MINUTE N° 552/2022
Copie exécutoire à
- Me Raphaël REINS
- la SELARL ACVF ASSOCIES
- la SCP CAHN/BORGHI
Le 08/12/2022
Le Greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 8 DECEMBRE 2022
Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 20/02940 - N° Portalis DBVW-V-B7E-HNCV
Décision déférée à la cour : 11 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de MULHOUSE
APPELANTS :
1/ Madame [C] [J]
2/ Madame [X] [J]
demeurant toutes les deux [Adresse 2]
3/ Madame [L] [J]
demeurant [Adresse 3]
4/ Monsieur [F] [J]
demeurant [Adresse 1]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2021/000696 du 23/02/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR)
5/ Madame [M] [J]
demeurant [Adresse 5]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/000697 du 23/03/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR)
1 à 5/ représentés par Me Raphaël REINS, avocat à la cour.
INTIMÉS :
1/ Maître [T] [W]
demeurant [Adresse 6]
représenté par la SELARL ACVF ASSOCIES, avocat à la cour.
2/ La S.A.R.L. CENTRALE IMMOBILIERE Prise en la personne de son représentant légal
ayant son siège social [Adresse 4]
représentée par la SCP CAHN/BORGHI, avocats à la cour.
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 15 septembre 2022, en audience publique, devant la cour composée de :
Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre
Madame Myriam DENORT, Conseiller
Mme Nathalie HERY, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN
ARRET contradictoire
- prononcé publiquement après prorogation du 24 novembre 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCEDURE
Mme [D] [P], veuve de M. [U] [J], est décédée le 13 mars 2015 à [Localité 7] laissant pour héritier réservataire son fils unique [F] et comme légataires universelles de la quotité disponible en pleine propriété, ses quatre petite filles, [M], [L], [C] et [X].
Mme [D] [P] avait confié le règlement de sa succession à Me [W], notaire à [Localité 7] laquelle comprenait essentiellement une maison sise à [Adresse 1] qui a été vendue par l'héritier réservataire et les légataires à titre universel à la SARL Centrale Immobilière suivant acte du 29 janvier 2015 pour le prix de 220 000 euros, cette société l'ayant revendue le 22 décembre 2015 pour le prix de 400 000 euros.
Estimant que la SARL Centrale Immobilière avait mal évalué la maison, Mmes [C], [X] et [L] [J], le 1er juin 2016, l'ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Mulhouse à fin de voir condamner ladite société à leur payer la somme de 180 000 euros à titre de dommages et intérêts, M. [F] [J] et Mme [M] [J], ayant été appelés en déclaration de jugement commun.
Par acte d'huissier en date du 19 octobre 2017, M. [F] [J] et Mme [M] [J] ont fait assigner devant ce même tribunal Me [W] à fin de mise en cause en sa qualité de notaire chargé de la vente de la maison.
Après jonction de ces deux procédures, le tribunal judiciaire remplaçant le tribunal de grande instance a :
- déclaré recevable la demande de Mmes [C], [X] et [L] [J] ;
- rejeté la demande en paiement de Mmes [C], [X] et [L] [J] à l'encontre de la SARL Centrale Immobilière ;
- rejeté la demande de réserve de droit à conclure de M. [F] [J] et de Mme [M] [J] ;
- rejeté la demande en paiement de M. [F] [J] et Mme [M] [J] à l'encontre de Me [T] [W] ;
- rejeté la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de la SARL Centrale Immobilière ;
- rejeté la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de Me [T] [W] ;
- condamné Mmes [C], [X] et [L] [J] à payer à la SARL Centrale Immobilière une indemnité de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné M. [F] [J] et Mme [M] [J] à payer, in solidum, à Me [T] [W] une indemnité de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rejeté la demande de Mmes [C], [X] et [L] [J] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné Mmes [C], [X] et [L] [J] aux dépens exposés par la SARL Centrale Immobilière ;
- condamné M. [F] [J] et Mme [M] [J] aux dépens exposés par Me [T] [W] ;
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Après avoir déclaré recevable la demande de Mmes [C], [X] et [L] [J], le tribunal a rappelé les dispositions de l'article 1116 ancien du code civil sur le dol, a indiqué que celui-ci devait être prouvé et a considéré que ces dames ne parvenaient pas à le faire puisqu'elles ne produisaient aucune pièce de nature à établir que la SARL Centrale Immobilière aurait évalué l'immeuble dont s'agit, à la demande du notaire chargé de la vente.
