MINUTE N° 50/2023
Copie exécutoire à
- Me Dominique serge BERGMANN
- Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY
Le 26/01/2023
Le Greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 26 Janvier 2023
Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 20/01156 - N° Portalis DBVW-V-B7E-HKDX
Décision déférée à la cour : 03 Février 2020 par le tribunal judicaire de MULHOUSE
APPELANTE et intimée sur incident :
L'E.A.R.L. [D],
prise en la personne de son représentant légal
ayant son siège social [Adresse 5]
représentée par Me Dominique serge BERGMANN, avocat à la cour.
plaidant : Me GOEFFT, avocat à Colmar
INTIMÉE et appelante sur incident :
La S.C.E.A. [O] [U],
prise en la personne de son représentant légal
ayant son siège social [Adresse 4]
représentée par Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat à la cour.
plaidant : Me Julie HERRMANN, avocat à Strasbourg.
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 modifié et 910 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Octobre 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Franck WALGENWITZ, Président de chambre, et Madame Nathalie HERY, Conseiller, chargés du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Franck WALGENWITZ, Président de chambre
Madame Myriam DENORT, Conseiller
Madame Nathalie HERY, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN
ARRÊT contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
- signé par Monsieur Franck WALGENWITZ, président et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCEDURE
La SCEA [O] [U] a conclu des contrats de bail à [Localité 13], en qualité de preneur :
le 12 mars 2016, avec Mme [S] [O], portant, notamment, sur la parcelle cadastrée Section [Cadastre 10] n°[Cadastre 1],
le 21 mars 2016, avec Mme [J] [G], portant sur la parcelle Section [Cadastre 6] n°[Cadastre 8],
le 7 avril 2016, avec les consorts [E], portant sur la parcelle Section [Cadastre 7] n°[Cadastre 2],
le 12 avril 2016, avec les consorts [N], portant sur les parcelles Section [Cadastre 7] n°[Cadastre 3] et Section [Cadastre 9] n°[Cadastre 11].
L'EARL [D] occupe les parcelles précitées, toutes sises à [Localité 14].
Par courrier du 24 août 2016, la SCEA [O] [U] a demandé à 1' EARL [D] de libérer les parcelles.
Par acte d'huissier signifié le 10 novembre 2016, la SCEA [O] [U] a fait assigner l'EARL [D] devant le tribunal de grande instance de Mulhouse, aux fins, notamment, d'expulsion.
Par jugement du 3 février 2020, le tribunal judiciaire remplaçant le tribunal de grande instance a :
déclaré recevable la demande d'expulsion, de l'EARL [D], formée par la SCEA [O] [U] ;
déclaré irrecevable l'exception de nullité des contrats de baux à [Localité 13] conclus par la SCEA [O] [U] :
* le 12 mars 2016, portant sur la parcelle cadastrée Section [Cadastre 10] n°[Cadastre 1], à [Localité 14],
* le 21 mars 2016, portant sur la parcelle Section [Cadastre 6] n°[Cadastre 8], à [Localité 14],
* le 7 avril 2016, portant sur la parcelle Section [Cadastre 7] n°[Cadastre 2], à [Localité 14],
*1e 12 avril 2016, portant sur les parcelles Section [Cadastre 7] n°[Cadastre 3] et Section [Cadastre 9] n°[Cadastre 11], à [Localité 14] ;
déclaré irrecevable l'exception de nullité desdits baux formée par l'EARL [D] ;
rejeté la demande d'inopposabilité des baux conclus par la SCEA [O] [U], formée par l'EARL [D], au titre d'une fraude commise par la SCEA [O] [U] ;
déclaré que les droits d'occupation de l'EARL [D] sont inopposables à la SCEA [O] [U] ;
ordonné en conséquence, l'expulsion de l'EARL [D], ainsi que tous occupants de son chef, des parcelles sises à [Localité 14], cadastrées Section [Cadastre 6] n°[Cadastre 8], Section [Cadastre 7] n°[Cadastre 3], Section [Cadastre 9] n°[Cadastre 11], Section [Cadastre 10] n°[Cadastre 1] et Section [Cadastre 7] n°[Cadastre 2] et ce, à compter du 31ème jour suivant la signification du présent jugement qui lui sera faite, sous peine d'astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard ;
rejeté la demande de condamnation de l'EARL [D] à indemniser la SCEA [O] [U] du préjudice subi du fait de l'occupation illégitime des parcelles ;
rejeté la demande formée par la SCEA [O] [U] visant à lui réserver les droits de chiffrer son préjudice à la libération effective des parcelles litigieuses ;
rejeté les demandes plus amples formées par chaque partie ;
rejeté la demande formée par la SCEA [O] [U] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
rejeté la demande formée par l'EARL [D] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
condamné l'EARL [D] aux dépens ;
ordonné l'exécution provisoire de la présente décision, en toutes ses dispositions.
