MINUTE N° 23/76
Copie exécutoire à :
- Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY
- Me Christine BOUDET
Le
Le greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A
ARRET DU 23 Janvier 2023
Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 20/01942 - N° Portalis DBVW-V-B7E-HLM6
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 09 juin 2020 par le juge des contentieux de la protection de Haguenau
APPELANTE :
Madame [E] [J]
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représentée par Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat au barreau de COLMAR
INTIMÉS :
Monsieur [W] [L], décédé le 28 septembre 2021
Madame [I] [Y] épouse [Y]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Me Christine BOUDET, avocat au barreau de COLMAR
Etablissement Public COLLECTIVITE EUROPEENNE D'ALSACE, es-qualité de tuteur aux biens de Mlle [X] [L], née le 11 juillet 2005, es-qualité d'ayant cause de feu M. [W] [L]
[Adresse 7]
[Localité 4]
Représentée par Me Christine BOUDET, avocat au barreau de COLMAR
Madame [C] [Y]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Me Christine BOUDET, avocat au barreau de COLMAR
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 14 novembre 2022, en audience publique, devant la cour composée de :
Mme MARTINO, Présidente de chambre
Mme FABREGUETTES, Conseiller
Madame DAYRE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme HOUSER
ARRET :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Annie MARTINO, président et Mme Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE
Suivant acte sous signatures privées en date du 1er octobre 2015, Monsieur [W] [L], représenté en vertu d'un mandat de protection future du 7 octobre 2011 par Mesdames [I] et [C] [Y], a donné à bail à Madame [E] [J] un appartement à usage d'habitation situé dans un immeuble collectif de trois logements à [Localité 5], [Adresse 3] et ce, moyennant le paiement d'un loyer révisable dont le montant a été initialement fixé à la somme de 500 euros et d'une provision sur charges mensuelle de 50 euros.
Jusqu'au 31 décembre 2017, la gestion de l'immeuble a été assurée par l'agence immobilière ADS Immo puis a été reprise par Mesdames [Y].
Des difficultés se sont élevées concernant notamment la régularisation des charges récupérables.
Suivant acte d'huissier en date du 9 juillet 2019, Madame [E] [J] a fait assigner Monsieur [W] [L], Madame [I] [Y] et Madame [C] [Y], ès-qualités de tutrice de Monsieur [W] [L], devant le tribunal d'instance de Haguenau aux fins d'obtenir, à peine d'astreinte, les décomptes de charges pour les années 2015, 2016, 2017 et 2018 ainsi que les justificatifs (eau, électricité, taxes d'ordures
ménagères). Elle demandait la condamnation des défendeurs à lui payer le trop-perçu de charges locatives pour la période considérée outre les sommes de 2 500 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l'absence de délivrance de décompte de charges pour les années 2015 à 2018, 5 000 euros en réparation d'un trouble de jouissance outre 1 500 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.
Les parties défenderesses ont résisté à la demande, invoquant notamment avoir transmis en temps et heure les décomptes de régularisation de charges et ont sollicité condamnation de la demanderesse au paiement d'une somme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement en date du 9 juin 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Haguenau a débouté Madame [E] [J] de sa demande en condamnation sous astreinte, de sa demande en remboursement du trop-perçu de charges locatives, de sa demande en dommages intérêts pour défaut de production des décomptes, de sa demande en dommages intérêts pour trouble de jouissance et l'a condamnée à payer à Mesdames [Y], en qualité de représentante de Monsieur [W] [L], la somme de 500 euros chacune par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu que :
- aucun préjudice de jouissance ne peut résulter de la cueillette épisodique de pommes par le propriétaire dans le verger commun ou de sa seule présence tout aussi épisodique,
-les décomptes de charges ont été adressés à la locataire et celle-ci a pu actionner son droit à consultation des pièces, et un rendez-vous en agence s'est tenu à cet égard le 7 avril 2017, suite auquel elle n'a relevé aucune erreur ou surfacturation ni sollicité ultérieurement la possibilité de reconsulter les pièces, demandant seulement des décomptes différents, alors que ceux qui lui ont été adressés sont réguliers,
-Madame [E] [J] n'a pas contesté les décomptes et n'apporte pas de motif de contestation des charges ainsi décomptées ni n'explique son refus d'encaissement du chèque de remboursement du crédit de charges qui lui a été adressé le 1er décembre 2018 d'un montant total de 254,19 euros,
-le décompte de charges 2018 a été adressé le 1er août 2019 accompagné d'un chèque de règlement de 159,66 euros.
