MINUTE N° 531/2022
Copie exécutoire à
- Me Guillaume HARTER
- la SELARL ACVF ASSOCIES
- Me CHEVALLIER-GASCHY
Le 1er décembre 2022
Le Greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 1er décembre 2022
Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 21/00716 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HPZA
Décision déférée à la cour : 11 Décembre 2020 par le tribunal judiciaire de MULHOUSE
APPELANTS :
1/ Monsieur [M] [E]
demeurant [Adresse 1]
2/ Monsieur [P] [V]
demeurant [Adresse 7] (SUISSE)
1& 2/ représentés par Me Guillaume HARTER, avocat à la cour.
INTIMÉES :
Madame [Z] [N]
demeurant [Adresse 3]
représentée par la SELARL ACVF, avocat à la cour
La S.A. SAFER GRAND EST, représentée par son représentant légal
ayant son siège social [Adresse 8]
représentée par Me CHEVALLIER-GASCHY, avocat à la cour.
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 20 Octobre 2022, en audience publique, devant la cour composée de :
Monsieur Franck WALGENWITZ, Président de chambre
Madame Myriam DENORT, Conseiller
Madame Nathalie HERY, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme Dominique DONATH, Faisant fonction
ARRET contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
- signé par Monsieur Franck WALGENWITZ, président et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [P] [V] et Monsieur [M] [E] ont rédigé un premier acte sous seing privé en langue allemande daté du 18 juillet 2018 aux termes duquel Monsieur [P] [V] déclare vendre à Monsieur [M] [E] le terrain situé à [Localité 4], lot n° 84 section [Cadastre 2] d'une contenance de 41,72 ares au prix de 4 000 euros.
Ils ont rédigé un second acte sous seing privé également daté du 18 juillet 2018 en langue allemande, dans lequel ils indiquent que le prix de vente est de 12 000 CHF. Contrairement au premier acte, celui-ci comporte une mention manuscrite en allemand signé par M. [V] selon laquelle il reconnaît avoir perçu le prix de vente.
Le 26 juillet 2018, Monsieur [P] [V] a contacté téléphoniquement Maître [Z] [N], notaire à [Localité 5], qui l'a reçu en son étude le 20 août 2018. A l'occasion de cette entrevue, M. [P] [V] a remis au notaire divers documents portant sur ce terrain et notamment le document intitulé 'Vorvertrag Grundsückkauf' (promesse de vente foncière) portant la somme de 4 000 euros.
Maître [Z] [N] a, par courrier du 12 octobre 2018, notifié le projet de vente entre M. [V] et M. [E] à la Safer Grand Est titulaire d'un droit de préemption, le formulaire mentionnant un prix de cession à hauteur de 4 000 euros.
Par acte du 26 novembre 2018, la Safer Grand Est a fait valoir son droit de préemption.
Par courrier du 10 décembre 2018, Monsieur [P] [V] a indiqué à Maître [Z] [N] qu'il n'acceptait pas que la Safer puisse préempter, et qu'il n'avait pas été informé de cette possibilité. Il refusait de régulariser l'acte de vente.
Par assignation du 8 février 2019, Monsieur [P] [V] et Monsieur [M] [E] ont saisi le président du tribunal de grande instance de Mulhouse, statuant en référé, aux fins :
- de se voir remettre la copie du dossier constitué et notifié à la Safer par Maître [Z] [N] ainsi que la copie de la réquisition à instrumenter imposée par l'article R 141-2-1 du code rural,
- de ce qu'il soit procédé au retrait de la déclaration d'intention d'aliéner formulée auprès de la Safer.
Le 28 juin 2019, le président du tribunal les a déboutés de leurs demandes.
Monsieur [P] [V] refusant de se rendre à l'office de Maître [Z] [N] aux fins de signer l'acte de vente avec la Safer, celle-ci a, par assignation du 13 juin 2019, saisi le tribunal de grande instance de Mulhouse aux fins de faire constater que - par préemption exercée le 26 novembre 2018 - elle était devenue propriétaire des biens litigieux et de dire et juger que devant l'absence de régularisation de l'acte de vente authentique, le jugement à intervenir tiendrait lieu d'acte de vente.
Par assignation du 2 juillet 2019, Monsieur [P] [V] et Monsieur [M] [E] ont à leur tour saisi ce même tribunal aux fins de voir annuler la notification de Maître [Z] [N] datée du 8 octobre 2018 et condamner Maître [Z] [N] à leur payer à chacun d'eux un montant de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.
Les deux procédures ont été jointes.
