France, Cour d'appel de Colmar, Chambre 2 a, 15 décembre 2022, 21/01649

MINUTE N° 560/2022

Copie exécutoire à$

- Me Valérie BISCHOFF

- DE OLIVEIRA

- Me Nadine HEICHELBECH

Le 15 décembre 2022

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 15 Décembre 2022

Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 21/01649 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HRKO

Décision déférée à la cour : 13 Janvier 2021 par le tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANTE et intimée sur incident :

La S.C.I. VM SUD, prise en la personne de son représentant légal ayant son siège social [Adresse 1])

représentée par Me Valérie BISCHOFF - DE OLIVEIRA, avocat à la cour.

INTIMÉE et appelante sur incident :

La S.A.S. SPIE INDUSTRIE ET TERTIAIRE venant aux droits de la Société SPIE EST, représentée par son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 2]

représentée par Me Nadine HEICHELBECH, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 modifié et 910 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Octobre 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Franck WALGENWITZ, Président de chambre, et Madame Nathalie HERY, Conseiller, chargés du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Franck WALGENWITZ, Président de chambre

Madame Myriam DENORT, Conseiller

Madame Nathalie HERY, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRÊT contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

- signé par Monsieur Franck WALGENWITZ, président et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d'un contrat de crédit-bail immobilier reçu par Me Jean Philipps et Me Claudine Lotz le 7 novembre 2003, la société SOFEBAIL - Société fédérative de crédit-bail immobilier a consenti à la SCI VM SUD un crédit-bail immobilier portant sur un ensemble immobilier à usage commercial situé à Niedernmordern.

Par un bail de sous-location daté du même jour, la SCI VM SUD a donné à bail les locaux susvisés à la Société Nouvelle de Chauffage et de Climatisation (SNCC).

A l'époque, Monsieur [V] [M] était le gérant à la fois de la SCI VM SUD et de la SNCC.

La société SNCC était une entreprise de sanitaire, chauffage et climatisation et les locaux lui servaient notamment de show room pour montrer à sa clientèle les équipements en situation réelle de fonctionnement.

En cours de bail, par acte du 25 novembre 2005, la société AMEC Spie Est, devenue Spie Est puis Spie Industrie et Tertiaire (SIT) a racheté les actions de la SNCC et procédé à son absorption.

Le 13 mars 2014, la société SIT a donné congé à la SCI VM SUD pour le terme contractuel du 30 septembre 2014.

Le bailleur et le preneur organisaient une visite le 4 juin 2014 pour préparer l'état des lieux de sortie, qui était réalisé le 25 septembre 2014 par Me Deiss, huissier de justice à Saverne.

Une discussion avait lieu à cette occasion entre les parties sur l'état des locaux et les travaux devant être pris en charge par la société SIT. Un second état des lieux de sortie était dressé par Me Deiss le 26 janvier 2015 afin de constater la réalisation des travaux par la société SIT.

Le 26 mai 2016 la SCI VM SUD a assigné en référés la société SIT par-devant le tribunal de grande instance de Saverne, demandant la désignation d'un expert avec pour mission de décrire les désordres affectant les locaux, d'en rechercher les causes et origines, de décrire et de chiffrer les travaux de remise en état nécessaires.

Le 24 octobre 2016, le juge des référés a ordonné expertise et désigné M. [L] [C], en lui donnant pour mission, entre autres :

- de dire si les locaux étaient affectés de désordres,

- de dire si ces désordres relevaient de parties privatives ou communes des lieux loués,

- de donner tous éléments permettant d'apprécier l'état initial et la composition initiale des locaux,

- de déterminer les causes et origines des désordres,

- de déterminer les travaux de remise en état nécessaires,

- de dire si ces désordres auraient pour effet d'empêcher ou de rendre plus difficile la relocation des locaux,

- de dire s'il y a eu un préjudice lié à la consommation d'énergie par les colocataires au détriment de la société SIT,

- et d'en évaluer le coût.

A l'issue des opérations d'expertise, M. [C] a rendu son rapport définitif le 30 juin 2017.

Le 14 mars 2019, la SCI VM SUD a assigné la société SIT au fond devant le tribunal judiciaire de Strasbourg.

