MINUTE N° 6/2023
Copie exécutoire à
- Me Valérie SPIESER
- Me Dominique HARNIST
Le 06/01/2023
Le Greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 06 Janvier 2023
Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 20/03502 - N° Portalis DBVW-V-B7E-HOAK
Décision déférée à la cour : 15 Octobre 2020 par le tribunal judiciaire de MULHOUSE
APPELANT et intimé sur incident :
Monsieur [E] [P]
demeurant [Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par Me Valérie SPIESER, avocat à la cour.
INTIMÉE et appelante sur incident :
Madame [T] [Z] épouse [Y]
demeurant [Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Dominique HARNIST, avocat à la cour.
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 08 juillet 2022, en audience publique, devant la cour composée de :
Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre
Madame Catherine GARCZYNSKI, Conseiller
Madame Myriam DENORT, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Madame Dominique DONATH faisant fonction
ARRÊT Contradictoire
- prononcé publiquement après prorogation du 28 octobre 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
- signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Mme Dominique DONATH, faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCÉDURE et PRÉTENTIONS des PARTIES
Par un écrit daté du 25 janvier 2015, M. [E] [P] a reconnu avoir reçu de Mme [T] [Z], épouse [Y], une somme de 40 000 euros « en guise d'acompte sur la vente de bungalows ».
Il s'est alors engagé « durant les quatre prochaines années à accorder à Mme [Z], épouse [Y], la jouissance gratuite des bungalows », et ce à compter du mois de juillet 2015 et jusqu'à leur vente effective. Dans l'hypothèse où la vente des bungalows à Mme [Z], épouse [Y], ne se réaliserait pas dans le délai indiqué, il s'est engagé à rembourser la somme de 40 000 euros au plus tard le 22 janvier 2019.
Par un écrit daté du 4 novembre 2015, M. [P] a attesté avoir reçu la somme de 49 000 euros « en complément de la vente du bungalow ».
Mme [Z], épouse [Y], a quitté le bungalow le 13 avril 2019 et en a restitué les clefs le 16 mai 2019. M. [P] a remboursé la somme de 40 000 euros mais s'est opposé au remboursement de la somme de 49 000 euros, invoquant une contre-créance, notamment d'indemnité d'occupation.
Mme [Z], épouse [Y], a alors saisi le tribunal de grande instance de Mulhouse d'une action en paiement du montant de 49 000 euros.
Par jugement du 15 octobre 2020, le tribunal, devenu le tribunal judiciaire de Mulhouse a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- dit que Mme [Z], épouse [Y], avait une créance sur M. [P] de 49 000 euros au titre du remboursement de la somme versée le 4 novembre 2015, avec intérêts au taux légal à compter du 11 février 2019,
- dit que M. [P] avait une créance sur Mme [Z], épouse [Y], de 3 000 euros au titre de l'indemnisation de dégradations locatives,
- rejeté le surplus de la demande reconventionnelle d'indemnisation au titre des dégradations locatives,
- rejeté la demande reconventionnelle d'indemnité d'occupation et celle présentée au titre du remboursement de charges locatives,
- ordonné la compensation des créances respectives,
- condamné M. [P] à payer à Mme [Z], épouse [Y], :
* les intérêts au taux légal sur la somme de 49 000 euros, pour la période du 11 février 2019 au 14 octobre 2020 inclus,
* la somme de 46 000 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2020,
* condamné M. [P] aux dépens et à payer à Mme [Z], épouse [Y], la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
* rejeté la demande de M. [P] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Concernant la somme de 49 000 euros, le tribunal a relevé que M. [P] reconnaissait devoir cette somme dans ses écritures, ayant en effet écrit, dans un reçu signé le 4 novembre 2015 portant sur cette somme, « en complément de la vente des (du) bungalow », de telle sorte que le remboursement devait s'effectuer au plus tard le 22 janvier 2019 en l'absence de vente du ou des bungalows à Mme [Z], épouse [Y].
Sur la demande reconventionnelle d'indemnité d'occupation, le tribunal a repris les termes de l'engagement signé par M. [P], qui prévoyait le remboursement de la somme de 40 000 euros au plus tard le 22 janvier 2019, dans l'hypothèse où la vente des bungalows ne se réaliserait pas dans le temps indiqué.