Constatant qu'aucune des parties ne soulevait son incompétence, le tribunal a indiqué qu'il pouvait être amené à apprécier la régularité de baux ruraux.
Considérant qu'au 10 novembre 2016, date de l'assignation, la SCEA [O] [U] pouvait se prévaloir d'un contrat de bail à [Localité 13] pour chacune des parcelles litigieuses et que, consécutivement, elle pouvait faire valoir l'existence d'un grief causé par l'occupation desdites parcelles par la défenderesse, le tribunal a déclaré recevable la demande d'expulsion de l'EARL [D], formée par la SCEA [O] [U] ayant intérêt à agir à cette fin.
Le tribunal a déclaré irrecevable la demande de nullité des baux conclus par la SCEA [O] [U] formée par l' EARL [D] retenant que l'action en nullité pour vice du consentement était une action personnelle à celui dont le consentement à l'acte a été vicié, la nullité en cause étant relative, de sorte que l'EARL [D], n'étant pas partie aux contrats de bail dont elle demande la nullité, n'avait pas qualité à faire valoir que le consentement des propriétaires respectifs aurait été vicié par suite de manoeuvres de la SCEA [O] [U].
Il a également déclaré irrecevable la demande de nullité des baux conclus formulée par l'EARL [D], du chef d'absence de cause qui est sanctionné par une nullité relative.
Après analyse de bulletin de mutation pour la MSA, du relevé Géoportail et de la convention d'échange cultural datée du 25 avril 2016, le tribunal a considéré que la parcelle Section [Cadastre 10] n°[Cadastre 1] était également concernée par le litige.
Le tribunal a ensuite exposé que pour apprécier la régularité des contrats de bail, produits par la SCEA [O] [U] et des titres, dont se prévalait l'EARL [D], il y avait lieu de fixer, au préalable, la date à laquelle avait pris fin le bail rural dont bénéficiait le précédent preneur.
Il a souligné qu'il n'était pas discuté que les parcelles litigieuses avaient été précédemment exploitées par l'EARL [O], dont Mme [P] [U] [O] était associée, cette EARL ayant fait l'objet d'une dissolution amiable le 31 décembre 2015.
Il a alors retenu qu'en absence d'autres précisions et, considération prise de ce que l'exploitation effective du bien immobilier agricole était une condition de validité du bail selon l'article L.411-1 du code rural, les contrats de bail dont bénéficiait l'EARL [O] avaient pris fin au 31 décembre 2015.
Sur la détermination du preneur, le tribunal a constaté qu'il n'était pas contesté que l'EARL [D] occupait et exploitait les parcelles litigieuses, sans que le point de départ en soit pour autant établi.
Il a considéré que les bulletins MSA de mutation de terres entre l'EARL [O] et l'EARL [D], en date du 4 novembre 2015, ne permettaient pas d'établir l'existence d'un droit de l'EARL [D] sur les parcelles litigieuses, soulignant que ces documents n'avaient qu'une valeur déclarative et que les documents transmis à l'appui de ces bulletins de mutation n'avaient pas été produits.
Il a ajouté qu'au 4 novembre 2015, l'EARL [O] apparaissait encore en place et ne pouvait procéder à une cession de bail au regard des conditions imposées par les dispositions d'ordre public de l'article L.411-35 du code rural lesquelles n'étaient pas remplies.
Il a considéré qu'aucune fraude de la part de la SCEA [O] [U] n'était démontrée.
Il a encore indiqué que, d'une part, l'EARL [D] ne pouvait prétendre qu'à des baux verbaux, au regard de son installation sur les parcelles et du paiement des fermages puisqu'elle ne justifiait d'aucun titre propre d'exploitation des parcelles et que, d'autre part, il n'était pas démontré que l'EARL [D] s'était installée sur les parcelles litigieuses dès la libération de celles-ci, au su et au vu de tous, et plus particulièrement de la SCEA [O] [U].
Le tribunal en a conclu que les contrats de bail à [Localité 13], souscrits au bénéfice de la SCEA [O] [U], prévalaient sur les titres d'occupation invoqués par l'EARL [D], lesquels sans être nuls étaient inopposables à la SCEA [O] [U] et que, consécutivement, il n'y avait pas lieu de déclarer l'EARL [D] occupante sans droit ni titre mais qu'en raison de l'antériorité des titres d'occupation accordés à la SCEA [O] [U], il y avait lieu de prononcer l'expulsion de l'EARL [D] des parcelles suivantes, commune de [Localité 14] : Section [Cadastre 6] n°[Cadastre 8], Section [Cadastre 7] n°[Cadastre 3], Section [Cadastre 9] n°[Cadastre 11], Section [Cadastre 10] n°[Cadastre 1] et Section [Cadastre 7] n°[Cadastre 2].