Par jugement du 13 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Strasbourg a :

- condamné la SAS Spie Industrie et Tertiaire à verser à la SCI VM SUD la somme de 31.786,40 € hors taxe, outre TVA applicable, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 14 mars 2019,

- rejeté le surplus des demandes de la SCI VM SUD,

- débouté la SAS Spie Industrie et Tertiaire de sa demande reconventionnelle,

- condamné la SAS Spie Industrie et Tertiaire aux dépens, comprenant ceux de l'instance en référé comprenant le coût de I'expertise de M. [C], outre à verser à la SCI VM SUD la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

La juridiction de première instance avait estimé :

- au sujet des demandes principales, après avoir rappelé les stipulations du bail, que les obligations à la charge de la société SIT ne portaient que sur la partie de l'immeuble qu'elle avait occupée,

- qu'il convient de tenir compte de la teneur d'un courrier du 25 juillet 2014 dans lequel la société SIT avait admis devoir prendre en charges certaines dépenses (remplacement des boîtiers de télécommande du portail ; remise en place d'un bardage),

- sur le fondement du PV de constat de Me Deiss, huissier de justice, que les frais de remplacement des sanitaires et de reprise de crépi étaient dûs par la société SIT, tout comme l'étaient les frais de remplacement de divers éléments du bâtiment (travaux d'électricité, détecteur de présence, ventilation des toilettes, remise en état de la centrale d'air et de la chaudière...) ,

- concernant la demande portant sur la climatisation, que cet appareil ne pouvait être considéré comme étant à l'intérieur du bâtiment et ne pouvait être appréhendé comme un élément relevant du lot loué; aussi son entretien ne pouvait incomber au locataire,

- que les infiltrations d'eau provenaient d'un défaut de conception du bâtiment ; en n'ayant pas informé suffisamment rapidement la SCI VM SUD de l'existence de celles-ci, la société SIT devrait prendre en charge 10% de la facture de réparation,

- que les espaces verts et la voirie ne pouvaient être considérés comme faisant partie du lot loué, de sorte que SIT n'avait pas à prendre en charge leur entretien,

- que la SCI VM SUD ne justifiait pas de la situation de non location du local depuis le départ de la société SIT, en précisant que la non réparation de la climatisation relevait de sa propre responsabilité ; ainsi la demande de dommages et intérêts au titre des pertes de loyers subies par le propriétaire ne saurait être accueillie,

- qu'enfin, la demande reconventionnelle de la société SIT tendant à obtenir la somme de 6 726,10 € au titre de la consommation d'énergie non imputable à son activité, ne peut être accueillie, celle-ci étant insuffisamment fondée en fait (absence d'indication quant à la société bénéficiaire de cette livraison d'énergie) et en droit (absence de fondement).

Le 18 mars 2021, la SCI VM SUD a interjeté appel de ce jugement, demandant qu'il soit infirmé.

PRETENTIONS DES PARTIES

La SCI VM SUD qui a interjeté appel de ce jugement demande dans ses conclusions du 06 décembre 2021 à la cour de venir :

INFIRMER le jugement entrepris en tant qu'il a condamné la SAS Spie Industrie et Tertiaire à ne verser à la SCI VM SUD qu'une somme de 31.786,40 € hors taxes, outre TVA applicable, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 14 mars 2019 et en ce qu`il a rejeté le surplus des demandes de la SCI VM SUD,

Et statuant à nouveau,

CONDAMNER la société Spie Industrie et Tertiaire à payer à la société VM SUD la somme de 165.841,40 € HT, TVA en sus au titre de la réparation des désordres, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

CONDAMNER la société Spie Industrie et Tertiaire à payer à la société VM SUD la somme de 737.583 € au titre de la perte de loyers, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

SUR APPEL INCIDENT :

DECLARER la société Spie Industrie et Tertiaire mal fondée en son appel incident.

En conséquence, et le REJETER.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNER la société Spie Industrie et Tertiaire au paiement d'une indemnité de 5.000,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu`aux frais et dépens de première instance et d'appel.

L'appelante reprend les stipulations du bail conclu entre les parties au litige qui précisent notamment :

« En raison du bénéfice des diverses garanties afférentes aux travaux de construction prévues par les articles 1 792 et suivants, et 2277 du Code civil, auxquels peut prétendre «le locataire principal'', « le sous-locataire'' s'oblige à l 'informer sans délai de tout fait de nature à mettre en jeu l'exercice de ces garanties, à peine d'en être responsable s'il y avait négligence d'information de sa part ''.

S'agissant de l'entretien, il est stipulé que 'le sous-locataire entretiendra les lieux mis à disposition en bon état de réparations locatives, pendant la durée du présent bail, et il les rendra de même à la fin dudit bail.Il supportera toutes les réparations qui seraient rendues nécessaires par suite du défaut d'exécution des réparations locatives ou d'entretien, de dégradations résultant de son fait, ou de celui de sa clientèle, ou de son personnel. (...) Si pour une cause quelconque, le remplacement des installations ou des appareils se trouvant dans l'immeuble devenait nécessaire soit par suite d'usure, de vétusté, de force majeure, ou d 'exigences administratives, il sera entièrement à la charge du « sous-locataire '' sans recours contre le « locataire principal '' (...) 'Il devra faire son affaire personnelle, et à ses frais de toutes adaptations et aménagements nécessaires pour les normes de sécurité qui seraient prescrites par des dispositions législatives, réglementaires ou administratives, sans recours contre le « locataire principal'.