Il a constaté que l'acte unilatéral du 25 janvier 2015 ne stipulait aucune indemnité d'occupation en cas d'absence de vente des bungalows, mais la seule restitution des sommes versées et que Mme [Z], épouse [Y], ne s'était pas engagée à payer une indemnité d'occupation ou, rétroactivement, un loyer en cas d'absence de vente, la jouissance gratuite desdits bungalows pouvant trouver sa cause dans la remise immédiate de la somme de 40 000 euros.
De plus, les pièces versées aux débats démontraient que, M. [P] s'étant engagé à réaliser la viabilisation (EDF, eau, eaux usées) dans les quatre ans de l'acte, les travaux n'avaient pas commencé à la date du départ de Mme [Z], épouse [Y], alors que ces travaux constituaient un engagement du vendeur. Ce manquement de M. [P] à ses obligations contractuelles apparaissait suffisamment grave pour justifier la résiliation, par Mme [Z], épouse [Y], de la promesse verbale de vente des bungalows et le préjudice né de l'occupation des bungalows n'était que la conséquence des manquements de M. [P] à ses obligations contractuelles.
Sur les charges, le tribunal a retenu que Mme [Z], épouse [Y], devait régler à M. [P] la consommation d'électricité. Cependant, ce dernier ne produisait aucun justificatif de cette consommation, aucun décompte détaillé et, s'il sollicitait par ailleurs le règlement, par Mme [Z], épouse [Y], d'un montant au titre de la consommation en électricité et en eau de sa fille, logée dans une chambre de la maison d'habitation, Mme [Z], épouse [Y], ne reconnaissait pas l'existence d'une convention selon laquelle elle-même devrait la régler et aucun décompte avec pièces justificatives n'était produit à ce titre.
Il en était de même de la demande relative à une consommation d'eau, M. [P] reconnaissant que seule Mme [C] était concernée et ne justifiant pas être subrogé dans les droits de cette dernière.
Sur les frais internet/ télévision/ wi-fi, M. [P] ne justifiait d'aucun engagement de Mme [Z], épouse [Y], à lui payer des frais à ce titre, alors qu'il avait nécessairement autorisé l'accès à sa box internet et ne justifiait pas d'un surcoût causé par l'utilisation de son réseau par Mme [Z], épouse [Y].
Sur les dégradations, le tribunal a relevé qu'aucun état des lieux d'entrée n'avait été effectué, si bien que les locaux étaient présumés avoir été donnés en location gratuite en bon état.
Il a seulement retenu les conséquences d'un ou de dégâts des eaux et des taches d'eau sur le plancher et les plinthes qui étaient démontrées, relevant que Mme [Z], épouse [Y], présumée responsable, ne prouvait pas un manquement du bailleur à ses obligations d'entretien ou de réparation. Si l'indemnisation de ce dernier n'était pas soumise à la condition de réalisation des travaux de réfection, les photographies produites ne justifiaient pas de l'ampleur des dommages dont l'indemnisation était réclamée, et le tribunal a lui-même évalué le préjudice de M. [P] au montant de 3 000 euros.
M. [P] a interjeté appel de ce jugement par déclaration datée du 20 novembre 2020.
Par ses conclusions récapitulatives transmises par voie électronique le 10 août 2021, il sollicite la confirmation du jugement déféré en ce qu'il l'a débouté de sa demande reconventionnelle relative aux charges locatives et lui a accordé une somme forfaitaire
de 3 000 euros au titre des réparations locatives, ainsi que son infirmation pour le surplus et que la cour, statuant à nouveau :
- condamne Mme [Z], épouse [Y], à lui payer la somme de 28 050 euros à titre d'indemnité d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter du jour de la demande formée par conclusions du 27 juin 2019,
- ordonne la compensation partielle des montants respectifs dus par chacune des parties à l'autre,
- rejette l'appel incident et l'intégralité des conclusions de Mme [Z], épouse [Y],
- condamne cette dernière en tous les frais et dépens de première instance et d'appel ainsi qu'au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [P] soutient que la convention des parties doit s'analyser en un prêt sans intérêt de 40 000 euros, augmentés ultérieurement de 49 000 euros, que lui a accordé Mme [Z], épouse [Y], dans l'optique de l'acquisition future du bungalow et du terrain pour un montant de 130 000 euros, les montants prêtés devant servir d'acompte sur le prix de vente. La jouissance gratuite du bungalow pendant quatre ans était prévue à titre de contrepartie mais assortie d'une condition, à savoir la vente effective du bien, dont Mme [Z], épouse [Y], fait abstraction, alors qu'elle est à l'origine de la non réalisation du contrat de vente.
