincts dès lors qu'il a respecté les conditions convenues.
M. [O] a mis en demeure MM. [V], par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 juillet 2018, de justifier des diligences accomplies en vue de l'obtention du financement, et par courrier du 4 octobre 2018, il leur a demandé paiement du montant de la clause pénale, soit 9 600 euros.
Selon exploit du 9 octobre 2019, M. [O] a fait citer MM. [W] et [I] [V] devant le tribunal de grande instance de Strasbourg en paiement de cette somme, outre des dommages et intérêts.
Par jugement du 2 décembre 2020, le tribunal, devenu le tribunal judiciaire, a condamné solidairement MM. [W] et [I] [V] à payer à M. [O] la somme de 9  600 euros, outre une indemnité de procédure de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et a débouté M. [O] de sa demande de dommages et intérêts.
Le tribunal a rejeté le moyen tiré de l'illicéité de la condition suspensive pour non-respect des dispositions de l'article L.313-41 du code de la consommation, puisque le compromis de vente prévoyait un délai de 9 semaines, ce texte ne faisant en outre aucune référence au délai de dépôt de la demande de prêt.
Il a rappelé que le compromis de vente stipulait que l'acquéreur ne serait redevable d'aucune indemnité s'il justifiait que le ou les prêt(s) lui avaient été refusés par au moins trois établissements bancaires distincts dès lors qu'il avait respecté les conditions convenues, et après avoir examiné les documents produits, a considéré que MM. [V] ne justifiaient pas d'un triple refus d'obtention du financement projeté de sorte qu'était établie la non-réalisation fautive de la condition suspensive.
Le premier juge a donc retenu que le défaut de régularisation de l'acte authentique de vente consécutif à la non-réalisation de la condition suspensive était la conséquence des manquements des acquéreurs, et que la condition étant réputée accomplie, la clause pénale devait s'appliquer sans qu'il y ait lieu de la modérer en l'absence de démonstration de son caractère manifestement excessif.
MM. [W] et [I] [V] ont interjeté appel de ce jugement, le 11 février 2021, en toutes ses dispositions.
La procédure a été clôturée par ordonnance du 7 juin 2022.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 29 avril 2021, MM. [V] demandent la confirmation du jugement en ce qu'il a rejeté la demande de M. [O] en dommages et intérêts pour préjudice moral, et son infirmation pour le surplus. Ils concluent au débouté de M. [O] et sollicitent sa condamnation au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
Ils invoquent l'illicéité de la condition suspensive qui impose à l'acquéreur de déposer le dossier d'emprunt au plus tard dans les deux semaines de la signature du compromis de vente, au regard de l'article L.313-41, alinéa 1er du code de la consommation, en ce que l'obligation contractuelle de déposer la demande de prêt dans un certain délai est de nature à accroître les exigences de ce texte.
Ils contestent toute faute de leur part indiquant avoir saisi un courtier dès avant la signature du compromis de vente pour obtenir une simulation de financement, puis l'avoir à nouveau mandaté, dès le 23 mai 2018, pour rechercher des fonds, ce dernier ayant entrepris des démarches à cette fin dès le 25 mai 2018, soit 2 jours après la signature du compromis de vente par le vendeur.
Ils soutiennent qu'il ressort des courriels adressés par les établissements de crédit que les prêts sollicités correspondaient aux caractéristiques stipulées au compromis, et considèrent en conséquence avoir rempli leurs obligations contractuelles et justifier de plusieurs refus de prêts.
Ils font ensuite valoir que la clause pénale vise le cas où une des parties empêcherait, volontairement et de son seul fait, la régularisation de l'acte authentique de vente, et non pas le cas de la caducité du compromis de vente pour non-réalisation d'une ou plusieurs des conditions suspensives, le compromis de vente comportant deux clauses distinctes.
Subsidiairement, ils demandent la modération de la clause pénale, estimant que M. [O] n'a subi aucun préjudice car en réalité il ne souhaitait plus vendre son bien mais le remettre en location afin de financer son nouveau projet d'achat immobilier, cette mise en location ayant eu lieu dès le 3 septembre 2018, soit 2 mois et demi avant l'assignation. En outre, le bien a été loué avec conventionnement de l'ANAH, dispositif permettant au bailleur une réduction annuelle de ses impôts sur les loyers perçus, qui était financièrement très intéressante pour M. [O], ce dernier n'ayant au surplus formé une demande de prêt que 7 mois après la mise en location de l'appartement.