Par jugement prononcé le 11 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Mulhouse a essentiellement retenu que :
- Monsieur [P] [V] ne peut prétendre ne pas avoir valablement mandaté Maître [Z] [N] pour rédiger l'acte de vente,
- aucune faute ne peut être reprochée à Maître [Z] [N], le notaire, tenu d'une obligation de diligences, devait effectuer les démarches nécessaires à l'effectivité de l'acte qu'on lui a demandé d'instrumenter,
- Me [N] avait obligation d'informer la Safer de la vente passée entre MM. [P] [V] et [M] [E].
Aussi il était fait droit à la demande de la Safer tendant à dire que, par préemption exercée le 26 novembre 2018, cette dernière est devenue propriétaire des biens cadastrés sur la commune de [Localité 4], lieu-dit [Localité 6], section [Cadastre 2], n°84 pour 41 ares 72 centiares, pour le prix total de 4 000 euros et qu'en 1'absence de régularisation de 1'acte de vente authentique, le jugement tient lieu de vente, avec transcription du jugement à intervenir au livre foncier.
Monsieur [M] [E] et Monsieur [P] [V] étaient condamnés à payer in solidum, outre les dépens, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à la SA Safer Grand Est la somme de 1.000 euros, à Me [Z] [N] la somme de 1.500 euros.
C'est la décision contestée suite à un appel formé par MM. [P] [V] et [M] [E].
PRETENTIONS DES PARTIES
MM. [V] et [E] réclament l'infirmation du jugement, et sollicitent que la cour déclare déclare nulle et dépourvue d'effet, la notification faite par Maître [Z] [N] le 8 octobre 2018 aux services de la Safer, de sorte que la préemption effectuée par elle soit à son tour annulée.
Enfin, ils sollicitent d'une part la condamnation de Maître [N] à payer à leur payer, à chacun d'eux, la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts et d'autre part la condamnation des deux intimés à leur payer à chacun une somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Les appelants soutiennent que :
- seul Monsieur [E] était le preneur en place sur ce terrain depuis de longues années, et y exploitait une activité agricole, plus particulièrement un élevage de chevaux : il disposait d'un bail verbal puis écrit du 26 juillet 2018 ; les époux [D], les précédents preneurs n'exploitant plus les terrains depuis longtemps, ne sauraient être considérés comme preneurs ;
- le notaire ne peut pas être considéré comme ayant été chargé d'instrumenter au sens de l'article R. 141-2-1 du code rural ; aucune réquisition en ce sens valant mandat, n'a été recueillie par Maître [N], qui n'a eu qu'un contact informel avec M. [V] sans avoir jamais rencontré Monsieur [E],
- Maître [N] ne disposait donc que d'un document non daté et non signé établi en langue allemande qui n'avait rien d'un contrat et qui ne pouvait en aucun cas valoir contrat de vente ou compromis de vente ; aussi la notification à la Safer en date du 8 octobre 2018 - faite sur la base de ce document non daté - doit être considérée comme nulle, et de nul effet, de même que les actes subséquents, et notamment la préemption exercée par la Safer,
- en tout état de cause la décision de préemption de la Safer doit être déclarée nulle car elle ne respecterait pas des règles de fond et de forme, notamment car elle ignorerait le statut protecteur concédé au preneur qu'était M. [E] qui exploitait le terrain en question depuis de longues années ; contrairement à ce qui est soutenu par la Safer, il ne s'agirait là pas d'une nouvelle demande, puisqu'en première instance la nullité de la préemption avait été demandée comme corollaire de la nullité de l'acte d'information émanant du notaire.
* * *
Dans ses écritures notifiées par RPVA le 2 juin 2022, Me [N] conclut à la confirmation du jugement et à la condamnation de MM. [V] et [E] aux dépens.
Elle indique que :
- le mandat donné à un notaire peut être prouvé par tous moyens ; en l'espèce Monsieur [P] [V] lui a remis lors de leur entretien du 20 août 2018 tous les documents nécessaires à instrumenter la vente à savoir la promesse de vente, la renonciation du preneur à ferme ainsi que le bail,
- conformément aux dispositions du code rural le notaire en sa qualité de professionnel investi d'une mission légale, doit procéder à l'information de la Safer du projet de vente sans avoir l'obligation de joindre un mandat exprès d'instrumenter,
- les allégations de Monsieur [E] - qui prétend avoir conclu avec Monsieur [P] [V] un bail rural écrit en date du 26 juillet 2018 qui lui permettrait de pouvoir bénéficier du droit de préemption en lieu et place des locataires précédents - sont à appréhender avec précaution car ce contrat n'est pas revêtu d'une date certaine et pose problème car les preneurs à bail précédents disposaient encore de leur contrat écrit,
- en tout état de cause, ce prétendu bail ne pourrait permettre à Monsieur [M] [E] de préempter dès lors que le droit de préemption du preneur ne pouvait lui bénéficier que s'il exerçait la profession d'agriculteur depuis plus de 3 ans sur une superficie de plus de 50 ares, ce qui n'était pas le cas en l'espèce.