M. [P] conteste que la condition de la réalisation de la vente puisse constituer une condition potestative, soutenant que, les parties s'étant mises d'accord sur la chose et sur le prix et la somme initiale de 40 000 euros ayant été versée à titre d'acompte sur la vente des bungalows, cette vente était parfaite, étant cependant devenue caduque à défaut de régularisation authentique dans le délai de six mois.
Les parties ayant qualifié d'acompte sur la vente des bungalows et du terrain la somme remise et ayant prévu la jouissance gratuite de ces bungalows à compter de la reconnaissance de dette jusqu'à la vente effective, la commune intention des parties était donc bien de conditionner la gratuité de l'occupation à la vente effective du bien. Celle-ci n'ayant pas eu lieu, l'acompte doit être remboursé et la jouissance gratuite n'a plus lieu d'être.
Il souligne que si, comme l'a retenu le premier juge, la commune intention des parties avait été de ne pas prévoir d'indemnité d'occupation, le rejet de sa demande n'avait pas besoin d'être justifié par de prétendus manquements contractuels, qu'il conteste par ailleurs.
À ce titre, M. [P] affirme avoir effectué la viabilisation, faute de quoi Mme [Z], épouse [Y], n'aurait pu disposer d'eau. Il soutient que les seuls travaux non encore réalisés lors de la rupture du contrat étaient ceux relatifs à l'habillage extérieur en bardage de bois, qui n'étaient enfermés dans aucun délai, le seul délai fixé contractuellement étant celui dans lequel la vente devait intervenir.
Il nie également les agressions verbales et autres agissements que lui reproche Mme [Z], épouse [Y], soulignant qu'elle ne les a jamais évoqués dans le moindre courriel ou courrier.
Il soutient qu'aucun délai de remboursement de la somme de 49 000 euros n'a été prévu et que, si ce remboursement doit intervenir, il convient d'en déduire l'indemnité d'occupation due par Mme [Z], épouse [Y].
À ce titre, il limite sa demande à un montant mensuel de 550 euros, tout en expliquant qu'il aurait pu solliciter un montant supérieur, étant donné la surface habitable des locaux et du terrain, ainsi que le confort des bungalows, au regard du prix moyen des locations d'appartement à [Localité 4]. Il souligne également qu'il a mis à la disposition de la fille de Mme [Z], épouse [Y], une chambre studio avec toilettes dans le bâtiment principal. Enfin, Mme [Z], épouse [Y], étant entrée dans les lieux le 25 janvier 2015 et sortie fin avril 2019, la durée devant être prise en compte selon lui est de 51 mois, ce qui conduit à un montant de 28 050 euros.
Concernant les charges impayées et les dégradations, M. [P] sollicite la confirmation du jugement déféré, quand bien même il souligne que le montant de 3 000 euros alloué par le tribunal est insuffisant au regard des dégradations causées. Cependant, il indique ne plus disposer du décompte et des justificatifs annexés suite à une panne informatique. Il soutient que des dégâts des eaux non signalés par Mme [Z], épouse [Y], et non déclarés à son assurance ont fortement endommagé le plafond, le plancher et les plinthes.
Par ses conclusions transmises par voie électronique le 17 mai 2021, Mme [Z], épouse [Y], sollicite le rejet de l'appel de M. [P] ainsi que de l'intégralité de ses conclusions.
Formant appel incident, elle sollicite l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a alloué à M. [P] un montant de 3 000 euros au titre des travaux de réfection et que la cour, statuant à nouveau, déboute l'appelant de l'intégralité de ses conclusions et le condamne à lui régler la somme de 49 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 février 2019 et, en tout état de cause, le condamne aux dépens ainsi qu'à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [Z], épouse [Y], précise que, selon l'accord des parties, M. [P] s'engageait à lui vendre un terrain de 200 m² et à ériger sur ce terrain quatre « Algeco » d'une surface totale de 67 m² aménagés dans leur intégralité, une quatrième cellule devant être ajoutée aux trois précédentes et un bardage posé, ce qui n'a jamais été effectué. La dalle prévue n'a pas non plus été réalisée et les trois bungalows sont restés posés sur des agglomérés.