Enfin, s'agissant de la remise des clés, il est prévu que «La remise des clefs par le sous-locataire et leur acceptation par le locataire principal ne portera aucune atteinte à son droit de répercuter contre le sous-locataire le coût des réparations de toute nature et dont ce dernier est tenu suivant la loi et les clauses de ce bail ''.

L'appelante avance que c'est à juste titre que l'expert a imputé à la société SIT les désordres découlant du remplacement des robinets électroniques par des robinets simplement manuels.

La SCI VM SUD conteste cependant le raisonnement de l'expert selon lequel il conviendrait de faire un partage de responsabilité entre les parties sur les frais de remise en état de la climatisation et de la toiture terrasse alors que :

- s'agissant d'un bâtiment commercial, l'expert ne pouvait réaliser une distinction entre partie privative et partie commune,

- le bail de sous location portait sur la totalité des locaux sauf un plateau de 380 m² qui n'était pas encore aménagé ; celui-ci n'a été loué que plus tard à la société Genersys Services le 10 novembre 2005 et ce jusqu'au 31 décembre 2011,

- les espaces extérieurs étaient mis à la disposition de SIT qui en avait toujours assuré l'entretien,

- s'agissant des désordres affectant la toiture terrasse, les infiltrations avaient eu lieu sans que l'intimée n'informe le bailleur de la survenue de celle-ci ; en outre, dans son courrier du 25 juillet 2014, M. [Y] de SIT s'était engagé à faire vérifier l'étanchéité de la terrasse,

- sur les désordres affectant la climatisation, l'expert ne pourrait indiquer que seules les installations techniques situées à l'intérieur des locaux exploités par SIT relèveraient de l'entretien, alors qu'il s'agissait là d'une question juridique relevant de la seule compétence du tribunal ; en outre il y a lieu de tenir compte du fait que :

* l'installation défectueuse équipe les locaux exclusivement sous-loués à la société Spie Industrie et Tertiaire ;

* seule cette installation est défectueuse, à l'exclusion de celle équipant les locaux qui avaient été donnés en location à la société Genersys Services, ce qui démontrerait que la défaillance est due à un défaut d'entretien imputable à SIT;

* l'entretien de la climatisation était à la seule charge de la société Spie Industrie et Tertiaire,

* selon le bail de sous-location, la société Spie Industrie et Tertiaire était responsable de toutes avaries pouvant résulter des installations de l'immeuble ;

* les appareils de climatisation se situant à l'extérieur du bâtiment sont indissociables des unités qui se trouvent à l'intérieur, de sorte que la réparation du système de climatisation était à la charge de la société Spie Industrie et Tertiaire.

S'agissant des pertes de loyers, l'appelante rappelle que l'expert a relevé que les infiltrations affectant les locaux et les dysfonctionnements touchant certaines installations techniques rendaient impropres à la location les lieux, de sorte que la SCI VM SUD aurait été dans l'incapacité de les relouer ce qui générerait un préjudice de 737 583 €.

Enfin, au sujet de l'appel incident, la SCI VM SUD se réfère au courrier du 25 juillet 2014 dans lequel SIT s'engageait à prendre en charge les frais des télécommandes manquantes et de remplacement du bardage du bâtiment annexe.

Le juge avait à juste titre estimé que la société SIT devrait prendre en charge les frais de crépissage, de remise en état des sanitaires et du faux plafond et de la centrale d'air du local annexe.

La SCI rappelait que le jugement avait mis à la charge de la société SIT les frais de remise en état du système électrique (3 750€) et du chauffage (10 750 €) car il s'agissait là de frais d'entretien courant.

Enfin, concernant la surfacturation des charges d'électricité et de gaz avancée par la société SIT, l'appelante indiquait que la demande n'était pas fondée car il y avait des sous compteurs, de sorte qu'il appartenait à l'intimée de refacturer l'énergie consommée par la société Genersys Services à celle-ci, la SCI VM SUD ne pouvant être tenue de payer les consommations d'énergie de cette société tierce.

* * *

La société SIT, dans ses dernières écritures datant du 15 septembre 2021 notifiées par RPVA, rappelait qu'elle avait élevé un appel incident en vue d'être déchargée de toute condamnation.