Aux termes de ses dernières écritures transmises par voie électronique le 20 mai 2022, M. [O] demande à la cour de rejeter l'appel, de confirmer le jugement et de débouter les appelants de l'intégralité de leurs fins et conclusions et de les condamner au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en sus des dépens d'appel.
Il approuve la motivation du tribunal sur la licéité de la condition suspensive dans la mesure où l'exigence de dépôt des demandes de prêts dans un délai de deux semaines n'est pas sanctionnée, de sorte qu'il n'y a aucune obligation complémentaire mise à la charge des acquéreurs qui accroisse l'exigence légale d'un délai minimum d'un mois pour la réalisation de la condition suspensive sous peine de sanction financière, une telle sanction ne pouvant intervenir qu'à l'issue du délai de 9 semaines, soulignant que la jurisprudence citée par les appelants a été rendue sous l'empire des anciens textes du code de la consommation. Au surplus le texte précité ne prévoit pas la nullité du compromis de vente ou de la clause.
L'intimé fait sienne l'analyse du tribunal sur les propositions de prêt antérieures à la signature du compromis qui démontrent que MM. [V] savaient, avant même de signer l'acte, qu'ils n'obtiendraient pas le prêt qu'ils envisageaient de solliciter. Il observe que le courtier a été saisi par M. [W] [V] et sa compagne, Mme [D], et non par MM. [V], de sorte que seuls devront être examinées les trois attestations adressées par les appelants au notaire pour justifier du refus de prêt, et approuve le tribunal en ce qu'il a retenu que ces documents ne répondaient pas aux conditions contractuelles.
Il ajoute que M. [I] [V] a par ailleurs fourni des indications inexactes quant à sa domiciliation puisqu'il résidait aux Etats Unis et y percevait une partie de ses revenus au moment la signature du compromis de vente et des demandes de prêt, ce qui a sans doute conduit certains des établissements bancaires à refuser les crédits sollicités.
La non-régularisation de l'acte authentique de vente étant consécutive à la non-réalisation de la condition suspensive d'obtention du financement du fait des manquements de MM. [V] à leur obligation de présenter trois refus de crédit valables au sens du compromis, il y a donc lieu de considérer que les acquéreurs n'ont pas respecté leurs obligations, ce qui commande la mise en 'uvre de la clause pénale.
Il soutient avoir subi un préjudice important car il souhaitait vendre l'appartement pour financer l'achat d'un autre bien destiné à être sa résidence principale suite à un changement d'emploi. Or, du fait de la non-réalisation de la vente, il a dû contracter un prêt pour l'achat de sa résidence principale dont le coût s'est élevé à 11 000 euros. Il conteste avoir renoncé à vendre son bien et prétend avoir préféré saisir une opportunité qui se présentait de pouvoir remettre en location l'appartement afin d'une part de financer les frais de la procédure, et d'autre part d'être en mesure de présenter un profil financier plus attractif pour un établissement bancaire grâce à la perception de revenus fonciers, plutôt que d'attendre plusieurs mois la vente de son bien. Il ajoute que la location s'étant faite dans le cadre d'une convention avec l'ANAH, il a dû sensiblement diminuer le montant du loyer, et que son bien a été immobilisé pendant toute la durée du compromis de vente et de discussions avec les appelants.
Pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.
MOTIFS
Sur la licéité de la condition suspensive
Le compromis de vente comporte une clause intitulée 'obligations de l'acquéreur' ainsi libellée :
« L'ACQUEREUR s'oblige à effectuer toutes les démarches nécessaires à l'obtention de son financement dans les meilleurs délais, et notamment à déposer le dossier d'emprunt au plus tard dans les deux semaines des présentes.
Toutefois LE VENDEUR ne pourra pas se prévaloir du non-respect de cette obligation pour invoquer la caducité des présentes. ».