Madame [E] [J] a interjeté appel à l'encontre de cette décision en date du 13 juillet 2020.
Par arrêt du 7 février 2022, la cour a constaté l'interruption de l'instance à compter du 4 octobre 2021 par suite de la notification à l'autre partie du décès de Monsieur [W] [L].
Par conclusions d'appel récapitulatives de mise en cause après interruption et bordereau de communication de pièces, notifiés le 3 octobre 2022, Madame [E] [J] demande à la cour de :
-dire et juger l'appel recevable et bien fondé,
-infirmer le jugement déféré,
-débouter Mademoiselle [X] [L], ayant cause de Monsieur [W] [L], représentée par Monsieur le président de la collectivité européenne d'Alsace, désigné en qualité de tuteur aux biens, de sa demande présentée in limine litis tendant à voir déclarer irrecevables les demandes au titre du décompte 2020,
Statuant à nouveau,
À titre avant dire droit
-enjoindre Mademoiselle [X] [L], ayant cause de Monsieur [W] [L], de produire aux débats les factures justificatives des charges pour la période 2015 à 2019,
-enjoindre Mademoiselle [X] [L], ayant cause de Monsieur [W] [L], de produire aux débats le décompte des charges pour l'année 2020,
-réserver à la concluante de conclure plus amplement sur ledit décompte lorsque celui-ci lui aura été transmis,
-condamner Madame [X] [L], ayant cause de Monsieur [W] [L] à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages intérêts en raison du retard dans la transmission des décomptes sur les périodes 2016, 2017, 2018 et 2020,
-condamner Mademoiselle [X] [L], ayant cause de Monsieur [W] [L] à lui payer la somme de 439,26 euros correspondant au trop-perçu pour les périodes 2015 à 2018, à valoir à titre d'acompte sous réserve de vérification des montants dus,
En tout état de cause :
-réserver à la concluante de conclure plus amplement sur les décomptes de charges dès que les justificatifs des charges sur les périodes 2016, 2017, 2018 et 2019 leur ont été transmis,
-débouter la partie adverse de toutes conclusions plus amples ou contraires,
-débouter la partie adverse de sa demande tendant à voir condamner Madame [E] [J] à payer une somme de 1 000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive,
-condamner Monsieur [W] [L], représenté par Madame [C] [Y] et Madame [I] [Y], aux entiers frais et dépens ainsi qu'à payer un montant de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de son appel elle fait valoir que le seul décompte de régularisation des charges qui lui a été adressé en temps et heure est celui pour la période du 1er juillet 2015 au 31 décembre 2015 adressé le 11 octobre 2016, qu'elle a contesté en ce qui concerne le montant pris en compte au titre des ordures ménagères ; qu'à l'occasion d'un entretien à l'agence, il lui a été remis un courrier du 12 décembre 2016 rectifiant le décompte pour la période du 1er juillet 2015 au 31 décembre 2015 et présenté une facture s'agissant de la taxe des ordures ménagères ; que des indications lui auraient été données oralement sur le coût de l'électricité ; qu'elle n'a pas pu avoir d'autres éléments justificatifs non plus qu'à l'occasion d'un entretien avec le conciliateur de justice en mars 2019 ; que ce n'est que par courrier du 1er décembre 2018 que le bailleur lui a adressé les décomptes pour les exercices 2015, 2016,2017 au demeurant raturés, le décompte pour l'année 2018 ayant été adressé en août 2019 soit après l'assignation.
Elle explique qu'elle n'a pas encaissé le chèque de 254,19 euros au titre d'un crédit suite à régularisations de charges, qui lui a été adressé en décembre 2018 et ce, dans la mesure où elle n'était pas en capacité de vérifier, par les justificatifs, les décomptes de régularisation.
Elle estime indispensable à la solution du litige que le bailleur soit enjoint de produire l'ensemble des justificatifs des charges pour les années 2015 à 2019.