* * *
Quant à la Safer, elle a conclu le 3 juin 2022 à l'irrecevabilité de la demande en nullité de sa décision de préemption en ce qu'il s'agit d'une demande nouvelle à hauteur de cour. Cette demande d'annulation de la préemption n'a pas été soulevée dans le dispositif des conclusions de MM. [V] et [E] en première instance de sorte qu'elle doit être jugée irrecevable sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile.
A titre très subsidiaire, la Safer soutient que sa décision de préemption était parfaitement motivée par un objectif de consolidation d'exploitations. Elle a été notifiée dans les délais légaux et a respecté le droit du seul preneur, à savoir les consorts [D].
Sur ce dernier point, on ne saurait considérer M. [E] comme ayant été exploitant agricole bénéficiaire du statut de fermage, car dans les documents produits ce n'est pas lui qui apparaît comme exploitant des terrains. En outre il ne remplirait pas les conditions de temps d'exploitation (au moins 3 ans) et de superficie (au mois 50 ares) pour pouvoir bénéficier d'un droit de préemption .
Il y aurait par conséquent lieu de confirmer les dispositions du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Mulhouse le 11 décembre 2020, et de condamner in solídum Messieurs [E] et [V] - outre aux dépens de l'instance - à payer à la Safer Grand Est le montant de 5.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
MOTIVATION
1) Sur les faits constants
Il ressort des pièces produites par les parties, que MM. [V] et [E] se sont accordés pour que le premier cède au second un terrain situé à [Localité 4] inscrit au livre foncier sous la référence lot n° 84 section 2 d'une contenance de 41,72 ares.
Pour ce faire, il ont établi deux documents écrits :
- un premier daté du 18 juillet 2018 et signé par le vendeur, qui précise l'intention de vendre et d'acquérir ce terrain, et comporte ses références cadastrales, sa superficie, un prix d'acquisition de 12 000 CHF, avec une mention indiquant que le prix a été remis au vendeur ('je confirme avoir reçu le montant') ; ce document comporte deux fois la signature du vendeur (une fois en bas du texte général, une seconde fois au titre de sa reconnaissance de la perception du prix de vente),
- un second, rédigé lui aussi en allemand, non signé, comportant les mêmes indications sauf en ce qui concerne le prix, puisqu'il était mentionné le nombre de 4 000 euros ; en outre il ne porte aucune mention afférente à la perception du prix de vente.
En dépit des explications de MM. [V] et [E], il ressort de ces deux documents - et surtout de la mention qui prouve que le prix de 12 000 CHF a été versée au vendeur - que ces derniers ont souhaité procéder à la vente du terrain pour un prix de 12 000 CHF.
Les deux parties appelantes ont cependant rédigé un second document de même nature, visant cependant un prix fortement minoré de 4 000 euros qu'ils ont produit au notaire, probablement pour éluder le règlement de droits de mutation.
D'autre part, le notaire s'est vu remettre une lettre émanant des époux [D]-[R] [K] et [S], dans laquelle ils indiquent avoir été informés de la vente envisagée entre MM. [V] et [E] et qu'ils ne sont pas intéressés par l'achat.
Le bail à ferme évoqué par les appelants- qui aurait été conclu entre eux - n'a jamais été produit au notaire au moment de la constitution du dossier, ce qui laisse à penser que ce document a été rédigé uniquement pour les besoins de la procédure, mais que les terres étaient exploitées par les époux [D]-Stocklin et non pas par M. [E].
Il s'en suit que, ce sont bien les époux [D]-[R] [K] et [S], qui doivent être considérés comme les seuls preneurs et exploitants du terrain qui devait être vendu, sans quoi M. [V] n'aurait pas pris le temps de les informer ou encore de produire au notaire leur réponse et surtout la copie du bail les concernant.
L'acquéreur ne peut être considéré comme le preneur, et disposer d'un droit de préemption.
D'autre part, en dépit des allégations des appelants, il est établi que M. [V] avait l'intention de vendre le terrain à M. [E].
2) Sur la responsabilité du notaire
Les appelants soutiennent que M. [V] n'aurait pas mandaté Me [N]. Un mandat donné à un notaire ne doit pas forcément être écrit, et peut être prouvé par tous moyens.
Cependant, Monsieur [P] [V] ne nie pas avoir rencontré Maître [Z] [N] le 20 août 2018 et lui avoir remis tous les documents nécessaires pour préparer la rédaction de l'acte de vente authentique, à savoir la promesse de vente comportant les références du terrain, le prix de vente (4000 euros) et les coordonnées complètes des parties, mais également la renonciation du preneur et le bail à ferme du 3 mars 2005.
