MINUTE N° 533/2022
Copie exécutoire à
- Me Laurence FRICK
- Me Ahlem RAMOUL-BENKHODJA
Le 08/12/2022
Le Greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 8 décembre 2022
Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 20/02553 - N° Portalis DBVW-V-B7E-HMOH
Décision déférée à la cour : 19 Juin 2020 par le tribunal judiciaire de MULHOUSE
APPELANT et intimé sur incident :
Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS C.L.M Immo, [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal.
ayant son siège social [Adresse 2]
représenté par Me Laurence FRICK, avocat à la cour.
INTIMEE et appelante sur incident :
La S.C.I. [...], prise en la personne de son représentant légal
ayant son siège social [Adresse 2]
représentée par Me Ahlem RAMOUL-BENKHODJA, avocat à la cour.
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 modifié et 910 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Juin 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Madame Isabelle DIEPENBROEK, et Madame Myriam DENORT, chargées du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre
Madame Catherine GARCZYNSKI, Conseiller
Madame Myriam DENORT, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN.
ARRET contradictoire
- prononcé publiquement après prorogation du 29 septembre 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
- signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCÉDURE et PRÉTENTIONS des PARTIES
La SCI [...] est propriétaire des lots n°19, 20, 53 et 54, constitués de deux caves et de deux locaux commerciaux au sein de la copropriété Résidence [Adresse 2].
Le 7 décembre 2018, l'assemblée générale des copropriétaires a statué sur plusieurs résolutions, dont la résolution n° 12, adoptée à la majorité simple, par laquelle les copropriétaires ont décidé de « faire procéder à la saisie, en vue de la vente », des lots appartenant à la SCI [...] et ont donné pouvoir au syndic pour l'exécution de ladite résolution. Ils ont également décidé de confier la procédure de saisie immobilière à Me [L].
La SCI [...] a alors fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence devant le tribunal de grande instance de Mulhouse, aux fins de voir prononcer la nullité du procès-verbal de l'assemblée générale du 7 décembre 2018 pour absence de convocation régulière, subsidiairement la nullité de la résolution n° 12 pour abus de droit.
Par jugement du 19 juin 2020, le tribunal, devenu le tribunal judiciaire de Mulhouse a déclaré « irrecevable l'annulation » du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 7 décembre 2018 en son entier et prononcé l'annulation de la résolution n° 12 relative à l'autorisation donnée au syndic de pratiquer une saisie immobilière.
Il a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et à payer à la SCI [...] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, rejetant le surplus de la demande relative aux dépens, le tout sous le bénéfice de l'exécution provisoire.
Concernant la demande portant sur la nullité du procès-verbal du 7 décembre 2018, le tribunal a relevé que, si la SCI [...] n'avait pas été convoquée dans les délais légaux en vue de l'assemblée générale des copropriétaires, elle avait donné mandat le 5 décembre 2018 à Mme [S] et avait été valablement représentée à cette assemblée générale, ayant voté en faveur de l'adoption de plusieurs résolutions, si bien qu'elle n'était pas recevable à contester l'assemblée générale dans son ensemble.
Concernant la résolution n° 12, le tribunal n'a pas retenu l'absence de fixation de la mise à prix par la résolution adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires, dans la mesure où cette mise à prix ne pouvait être fixée qu'après débats devant le notaire chargé d'établir le cahier des charges, conformément aux dispositions de l'article 147 de la loi du 1er juin 1924, l'immeuble se situant en Alsace-Moselle.
En revanche, il a rappelé qu'une saisie immobilière n'est possible que suite à l'obtention d'un titre exécutoire et qu'une assemblée générale ne peut, en application de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, autoriser un syndic à agir par anticipation et par une décision générale pouvant s'appliquer à toute condamnation, même contre un copropriétaire désigné ou nommé. Or, les copropriétaires avaient donné mandat au syndic d'engager une procédure sans connaître les causes et le montant de la dette du copropriétaire concerné, la résolution contestée mentionnant une somme de 16 400,53 euros à la date du 15 novembre 2018 pour des charges appelées à compter du 1er janvier 2015, à laquelle se rajoutaient les sommes débitrices antérieures à cette date, sans autre précision, ce qui justifiait l'annulation de ladite résolution.
Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement par déclaration datée du 7 septembre 2022, cet appel portant sur l'annulation de la résolution n° 12 et sa condamnation aux dépens ainsi que sur celle prononcée en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ses conclusions récapitulatives transmises par voie électronique le 24 janvier 2022, il sollicite l'infirmation du jugement déféré et que la cour, statuant à nouveau, déboute la SCI [...] de sa demande d'annulation de la résolution n° 12 du procès-verbal d'assemblée générale du 7 décembre 2018, de celle tendant à sa condamnation aux dépens et de celle fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
Sollicitant le rejet de l'appel incident de la SCI [...], il sollicite que cette dernière soit déboutée de sa demande de nullité du procès-verbal d'assemblée générale au motif d'une prétendue irrégularité de sa convocation et, en tout état de cause, il sollicite sa condamnation aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel ainsi qu'au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Concernant la résolution n° 12, le syndicat des copropriétaires soutient que celle-ci n'était nullement faite par anticipation, que les comptes des exercices concernés par les impayés de charges avaient systématiquement été approuvés par les assemblées générales successives des copropriétaires, tout comme les budgets prévisionnels, et que cette résolution faisait suite à un jugement du tribunal de grande instance de Mulhouse exécutoire et non encore exécuté par la SCI [...].
Cette résolution n'était pas non plus générale, mais détaillée concernant la qualité du débiteur, la description des lots lui appartenant et le montant de la dette.
En outre, l'article 55 du décret, dans sa version alors applicable, ne comporte aucune exigence relative au montant exact de la dette.
Par ailleurs, cette résolution était conforme à l'intérêt collectif de la copropriété, la SCI [...] effectuant des règlements auprès de l'huissier de justice chargé de l'exécution du jugement du 15 mars 2012, mais accumulant de nouveaux arriérés de charges impayées, pour environ 38 000 euros, ce qui a justifié une nouvelle assignation devant le même tribunal, le 27 février 2019.
Cet arriéré correspond effectivement à des frais de chauffage collectif, dont la SCI [...] s'est désolidarisée unilatéralement, sans autorisation de la copropriété, pour installer son propre système de chauffage et prétendre, avec mauvaise foi et sans le prouver, que cette désolidarisation du chauffage collectif serait le fait de la copropriété.
Sur la nullité du procès-verbal d'assemblée générale du 7 décembre 2018 pour défaut de convocation régulière, le syndicat des copropriétaires soutient que la convocation à cette assemblée générale a été adressée à chacun des copropriétaires dont la SCI [...], le 15 novembre 2018, en recommandé avec avis de réception. La convocation destinée à la SCI [...] a été retournée par la poste, sans qu'il puisse être déterminé quelle case le facteur a coché, entre « destinataire inconnu à l'adresse » « pli refusé par le destinataire ».
Il reproche à l'appelante de ne pas avoir voulu réceptionner cette convocation, invoquant à ce titre des échanges de courriels entre le syndic et la s'ur du gérant de la SCI [...], Mme [E], dont il résulte notamment que l'adresse de cette société était bien celle à laquelle elle a été convoquée, étant observé que celle-ci n'avait notifié au syndic aucun changement d'adresse et qu'elle a bien reçu la notification du procès-verbal d'assemblée générale à son adresse habituelle. D'ailleurs, elle a utilisé le pouvoir intégré à la convocation pour désigner un mandataire afin de la représenter à cette assemblée générale.
Par ses conclusions récapitulatives datées du 28 janvier 2022, la SCI [...] sollicite que l'appel du syndicat des copropriétaires soit déclaré irrecevable et mal fondé et qu'il soit rejeté, et que le jugement déféré soit confirmé en tous points, au besoin par substitution de « moyens ».
