MINUTE N° 23/83
Copie exécutoire à :
- Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY
- Me Guillaume HARTER
Le
Le greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A
ARRET DU 23 Janvier 2023
Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 21/03796 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HVCM
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 27 mai 2021 par le juge des contentieux de la protection de Mulhouse
APPELANT :
OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT M2A HABITAT
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représenté par Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat au barreau de COLMAR
INTIMÉ :
Monsieur [B] [I]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/004701 du 28/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR)
Représenté par Me Guillaume HARTER, avocat au barreau de COLMAR
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 14 novembre 2022, en audience publique, devant la cour composée de :
Mme MARTINO, Présidente de chambre
Mme FABREGUETTES, Conseiller
Madame DAYRE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme HOUSER
ARRET :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Annie MARTINO, président et Mme Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE
Selon contrat du 29 septembre 1994, l'Office Public de l'Habitat M2A Habitat a donné à bail à Monsieur [B] [I] et Madame [E] [F] épouse [I] un logement situé [Adresse 2], moyennant paiement d'un loyer mensuel initial équivalent à 342,18 €, outre une avance sur charges.
Suivant contrat signé le 21 août 2001, l'Office Public de l'Habitat M2A Habitat a consenti à Monsieur et Madame [I] la location d'un garage n° 90003173/porte 38 situé [Adresse 2], pour une durée d'un mois renouvelable par tacite reconduction, moyennant paiement d'un loyer mensuel équivalent à 33,54 €.
Le 11 mars 2019, l'Office Public de l'Habitat M2A Habitat a fait signifier à Monsieur et Madame [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, portant sur un arriéré de 669,58 € au titre du logement et du garage.
Par acte du 20 février 2020 et conclusions ultérieures, l'Office Public de l'Habitat M2A Habitat a assigné Monsieur [B] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, aux fins de voir constater la résiliation de plein droit des contrats, subsidiairement, d'en voir prononcer la résiliation judiciaire, voir ordonner l'expulsion du défendeur du logement et du garage et de le voir condamner au paiement d'une provision de 11 760,06 € selon décompte arrêté au 9 janvier 2020, d'une indemnité mensuelle d'occupation indexée de 467,21 € hors APL pour le logement et de 29 € pour le garage, majorée des charges, ainsi qu'une somme de 400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il a fait valoir que les causes du commandement n'ont pas été réglées dans le délai imparti ; que la demande est recevable, la clause du bail mentionnant un examen préalable du dossier par le service social de secteur ayant été barrée lors de la signature du contrat ; qu'il n'a pas renoncé aux effets du commandement de
payer en accordant des délais au locataire. Il s'est opposé à tout délai de paiement, au motif que le locataire n'a pas repris le paiement des échéances courantes.
Monsieur [I] a conclu au rejet de la demande et a sollicité subsidiairement l'octroi de délais de paiement de trois ans.
Il a fait valoir que le bailleur manquait à ses obligations essentielles ; qu'il n'a pas soumis son dossier à l'examen du service social de secteur tel que prévu dans le bail ; qu'il n'a pas saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; qu'aucune résolution du contrat n'est intervenue, les sommes visées dans le commandement ayant été réglées ; qu'il peut se prévaloir de la mauvaise foi du bailleur, qui a rendu impossible l'intervention du fonds de solidarité pour le logement dans les deux mois ; que la clause résolutoire dans le bail du garage n'est pas valable.