Il a fait état de ce que le prix de vente avait été fixé par référence à la valeur fixée dans la transcription au Livre Foncier en date du 29 juin 2015, à l'attestation immobilière de communauté universelle entre les époux [U] et [D] [J], à la déclaration de succession de Mme [D] [J], à l'affirmation sacramentelle de Me [W] du 29 juin 2015, à une attestation de M. [F] [J], aux termes de laquelle il expliquait qu'il était pressé de vendre la maison qu'il occupait avec sa compagne, que l'immeuble était en très mauvais état, qu'il n'avait pas les moyens de le rénover et qu'il n'avait pas eu d'offre autre que celle de la SARL Centrale Immobilière pendant deux mois.
Il a ajouté qu'il n'était pas établi que le prix de revente de l'immeuble fixé à 400 000 euros correspondait à sa valeur réelle qui serait le prix du marché et que l'immeuble était effectivement dans un état déplorable, aucun élément de comparaison sur le marché immobilier n'étant produit.
Du fait que la vente avait eu lieu en janvier 2015 et la revente en décembre 2015, le tribunal a écarté l'application de l'article 1137 nouveau du code civil, lequel dispose que ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. Mais constatant que cette disposition n'était que la reprise de la jurisprudence antérieure de la Cour de cassation, le tribunal a rejeté la demande formulée à l'encontre de la SARL Centrale Immobilière.
Sur la responsabilité de Me [W], le tribunal a retenu que les seules affirmations selon lesquelles ce dernier était chargé des opérations de la succession et avait rédigé l'acte notarié de vente de la maison, évaluée à vil prix, et revendu à un prix bien supérieur ne pouvaient suffire à établir une faute professionnelle imputable à Me [W].
Mmes [C], [X], [L], [M] [J] et M. [F] [J] ont formé appel à l'encontre de ce jugement par voie électronique le 13 octobre 2020.
L'instruction de l'affaire a été clôturée le 7 juin 2022.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Aux termes de leurs conclusions transmises par voie électronique le 30 mars 2022, les consorts [J] demandent à la cour de :
- déclarer l'appel formé par les concluants recevable et bien fondé ;
- faire droit à l'ensemble des demandes, moyens, fins et prétentions des appelants ;
- déclarer les demandes des intimés irrecevables, en tous cas mal fondées ;
- débouter les intimés de l'ensemble de leurs demandes, y compris s'agissant d'appels incidents ;
corrélativement,
- infirmer le jugement entrepris ;
et, statuant à nouveau :
- condamner in solidum les intimés à leur payer une somme de 180 000 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la demande ;
- condamner chaque intimé à leur régler un montant de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner les intimés aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel.
Au soutien de leurs demandes, ils font valoir que la société Centrale Immobilière a pour objet social d'intervenir en tant qu'intermédiaire entre les vendeurs et acheteurs de biens immobiliers et n'a pas la qualité de marchand de biens, étant souligné qu'elle ne s'est jamais présentée comme telle avant d'acquérir le bien immobilier et que la lecture de ses comptes sociaux pour l'année 2015 permet de constater que cette société n'a fait qu'acquérir et vendre le bien immobilier litigieux.
Les consorts [J] soutiennent qu'en sa qualité de professionnel de l'immobilier, l'agence immobilière Centrale Immobilière ne pouvait ignorer que le bien litigieux qu'elle a acquis avait une valeur correspondant en fait au double du prix d'achat, de sorte qu'au regard de son devoir d'information envers les vendeurs, elle a commis une faute dans l'évaluation de la valeur du bien immobilier et en le rachetant à titre personnel, ladite maison ayant été ensuite mise en vente au prix de 450 000 euros sans qu'aucun travaux n'y aient été effectués, un acquéreur l'ayant achetée pour 400 000 euros au mois de décembre 2015.
Ils considèrent donc que la société a usé de man'uvres dolosives pour les tromper quant à la valeur effective du bien, se rendant coupable de dol alors même qu'ils n'étaient pas pressés de procéder à la vente.
Ils exposent que la présente action est ouverte à tout héritier dès lors qu'il s'agit d'une action en responsabilité tirée de l'inexécution fautive de la convention entre les parties.
Ils évaluent les dommages et intérêts qui leur sont dus à la somme de 180 000 euros correspondant à la plus-value injustement réalisée par la société immobilière lors de la revente.
Les consorts [J] font encore valoir que la responsabilité du notaire, Me [W], est également engagé puisqu'il a évalué le bien immobilier à un montant de 250 000 euros par l'intermédiaire de l'agence Centrale Immobilière et les a invités à accepter la proposition de cette société, alors même qu'en sa qualité de notaire, professionnel en matière immobilière et au vu de ses connaissances du terrain, il ne pouvait ignorer que la maison litigieuse avait une valeur effective bien plus élevée.
Ils ajoutent que le notaire aurait dû les mettre en garde et considèrent que son silence participe des man'uvres dolosives directes ou par réticence.