Subsidiairement, elle demande qu'il soit jugé que la décision prise en la résolution n° 12 par l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 7 décembre 2018 est annulée pour abus de droit, que l'appelant soit débouté de l'ensemble de ses demandes et que le jugement déféré soit confirmé.
Formant cependant appel incident, elle demande qu'il soit jugé que le procès-verbal de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 7 décembre 2018 est nul, à défaut de sa convocation régulière en sa qualité de copropriétaire.
En tout état de cause, elle sollicite que le syndicat des copropriétaires de la résidence soit débouté de l'intégralité de ses demandes et condamné à lui régler la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens.
Sur la résolution n° 12, la SCI [...] reproche au syndic de ne pas avoir fait le nécessaire pour engager la procédure de recouvrement devant la juridiction compétente et pour assurer la mise en place des garanties du syndicat, notamment l'hypothèque légale après délivrance d'une mise en demeure.
Elle invoque une jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle une assemblée générale ne peut, par anticipation et par une décision générale pouvant s'appliquer à toute condamnation, autoriser un syndic à engager une procédure de saisie immobilière contre un copropriétaire non désigné.
Par ailleurs, la nullité de la résolution adoptée doit être prononcée en l'absence de mise à prix, faute de pouvoir du syndicat des copropriétaires et en raison de la méconnaissance de l'intérêt collectif des copropriétaires. De plus, le montant exact de la dette n'est pas indiqué et la SCI [...] reprend les motifs du jugement déféré.
Subsidiairement, elle invoque un abus de majorité, affirmant avoir réglé l'arriéré de charges au paiement duquel elle avait été condamnée par le jugement du 15 mars 2012 et régler régulièrement ses charges courantes, contestant l'arriéré actuel, constitué principalement d'une dette de chauffage qu'elle ne reconnaît pas devoir, et indiquant avoir interjeté appel du jugement qui a statué sur le litige l'ayant opposée sur ce point au syndicat des copropriétaires. Cette résolution constitue selon elle un abus de droit, s'agissant d'un moyen d'exécution disproportionné et inadapté, eu égard à sa contestation. Elle indique en effet avoir demandé à être exonérée du paiement des charges relatives au chauffage central collectif, suite à la coupure d'une canalisation avant l'entrée de son local, au niveau des parties communes, et en l'absence d'utilité de ces équipements communs.
À l'appui de son appel incident, fondé sur les articles 9, alinéa 2 et 11 du décret du 17 mars 1967, elle soutient que tout copropriétaire convoqué tardivement peut invoquer la nullité de l'assemblée générale, l'irrégularité n'étant pas couverte par sa présence à l'assemblée et sa participation au vote sans protestation, selon la jurisprudence de la Cour de cassation.
Elle affirme ne jamais avoir reçu la convocation à l'assemblée générale du 7 décembre 2018, le syndicat des copropriétés ne justifiant pas lui avoir adressé sa convocation dans le délai légal. L'annulation de cette assemblée générale est encourue en l'absence d'urgence justifiée pour cette convocation, sans qu'elle ait à démontrer avoir subi un préjudice personnel, sa présence à l'assemblée générale ne la privant pas du droit de solliciter la nullité de celle-ci.
Elle ajoute que son nom figure bien sur sa boîte aux lettres, mais qu'elle rencontre des difficultés avec les services de La Poste.
*
Pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs conclusions notifiées et transmises aux dates susvisées.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 1er février 2022.
MOTIFS
En préalable, il convient d'interpréter le dispositif des conclusions de la SCI [...] en ce que sa demande tendant à la confirmation du jugement déféré en tous points ne s'applique qu'aux dispositions contestées dans l'appel du syndicat des copropriétaires, figurant immédiatement après sa demande tendant au rejet de cet appel, s'agissant d'un appel antérieur au 17 septembre 2020, et non aux dispositions de ce jugement qu'elle-même conteste dans son appel incident.