Elle conclut à ce que la cour vienne :

CONFIRMER le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg en date du 13 janvier 2021en ce qu'il a rejeté le surplus des demandes de la SCI VM SUD,

sur son appel incident

INFIRMER le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg en date du 13 janvier 2021 en ce qu'il a :

- débouté la SAS Spie Industrie et Tertiaire de sa demande reconventionnelle,

- condamné la SAS Spie Industrie et Tertiaire aux dépens, comprenant ceux de l'instance en référé comprenant le coût de l'expertise [C], outre à verser à la SCI VM SUD la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau,

DEBOUTER la SCI VM SUD en toutes ses demandes,

CONDAMNER la SCI VM SUD à payer à la SAS Spie Industrie et Tertiaire la somme de 6.726,10 euros TTC

CONDAMNER la SCI VM SUD à payer à la SAS Spie Industrie et Tertiaire la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,

la CONDAMNER en tous les frais et dépens

S'agissant des désordres allégués, la société indique que :

- en tant que sous-locataire, elle n'est pas tenue d'une obligation générale de réparer les désordres qui peuvent affecter la construction ; son obligation ne consiste qu'à remettre en état ce qui a été dégradé dans les locaux loués, et non pas dans les locaux loués à des tiers ou encore au niveau des parties communes de l'immeuble,

- la société SIT n'était pas la seule occupante de l'immeuble ; d'autres personnes y accédaient comme le gérant de la SCI qui les a toujours utilisés pour y entreposer son bateau, ou la société Genersys Services ; d'ailleurs le juge des référés a intégré cet état de fait dans sa réflexion puisqu'il a inclus dans la mission de l'expert la question de la détermination des espaces communs et des espaces privatifs afin de pouvoir préciser si les désordres invoqués par la SCI VM SUD affectaient les uns ou les autres,

- l'expert a expressément exclu des parties communes des espaces pour lesquels la SCI VM SUD réclame la condamnation de la société SIT, comme les espaces extérieurs, la terrasse ainsi que les installations techniques présentes sur celle-ci (comme la climatisation), en précisant que ces derniers concernent aussi d'autres co-locataires,

- au sujet du bail qui mettrait à la charge de la société SIT l'intégralité des réparations locatives, il ne saurait être contraire aux dispositions des articles 1754 et 1755 du Code civil, car les stipulations dérogatoires n'étaient pas suffisamment expresses et sans équivoque,

- la réparation des vices de conception du bâtiment ne relèverait pas de la responsabilité du sous-locataire ; à cet égard, l'expert a relevé qu'un certain nombre de désordres résultaient de tels vices;

- l'obligation prévue dans le bail commercial en son article 'état des lieux', pour le preneur d'informer le locataire principal de tout problème technique concernant le bâtiment pour permettre au bailleur de mettre en oeuvre ses garanties en application des articles 1792 du code civil et 2277 du code civil, ne saurait trouver lieu à application au cas d'espèce, car ladite obligation ne vaudrait que pour des faits 'de nature à mettre en jeu l'exercice de ces garanties'et n'aurait donc pas de pertinence car la garantie du constructeur devait être actionnée dans un délai de 2 ou de 10 ans à compter de la réception des travaux, qui avait eu lieu avant le contrat bail de novembre 2003,

- malgré ses demandes, la SCI VM SUD est incapable de produire un état des lieux d'entrée ; la société SIT ignore quel était l'état des locaux lors de l'entrée de la SNCC dans les lieux.

Une fois ces observations faites, la société SIT analyse poste par poste les désordres et précise que les demandes formulées par la SCI propriétaire devaient être écartées au motif principaux que l'état des lieux ne permettait pas de démontrer l'existence de dégradations locatives ( cf.demande sur les sanitaires pour 11 400 euros) ou qu'elle portaient sur des parties communes (climatisation, toiture terrasse, espace vert).

Concernant la perte de loyers réclamées, la SCI VM SUD ne démontrerait pas davantage avoir été dans l'impossibilité de relouer le local ; elle ne justifierait d'aucun mandat donné à une agence immobilière pour louer les locaux ni d'aucune annonce. L'expert avait noté en outre que les locaux étaient en cours d'exploitation par une société tierce, ce qui démontrait qu'il y aurait eu nouvelle location.

Cette demande dénoterait l'absence de sérieux de la SCI VM SUD et de son gérant qui a laissé passer près de 4 ans avant d'agir (référé et procédure au fond), s'est abstenu de rechercher un locataire, et est également resté passif dans la réalisation des travaux de reprise chiffrés à 12.000 euros alors que selon lui s'ils avaient été réalisés ils auraient permis de percevoir un loyer de 167.000 euros / an.

Enfin sur son appel incident, la société SIT conteste le raisonnement du premier jugement qui l'avait amené à la condamner à verser une somme au titre de la réparation des dégradations locatives.

Elle précise que les montants alloués au titre :

- des télécommandes du portail (180 euros), du bardage (1 800 euros), des sanitaires pour 2 850 euros ne pouvaient être mises à sa charge car elles n'étaient pas justifiées faute d'un état des lieux d'entrée,

- de la reprise du crépis (460 euros), du local électrique (600 euros), de la toiture terrasse (10 % de responsabilité) relevaient des parties communes ou encore constituaient des frais de remise en état du circuit d'éclairage extérieur et de la chaudière (3 750 euros et 7 000 euros),

- des faux plafonds, relevaient d'un problème de défaut de conception et non d'entretien.

