MINUTE N° 521/2022
Copie exécutoire à
- Me Guillaume HARTER
- Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY
Le 25/11/2022
Le Greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 25 novembre 2022
Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 20/02071 - N° Portalis DBVW-V-B7E-HLTS
Décision déférée à la cour : 19 Mai 2020 par le tribunal judiciaire de STRASBOURG
APPELANT et intimé sur incident :
Monsieur [N] [H]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Guillaume HARTER, avocat à la cour.
INTIMÉS et appelants sur incident :
Madame [S] [F] [O]
Monsieur [L] [U] [G]
demeurant tous deux [Adresse 3]
représentés par Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat à la cour.
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 10 Juin 2022, en audience publique, devant la cour composée de :
Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre
Madame Catherine GARCZYNSKI, Conseiller
Madame Myriam DENORT, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme Anne HOUSER
ARRET contradictoire
- prononcé publiquement après prorogation du 23 septembre 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
- signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Mme Dominique DONATH, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
Mme [K] [F] [O] et M. [L] [U] [G] ont conclu avec M. [N] [H], le 28 juin 2019, un compromis de vente portant sur une maison d'habitation, sise [Adresse 2], au prix de 610 000 euros, sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt de 200 0000 euros sur 25 ans au taux de 2% hors assurance.
La vente n'ayant pas été réalisée, Mme [F] [O] et M. [U] [G] ont assigné M. [H] devant le tribunal de grande instance de Strasbourg, le 18 décembre 2019, en paiement du montant de la clause pénale et de dommages et intérêts.
Par jugement réputé contradictoire du 19 mai 2020, le tribunal a condamné M. [H] au paiement de la somme de 20 000 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 novembre 2019, rejetant toutes les autres demandes.
Le tribunal a constaté qu'aucune offre de prêt n'avait été transmise aux vendeurs et qu'il n'était pas démontré que M. [H] avait déposé une demande de prêt conforme aux caractéristiques définies dans le contrat, l'attestation de refus de prêt produite ne mentionnant ni la durée du prêt, ni le taux d'intérêt sollicité. Il a toutefois retenu que la clause pénale était manifestement excessive puisque le bien avait été remis en vente dès le mois de septembre 2019, et qu'elle devait être modérée d'office. Il a rejeté la demande complémentaire de dommages et intérêts en l'absence de preuve d'un préjudice particulier.
M. [H] a interjeté appel de ce jugement selon déclaration du 21 juillet 2020.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 1er février 2022.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de ses dernières écritures transmises par voie électronique le 29 octobre 2021, M. [H] demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau de débouter Mme [F] [O] et M. [U] [G] de leurs demandes, subsidiairement, de réduire à de plus justes proportions le montant mis à sa charge et en tant que de besoin, le réduire à l'euro symbolique, plus subsidiairement, de confirmer le jugement. Il conclut en outre au rejet de l'appel incident et sollicite paiement d'une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il indique avoir sollicité la Caisse d'Epargne dès le 28 juin 2019 et avoir obtenu un rendez-vous pour le 18 juillet suivant pour exposer son projet, et affirme que le montant indiqué dans l'attestation de cette banque ne correspond pas à sa demande. Concomitamment il a contacté un courtier qui lui a indiqué que sa demande serait rejetée par tous les établissements bancaires du fait d'un taux d'endettement trop important, de sorte que c'est à tort que le tribunal a considéré qu'il n'avait pas fait les démarches nécessaires à l'obtention d'un prêt.
Il considère que les vendeurs, qui ont pu remettre leur bien en vente dès le 22 septembre 2019, n'ont subi aucun préjudice, d'autant qu'ils ne se sont pas manifestés à l'issue du délai de 45 jours qui lui était imparti pour justifier de l'obtention d'un financement. Il relève qu'ils ne justifient pas n'avoir pu vendre leur bien qu'un an plus tard et à un prix moindre et estime que, si tel est le cas, cela résulterait d'une surévaluation de leur bien. Il considère donc que la clause pénale est manifestement excessive.
Enfin, le fait que Mme [F] [O] ait dû souscrire un prêt relais découle de sa précipitation à acheter un autre bien immobilier avant d'avoir la certitude de vendre celui dont elle était propriétaire et du fait qu'elle n'a pas pris la précaution de faire de cette vente une condition suspensive de son achat. M. [U] [G] ne démontre quant à lui aucun préjudice.
Aux termes de leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 30 juin 2021, Mme [F] [O] et M. [U] [G] demandent à la cour de confirmer le jugement, sauf en ce qu'il a rejeté leur demande de dommages et intérêts et limité à 20 000 euros le montant alloué au titre de la clause pénale. Ils réitèrent leur demande en paiement de deux sommes de 61 000 euros chacune, respectivement au titre de la clause pénale et à titre de dommages et intérêts complémentaires. Ils sollicitent également une indemnité de procédure de 5 000 euros pour la procédure de première instance et de 10 000 euros pour la procédure d'appel.
Ils font valoir d'une part que M. [H] a manqué à son obligation de déposer une demande de prêt dans un délai de quinze jours à compter de la signature du compromis, et d'autre part que sa demande de prêt n'était pas conforme aux prévisions contractuelles, de sorte que la condition suspensive est réputée accomplie, conformément à l'article 1178 du code civil et la clause pénale doit s'appliquer.
Ils soutiennent avoir subi un préjudice du fait de l'incertitude dans laquelle ils ont été maintenu par M. [H] qui ne les a pas informé de ses démarches, alors qu'ils étaient en instance de séparation et que chacun d'eux s'apprêtait à acheter un autre immeuble.