Elle entend formuler, en l'état, les remarques suivantes :
' s'agissant des ordures ménagères, la somme qu'elle doit à ce titre s'élève à 29,16 euros pour l'année 2015, les montants réclamés pour les années suivantes étant acceptés sous réserve des justificatifs ;
' le coût de l'assurance protection incendie n'est pas une charge récupérable,
' les montants figurant sur les décomptes au titre du coût de l'électricité devront être justifiés,
' s'agissant de l'eau et de l'assainissement : il convient de vérifier la répartition en trois des sommes mises en compte ; des fuites sur chauffe-eau ont été signalées,
' le montant figurant au compte essence pour la tondeuse devra être justifié,
' le règlement intérieur de l'immeuble prévoit que les locataires assurent régulièrement le nettoyage des parties communes, de sorte que le bailleur ne peut porter en compte les frais d'intervention d'une société extérieure pour procéder à l'entretien des parties communes,
' la tonte de la pelouse par les locataires n'est matériellement pas possible puisque l'un des locataires qui s'occupaient de la tonte a emporté à son départ sa tondeuse et que la tondeuse de marque Wolf ne fonctionne plus, en tout état de cause elle a parfaitement entretenu pour sa part le verger et les communs,
' la demande de dommages intérêts pour procédure abusive n'est pas fondée dès lors que malgré tous ses courriers et les demandes formulées en cours de procédure, les justificatifs des charges n'ont pas été communiqués.
Par écritures notifiées le 26 septembre 2022, Mademoiselle [X] [L], ayant cause de Monsieur [W] [L], représentée par son tuteur aux biens, la Collectivité européenne d'Alsace conclut ainsi que suit :
«
In limine litis :
-déclarer irrecevables les demandes nouvelles formées par Madame [E] [J] dans ses écritures du 10 juin 2022 au titre du décompte de charges 2020 et les justificatifs y afférents,
Sur le fond :
-rejeter l'intégralité des demandes formées par Madame [E] [J] en ce compris la demande, avant-dire droit, de production aux débats des factures justificatives des charges pour la période 2015 à 2019,
-déclarer les demandes de Madame [X] [L], ayant cause de Monsieur [W] [L], représentée par son tuteur la Collectivité européenne d'Alsace recevables et bien fondées,
En conséquence :
-confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré,
Y ajoutant,
-fixer à la somme de 439,26 euros le trop-perçu de charges réglé par Madame [E] [J] au titre de la période 2015 à 2018, laquelle sera payable en deniers ou quittance,
-condamner Madame [E] [J] à payer à la Collectivité européenne d'Alsace agissant par son président, ès qualités de tuteur aux biens de Mademoiselle [X] [L], ayant cause de Monsieur [W] [L], ayant cause de feu Monsieur [W] [L], la somme de 1 000 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi du fait de son abus du droit d'agir en justice,
-condamner Madame [E] [J] à payer à la Collectivité européenne d'Alsace, agissant par son président, ès-qualités de tuteur aux biens de Mademoiselle [X] [L], ayant cause de Monsieur [W] [L], ayant cause de feu Monsieur [W] [L], la somme de 800 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
-la condamner aux entiers dépens.
Au soutien, la partie intimée fait valoir qu' il ne ressort d'aucune pièce produite que Madame [E] [J] aurait sollicité son décompte 2020 ou sollicité d'avoir accès aux justificatifs dudit décompte et qu'elle ne peut utiliser la cour comme intermédiaire et autorité de régulation de ses relations avec son bailleur en sollicitant que l'exercice de ses droits se fasse au travers de l'instance judiciaire, laquelle a initialement été saisie pour des faits distincts et en privant le bailleur du double degré de juridiction ; que les décomptes de régularisation de charges détaillés ont été adressés par l'agence ADS Immo annuellement en temps et heure ; que Madame [E] [J] a refusé d'encaisser les chèques de restitution du trop versé de charges qui lui ont été adressés ; que l'appelante admet avoir été reçue en entretien par l'agent immobilier pour l'examen des justificatifs de charges et qu'elle n'a à l'époque jamais contesté ou discuté la façon dont cet entretien s'est déroulé ; qu'elle a eu accès aux justificatifs probants ; que le fait de ne pas réduire la provision mensuelle de charges telle que fixée au contrat ne saurait être considéré comme une exécution déloyale et de mauvaise foi du contrat, étant rappelé que Madame [E] [J] n'a jamais sollicité la révision du contrat ; qu'il n'est justifié d'aucune faute ni d'aucun préjudice justifiant l'allocation de dommages intérêts ; que le délai légal de six mois pour consulter les pièces justificatives est largement dépassé ; que rien ne justifie d'imposer au bailleur de produire des