Par jugement du 27 mai 2021, le tribunal judiciaire de Mulhouse a :
-déclaré l'Office Public de l'Habitat M2A Habitat recevable en ses demandes,
-constaté que le bail conclu entre les parties le 29 septembre 1994 portant sur le logement sis [Adresse 2] et le bail conclu le 21 août 2001 portant sur le garage n° 90003173/porte 38 situé [Adresse 2] se sont trouvés résiliés de plein droit le 12 mai 2019 par application de la clause résolutoire contractuelle,
-ordonné qu'à défaut pour Monsieur [B] [I] d'avoir libéré le logement situé [Adresse 2] et le garage numéro 90003173/porte [Adresse 3] deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique,
-rappelé que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L 433-1 et R 433-3 du code des procédures civiles d'exécution,
-fixé l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [B] [I] à la somme de 430,20 €,
-condamné Monsieur [B] [I] à payer à l'Office Public de l'Habitat M2A Habitat cette indemnité d'occupation mensuelle à
compter du 12 mai 2019 et ce jusqu'au départ effectif des lieux de tout bien, de toute personne avec remise des clés des lieux loués,
-débouté l'Office Public de l'Habitat M2A Habitat de sa demande en paiement d'une provision,
-dit n'y avoir lieu à l'octroi de délais,
-condamné Monsieur [B] [I] aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer du 11 mars 2019 (159,45 €),
-dit n'y avoir lieu à indemnisation au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-constaté le caractère exécutoire de plein droit du jugement.
Pour rejeter la demande de provision, le premier juge a retenu que selon décompte versé aux débats sur la période du 30 septembre 2018 au 4 mars 2021, l'arriéré de loyer, charges, avances sur charges et indemnité d'occupation se chiffrait à 11 760,06 €, échéance du mois de février 2021 comprise ; que toutefois, le bailleur ne présentait aucune explication quant aux raisons pour lesquelles la condamnation au paiement était sollicitée à titre de provision ; qu'il ne peut y être fait droit ; qu'il n'y a, de ce fait, pas lieu de statuer sur la demande de délai de paiement.
L'Office Public de l'Habitat M2A Habitat a interjeté appel de cette décision le 9 août 2021.
Par écritures notifiées le 26 septembre 2022, il conclut à l'infirmation du jugement entrepris en tant qu'il rejette la demande de condamnation de Monsieur [I] aux arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation et en tant que l'indemnité d'occupation mensuelle a été fixée à 430,20 €.
Il demande à la cour de, statuant à nouveau dans cette limite :
-condamner Monsieur [I] au paiement d'un montant de 19 686,34 € comprenant les arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 21 septembre 2022,
-fixer l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers et charges tels que résultant du décompte établi par l'Office Public de l'Habitat M2A Habitat, soit un montant mensuel de 727,46 € à compter du 12 mai 2019 jusqu'au 31 juillet 2019,
-fixer le montant de l'indemnité d'occupation à 744,36 € par mois d'août 2019 à décembre 2019,
-fixer l'indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2020 jusqu'en décembre 2020 à 759,26 €,
-fixer l'indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2021 jusqu'au 31 juillet 2021 à 702,21 €,
-fixer l'indemnité d'occupation à compter du 31 août 2021 à 677,11 €, conformément au relevé de compte au 28 septembre 2021,
-condamner Monsieur [I] au paiement de ces indemnités d'occupation,
-déclarer irrecevable la demande de nullité du commandement formée par Monsieur [I] comme n'ayant pas été formulée avant toute défense au fond en première instance et devant le conseiller de la mise en état devant la cour,
-déclarer en tout état de cause ledit moyen mal fondé,
-dire n'y avoir lieu à suspension de la clause résolutoire ni à délais de paiement,
-débouter Monsieur [I] de toutes conclusions plus amples ou contraires,
-le condamner aux entiers frais et dépens ainsi qu'à une indemnité de 1 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-confirmer le jugement entrepris pour le surplus.
Il maintient que la dette locative n'a pas été apurée dans le délai imparti du commandement de payer et qu'elle a, au contraire, augmenté ; que la résiliation des baux a été constatée à juste titre ; que l'indemnité mensuelle d'occupation doit être fixée au montant du loyer et des charges et non à la somme de 430,20 € par mois retenue par le premier juge, après déduction de l'aide personnalisée au logement ; que la variation de l'indemnité résulte d'une régularisation de trop-perçu de charges ; que le fait que la caisse d'allocations familiales ne règle plus l'allocation logement ne résulte que des impayés imputables au locataire ; que la demande de titre de l'augmentation de la dette locative est recevable au regard des dispositions des articles 565 et 566 du code de procédure civile ; qu'il fait preuve de sa créance, notamment au titre des décomptes individuels de charges pour les années 2018 à 2020 ; qu'il avait sollicité paiement de l'arriéré à titre provisionnel, dès lors que le décompte de charges à la date à laquelle l'affaire a été mise en délibéré n'était pas connu.