A titre reconventionnel, c'est la SCI VM SUD qui devrait verser à la société SIT une somme de 6 726,10 euros au titre du 'coût de l'énergie non consommée par SIT' comme l'avait retenu l'expert.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1) Le cadre contractuel et le périmètre de la sous location

Le contrat de sous-location qui a été passé entre les parties a défini l'étendue des obligations de la société SIT, et précise qu'au titre de l'entretien, le sous-locataire doit entretenir les lieux mis à sa disposition, les maintenir en bon état de réparation locative et supporter toutes les réparations qui seraient rendues nécessaires par suite du défaut d'exécution des réparations locatives et d'entretien résultant de son fait ou de celui de sa clientèle ou de son personnel.

D'autre part, la seconde clause institue une extension d'obligation prévoyant que le sous-locataire doit répondre de l'usure et de la vétusté des installations ou des appareils se trouvant dans l'immeuble lorsque ceux-ci doivent être remplacés.

Comme l'a justement fait remarquer le premier juge, l'immeuble ne peut s'entendre ici comme l'immeuble tout entier alors qu'il est établi qu'une partie des locaux -à savoir un plateau de bureaux de 380 mètres carrés - sur un total de 2195 m², a été expressément exclu du champ du contrat, et une fois aménagée, a été louée à une société Genersys du 10 novembre 2005 jusqu'au 31 décembre 2011.

Il ressort aussi du courrier que la SNCC a adressé à la SCI le 1er juillet 2009 (annexe 1 de l'intimée) qu'une troisième société était présente sur les lieux en tant que locataire, à savoir la société EOTB. Dans sa réponse du 19 septembre 2009, la SCI ne contestait pas la réalité de cette présence.

Enfin, il est également établi que le gérant de la SCI a continué à occuper une partie des locaux pour y entreposer des effets personnels, comme son bateau.

Il s'évince de ces développements que l'immeuble loué à la société SIT doit s'interpréter comme celui qui a été mis à sa disposition exclusive par le contrat de sous-location. Comme l'a fait remarquer à juste titre l'expert, la société SIT n'a pas à répondre des réparations portant sur des parties de locaux, ou des éléments d'équipement, qui profitent à l'ensemble des locataires.

Le raisonnement de la SCI VM SUD qui tend à considérer que les réparations locatives à la charge de la SAS Spie Industrie et Tertiaire doivent porter sur tout l'immeuble et l'ensemble de ses équipements ne peut alors être accueilli.

Il y a par conséquent lieu d'étudier au cas par cas les demandes formulées pour vérifier, d'une part si elles peuvent s'inscrire dans l'obligation d'entretien qui incombe à la société SIT sur la partie de l'immeuble qui lui était loué, d'autre part si les dégradations sont bien imputables à la société SIT.

2) Sur la question des dégradations locatives

Par son appel principal, la SCI souhaite obtenir la condamnation de la société SIT à lui verser des sommes qui ne lui ont pas été allouées par le premier juge. De son côté, la société SIT a fait un appel incident pour se voir exonérer de tout paiement de somme à ce titre.

Il est donc nécessaire de reprendre tous les titres de préjudices évoqués en première instance.

Espaces verts et enrobés

L'entretien des espaces verts et de l'enrobé de la cour et des voies d'accès aux bâtiments propriété de la SCI ne peut en aucune manière relever de la responsabilité du preneur partiel des lieux, comme le juge de première instance l'a fait remarquer. La demande de la SCI VM SUD portant sur ces points ne saurait être accueillie.

La SCI VM SUD demande à minima que la société SIT soit condamnée à régler une somme de 6 050 euros au titre les frais de « nettoyage général » c'est à dire le ramassage de divers déchets tels que palettes, pierres, plastique, pneus (') qui joncheraient le terrain avec chargement et évacuation.

Cependant force est de constater que si la SCI produit un devis descriptif, elle ne démontre pas que la présence de ces objets sur le terrain est exclusivement due à l'activité de la SAS SIT. Il sera rappelé que d'autres sociétés, Genersys et EOTB, ont occupé une partie des locaux pendant de nombreuses années.

Le portail extérieur

L'expert a constaté que son automatisme et son moteur étaient inopérants mais a noté que ce désordre n'a pas été référencé dans le procès-verbal du 26 janvier 2015.

Se pose la prise en charge par la société SIT des frais de remplacement de 9 boîtiers de télécommande manquants.