Les consorts [J] contestent que le bien en cause était dans un état catastrophique et que des travaux devaient être effectués en urgence et soulignent que la Centrale Immobilière n'a procédé à aucun travail de réparation au sein du bien immobilier litigieux, ce dont elle n'est d'ailleurs pas en mesure de justifier, l'attestation de M. [F] [J] étant sans emport puisqu'il n'avait pas de connaissance particulière en matière immobilière, était depuis des années en situation difficile sur le plan financier et souhaitait que le bien soit vendu mais certainement pas à un prix sous-évalué.
Ils indiquent produire à hauteur d'appel des éléments de comparaison sur le marché de l'immobilier lesquels témoignent du potentiel important du bien immobilier, de son profil intéressant au regard du secteur géographique et social et de ses perspectives de vente favorables pour ce bien et dans des délais respectables pour un montant de 400 000 euros voire au-delà.
Aux termes de ses conclusions transmises par voie électronique le 12 avril 2021, la SARL Centrale Immobilière demande à la cour de :
- rejeter l'appel ;
- réduire dans une large mesure les montants sollicités ;
- en tout état de cause, condamner les consorts [J] aux entiers dépens de l'appel, ainsi qu'au versement d'un montant de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La SARL Centrale Immobilière à [Localité 7] expose qu'elle n'exerce pas en qualité d'agence immobilière mais fait à titre quasi exclusif de l'achat d'immeuble pour les revendre dans le cadre de son activité de marchand de biens, de sorte que les textes invoqués par la partie adverse sont inapplicables à la présente instance.
La société Centrale Immobilière fait également valoir que l'article 1137, alinéa 2 du code civil qui sanctionne la dissimulation intentionnelle d'une information dont il sait le caractère déterminant n'est, en l'espèce, pas applicable et que doit être retenue la solution de la Cour de cassation, dans son
arrêt Baldus du 3 mai 2000 au terme duquel, elle retient qu'aucune obligation d'information ne pèse sur l'acheteur quant à la véritable valeur du bien.
Elle souligne qu'il n'y avait aucun doute sur la portée de l'opération, puisqu'en page 13 du contrat il est indiqué que l'immeuble acquis est destiné à être revendu dans un délai de cinq ans à compter du transfert de propriété.
Elle considère que les photographies sont éloquentes quant à l'état réel de l'immeuble justifiant d'importants travaux.
Elle rappelle la teneur de l'attestation de M. [F] [J] d'avril 2016 qui précise avoir fait appel la SARL Centrale Immobilière parce qu'elle achetait des maisons et qu'il n'était pas question de signer un mandat de vente, M. [J] indiquant lui-même avoir négocié le prix, qu'il n'y a pas eu d'autre offre, que la maison était en mauvais état et qu'il n'avait ni l'envie, ni les moyens pour rénover.
Aux termes de ses conclusions transmises par voie électronique le 4 mars 2021, Me [W] demande à la cour de :
- déclarer l'appel irrecevable et à titre subsidiaire mal fondé ;
- confirmer le jugement entrepris ;
- condamner les appelants aux dépens ainsi qu'au paiement d'un montant de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Me [W] expose que la demande de condamnation formulée pour la première fois à hauteur d'appel, notamment par Mmes [C], [X], [L] [J] est irrecevable sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile puisqu'en première instance elles n'avaient pas conclu à sa condamnation.
Me [W] s'étonne de ce que les consorts [J] fondent leur demande sur les dispositions relatives au dol alors qu'il n'en est pas l'auteur, sa responsabilité ne pouvant être recherchée que sur le fondement de la responsabilité délictuelle, étant souligné que la collusion prétendue entre lui-même et la SARL Centrale Immobilière n'est pas démontrée.
Il soutient aussi que ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation, le prix de vente lors de l'acte qu'il a rédigé en date du 29 juin 2015 ayant été fixé en fonction de divers éléments dont la volonté de M. [F] [J] de vendre assez rapidement l'immeuble, le fait que celui-ci était en très mauvais état et qu'il n'avait pas eu d'offre autre que celle de la SARL Centrale Immobilière laquelle a indiqué avoir effectué un certain nombre de travaux pour revendre le bien.
Il ajoute que les consorts [J] n'explicitent pas en quoi il aurait manqué à son obligation d'information ni de quelle information il s'agit, soulignant qu'il n'appartient pas au notaire de s'immiscer dans les relations entre les parties ni de vérifier des données de fait seules connues des clients.
Me [W] indique encore que les appelants ne rapportent nullement la preuve que le prix de vente était inférieur au prix du marché et sans rapport avec les conditions spécifiques dans lesquelles ils ont souhaité conclure la vente, étant rappelé qu'en matière de manquement à l'obligation de conseil, seule la perte de chance d'une éventualité favorable peut être réparée, l'ensemble des conditions de la perte de chance étant manquants.