Il fait valoir que la demande de nullité du commandement formée par l'intimée au titre de son appel incident est irrecevable, du fait des dispositions de l'article 789-1 du code de procédure civile ;
que la nullité du commandement constitue une nullité de forme applicable aux actes de procédure et doit être invoquée avant toute défense au fond ; qu'elle n'a pas été soulevée en première instance et est irrecevable devant la cour ; qu'elle est au demeurant mal fondée, en ce que la juridiction compétente pour l'octroi de délai de grâce est bien visée dans le commandement ; que Monsieur [I], qui a saisi le premier juge et la cour d'une demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement ne justifie d'aucun grief ; que de même, aucune nullité ne peut résulter du délai de deux mois imparti tant au titre du bail du logement que de celui relatif au garage, dont la clause résolutoire ne prévoyait qu'un délai de huit jours ; que la clause résolutoire a été appliquée conformément aux stipulations contractuelles et à la législation applicable, en ce qu'elle a été mise en 'uvre en liaison avec la commission de coordination des actions de prévention des expulsions.
Il relève que la mauvaise foi du locataire ne permet pas l'allocation de délais de paiement ; que Monsieur [I] ne justifie pas de sa situation ; qu'en tout état de cause, la dette, supérieure à 16 000 €, ne peut être apurée par lui dans le délai pouvant lui être imparti ; que la dette a encore augmenté et s'élève en dernier lieu à 19 686,34 €.
Par écritures notifiées le 8 février 2022, Monsieur [B] [I] a conclu au rejet de l'appel principal et a formé appel incident pour voir infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a constaté que le bail se trouvait résilié de plein droit par application de la clause résolutoire contractuelle, ordonné l'expulsion de Monsieur [I], en ce qu'elle a fixé l'indemnité d'occupation mensuelle due à 430,20 € et en ce qu'elle a condamné Monsieur [I] aux dépens.
Il demande à la cour de :
-juger que le commandement de payer délivré à Monsieur [I] est nul,
-juger que l'Office Public de l'Habitat M2A Habitat n'a pas respecté les dispositions du contrat de bail s'agissant notamment du protocole joint et de l'examen du cas de Monsieur [I] en liaison avec le service social,
-débouter en conséquence l'Office Public de l'Habitat M2A Habitat de l'intégralité de ses demandes,
Subsidiairement,
-suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder à Monsieur [I] les plus larges délais de paiement,
En tout état de cause,
-condamner l'Office Public de l'Habitat M2A Habitat aux entiers frais et dépens des deux instances ainsi qu'au paiement de la somme de 1 000 € par application de l'article 700.2 du code de procédure civile.
Il fait valoir que l'indemnité d'occupation ne peut être fixée aux montants sollicités par l'appelant, alors que ce dernier admet qu'il a effectué des virements en mai, juin, juillet et septembre 2021, de sorte qu'elle ne peut être fixée à un montant correspondant au loyer complet de 702,21 € pour cette période ; que l'office avait lui-même sollicité du premier juge qu'elle soit fixée à 430,20 €.
Concernant le paiement de l'arriéré locatif, il fait valoir que la demande en appel, portant sur un montant différent de celui sollicité devant le premier juge, à titre définitif et non plus à titre de provision, est irrecevable au regard des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile.