A défaut pour la SCEA [O] [U] de caractériser son préjudice, le tribunal a rejeté la demande d'indemnisation par l'EARL [D].
L'EARL [D] a formé appel à l'encontre de ce jugement par voie électronique le 16 mars 2020.
Par ordonnance du 13 octobre 2021, le conseiller chargé de la mise en état a déclaré irrecevable la demande de sursis à statuer présentée par l'EARL [D].
L'instruction de l'affaire a été clôturée le 7 juin 2022.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Aux termes de ses conclusions transmises par voie électronique le 25 mai 2022, l 'EARL [D] demande à la cour de :
- recevoir l'appel ;
- ordonner le sursis à statuer de la présente procédure jusqu'à ce qu'une décision de justice définitive soit rendue sur la question de l'annulation des baux ruraux invoqués par la SCEA [O] [U] initiée par les propriétaires fonciers devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Mulhouse ;
- infirmer le jugement, sauf en ce qu'il a :
* rejeté la demande tendant à la condamner à indemniser la SCEA [O] [U] du préjudice subi du fait de l'occupation illégitime des parcelles ;
* rejeté la demande formée par la SCEA [O] [U] visant à lui réserver le droit de chiffrer son préjudice à la libération effective des parcelles litigieuses;
* rejeté les demandes plus amples formées par la SCEA [O] [U];
* rejeté la demande formée parla SCEA [O] [U] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
pour le surplus :
statuant a nouveau :
- juger que l'action en justice de la SCEA [O] [U] visant à obtenir son expulsion des parcelles est irrecevable, à tout le moins mal-fondée ;
- juger irrecevable la demande de la SCEA [O] [U] tendant à la voir condamner à l'indemniser pour le préjudice subi du fait de l'occupation illégitime des parcelles, soit la somme de 4 940,62 euros;
- débouter la SCEA [O] [U] de toute demande ;
- juger qu'elle est occupante de droit des parcelles objets du litige, à savoir, sur la commune de [Localité 14] : Section [Cadastre 6] n°[Cadastre 8], Section [Cadastre 7] n°[Cadastre 2], Section [Cadastre 7] n°[Cadastre 3] et Section [Cadastre 9] n°[Cadastre 11] ;
- juger que les baux de la SCEA [O] [U] s'agissant des parcelles en litiges lui sont inopposables ;
- juger que les baux dont elle se prévaut s'agissant des parcelles sur la commune de [Localité 14] : Section [Cadastre 6] n°[Cadastre 8], Section [Cadastre 7] n°[Cadastre 2], Section [Cadastre 9] n°[Cadastre 11], Section [Cadastre 10] n°[Cadastre 1], prévalent sur ceux de la SCEA [O] [U] et lui sont inopposables ;
- prononcer l'annulation des baux dont se prévaut la SCEA [O] [U], à savoir les pièces n° 1 à 4 ;
- à tout le moins, recevoir son exception de nullité de ces baux et, en conséquence, les lui juger inopposables ;
- juger que la SCEA [O] [U] a commis une fraude la privant du résultat de sa man'uvre et, en conséquence, dire et juger inopposables ces baux à son égard ;
- juger que la SCEA [O] [U] est sans droit ni titre s'agissant des parcelles situées sur la commune de [Localité 14] : Section [Cadastre 6] n°[Cadastre 8], Section [Cadastre 7] n°[Cadastre 2], Section [Cadastre 7] n°[Cadastre 3], Section [Cadastre 9] n°[Cadastre 11] ;
- faire interdiction à la SCEA [O] [U] de venir troubler sa jouissance des parcelles sur la commune de [Localité 14] : Section [Cadastre 6] n°[Cadastre 8], Section [Cadastre 7] n°[Cadastre 2], Section [Cadastre 7] n°[Cadastre 3] et Section [Cadastre 9] n°[Cadastre 11] ;
- juger qu'elle est légitime à exploiter les parcelles sur la commune de [Localité 14] : Section [Cadastre 6] n° [Cadastre 8], Section [Cadastre 7] n°[Cadastre 2]8, Section [Cadastre 7] n° [Cadastre 3], Section [Cadastre 9] n° [Cadastre 11] ;
- rejeter l'appel incident de la SCEA [O] [U] ;
- condamner la SCEA [O] [U] à lui payer la somme de 6000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre celle de 3000 euros pour la procédure de première instance ;
- condamner la SCEA [O] [U] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Au soutien de sa demande de sursis à statuer, l'EARL [D] expose que les propriétaires fonciers des parcelles en litige, ont engagé parallèlement une procédure en nullité des baux invoqués par la SCEA [O] [U] devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Mulhouse, la nullité des baux adverses pouvant constituer un élément de débat dans la présente procédure. Elle considère cette demande de sursis à statuer recevable, quand bien même le conseiller de la mise en état l'aurait préalablement rejetée pour des questions de forme et non de fond, arguant de ce que, s'agissant des incidents d'instance tels que le sursis à statuer, les parties disposent d'une option de compétence entre la juridiction de mise en état et la juridiction collégiale.