Il s'oppose à la condamnation in solidum dès lors que la nature des responsabilités et la nature des condamnations ne reposent pas sur le même fondement.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties aux conclusions transmises aux dates susvisées.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de l'appel
Me [W] ne développant aucun moyen à l'appui de sa demande d'irrecevabilité de l'appel des consorts [J], et en l'absence de cause d'irrecevabilité susceptible d'être soulevée d'office, il y a lieu de déclarer leur appel recevable.
Sur la recevabilité des demandes de la SARL Centrale Immobilière
Les consorts [J] concluent à l'irrecevabilité des demandes de la société Centrale Immobilière sans exposer de moyens à l'appui de cette demande, de sorte qu'il y a lieu de déclarer la société Centrale Immobilière recevable en ses demandes.
Sur la recevabilité des demandes dirigées contre Me [W]
Me [W] soutient que la demande tendant à sa condamnation est formulée par Mmes [C], [X] et [L] [J] pour la première fois à hauteur d'appel, ce qui la rend irrecevable.
Cependant, force est de constater que dans le dispositif de ses conclusions, aucune demande n'est formulée de ce chef, de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.
Sur la demande de dommages et intérêts des consorts [J]
Au regard de la pertinence de la motivation du jugement entrepris sur ce point, il y a lieu de le confirmer, étant souligné qu'effectivement, la société Centrale Immobilière ayant acquis le bien en cause, il ne peut lui être reproché de ne pas avoir révélé à ses cocontractants son estimation personnelle de la valeur du bien, aucune obligation d'information ne pesant sur elle à ce titre.
En outre, comme l'a souligné le jugement entrepris, les consorts [J] ne démontrent pas que la société Centrale Immobilière ait été partie prenante dans l'estimation de la valeur de la maison par Me [W], notaire.
Par ailleurs, Me [W] n'étant pas cocontractant, le dol ne peut lui être reproché, sauf preuve non rapportée en l'espèce d'une connivence avec l'acquéreur en vue tromper les vendeurs. De surcroît, les consorts [J] n'établissent pas que le notaire doit voir sa responsabilité engagée pour non-respect de son obligation de conseil. Ils produisent, à cet égard, des documents émanant d'agences et conseillers immobiliers qui ne permettent pas de démontrer que la maison en cause n'avait pas une valeur de 220 000 euros à la date du 29 janvier 2015.
En effet :
- SAFTI, le 6 janvier 2021, indique clairement qu'il lui est impossible de réaliser un avis de valeur précis et n'a donné cet avis que sur la base de l'état extérieur du bien qu'il n'a pas vu mais ressortant de seulement trois photographies du site internet « Streetview »,
- Staub Immo a réalisé une étude de marché le 13 janvier 2021, soit six ans après la vente de la maison par les consorts [J], sans visite du bien et sans prendre en compte l'état de la maison à la date du 29 janvier 2015.
De surcroît, si les consorts [J] contestent que la maison était dans un état catastrophique et que des travaux devaient être effectués en urgence, ils n'ont pas remis en cause les photographies produites par la SARL Centrale Immobilière à hauteur d'appel lesquelles montre un état intérieur nécessitant des travaux, ce qui n'a pas été pris en considération par les avis de valeur susvisés.
Par conséquent, ni la faute de Me [W] ni sa collusion avec la société Centrale Immobilière ne sont établies, de sorte que les consorts [J] doivent être déboutés de leur demande de dommages et intérêts.
Sur les dépens et les frais de procédure
Le jugement entrepris est confirmé de ces chefs.
A hauteur d'appel, les consorts [J] sont condamnés aux dépens ainsi qu'à payer à la SARL Centrale Immobilière la somme de 2 000 euros et à Me [W], la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Les consorts [J] sont déboutés de leur demande d'indemnité sur le fondement de ce même article.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant, publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :
DECLARE l'appel recevable ;
DECLARE la SARL Centrale Immobilière recevable en ses demandes ;
CONFIRME dans toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Mulhouse du 11 septembre 2020 ;
Y ajoutant :
CONDAMNE Mmes [C] [J], [X] [J], [L] [J], [M] [J] et M. [F] [J] aux dépens de la procédure d'appel ;
CONDAMNE Mmes [C] [J], [X] [J], [L] [J], [M] [J] et M. [F] [J] à payer la somme de 2 000 euros (deux mille euros) à la SARL Centrale Immobilière et la somme de 2 000 euros (deux mille euros) à Me [T] [W] au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour leurs frais de procédure exposés à hauteur d'appel ;
DEBOUTE Mmes [C] [J], [X] [J], [L] [J], [M] [J] et M. [F] [J] de leur demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier La présidente,