Dans son courrier du 25 juillet 2014 - annexe 4 de la SCI - le preneur évoquait la nécessité de les remplacer, reconnaissant implicitement que ces boîtiers qui lui avaient été remis au moment de son entrée dans les lieux ont été soit perdus, soit détruits.

Par conséquent il y aura lieu de confirmer la décision du juge de mettre à la charge de la société SIT la somme de 180 € hors taxes pour les 9 télécommandes relatives au portail extérieur.

Le remplacement du bardage du bâtiment annexe et le remplacement du crépi

Le procès-verbal du 26 janvier 2015 note d'une part l'absence d'une tôle de bardage au niveau d'un bâtiment annexe qui servait de hangar, d'autre part la présence de dégradations localisées sur le crépi au droit de la terrasse et de l'entrée du bâtiment principal. La société SIT ne saurait contester son engagement à remédier à ces dégradations puisqu'il résulte de son courrier du 25 juillet 2014, qu'elle s'était engagée à remettre en état le bardage extérieur de l'annexe et à reprendre le crépi. Il est également à noter que la photographie du hangar prise en 2005 (pièce 24 de la partie appelante) démontre que le bardage était alors bien complet de sorte que la société SIT ne peut prétendre que la plaque de bardage litigieuse aurait toujours été manquante.

Dans ces conditions, il y aura lieu de condamner la société SIT à régler à la SCI VM SUD, d'une part une somme de 1 800 € hors taxes pour la mise en place du bardage, d'autre part une somme de 460 € hors taxes pour la rénovation du crépi d'une partie des murs extérieurs du bâtiment.

La question des climatiseurs

La société appelante estime que les frais de réparation et d'entretien portant sur la climatisation et le local électricité devrait incomber au preneur, chiffrant sa demande à la somme de 48 530 € hors taxes.

L'expert a relevé dans son rapport que les climatiseurs présents sur la terrasse alimentent l'ensemble du bâtiment. Ils ne peuvent être considérés comme des éléments exclusivement utiles à la partie des locaux donné à bail à la société SIT.

La SCI VM SUD, qui soutient qu'un des deux climatiseurs était exclusivement affecté aux locaux sous loués à SIT, ne rapporte pas la moindre preuve de cette affirmation.

En outre il serait illogique de mettre à la charge d'un seul des locataires, l'entretien de ces éléments communs alors qu'il ressort du rapport d'expertise que la pose de ces installations techniques - sur des plots et des dalles en béton sur la terrasse - n'était pas conforme aux règles de l'art ce qui rend leur 'entretien (...) particulièrement complexe voire impossible » (page 56 du rapport).

Par conséquent la demande de la SCI VM SUD ne saurait prospérer.

Le local technique

Les locaux techniques ne sont pas clairement référencés ou désignés dans le bail de sous-location, comme entrant dans le champ de compétence du preneur.

Ces locaux techniques qui abritent la chaudière, les modules de cogénération, le module de télégestion, l'onduleur (...) sont certes intégrés dans les locaux sous loués à la société SIT, mais il est acquis qu'ils servent à l'ensemble des locataires.

Pour imposer à la société SIT une obligation particulière de maintenance et d'entretien de ces locaux et de leurs équipements s'y trouvant - qui profitent à tous et non pas seulement à la société SIT - il aurait été nécessaire de préciser cette obligation clairement dans le bail, avec une définition précise des installations visées - ce qui n'a pas été fait.

Dans ces conditions, la prise en charge de son entretien ne saurait incomber à la société SIT.

La remise en état du circuit de l'éclairage extérieur et de la chaudière

Le tribunal a condamné la société SIT à payer à la SCI VM SUD les sommes de 3750 € hors taxes pour la remise en état du circuit de l'éclairage extérieur et la vérification de l'onduleur, et 7 000 € hors taxes pour la remise en état de la chaudière.

Cependant l'expert ' ayant décrit en page 42 de son rapport les désordres présents sur le circuit des luminaires, les compteurs électriques et le module de transfert, ayant constaté en page 43 le problème relatif à la fuite affectant la chaudière avec le dysfonctionnement du module de télégestion du chauffage - a identifié ces éléments comme étant des équipements communs à tous les locataires du site.

Les frais d'entretien ne peuvent alors être mis à la charge de la société SIT exclusivement.

A défaut d'explication de la part de la SCI quant à la nature même de ces frais (frais d'entretien, frais de remplacement) ou sur un éventuel partage de ces frais entre les différents locataires, ou même entre le locataire et le bailleur, la demande de condamnation de la société appelante ne peut être accueillie et le jugement sera réformé sur ce point.