L'EARL expose que c'est à tort que le jugement a déclaré recevable la demande en expulsion formée par la SCEA [O] [U] à son encontre et considère que, dans le présent litige, l'irrecevabilité est constituée soit par le défaut de qualité à agir de la SCEA [O] [U], soit par le défaut de droit à agir de la SCEA [O] [U] contre elle, la cour étant compétente pour trancher cette fin de non-recevoir puisque l'irrecevabilité a été soulevée en première instance, le conseiller de la mise en état de la cour d'appel n'ayant compétence que si l'irrecevabilité relève uniquement de la procédure en appel, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Elle souligne que la procédure est antérieure à la version de l'article 789 du code de procédure civile invoquée par l'intimée. Elle soutient que la simple détermination d'un grief n'est pas suffisante pour justifier la recevabilité d'une action contre une personne ; encore faut-il avoir qualité pour agir, l'action en expulsion appartenant au propriétaire bailleur qui tient cette prérogative de l'article 544 du code civil. Elle s'estime en droit de soulever l'argument selon lequel seuls les propriétaires peuvent agir en expulsion, même si elle n'est, elle-même, pas propriétaire. Elle ajoute que la SCEA [O] [U] n'a pas le droit d'agir à son encontre et qu'il lui appartenait d'agir à l'encontre des propriétaires des parcelles, et ce en application des articles 1719 et 1768 du code civil.
L'EARL argue de ce que l'article 1240 du code civil (ancien article 1382 du code civil) invoqué par la SCEA [O] [U] ne permet pas l'expulsion et que la demande indemnitaire adverse est irrecevable pour être nouvelle en appel et pour ne pas respecter le principe de concentration temporelle des prétentions puisque cette prétention n'a pas été formulée dans les premières conclusions d'appel.
L'EARL indique encore qu'est recevable l'action en nullité des contrats dont se prévaut la SCEA [O] [U] puisqu'elle a un intérêt légitime à cette action, un tiers au contrat, au surplus, soumis à une réglementation d'ordre public pouvant se prévaloir de la nullité du contrat. Elle fait état d'un stratagème qu'a utilisé la SCEA [O] [U] pour récupérer des parcelles en mentant aux différents propriétaires, leur racontant qu'elle n'avait plus la volonté d'exploiter les parcelles qu'ils lui avaient été données à bail, étant souligné que la SCEA [O] [U] a entretenu la confusion sur son identité réelle en se faisant passer pour l'EARL [O]. Elle précise que sa présentation des faits est totalement soutenue par les propriétaires fonciers. Elle en conclut qu'en présence de dol, il faut considérer que le consentement des propriétaires n'a pas été donné, le contrat étant, au surplus, dépourvu de cause, puisque les contractants ont conclu sur une base erronée. Elle souligne que le nouvel article 1131 du code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 10 février 2016 invoqué par la partie adverse n'est applicable qu'à compter du 1er octobre 2016, conformément à l'article [Cadastre 3] de l'ordonnance alors que les contrats dont se prévaut la SCEA [O] [U] sont antérieurs.
L'EARL excipe de l'exception de nullité s'agissant de ces baux, les lui rendant inopposables, cette exception pouvant être invoquée par toute personne, en particulier un tiers qui n'est pas partie au contrat.