Par ailleurs, il convient d'examiner tout d'abord la demande en nullité de l'assemblée générale contestée en son entier, présentée dans le cadre de l'appel incident de la SCI [...], dans la mesure où, si cette assemblée générale est nulle, sa nullité emporte celle de la résolution n°12 annulée par le jugement déféré.
I ' Sur la demande en nullité de l'assemblée générale du 7 décembre 2018
En application de l'article 9, alinéa 2 du décret du 17 mars 1967, sauf urgence, la convocation des copropriétaires à l'assemblée générale leur est notifiée au moins 21 jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété ait prévu un délai plus long.
Par ailleurs, selon l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée.
Selon une jurisprudence désormais constante en application de ces dispositions, seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent agir en nullité d'une assemblée générale, y compris en raison de l'irrégularité de la convocation en vue de ladite assemblée générale, et notamment en raison du non-respect du délai de celle-ci. Or, la SCI [...] a été représentée à l'assemblée générale du 7 décembre 2018 par Mme [K] [S], munie d'un pouvoir signé le 5 décembre 2018, et elle a
notamment voté pour les résolutions n°9, n°10 et n°11, relatives au renouvellement du mandat du syndic, à la désignation du conseil syndical et à la saisie immobilière des lots de la SCI Noto.
Dès lors, ainsi que l'a fort justement relevé le tribunal, elle n'est pas recevable à solliciter l'annulation de ladite assemblée générale. C'est pourquoi le jugement déféré doit être confirmé sur ce chef.
II ' Sur la demande en nullité de la résolution n°12 de l'assemblée générale du 7 décembre 2018
La résolution contestée porte sur la décision de procéder à la saisie immobilière des lots de la SCI [...], qui a été adoptée lors de cette assemblée générale.
Elle mentionne notamment « l'assemblée générale, après avoir pris connaissance de l'état actuel des procédures en recouvrement à l'encontre de la SCI [...] ('), redevable au syndicat des copropriétaires de la somme de 16 400,53 euros à la date du 15/11/2018 pour les charges appelées à partir du 01/01/2015, à laquelle se rajoutent les sommes débitrices éventuelles antérieures à cette date - décident de faire procéder à la saisie en vue de la vente du (des) lot (s) dont le détenteur est propriétaire (') ».
En premier lieu, ainsi que l'a rappelé à bon droit le tribunal, l'article 147 de la loi du 1er juin 1924, applicable dès lors que l'immeuble objet de la saisie immobilière se situe dans l'un des trois départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin ou de la Moselle, la mise à prix de l'immeuble est débattue devant le notaire chargé de cette vente, lequel convoque notamment à cette fin, par lettre recommandée, le créancier poursuivant, le débiteur et le tiers détenteur.
En second lieu, il convient de souligner qu'une assemblée générale des copropriétaires peut décider d'engager une procédure de saisie immobilière pour obtenir le recouvrement de charges impayées par l'un des copropriétaires, même si le syndicat ne dispose pas encore de titre exécutoire pour cet arriéré de charges à la date de cette assemblée.
Au surplus, il existe un titre exécutoire pour les charges restant dues par l'intimée, de la période du 1er janvier 2008 au 4 octobre 2011, à savoir le jugement de grande instance de Mulhouse du 15 mars 2012 devenu définitif.
Le montant de l'arriéré de charges pour le recouvrement duquel la saisie immobilière des lots de la SCI [...] a été décidée par l'assemblée générale du 7 décembre 2018 est défini dans la résolution contestée, soit 16 400,53 euros, ainsi que la période, à savoir celle du 1er janvier 2015 au 15 novembre 2018, au titre de laquelle est dû cet arriéré, auquel s'ajoute le reliquat éventuel des charges antérieures. Celui-ci faisait d'ailleurs partiellement l'objet d'un titre exécutoire, à savoir un jugement du tribunal de grande instance de Mulhouse du 15 mars 2012.