justificatifs alors même que l'appelante n'a pas cru devoir user des mécanismes légaux spécifiquement prévus à cet effet et que, lorsqu'elle en a usé, elle a décidé en son temps de n'en tirer aucune conséquence, ce qui démontre bien qu'après examen des justificatifs elle n'a finalement constaté aucune irrégularité ; que l'affirmation selon laquelle le chauffe-eau fuirait toujours à ce jour est purement mensongère ; que les récriminations de l'appelante ne concernent que le nouveau décompte 2019 ; que l'évolution de la facture d'eau résulte de la consommation d'eau par Madame [E] [J] ; que les dépenses d'entretien et espaces verts ont été rendues nécessaires par l'incurie de l'appelante qui n'a pas respecté son obligation d'entretien ; que les éléments de preuve que Madame [E] [J] se constitue à elle-même sont dépourvus de toute valeur probante ; que la seule erreur dans les décomptes de régularisation de charges concerne l'assurance incendie ; que Madame [E] [J] s'est inscrite depuis le début des relations contractuelles dans une logique procédurière, alimentant depuis lors un contentieux purement fictif, qui ne repose sur aucun élément de fait ou de droit sérieux, attitude qui a préjudicié à la santé de Monsieur [W] [L] ; que l'abus dans l'exercice du droit d'exercer un recours contre une décision rendue engage la responsabilité du plaideur et que Madame [E] [J] doit réparer le dommage qu'elle a causé en abusant de son droit d'agir en justice.
L'ordonnance de clôture est en date du 2 novembre 2022.
MOTIFS
Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile ;
Vu les pièces régulièrement communiquées ;
Sur la demande de production du décompte de régularisation des charges 2020 et la demande de réserve des droits à conclure de ce chef
Cette demande nouvelle est sans lien avec l'objet du litige qui concernait initialement devant le premier juge la régularisation des charges 2015 à 2018 et a été étendu à la régularisation des charges 2019 en cours d'instance d'appel.
Elle n'est ni l'accessoire ni la conséquence ou le complément nécessaire de la demande initiale et ne tend pas à faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou la révélation d'un fait.
Cette demande sera donc déclarée irrecevable en application de l'article 564 du code de procédure civile.
Sur la demande au titre des justificatifs de charges 2015 à 2018
Aux termes de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée et des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée.' Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent en ce cas faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et le cas échéant une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage de production d'eau chaude sanitaire et collective. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.
Dans la mesure où les décomptes de charges qui ont été communiqués à la locataire pour les années 2015 à 2019 ne sont pas conformes à la réglementation en ce qu' ils ne mentionnent pas la dépense totale pour l'entier immeuble et le mode de répartition entre les locataires, ce que la locataire relevait dans ses courriers, il apparaît indispensable pour vider utilement le litige et tous droits des parties réservés, d'ordonner la production aux débats des justificatifs des charges pour les années considérées, à charge pour le bailleur de préciser pour chaque poste de dépense de chaque décompte annuel, le mode de répartition entre les locataires.
PAR CES MOTIFS
L a Cour,
Statuant publiquement et contradictoirement,
DECLARE irrecevable les demandes au titre de la régularisation des charges 2020,
ORDONNE à Mademoiselle [X] [L], héritière de Monsieur [W] [L], représentée par la Collectivité européenne d'Alsace, en qualité de tuteur aux biens, de produire
aux débats l'ensemble des justificatifs de charges pour les années 2015 à 2019 inclus et de préciser pour chaque poste de dépense le mode de répartition entre les locataires, ce dans un délai de 3 mois à compter de ce jour, soit au plus tard le 9 avril 2023,
DIT que l'affaire est renvoyée pour plaidoiries à l'audience collégiale du 6 novembre 2023,
Dans l'intervalle,
ENJOINT à Madame [E] [J] de conclure, au vu de ces documents, avant le 5 juin 2023 au plus tard,
RENVOIE l'affaire à l'audience de mise en état du 10 octobre 2023 pour clôture
RESERVE les droits des parties.
La Greffière La Présidente