Dans ces conditions, au regard de la nature des pièces remises, de l'intitulé de l'acte sous seing privé (promesse de vente), et du contexte rappelé plus haut, le notaire se trouvait mandaté pour instrumenter la vente aux conditions prévues dans l'acte sous seing privé.
En outre, M. [V] ne démontre nullement qu'il aurait expressément demandé au notaire de ne pas lancer la procédure de vente.
L'article L141-1-1 du code rural dispose que 'Pour l'exercice de leurs missions, les sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural sont préalablement informées par le notaire ou, dans le cas d'une cession de parts ou d'actions de sociétés, par le cédant (...) de toute cession entre vifs conclue à titre onéreux ou gratuit portant sur des biens ou droits mobiliers ou immobiliers mentionnés au II de l'article L. 141-1 situés dans leur ressort. Cette obligation d'information vaut également pour les cessions d'usufruit ou de nue-propriété, pour lesquelles sont notamment précisées la consistance et la valeur des biens concernés'.
Ce texte, qui impose au notaire d'informer la Safer de tout projet de vente sur un terrain notamment de nature agricole, est applicable en l'espèce.
Le texte n'impose pas au notaire de justifier d'un acte de vente parfait, ni même d'un avant-contrat.
Dans ces conditions, Me [N] ne pouvait faire autrement que de notifier à la Safer la vente entre MM. [V] et [E]. Aucune faute ne saurait lui être reprochée.
3) Sur la nullité de l'acte de préemption
MM. [V] et [E] soutenaient en première instance que la préemption de la Safer devrait être annulée, du fait de l'irrégularité de la notification faite par le notaire.
Il ressort des développements précédents, que la notification délivrée par le notaire était parfaitement valable, de sorte que l'exercice du droit de préemption de la Safer n'encourt aucune irrégularité à ce titre.
A hauteur d'appel, MM. [V] et [E] sollicitent pour la première fois l'annulation de la décision de préemption de la Safer, au motif qu'elle présenterait des irrégularités intrinsèques, soit de forme, soit de fond, en ce qu'elle aurait ignoré le statut de preneur de l'acquéreur et n'aurait pas été suffisamment motivée.
L'article 564 du Code de procédure civile prévoit que 'A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait'.
L'article 565 précise que 'Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.'
Dans la mesure où la demande d'annulation de la notification du projet de vente par Maître [Z] [N] à la Safer avait pour but d'obtenir l'annulation de la préemption opérée par la Safer, la demande d'annulation de cette décision de préemption pour vices inhérents, présentée pour la première fois en appel, tend aux mêmes fins que la demande présentée en première instance, au sens de l'article 565 du code de procédure civile rappelé ci-dessus. Il ne s'agit donc pas d'une prétention nouvelle au sens de l'article 564".
La demande est donc recevable.
Sur le fond, les appelants ne démontrent pas que la décision de la Safer aurait été motivée par un objectif autre que celui de permettre la consolidation d'exploitations agricoles.
La décision de la Safer a en outre été notifiée régulièrement au propriétaire et a respecté le droit du seul preneur, à savoir les consorts [D].
Comme exposé plus haut on ne saurait considérer M. [E] comme ayant été exploitant agricole bénéficiaire du statut de fermage, et en tout état de cause ce dernier ne remplissait pas les conditions de temps d'exploitation (au moins 3 ans) et de superficie (au mois 50 ares) pour pouvoir bénéficier d'un droit de préemption .
Dans ces conditions, il y a lieu de constater que la procédure de préemption, initiée suite à la communication faite par le notaire, est régulière et que suite à la préemption exercée le 26 novembre 2018, la Safer est devenue propriétaire des biens cadastrés sur la commune de [Localité 4], lieu-dit [Localité 6], section [Cadastre 2], n°84 pour 41 ares 72 centiares, pour le prix total de 4 000 euros.
Le jugement sera confirmé en son intégralité.
4) Sur les demandes annexes
MM. [P] [V] et [M] [E], parties succombantes, seront condamnés aux dépens de l'instance d'appel et à verser à la SA Safer Grand Est la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais non compris dans les dépens qu'ils ont engagés en appel.
La demande sur ce même fondement formulée par les appelants sera en revanche écartée.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant, publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :
DECLARE recevable la demande de MM. [P] [V] et [M] [E] tendant à obtenir la nullité de la décision de préemption de la SA Safer Grand Est,
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 11 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Mulhouse,
Y ajoutant,
REJETTE la demande de MM. [P] [V] et [M] [E] tendant à obtenir la nullité de la décision de préemption de la SA Safer Grand Est,
CONDAMNE MM. [P] [V] et [M] [E] aux dépens d'appel,
CONDAMNE MM. [P] [V] et [M] [E] à payer la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) à la SA Safer Grand Est au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
REJETTE la demande formulée par MM. [P] [V] et [M] [E] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Le greffier, Le président,