Sur la question des infiltrations provenant de la terrasse

La SCI VM SUD réclame une somme de 22 000 € hors taxes au titre de la remise en état de la terrasse. S'agissant des désordres d'infiltration affectant cette terrasse, l'expert judiciaire a estimé que la cause première est une non-conformité aux règles de l'art des raccords au droit des lanterneaux et des joints de dilatation. Il retient une erreur de conception relative à la fixation des parois de protection des installations techniques qui ne peuvent résister aux sollicitations générées notamment par la force du vent.

Il est acquis aux débats que les infiltrations ont été visibles pendant plusieurs années dans les locaux occupés par la société SIT, et notamment alors que la société SIT était encore titulaire du bail. L'absence d'occupation avérée des locaux par la société SIT entre 2009 et 2014 n'est pas de nature à l'exonérer de son obligation d'avertir la société appelante de la survenue de ces infiltrations.

La société SIT ne conteste pas avoir été liée contractuellement par une obligation d'informer le propriétaire des lieux de toute situation de sinistre pour permettre à ce dernier de rechercher en temps utile la responsabilité des constructeurs.

La société n'apporte pas d'élément de preuve susceptible d'écarter sa défaillance dans son obligation le dénoncer ces désordres qui étaient apparents sur son lot ; dès lors c'est à juste titre que le premier juge a retenu la responsabilité de la société SIT et l'a condamnée à prendre en charge une partie des travaux de remise en état.

Cependant le pourcentage de responsabilité retenue par le juge, à savoir 10%, paraît bien trop faible compte tenu de l'ampleur des dégâts. La société SIT ne saurait minimiser les conséquences de sa faute en affirmant que le délai de prescription de la garantie décennale aurait été dépassée, en ce sens qu'elle ne démontre pas que les désordres sont apparus après l'échéance de ce délai de 10 ans.

D'autre part, le fait de ne pas avoir dénoncé au bailleur immédiatement l'existence de ces infiltrations a incontestablement permis à ce phénomène d'infiltration de se renforcer, et au désordre de s'amplifier.

Dans ces conditions, il convient de mettre à la charge de la société SIT 50% de la facture de reprise estimée à de 22000 €, soit 11 000 euros.

Corrélativement à ces infiltrations, les faux plafonds de certains locaux ont été affectés de sorte que la somme de 265 euros HT réclamée par la SCI VM SUD au titre du remplacement des dalles et rails du faux plafond affectés sera également mise à la charge de la société SIT.

La remise en état de sanitaires

Il ressort du procès-verbal de constat établi par Me Deiss le 25 septembre 2014 contradictoirement entre les parties, que le représentant de la société SIT a reconnu l'indication qui avait été faite pour le compte du propriétaire des lieux, c'est à dire que l'équipement des espaces sanitaires avait été modifié par le preneur, les robinets électroniques installés initialement ayant été remplacés par des robinets manuels de moindre qualité et valeur.

La société SIT ne peut aujourd'hui contester l'existence de cet état de fait. Parce qu'elle a modifié les lieux en installant du matériel de moindre qualité sans obtenir l'autorisation préalable du bailleur, elle engage sa responsabilité.

La société appelante réclame une somme de 11 400 € hors taxes pour la remise en état des sanitaires. Le premier juge a noté à juste titre qu'il convenait de tenir compte du fait que les robinets existants sont en état de fonctionnement (comme le faisaient remarquer l'huissier et l'expert) et sont nécessairement moins vétustes que ceux d'origine.

Dès lors l'indemnisation retenue par le premier juge à hauteur du quart de la somme demandée, soit 2 850 € hors taxes, est justifiée et sera confirmée.

Les éléments de mobiliers présents dans le lot loué par la société SIT

La SCI réclame les sommes de 600 € pour la remise en état de la porte d'accès du local électrique, 6 586,40 € pour la remise en état de l'électricité des différents bureaux du lot occupé par la société SIT, 1 800 € pour la remise en état des spots du hall d'exposition, du détecteur de présence du local d'archive, de la bouche de ventilation des toilettes femmes et pour personne à mobilité réduite, du cache antenne de la salle de réunion et des gradateurs de lumière des locaux IB et TRK, 80 € pour le remplacement d'une dalle de faux plafond, 4 000 € pour la remise en état de la centrale d'air du local annexe, et 215 € hors taxes pour la remise en état suite aux coulures au droit de la paroi arrondie de la mezzanine attenant à l'escalier .

La société SIT - qui conclut de manière générale au rejet de toute demande chiffrée de la part de la SCI - n'a cependant pas développé dans ses écritures déposées à hauteur d'appel d'argumentation portant sur ces points, sauf en ce qui concerne la demande de remise en état de la porte d'accès du local électrique, estimant - avec raison ' que celle-ci fait partie du local technique qui ne peut être considéré comme une partie « privative ».

Aussi, cet argument étant juste, le coût de remise en état de cette porte ne saurait être mis à la charge d'un seul locataire.