En effet, il peut notamment être observé qu'un décompte de l'huissier de justice en charge de l'exécution de ce jugement du 15 mars 2012, daté du 19 juillet 2018, mentionnait à cette date un solde de 10 234,22 euros restant dû à ce titre par la SCI [...]. Que ce reliquat ne soit pas précisément chiffré dans la résolution votée par l'assemblée générale ne rend pas celle-ci irrégulière, étant rappelé qu'aucune disposition légale n'exige qu'une telle décision énonce de manière exacte le montant des sommes dues par le copropriétaire concerné. De plus, aux termes de la résolution contestée, il ne peut s'agir que de charges antérieures au 1er janvier 2015, ce qui rend leur montant aisément déterminable par chacune des parties.
Il résulte donc de ces éléments que, contrairement aux allégations de l'intimée, l'assemblée générale n'a pas, en approuvant cette résolution, donné par anticipation au syndic une autorisation générale pouvant s'appliquer à toute condamnation prononcée à l'encontre de la SCI [...].
En outre, ce n'est qu'au moment de la mise en 'uvre de la saisie immobilière que peut être débattu le fait que le syndicat des copropriétaires n'ait pas, le cas échéant, épuisé toutes les autres voies de recouvrement.
Par ailleurs, la résolution contestée mentionne « l'assemblée générale prend acte qu'à défaut d'enchérisseur, le syndicat des copropriétaires sera déclaré adjudicataire d'office pour le montant de la mise à prix », ce dont il résulte que les copropriétaires ont bien reçu cette information.
En outre, si la SCI [...] dénonce un abus de majorité, elle n'invoque aucun moyen susceptible de constituer un tel abus, qui ne peut consister qu'en la prise d'une décision contraire à l'intérêt collectif des copropriétaires ou dans le seul but de favoriser les intérêts personnels d'un ou de copropriétaire(s) majoritaire(s) au détriment des copropriétaires minoritaires.
En conséquence, il résulte de l'ensemble de ces éléments qu'aucune des irrégularités invoquées par la SCI [...] à l'encontre de la résolution n°12 de l'assemblée générale des copropriétaires du 7 décembre 2018 n'est constituée. Dès lors, le jugement déféré doit être infirmé sur ce chef et la demande en annulation de cette résolution formée par l'intimée rejetée.
III - Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens
Le jugement déféré étant partiellement infirmé en ses dispositions principales, il le sera également en celles relatives aux dépens et aux frais non compris dans les dépens.
Les demandes de la SCI [...] étant toutes rejetées, elle sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.
Pour les mêmes motifs, il ne serait pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens, engagés par ce dernier en appel. En conséquence, il sera fait droit à sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 2 500 euros.
En revanche, la SCI [...] sera déboutée des demandes formulées sur le même fondement.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, publiquement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,
INFIRME le jugement rendu entre les parties par le tribunal de grande judiciaire de Mulhouse le 19 juin août 2020 sauf en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de la SCI [...] tendant à l'annulation du procès-verbal de l'assemblée générale du 7 décembre 2018 des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] (68) en son entier,
CONFIRME le jugement entrepris de ce seul chef,
Statuant à nouveau pour le surplus et ajoutant au jugement,
REJETTE la demande de la SCI [...] tendant à l'annulation de la résolution n°12, relative à l'autorisation donnée au syndic de pratiquer la saisie immobilière des lots de copropriété appartenant à cette dernière, du procès-verbal de l'assemblée générale du 7 décembre 2018 des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] (68)
CONDAMNE la SCI [...] aux dépens de première instance et d'appel,
CONDAMNE la SCI [...] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] (68), représentée par son syndic, la somme de 2 500,00 (deux mille cinq cents) euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
REJETTE la demande de la SCI [...] présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exclus des dépens qu'elle a engagés en première instance et en appel.
Le greffier, La présidente,