L'EARL indique que c'est à juste titre que le jugement a retenu qu'elle n'était pas occupante sans droit ni titre puisque les baux ont été conclus soit avec M. [R] [D], qui a procédé par mise à disposition à son bénéfice pour les parcelles situées à [Localité 14] Section [Cadastre 7] n°[Cadastre 2] et Section [Cadastre 6] n°[Cadastre 8], soit directement avec elle pour les autres. Elle demande que le jugement entrepris soit donc infirmé puisque l'action visait à expulser un occupant sans droit ni titre, ce qui n'est pas son cas. Elle ajoute que, subsidiairement, si la présente juridiction devait faire une analyse de la valeur ou de l'opposabilité des baux dont chacune des parties se prévaut, elle devra juger que son bail doit prévaloir et est opposable à la SCEA [O] [U], dès lors que lorsque le titulaire d'un bail sans date certaine exploite le bien et que cette situation est connue de celui qui se prévaut du bail ayant date certaine, le preneur du bail n'ayant pas date certaine doit lui être préféré, peu important la date de début du bail. Elle expose également qu'il est manifeste que lorsque la SCEA [O] [U] a démarché les propriétaires, elle n'ignorait pas l'existence du bail à [Localité 13] à son bénéfice, les faits et la situation le démontrant ou du moins au profit de M. [R] [D] avec mise à disposition à son bénéfice.
L'EARL invoque l'existence d'une fraude de la part de la SCEA [O] [U] qui a usé de manoeuvres et mensonges.
Elle précise qu'elle n'exploite pas la parcelle Section [Cadastre 10] n°[Cadastre 1] qu'elle a restituée en 2016 à la SCEA [O] [U], par le biais du bulletin de mutation des terres de la MSA.
L'EARL, subsidiairement, conclut au débouté de la demande indemnitaire adverse, dès lors qu'on ignore d'où sortent les chiffres avancés, l'exploitation des parcelles par elle n'étant pas fautive, puisqu'elle bénéficie de baux ou de mise à disposition des parcelles.
Aux termes de ses conclusions transmises par voie électronique le [Cadastre 1] juin 2022, la SCEA [O] [U] demande à la cour de :
- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Mulhouse en date du [Cadastre 1] février 2020 en ce qu'il a :
déclaré recevable la demande d'expulsion de l'EARL [D] qu'elle a formée ;
déclaré irrecevable l'exception de nullité des contrats de baux à [Localité 13] qu'elle a conclus :
¿ le 12 mars 2016, portant sur la parcelle cadastrée Section [Cadastre 10] n°[Cadastre 1] à [Localité 14],
¿ le 21 mars 2016, portant sur la parcelle cadastrée Section [Cadastre 6] n°[Cadastre 8] à [Localité 14],
¿ le 7 avril 2016, portant sur la parcelle cadastrée Section [Cadastre 7] n°[Cadastre 2] à [Localité 14],
¿ le 12 avril 2016, portant sur la parcelle cadastrée Section [Cadastre 7] n°[Cadastre 3] et Section [Cadastre 9] n°[Cadastre 11] à [Localité 14] ;
déclaré irrecevable l'exception de nullité desdits baux formée par l'EARL [D] ;
déclaré que les droits d'occupation de l'EARL [D] lui sont inopposables ;
ordonné en conséquence, l'expulsion de l'EARL [D], ainsi que tous occupants de son chef, des parcelles sises à [Localité 14], cadastrées : Section [Cadastre 10] n°[Cadastre 1], Section [Cadastre 6] n°[Cadastre 8], Section [Cadastre 7] n°[Cadastre 2], Section [Cadastre 7] n°[Cadastre 3], Section [Cadastre 9] n°[Cadastre 11] et ce à compter du 31ème jour suivant la signification du jugement qui lui sera faite, sous peine d'astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard ;
rejeté la demande formée par l'EARL [D] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné l'EARL [D] aux dépens ;
ordonné l'exécution provisoire de la décision ;
statuant à nouveau :
condamner l'EARL [D] à l'indemniser pour le préjudice subi du fait de l'occupation illégitime des parcelles, soit la somme de 4 940 62 euros ;
débouter l'EARL [D] de l'ensemble de ses prétentions, moyens et demandes contraires ;
en tout état de cause :
condamner l'EARL [D] à payer à la SCEA [O] [U] la somme de 6000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner l'EARL [D] en tous les frais et dépens.
La SCEA [O] [U] conteste l'exposé des faits de l'appelante puisqu'elle n'est pas issue de la transformation de l'EARL [O], la liquidation de cette dernière le [Cadastre 8] décembre 2015 ayant mis automatiquement fin aux baux.
Elle fait valoir qu'elle n'a forcé la main de personne ni trompé personne et que les propriétaires des parcelles ne peuvent revenir sur leurs engagements à son égard pas plus que l'EARL [D].
Sur la demande de sursis à statuer, la SCEA entend rappeler que cette demande a fait l'objet d'une procédure incidente devant le conseiller de la mise en état qui a rendu une ordonnance le 13 octobre 2021 aux termes de laquelle il a déclaré la demande de sursis à statuer irrecevable, celle-ci n'ayant pas été soulevée in limine litis.