En revanche, à défaut de contestation, il y aura de mettre à la charge de la société SIT tous les autres montants qui portent sur des travaux portant sur le lot loué à la société SIT et de la condamner au paiement de la somme de 10 881.40 euros.

* * *

Il résulte de ces développements que la société SIT est redevable d'une somme de 27'436,40 euros à l'égard de la SCI propriétaire, soit 180 € pour les télécommandes, 1800 € pour le bardage, 460 € pour la rénovation du crépi, 11'000 € au titre des infiltrations, 265 € pour les rails et les dalles du faux plafond, de 1850 € pour les sanitaires et enfin 10'881,40 euros pour les travaux portant sur le mobilier du lot occupé par SIT.

3) Sur la demande de la SCI VM SUD pour la perte de loyers

La SCI VM SUD formule une demande indemnitaire de 737 583 € au titre de la perte de loyer, indiquant avoir été privée de toute possibilité de relouer les locaux du fait des désordres d'infiltration, sur la climatisation et le chauffage. Elle a chiffré ce montant sur une base de 53 mois.

A partir du moment où la présente cour n'a pas retenu le principe de la responsabilité de la société SIT dans la survenue des désordres de la climatisation et a prononcé un partage de responsabilité quant à la question de la prise en charge des frais de reprise de l'étanchéité de la terrasse, il n'est pas possible d'envisager la société SIT comme étant responsable de l'impossibilité de relouer les locaux.

En outre il est rappelé que l'expert a estimé que l'installation de la climatisation n'était pas conforme aux règles de l'art ce qui générait une difficulté d'entretien ; or en aucun cas un sous locataire ne peut se voir reprocher cette situation.

D'autre part, si la SCI VM SUD entend prétendre à une indemnisation au titre de la perte de loyer, elle doit produire des éléments de preuve concernant cette impossibilité. Or elle ne justifie aucunement de celle-ci, n'ayant produit aucun mandat donné à une agence immobilière pour louer les locaux, ni prouvé avoir diffusé des annonces ou mené des recherches de locataires.

Enfin la SCI ne peut imputer le retard pris dans la remise en état des locaux à la société SIT alors qu'elle-même n'a assigné la société SIT en référé qu'au mois de mai 2016 soit plus de 2 ans après la fin du contrat.

Dans ces conditions cette demande ne saurait prospérer.

4) Sur la demande incidente de la société SIT

L'expert judiciaire a constaté lors de ses opérations que les locaux des locataires autres que la société SIT étaient alimentés en gaz et en électricité à partir du compteur de la SNCC devenu SIT.

L'expert a évalué le coût de l'énergie non consommée par la société SIT mais payée par elle à une somme de 6 726,10 euros.

Aucune des parties ne conteste la réalité des faits telles que constatés par l'expert ni la validité du mode de calcul retenu pour fixer la somme de 6 726,10 euros.

Cependant, la SCI démontre qu'elle a fait installer des sous compteurs à partir du moment où la société Genersys est arrivée dans les locaux.

D'autre part il apparaît à la lecture de l'échange de courriers entre les parties qui a eu lieu en septembre 2009 que la SCI a tenu informée la société SIT de l'existence de ces sous compteurs et lui a alors demandé fort logiquement de prendre contact avec la société Genersys pour qu'elle puisse se faire rembourser le coût de l'énergie.

La société SIT ne peut alors engager la responsabilité de la SCI sur le fondement d'une faute pour défaut d'information, de sorte que la demande incidente sera écartée.

5) Sur les demandes annexes

La décision de première instance sera confirmée en ce qui concerne les dépens et la question de l'article 700 du code de procédure civile.

Constatant que la SCI VM SUD est la partie succombante principale - en ce que les dommages et intérêts qui lui sont alloués sont moindres qu'en première instance - il y a lieu de la condamner aux dépens et à verser la somme de 1 500 euros à la SAS Spie Industrie et Tertiaire. Sa propre demande en vue d'obtenir une somme sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant, publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :

INFIRME le jugement rendu le 13 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Strasbourg sauf en ce qu'il a statué sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau :

CONDAMNE la SAS Spie Industrie et Tertiaire à payer à la SCI VM SUDla somme de 27 436.40 euros (vingt-sept mille quatre cent trente-six Euros et quarante centimes) hors taxe, outre TVA applicable et intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 14 mars 2019,

REJETTE la demande incidente de la SAS Spie Industrie et Tertiaire,

Et y ajoutant

CONDAMNE la SCI VM SUD aux dépens d'appel,

CONDAMNE la SCI VM SUD à payer à la SAS Spie Industrie et Tertiaire une somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de la SCI VM SUD fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,

| France, Cour d'appel de Colmar, Chambre 2 a, 15 décembre 2022, 21/01649

Synthèse

Origine de la décision