Sur appel incident, il fait valoir que le commandement de payer n'a pas été délivré selon les stipulations du contrat de bail, qui prévoyaient l'examen de son cas en liaison avec le service social du secteur ainsi que la suspension des effets de la clause lorsque les parties se trouvent dans la situation visée par un protocole joint au contrat, en ce qu'aucune précision n'a été apportée par l'appelant quant au protocole qui a pu être conclu à cet effet ; qu'à la date du 11 mars 2019, le montant de l'impayé n'était pas équivalent à trois mois de loyer en principal, alors que le contrat le prévoit expressément ; que l'appelant n'a en effet pas tenu compte d'un virement qu'il a effectué le 8 janvier 2019, d'un montant de 1 000 €, venant apurer l'un des quatre loyers qu'il devait à cette date, ainsi qu'un autre partiellement ; que le commandement de payer ne précise pas la juridiction compétente devant être saisie pour solliciter un délai de grâce ; que ce commandement porte de même sur les montants dus au titre de deux baux qui relèvent d'une législation différente ; qu'il lui est ainsi accordé un délai de deux mois pour régulariser la situation, alors que le bail du garage prévoit dans sa clause résolutoire que la résiliation de plein droit peut intervenir huit jours après une sommation de payer ; qu'il a été avisé de ses obligations liées à deux baux distincts, pour des montants différents, avec mention d'un délai de deux mois venant entre en contradiction avec l'annexe 1 du commandement visant deux délais, l'un de deux mois et l'autre de huit jours, ce qui a pu l'induire en erreur ; qu'il est fondé à se prévaloir de la nullité du commandement de payer qui lui a causé grief.
Il fait valoir qu'il est de bonne foi ; qu'il a rencontré des difficultés du fait de son divorce ; qu'il est fondé à obtenir de plus larges délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.
MOTIFS
Sur la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire :
En vertu des dispositions de l'article 649 du code de procédure civile, la nullité des actes d'huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.
L'article 112 du même code dispose que la nullité des actes de procédure peut être invoquée au fur et à mesure de leur accomplissement ; mais elle est couverte si celui qui l'invoque a, postérieurement à l'acte critiqué, fait valoir des défenses au fond ou opposé une fin de non-recevoir sans soulever la nullité.
Il est constant que Monsieur [I], qui était représenté en première instance par un avocat, a conclu au fond sans soulever la nullité du commandement de payer délivré le 11 mars 2019.
En conséquence, la demande formée pour la première fois en appel, tendant à voir prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire pour vice de forme, doit être déclaré irrecevable, par application des dispositions légales précitées.
Sur l'indemnité d'occupation :
Il sera relevé en premier lieu qu'aux termes de ses écritures de première instance, l'Office Public de l'Habitat M2A Habitat avait sollicité condamnation de Monsieur [I] au paiement d'une indemnité d'occupation hors APL de 476,25 € pour le logement et de 29 € pour le garage, avec indexation sur la variation annuelle de l'indice de référence des loyers (termes de référence : quatrième trimestre 2019) et majorée au titre des charges dûment justifiées.
La fixation du montant mensuel de l'indemnité ne dépend pas des montants qui auraient, le cas échéant, déjà été acquittés par l'intimé.
L'examen des décomptes produits révèle qu'au mois de mai 2019, le montant du loyer relatif au logement s'élevait à 476,21 € et celui du garage à 29 € ; que ces montants sont augmentés d'une somme de 7 euros au titre du service parabole de la collectivité, de provision sur charges communes de 4,65 € et de 34,56 €, d'une
provision sur taxes locatives de 24,40 €, d'une provision pour frais de chauffage commun de 47,64 €, d'une provision pour l'eau froide de 26 € et d'une provision eau chaude de 78 €, soit un quittancement total de 727,46 € ; que ce quittancement mensuel passe à 744,36 € à compter du mois d'août 2019, puis à 759,26 € pour l'année 2020 et à 702,21 € à compter du 1er janvier 2021.
Il en résulte que l'indemnité d'occupation fixée par le premier juge à la somme de 430,20 € ne couvre pas les charges consommées par le locataire, alors que la demande de l'Office Public de l'Habitat M2A Habitat tendait à en voir englober le montant dans le calcul de l'indemnité mensuelle.
Compte tenu de la variation des sommes exposées, il convient d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a fixé l'indemnité à la somme de 430,20 € et de condamner Monsieur [I] au paiement d'une indemnité mensuelle égale au montant du loyer pour l'appartement et le garage, augmentée des charges, qui auraient été dues si les baux s'étaient poursuivis, variant selon les modalités prévues dans les contrats.