La SCEA considère que la demande d'expulsion qu'elle a formulée à l'encontre de l'EARL [D] est recevable puisqu'à la date de l'assignation, elle pouvait se prévaloir d'un contrat de bail à [Localité 13] pour chacune des parcelles litigieuses et pouvait consécutivement faire valoir l'existence d'un grief causé par l'occupation desdites parcelles par l'EARL. Elle précise que lorsque la jouissance d'un locataire est troublée par un tiers, ce locataire peut agir en responsabilité contre ce tiers et solliciter son expulsion des parcelles louées dès lors que son occupation illégale lui cause un préjudice ; elle agit, à cette fin, sur le fondement de la responsabilité délictuelle prévu à l'article 1240 du code civil nouveau (1382 ancien), la faute étant démontrée, à savoir l'occupation sans droit ni titre par l'EARL des terres qu'elle loue, ce qui lui cause nécessairement un préjudice et la rend recevable à agir.
La SCEA indique que sa demande indemnitaire n'est pas une prétention nouvelle à hauteur de cour puisqu'en première instance, elle s'était réservée le droit de chiffrer son préjudice lié à l'occupation illégitime des parcelles, la demande indemnitaire étant liée à l'occupation sans droit ni titre des parcelles par l'EARL [D]. Elle ajoute que, dès le premier jeu de conclusions à hauteur d'appel, le dispositif contenait, au même titre que les conclusions de première instance, une demande de condamnation de l'EARL [D] à l'indemniser de son préjudice.
La SCEA soutient que la demande de nullité des baux formulée par l'EARL [D] est irrecevable puisque la sanction d'un vice de consentement est la nullité relative, peu importe le caractère d'ordre public des baux ruraux ; l'EARL [D] n'étant pas un cocontractant du bail mais seulement un tiers au contrat, elle n'a pas qualité pour agir en nullité des baux ni même pour solliciter leur nullité par voie d'exception, cette exception étant liée à la qualité pour agir. Elle ajoute qu'en tout état de cause, l'EARL [D] ne rapporte ni la preuve de l'existence de man'uvres frauduleuses dolosives et ni que de telles man'uvres auraient été déterminantes dans le consentement des propriétaires, soulignant que les pièces produites par l'EARL témoignent de ce que lors de la signature des baux avec elle, les propriétaires avaient été informés par Mme [X] [T], gérante de l'EARL [O], de la dissolution de ladite société et de ce qu'elle proposait d'ailleurs un transfert au profit de l'EARL [D].
La SCEA conteste l'existence d'une fraude laquelle n'est, au demeurant, pas démontrée et souligne que ce sont les propriétaires eux-mêmes qui peuvent légitimement se prévaloir de l'existence d'une fraude à leurs dépens.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties aux conclusions transmises aux dates susvisées.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de sursis à statuer
Considérant que le conseiller de la mise en état a d'ores et déjà statué, le 13 octobre 2021, sur la demande de sursis à statuer de l'EARL [D], il y a lieu de déclarer irrecevable cette même demande formulée devant la cour, étant souligné que la cause n'en a pas été révélée après l'ordonnance rendue par le conseiller de la mise en état.
Sur la demande d'expulsion
La SCEA [O] [U] se prévaut de l'existence d'un contrat de bail rural écrit la liant à plusieurs bailleurs dont découlent un droit de jouissance à son bénéfice ainsi qu'une obligation de délivrance à la charge des bailleurs. Dès lors, seuls ces derniers ont qualité pour demander l'expulsion de l'EARL [D].
De surcroît, la SCEA [O] [U] ne saurait se prévaloir des dispositions de l'article 1240 du code civil pour fonder sa demande d'expulsion alors que l'expulsion ne constitue pas une modalité de réparation.
Dès lors, il y a lieu de déclarer la SCEA [O] [U] irrecevable en sa demande d'expulsion dirigée à l'encontre de l'EARL [D].
Le jugement entrepris est donc infirmé de ce chef.
Sur la demande de l'EARL [D] tendant à la nullité des baux conclus par la SCEA [O] [U]
L'EARL [D] invoque, en premier lieu, l'existence d'un dol au soutien de sa demande de nullité. Or, il est de principe que la nullité encourue pour ce vice du consentement est une nullité relative laquelle ne peut donc être sollicitée que par les parties aux contrats de bail en cause. L'EARL [D] n'étant pas partie à ces baux, elle est irrecevable à en demander la nullité sur ce fondement, que ce soit par voie d'action ou par voie d'exception.