L'acte comporte en outre une clause intitulée 'réalisation de la condition suspensive' qui stipule : « l'obtention du ou des prêts devra, pour réaliser la condition suspensive des dispositions de l'article L.313-41 du code de la consommation, intervenir au plus tard dans les neuf semaines des présentes. »
L'article L.313-41, alinéa 1er du code de la consommation dispose en effet : « [...] La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date d'enregistrement. »
Comme l'a retenu le premier juge, l'obligation imposée à l'emprunteur de déposer un dossier d'emprunt dans un délai de deux semaines qui n'est assortie d'aucune sanction, l'acte prévoyant en effet expressément que la caducité du compromis de vente n'est pas encourue, ne méconnaît pas les exigences de l'article précité dont les dispositions sont d'ordre public. Les décisions de jurisprudence dont se prévalent les appelants ne sont pas transposables en l'espèce, dès lors qu'elles se rapportent à des litiges dans lesquels les vendeurs demandaient l'application de la clause pénale pour non-respect par l'acquéreur du délai qui lui était imposé pour formuler une demande de prêt, ce qui n'est pas soutenu en l'espèce.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
Sur la non-réalisation de la condition suspensive
La clause intitulée 'réalisation de la condition suspensive' énonce par ailleurs : « L'ACQUEREUR ne sera redevable d'aucune indemnité s'il justifie que le ou les prêts lui ont été refusés par au moins trois (3) établissements bancaires distincts dès lors qu'il a respecté les conditions convenues. »
A cet égard, comme l'a retenu le tribunal les deux propositions commerciales du Crédit Foncier émises les 18 mars et 11 avril 2018, à la seule demande de M. [W] [V], qui sont antérieures à la signature du compromis de vente, et sont en réalité des simulations de financement, portent sur un montant supérieur à celui de 108 000 euros visé au compromis, mentionnent des taux d'intérêt respectivement de 1,95% et de 2,1%, supérieurs au taux de 1,7% stipulé, et pour la seconde une durée de 300 mois, ne peuvent valoir refus de prêt au sens de la disposition précitée, dans la mesure où elles ne correspondent pas aux caractéristiques du prêt définies dans le compromis de vente, les appelants admettant d'ailleurs que la proposition du 18 mars 2018 ne se rapportait pas à l'acquisition du bien de M. [O].
Le courriel de la Banque populaire Alsace Lorraine Champagne du 12 avril 2018 encourt les mêmes griefs en ce qu'il ne s'agit pas d'une réponse à une demande de prêt mais d'une simulation antérieure au compromis de vente visant un prêt de 97 000 euros sur 20 ans au taux de 1,8%, cette banque précisant d'ailleurs qu'elle ne peut consentir un prêt sur une durée excédant 15 ans et ayant invité MM. [V] a contacter le Crédit Foncier.
MM. [V] ne peuvent donc se prévaloir de ces documents pour soutenir avoir respecté leurs obligations.
L'étude de financement établie le 9 avril 2018 par la société de courtage HK conseils ayant pour enseigne Crédit expert n'a d'autre valeur que celle d'une simulation de financement, et n'est pas de nature à démontrer le respect par les acquéreurs de leurs obligations, outre qu'elle est établie au nom de M. [W] [V] et de sa compagne, Mme [D].
S'agissant des trois documents communiqués par les appelants au notaire en charge de la régularisation de la vente pour justifier des refus de prêts, le tribunal a retenu que le refus de la banque Fortuneo du 17 juillet 2018, qui était motivé par le fait que cette banque ne finançait pas ce type de projet, à savoir l'achat d'une résidence locative en indivision sur une durée de 20 ans, ne pouvait être pris en compte dès lors que l'organisme financier contacté n'était pas susceptible de financer l'opération.
Si les appelants produisent à hauteur de cour une capture d'écran d'une page du site internet de cette société, selon laquelle la société Fortuneo financerait des acquisitions de biens immobiliers destinés à la location, hors défiscalisation, sur une durée pouvant aller jusqu'à 25 ans, la date de cette capture d'écran n'apparaît pas, de sorte qu'il n'est pas démontré que tel était déjà le cas en juillet 2018. En tout état de cause, le courriel susvisé ne peut-être retenu comme valant refus de prêt puisqu'il ne mentionne ni le montant du prêt sollicité ni le taux, seule la durée étant indiquée.
De même, le courriel de la banque BNP Paribas du 5 juillet 2018 ne peut valoir refus de prêt en tant qu'il s'agit d'une proposition de financement pour un montant de 104 800 euros, sur une durée de 240 mois moyennant un taux d'intérêt de 2,52 %, sans qu'il soit démontré que MM. [V] avaient sollicité de cette banque un prêt conforme aux caractéristiques prévues dans le compromis de vente.
L'attestation succincte de la société Boursorama en date du 15 juin 2018 faisant état d'un financement de 104 000 euros sur 240 mois, sans précision du taux d'intérêt demandé ne peut pas non plus être retenue, le courriel de cette société du 24 janvier 2020 n'apportant pas cette précision.