Sur l'arriéré locatif :
La demande au titre de l'arriéré locatif, déjà formée devant le premier juge, est recevable en appel en raison de l'évolution du litige, conformément aux dispositions de l'article 564 du code de procédure civile, peu important le fait que la condamnation ait été sollicitée en première instance à titre provisionnel.
À compter de la résiliation du bail le 12 mai 2019, date à laquelle l'arriéré locatif s'élevait à 3 429,28 €, Monsieur [I] est redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges.
Selon décompte produit au 21 septembre 2022, la dette totale s'élève à 19 686,34 € et l'intimé, à qui incombe la charge de la preuve, ne verse aux débats aucune pièce de nature à démontrer qu'il aurait effectué des paiements qui n'auraient pas été pris en compte.
Il sera, en conséquence, fait droit à la demande de l'appelant tendant à la condamnation de l'intimé au paiement de la somme de 19 686,34 € comprenant les arriérés de loyers, charges et indemnité d'occupation incluant le quittancement pour le mois d'août 2022, portant intérêt au taux légal à compter du 8 avril 2021, date de la demande, sur la somme de 11 760,06 € et à compter du 26 septembre 2022 sur le surplus. Monsieur [I] sera de même condamné au paiement de l'indemnité d'occupation telle que précédemment fixée à compter du 1er septembre 2022.
Sur les délais de paiement :
Il sera constaté que la dette locative augmente dans des proportions importantes, Monsieur [I] n'ayant notamment effectué qu'un seul versement de 400 € pour la période comprise entre le 16 mai 2022 et le 31 août 2022 ; que l'intimé, qui a perçu le revenu de solidarité active jusqu'au mois d'avril 2022, ne peut justifier que d'un seul bulletin de paie, au titre d'une période de formation pour laquelle il a perçu une somme de 1 212,49 € selon règlement du 12 avril 2022 ; qu'il ne démontre pas avoir trouvé un emploi pérenne à compter de septembre 2022 ainsi qu'il le soutient ; qu'au regard des ressources justifiées, l'intimé ne dispose pas de la capacité financière pour s'acquitter régulièrement du loyer courant et apurer significativement la dette locative dans le délai maximal de trois ans pouvant lui être accordé sur le fondement des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Il convient en conséquence, par des motifs substitués, de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à octroi de délais de paiement.
Sur les frais et dépens :
Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.
Partie perdante, Monsieur [I] sera condamné aux dépens de l'instance d'appel, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande fondée sur l'article 700.2 du même code.
Il sera en revanche fait droit à la demande de l'appelant au titre des frais non compris dans les dépens qu'il a dû exposer pour défendre ses droits en appel, à hauteur de la somme de 800 €.
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,
DECLARE irrecevable la demande tendant à l'annulation du commandement de payer,
INFIRME le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande de condamnation aux arriérés de loyers, charges et indemnité d'occupation et en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation mensuelle à 430,20 €,
Statuant à nouveau de ces chefs,
FIXE l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [I] à compter du 12 mai 2019 au montant des loyers et charges qui auraient été dus au titre de l'appartement et du garage si les baux s'étaient poursuivis, révisés sur les modalités contractuelles,
CONDAMNE Monsieur [B] [I] à payer cette indemnité d'occupation à l'Office Public de l'Habitat M2A Habitat à compter du mois de septembre 2022,
CONDAMNE Monsieur [B] [I] à payer à l'Office Public de l'Habitat M2A Habitat la somme de 19 686,34 € au titre des arriérés de loyers, charges et indemnité d'occupation incluant leur quittancement d'août 2022, portant intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2021 sur la somme de 11 760,06 € et à compter du 26 septembre 2022 sur le surplus,
CONFIRME le jugement déféré pour le surplus,
Y ajoutant,
CONDAMNE Monsieur [B] [I] à payer à l'Office Public de l'Habitat M2A Habitat la somme de 800 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE Monsieur [B] [I] de sa demande fondée sur l'article 700.2 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [B] [I] aux dépens de l'instance d'appel.
La Greffière La Présidente