Elle invoque, en second lieu, que le contrat est nul pour absence de cause puisque les contractants ont conclu sur une base erronée. L'absence de cause ne portant atteinte qu'aux intérêts du cocontractant, et non à l'intérêt général, est sanctionnée par une nullité relative ; dès lors, l'EARL [D] n'étant pas partie aux contrats dont elle demande la nullité, cette dernière est irrecevable qu'elle soit demandée par voie d'action ou par voie d'exception.
Le jugement entrepris est donc confirmé de ce chef.
Sur l'opposabilité des droits d'occupation de l'EARL [D] à la SCEA [O] [U]
Aux termes des dispositions de l'article L.411-4 du code rural et de la pêche maritime, les contrats de baux ruraux doivent être écrits.
Le bail non écrit n'est cependant pas nul, l'article susvisé précisant que les baux conclus verbalement sont censés faits pour neuf ans aux clauses et conditions fixées par le contrat type établi par la commission consultative des baux ruraux.
L'obligation d'enregistrement n'est pas une obligation, les parties au contrat de bail ayant, cependant, la possibilité de requérir volontairement l'enregistrement du contrat ; lorsqu'il s'agit d'un bail sous seing privé, l'accomplissement de cette formalité a pour conséquence de lui conférer date certaine et de le rendre opposable aux tiers.
En présence d'une succession de preneurs de la même chose louée, il est de principe que celui qui a l'antériorité du titre doit être préféré à l'autre, peu important la bonne ou mauvaise foi mais qu'en revanche la règle de l'antériorité est susceptible de céder lorsque le locataire dont le bail a acquis en premier date certaine connaissait la présence dans les lieux du locataire dont les droits sont en conflit avec les siens.
La charge de la preuve des baux ruraux dont se prévaut l'EARL [D] lui incombe, cette preuve pouvant être rapportée par tous moyens tel qu'en dispose l'article L.411-1 du code rural et de la pêche maritime, l'EARL [D] devant ainsi établir l'existence d'un transfert de jouissance des biens mais aussi de prouver son caractère onéreux.
S'agissant de la parcelle Section [Cadastre 6] n°[Cadastre 8] dont Mme [G] est propriétaire : par bulletin de mutation du 4 novembre 2015 destiné à la Mutuelle Sociale Agricole (MSA) qui en a accusé réception le 16 décembre 2015 lequel a été signé le 8 décembre 2015 par l'EARL [O], preneur en place, la propriétaire et l'EARL [D], cette parcelle a fait l'objet d'une mutation au bénéfice de cette dernière, ce qu'a effectivement enregistré la MSA tel que cela résulte du relevé d'exploitation qu'elle a établi le 3 février 2016 traduisant une situation cadastrale au 1er janvier 2016 ; le fermage a été régulièrement payé à Mme [G] à terme échu le 15 novembre 2016.
Un bail verbal liait donc Mme [G] à l'EARL [D] et, ce, à compter 1er janvier 2016, ce dont la propriétaire atteste le 10 novembre 2016.
S'il est vrai que l'enregistrement du contrat de bail souscrit au profit de la SCEA [O] [U] constitue une preuve de l'existence et de la conformité du bail à la date de l'enregistrement, lui donne date certaine et le rend opposable aux tiers, il n'en demeure pas moins que l'EARL [D] a été en mesure de démontrer que le bail verbal dont elle bénéficie a été conclu avant le bail écrit dont se prévaut la SCEA [O] [U].
S'agissant de la parcelle Section [Cadastre 7] n°[Cadastre 2] dont MM.[E] sont propriétaires : l'EARL [D] produit un contrat de bail à [Localité 13] signé le [Cadastre 8] octobre 2015 avec une date d'effet au 1er janvier 2016, le relevé parcellaire établi par la MSA déjà cité faisant état de l'exploitation de cette parcelle par l'EARL [D], de sorte que ledit contrat de bail a date certaine et est antérieur à celui dont se prévaut la SCEA [O] [U].
S'agissant des parcelles Section [Cadastre 7] n°[Cadastre 3] et Section [Cadastre 9] n°[Cadastre 12] dont est propriétaire Mme [N] : l'EARL [D] produit un bulletin de mutation à destination de la MSA signé le 15 novembre 2015 par l'EARL [O], Mme [N] et l'EARL [D] pour une mutation au bénéfice de M. [D] et non de l'EARL [D] ; toutefois un courrier adressé le 28 novembre 2015 par l'EARL [O] à Mme [N] fait état de l'accord de celle-ci pour un bail au profit de l'EARL [D] lequel est également justifié par le paiement du fermage à la propriétaire à terme échu au mois de novembre 2016 par l'EARL [D] et non par M. [D] à titre personnel, le relevé d'exploitation dressé par la MSA déjà cité faisant état de l'exploitation de ces parcelles par l'EARL [D]. Il apparaît ainsi que ledit contrat de bail a date certaine et est antérieur à celui dont se prévaut la SCEA [O] [U].