Elle conteste :
- que la jouissance gratuite du bien ait été prévue sous condition suspensive de la réalisation de la vente, cette vente future n'ayant constitué d'après elle qu'un terme prévu au contrat,
- être à l'origine de la non réalisation de la vente, affirmant n'avoir pas eu d'autre choix que d'accepter la proposition de M. [P] de mettre fin au contrat du fait de la non réalisation des travaux prévus, invoquant la carence de ce dernier mais aussi un comportement agressif répété.
Si la cour devait estimer qu'une indemnité était due, Mme [Z], épouse [Y], soutient que celle-ci devrait être réduite à de plus justes proportions, en tenant compte d'une surface habitable de 50 m² et non pas de 67 m², dans la mesure où la cellule complémentaire n'a jamais été ajoutée, mais aussi de ce qu'il s'agit d'un bungalow dont le sol n'est pas isolé et l'isolation globale est insuffisante, sans double vitrage et avec une très forte humidité. Elle évoque également une durée d'occupation n'excédant pas 45 mois, étant entrée dans les lieux seulement le 11 juillet 2015.
Par ailleurs, elle soutient avoir toujours réglé les charges réclamées et conteste une à une les dégradations qui lui sont imputées, relevant que M. [P] produit seulement un devis qui ne prouve pas la nécessité de réaliser les travaux mentionnés. Concernant le dégât des eaux, elle affirme l'en avoir informé, l'appelant ayant fait procéder aux travaux de réfection par un tiers, à l'exception de la peinture qu'il s'est engagé à faire lui-même, sans respecter son engagement. Elle ajoute ne pas avoir effectué de déclaration à son assurance, alors qu'elle en avait l'intention, M. [P] lui ayant indiqué vouloir effectuer les travaux lui-même.
*
Pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs conclusions notifiées et transmises aux dates susvisées.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 7 décembre 2022.
MOTIFS
I ' Sur la demande de Mme [Z], épouse [Y],
Les termes de l'écrit du 25 janvier 2015 ont été rappelés par le jugement déféré. Quand bien même il mentionne la surface des bungalows dont la vente est projetée, ainsi que le prix de vente, s'agissant d'un document signé par M. [P] seul, il ne peut constituer un engagement synallagmatique relatif à cette vente. De plus, aucun autre document signé des deux parties n'est susceptible de représenter un tel engagement et de traduire un accord des parties sur la chose et sur le prix, s'agissant de la vente des bungalows en cause. En conséquence, force est de constater que cette vente n'a jamais été parfaite, contrairement aux allégations de l'appelant.
Par cet acte, M. [P] a reconnu avoir reçu la somme de 40 000 euros dans la perspective de la vente future de bungalows, et qu'à défaut de réalisation de cette vente, la somme serait à rembourser. Si cette vente avait lieu dans le délai fixé, le remboursement prendrait la forme d'une imputation sur le prix de vente.
Il s'agit donc d'un prêt sans intérêt, dont la contrepartie est la jouissance gratuite desdits bungalows et qui est consenti dans la perspective de leur vente future, susceptible ou non de se réaliser, la somme prêtée devant servir d'acompte sur le prix de vente, en cas de réalisation de celle-ci. En revanche, aucun des termes de l'écrit du 25 janvier 2015 ne permet de considérer que la jouissance gratuite des bungalows soit assortie de la condition de leur vente effective, contrairement à ce que prétend l'appelant, et ce document ne constitue donc pas non plus une promesse de vente.
De plus, la reconnaissance de dette signée par M. [P] le 4 novembre 2015, portant sur la somme de 49 000 euros, mentionne que le signataire a reçu ladite somme de Mme [Z], épouse [Y], « en complément de la vente des bungalows », ce dont il résulte que celle-ci doit être qualifiée de la même manière que le montant de 40 000 euros, objet de l'écrit précédent, dont l'ensemble des dispositions lui est applicable. Il s'agit donc bien d'une somme prêtée à M. [P] par l'intimée, dans les mêmes conditions que précédemment.
En conséquence, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a dit que Mme [Z], épouse [Y], avait une créance sur M. [P] de 49 000 euros au titre du remboursement de la somme versée le 4 novembre 2015, avec intérêts au taux légal à compter du 11 février 2019, qui est la date de la réception de la lettre recommandée avec avis de réception par laquelle l'intimée a réclamé ce remboursement à l'appelant.