Enfin, par un courrier du 9 février 2021, postérieur au jugement entrepris, la société HK conseil, agissant sous l'enseigne Crédit expert, confirme avoir effectué des démarches en vue d'obtenir un financement conforme aux caractéristiques visées dans le compromis de vente, et indique s'être heurtée à une absence de réponse de certains établissements contactés. Elle fait état du fait qu'Axa Banque validait le principe d'un financement sur une durée de 20 ans sous réserve que soit constituée une SCI entre les deux acheteurs, ainsi que du fait que le Crédit agricole Alsace Vosges proposait la mise en place d'un financement sur une durée de 15 ans conduisant à une charge de remboursement plus forte. Les affirmations contenues dans ce courrier postérieur au jugement entrepris qui ne sont pas accompagnées du moindre élément de preuve les corroborant ne peuvent être retenues comme attestant de deux refus de prêts, et sont en tout état de cause insuffisantes pour répondre à l'exigence contractuelle de justification de trois refus de prêts.
Par voie de conséquence, la cour ne peut que constater, à l'instar du premier juge, que MM. [V] ne démontrent pas être en mesure de justifier de trois de refus faisant suite au dépôt d'une demande de prêt conforme aux caractéristiques du compromis.
Sur la mise en oeuvre de la clause pénale
Le compromis de vente comporte en page 18 une clause pénale prévoyant qu'au cas où l'une quelconque des parties après avoir été mise en demeure ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles, elle devrait alors verser à l'autre partie une somme égale à 10 % du prix de vente.
Les conditions de mise en oeuvre de cette clause sont remplies, puisque d'une part, en application de l'article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement, ce qui est le cas en l'espèce puisque les appelants ne justifient pas de trois refus opposés par des établissements bancaires ou de crédit à des demandes de prêt conformes aux caractéristiques définies dans le compromis de vente, et d'autre part ils ont été mis en demeure de respecter leurs obligations.
Conformément à l'article 1231-5, alinéa 2 du code civil le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Il est établi que M. [O] a pu remettre l'appartement en location dès le 3 septembre 2018 moyennant un loyer mensuel minoré de 440 euros au lieu de 525 euros, du fait d'une convention passée avec l'ANAH sans qu'il soit démontré que cette diminution du loyer soit compensée par l'avantage fiscal résultant de cette convention. Le fait que M. [O] ait décidé de relouer son bien immédiatement n'implique pas renonciation de sa part à son projet de vendre le bien pour en acquérir un autre, alors qu'il justifie par ailleurs avoir souscrit, le 25 avril 2019, un emprunt en vue d'acquérir un bien immobilier dont les mensualités s'élèvent à 879,76 euros, le coût total du crédit s'établissant à 11 006,37 euros.
Il ressort de ces constatations que M. [O], dont le bien a été immobilisé de mai à août 2018 inclus, alors que MM. [V] ne pouvaient ignorer, au vu des simulations de financement dont ils disposaient avant la signature du compromis de vente, qu'ils avaient peu de chance d'obtenir un prêt aux conditions stipulées dans l'acte, et qui a dû supporter le coût d'un emprunt pour financer l'acquisition d'un bien immobilier qu'il projetait, a incontestablement subi un préjudice. Si la perception d'un loyer lui a permis de réduire la charge financière liée à cet emprunt, il n'est pas pour autant établi que l'opération se soit révélée plus avantageuse financièrement pour lui que la vente de son appartement comme l'affirment sans le démontrer les appelants.
Le montant de la clause pénale n'apparaît dans ces conditions pas manifestement excessif au regard du préjudice subi par M. [O], il n'y a donc pas lieu de le réduire.
Le jugement entrepris sera donc confirmé.
Sur les dépens et les frais exclus des dépens
Le jugement étant confirmé en ses dispositions principales, il le sera également en celles relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile.
Les appelants qui succombent supporteront la charge des dépens d'appel et seront déboutés de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il sera en revanche alloué à M. [O], sur ce fondement, une somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles qu'ils a exposés en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,
CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg en date du 2 décembre 2020 dans les limites de l'appel ;
Y ajoutant,
DEBOUTE MM. [W] et [I] [V] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile :
CONDAMNE MM. [W] et [I] [V] aux entiers dépens d'appel ainsi qu'à payer à M. [U] [O] une somme de 1 500 € (mille cinq cents euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel.
Le greffier, La présidente,