L'EARL [D] justifiant de l'existence de baux à [Localité 13] sur les parcelles en cause lesquels ont été datés avec certitude comme étant antérieurs à ceux dont se prévaut la SCEA [O] [U], il y a lieu de dire que l'EARL [D] est occupante de droit desdites parcelles et que les baux dont elle bénéficie prévalent sur ceux de la SCEA [O] [U], sans qu'il soit nécessaire d'analyser le moyen tiré de la fraude soulevé par l'EARL [D], lequel est devenu sans objet.
Il est donc fait interdiction à la SCEA [O] [U] de venir troubler la jouissance par l'EARL [D] des parcelles en cause.
Le jugement entrepris est donc infirmé de ce chef.
Sur la demande indemnitaire
Devant le premier juge, la SCEA [O] [U] a demandé à ce que l'EARL [D] soit condamnée à l'indemniser pour le préjudice subi du fait de l'occupation illégitime des parcelles et de lui réserver ses droits à chiffrer son montant après libération effective des parcelles.
Le premier juge a rejeté la demande de condamnation de l'EARL [D] à indemniser la SCEA [O] [U] du préjudice subi du fait de l'occupation illégitime des parcelles litigieuses.
A hauteur d'appel, la SCEA [O] [U], aux termes du dispositif de ses conclusions, ne demande pas l'infirmation du jugement entrepris de ce chef, de sorte que sa demande indemnitaire est nécessairement irrecevable.
Sur les dépens et les frais de procédure
Le jugement entrepris est infirmé de ces chefs sauf en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnité sollicitée par la SCEA [O] [U] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCEA [O] [U] est condamnée aux dépens de la procédure de première instance et d'appel.
Elle est condamnée à payer à l'EARL [D], sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 1500 euros pour ses frais de procédure exposés en premier ressort et celle de 2500 euros pour ses frais de procédure exposés à hauteur d'appel.
La SCEA [O] [U] est déboutée de sa demande d'indemnité formulée sur le fondement de ce même article à hauteur d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant, publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :
DECLARE irrecevable la demande de sursis à statuer formulée devant la cour ;
DECLARE irrecevable la demande de dommages et intérêts formulée par la SCEA [O] [U] devant la cour ;
CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Mulhouse du [Cadastre 1] février 2020 sauf en ce qu'il a :
* déclaré recevable la demande d'expulsion, de l'EARL [D], formée par la SCEA [O] [U] ;
* déclaré que les droits d'occupation de l'EARL [D] sont inopposables à la SCEA [O] [U] ;
* ordonné en conséquence, l'expulsion de l'EARL [D], ainsi que tous occupants de son chef, des parcelles sises à [Localité 14], cadastrées Section [Cadastre 6] n°[Cadastre 8], Section [Cadastre 7] n°[Cadastre 3], Section [Cadastre 9] n°[Cadastre 11], Section [Cadastre 10] n°[Cadastre 1] et Section [Cadastre 7] n°[Cadastre 2] et ce, à compter du 31ème jour suivant la signification du présent jugement qui lui sera faite, sous peine d'astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard ;
* rejeté la demande formée par l'EARL [D] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
* condamné l'EARL [D] aux dépens ;
Statuant de nouveau sur les points non confirmés et y ajoutant :
DECLARE la SCEA [O] [U] irrecevable en sa demande d'expulsion dirigée à l'encontre de l'EARL [D] ;
DIT que l'EARL [D] est occupante de droit des parcelles sises à [Localité 14] cadastrées Section [Cadastre 6] n°[Cadastre 8], Section [Cadastre 7] n°[Cadastre 2], Section [Cadastre 7] n°[Cadastre 3] et Section [Cadastre 9] n°[Cadastre 11] ;
DIT que les baux dont l'EARL [D] bénéficie sur ces parcelles prévalent sur ceux de la SCEA [O] [U] ;
FAIT interdiction à la SCEA [O] [U] de venir troubler la jouissance par l'EARL [D] desdites parcelles ;
CONDAMNE la SCEA [O] [U] aux dépens de la procédure de premier ressort et aux dépens d'appel ;
CONDAMNE la SCEA [O] [U] à payer à l'EARL [D] la somme de 1500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour ses frais de procédure exposés en premier ressort et celle de 2500 euros (deux mille cinq cents euros) pour ses frais de procédure exposés à hauteur d'appel ;
DEBOUTE la SCEA [O] [U] de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour ses frais de procédure exposés à hauteur d'appel.
Le greffier, Le président,