II ' Sur les demandes de M. [P] et le montant des condamnations
S'agissant de l'indemnité d'occupation réclamée par M. [P], l'écrit du 25 janvier 2015 est parfaitement clair et n'est donc nullement sujet à interprétation. Il prévoit expressément que la jouissance des bungalows est accordée à Mme [Z], épouse [Y], à titre gratuit durant quatre ans et jusqu'à leur vente effective, sans distinction selon que cette vente se réalise ou non. En effet, il ne prévoit, en cas de non réalisation de cette vente dans le délai mentionné, que le remboursement de la somme prêtée, ce qui s'applique également à celle de 49 000 euros.
Au vu de l'accord exprimé par M. [P] relatif à cette jouissance gratuite, qui apparaît comme étant la contrepartie de ce prêt sans intérêt jusqu'à la date de remboursement prévue, et à défaut d'un quelconque document susceptible de le contredire en démontrant un engagement de Mme [Z], épouse [Y], à verser une telle indemnité d'occupation dans le cas où la vente projetée ne se réaliserait pas, il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté sa demande présentée à ce titre, qui est infondée.
Sur les montants sollicités par M. [P] au titre des charges et des dégradations commises dans les bungalows par leur occupante, le jugement déféré, dont l'appelant sollicite la confirmation, n'a retenu qu'un montant de 3 000 euros au titre de conséquences de dégât(s) des eaux, que conteste l'intimée. Il n'appartient donc à la cour de ne statuer que sur ce point, s'agissant de ces chefs de demandes.
Or, à l'appui de cette demande, M. [P] ne produit que quelques photographies qui ne permettent nullement d'établir l'origine du dégât des eaux dont il ne conteste pas la survenue. Il ne démontre donc pas que celui-ci ait été causé par une faute de l'intimée et qu'il soit donc imputable à cette dernière. A défaut de preuve d'une telle faute et l'origine de ce dégât des eaux demeurant inconnue, Mme [Z], épouse [Y], n'est redevable au propriétaire du bungalow d'aucune indemnité au titre de la réparation de ses conséquences.
C'est pourquoi le jugement déféré doit être infirmé en ce qu'il a dit que M. [P] avait une créance sur Mme [Z], épouse [Y], de 3 000 euros, au titre de l'indemnisation de dégradations locatives, qui représente le montant du devis relatif aux réparations de ce dégât des eaux, et cette demande doit être rejetée.
Par conséquent, le jugement déféré doit également être infirmé sur le montant de la condamnation prononcée à l'encontre de M. [P], aucune compensation ne devant s'opérer avec une contre-créance de ce dernier à l'égard de Mme [Z], épouse [Y]. Il en résulte que l'appelant sera condamné à verser à l'intimée la somme de 49 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 février 2019.
II - Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens
Le jugement déféré n'étant que très partiellement infirmé en ses dispositions principales, et seulement pour allouer à Mme [Z], épouse [Y], une somme supérieure à celle retenue par le tribunal, il sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais non compris dans les dépens.
Pour les mêmes motifs, l'appelant sera condamné aux dépens de l'appel et sa demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non compris dans les dépens engagés en appel, sera rejetée.
De plus, il apparaîtrait inéquitable de laisser à la charge de Mme [Z], épouse [Y], les frais non compris dans les dépens, qu'elle a engagés en appel. En conséquence, M. [P] sera condamné à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, publiquement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,
CONFIRME, dans les limites de l'appel, le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de Mulhouse le 15 octobre 2020, sauf en ce qu'il a dit que M. [P] avait une créance sur Mme [Z], épouse [Y], de 3 000 euros au titre de l'indemnisation de dégradations locatives, ainsi qu'en ses dispositions relatives à la compensation des créances respectives et à la condamnation de M. [P] prononcée au profit de Mme [Z], épouse [Y], et L'INFIRME sur ces seuls chefs,
Statuant à nouveau dans cette limite,
REJETTE la demande de M. [P], au titre de l'indemnisation de dégradations locatives, portant sur la réparation des conséquences d'un dégât des eaux,
CONDAMNE M. [E] [P] à payer à Mme [T] [Z], épouse [Y], la somme de 49 000,00 euros (quarante-neuf mille euros) avec intérêts au taux légal à compter du 11 février 2019,
Ajoutant au dit jugement,
CONDAMNE M. [E] [P] aux dépens d'appel,
CONDAMNE M. [E] [P] à payer à Mme [T] [Z], épouse [Y], la somme de 2 000,00 (deux mille) euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
REJETTE la demande de M. [E] [P] présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier, La présidente de chambre,