Mme [F] [O] indique que M. [H] souhaitant pouvoir emménager dans les lieux au plus vite, elle a dû signer un compromis de vente en vue de l'achat d'un appartement, le 3 juillet 2019, et le financer au moyen d'un prêt relais dont elle a dû supporter le coût à hauteur d'un montant total de 5 528,11 euros. M. [U] [G] a certes pu se rétracter sans pénalités du compromis de vente qu'il avait signé, mais a dû continuer à payer un loyer. En définitive, ils n'ont pu vendre la maison qu'en la scindant en deux parties, ce qui a généré différents frais supplémentaires.
Ils estiment donc être fondés à solliciter des dommages et intérêts en plus de la clause pénale, comme le prévoit le compromis de vente, puisque leur bien a été immobilisé jusqu'au 20 août et 12 octobre 2020, dates des ventes des deux lots.
Pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.
MOTIFS
Si le compromis de vente signé par les parties le 28 juin 2019 impose à l'acquéreur de déposer dans un délai de quinze jours une demande de prêt auprès de la banque de son choix ou de tout autre organisme de crédit, ce délai n'est toutefois assorti d'aucune sanction.
En revanche, la vente était soumise à la condition suspensive d'obtention d'un prêt d'un montant maximum de 200 000 euros, sur une durée maximum de 25 ans avec un taux d'intérêt maximum de 2% la première année, hors assurance et frais de dossier dans un délai de 45 jours.
En l'espèce, si M. [H] justifie avoir contacté la Caisse d'épargne et avoir été en relation avec un courtier, il ne démontre pas pour autant avoir effectivement sollicité un prêt dont les caractéristiques correspondaient aux stipulations du compromis de vente. En effet, comme l'a relevé le tribunal, l'attestation de refus de prêt établie par la Caisse d'épargne le 28 août 2019, communiquée aux vendeurs le 29 septembre 2019 suite à la réception de leur courrier de mise en demeure daté du 23 septembre 2019, fait état d'un prêt immobilier d'un montant de 201 718 euros supérieur au montant maximum prévu, et ne précise ni la durée, ni le taux d'intérêt.
Aucune précision n'étant par ailleurs apportée quant aux caractéristiques de l'emprunt sollicité par l'appelant auprès de M. [M], courtier, M. [H] est donc défaillant dans l'administration de la preuve qui lui incombe du dépôt d'une demande de financement conforme aux stipulations de son engagement.
En l'absence d'une telle preuve, la condition suspensive est réputée accomplie en application de l'article 1304-3 du code civil. C'est donc à bon droit que le tribunal a considéré que la clause pénale insérée dans le compromis de vente devait recevoir application.
C'est également à bon droit que le tribunal a modéré d'office le montant de cette clause en application de l'article 1231-5 du code civil en considérant que son montant était manifestement excessif au regard du préjudice effectivement subi par les vendeurs.
En effet, il est établi que le bien a été remis en vente, dès le 22 septembre 2019, avant même que Mme [F] [O] et M. [U] [G] aient eu connaissance du fait que M. [H] n'avait pas obtenu son financement, de sorte que l'immobilisation du bien n'a pas excédé trois mois.
Par ailleurs, les difficultés ultérieurement rencontrées par les vendeurs pour vendre leur bien les ayant conduit à diviser l'immeuble en deux lots cédés séparément, ce qui a induit la réalisation de travaux dont ils justifient, ne peuvent être imputées à la carence de l'appelant.
Il en de même du fait que Mme [F] [O], qui avait signé un compromis de vente le 3 juillet 2019, sans prévoir de condition suspensive relative à la vente de son immeuble d'habitation, ait dû supporter le coût d'un crédit relais. En effet, il sera relevé que le compromis de vente était soumis à une condition suspensive tenant à l'obtention d'un prêt relais dans un délai de 45 jours expirant avant la date fixée pour la réalisation de la vente conclue avec M. [H], soit le 30 septembre 2019, de sorte que Mme [F] [O] aurait, en tout état de cause, dû supporter les frais de caution, commission de caution, frais de dossier..., qu'elle met en compte.
Enfin, il ressort des pièces versées aux débats et des explications des intimés que, déduction faite du coût des travaux réalisés dans l'immeuble pour le scinder en deux lots, ils ont perçu un montant net total de 599 373,95 euros, soit un différentiel de l'ordre de 11 000 euros par rapport au prix fixé dans leurs rapports avec M. [H]. Par voie de conséquence, même en tenant compte du paiement d'un loyer par M. [U] [G], à hauteur d'un montant total, hors charges, de 7 725 euros de septembre 2019 jusqu'à la vente du second lot en octobre 2020, nonobstant le fait que les justificatifs soient au nom de son ex-épouse, ainsi que des frais d'entretien de l'immeuble justifiés à hauteur de 887,11 euros, le préjudice invoqué n'excède pas le montant de 20 000 euros arbitré par le premier juge.
Il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a modéré le montant de la clause pénale qui est manifestement excessive, et a rejeté la demande de dommages et intérêts supplémentaires.
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il mis les dépens de première instance à la charge de M. [H]. Il sera en revanche infirmé en ce qu'il a débouté Mme [F] [O] et M. [U] [G] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il leur sera alloué la somme de 1 500 euros au titre des frais exclus des dépens qu'ils ont exposés en première instance
En considération de la solution du litige, les dépens d'appel seront mis à la charge de M. [H] ainsi qu'une indemnité de procédure de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, sa propre demande de ce chef étant rejetée.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,
CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg en date du 19 mai 2020, sauf en ce qu'il a débouté Mme [F] [O] et M. [U] [G] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
INFIRME le jugement de ce seul chef ;
Statuant à nouveau sur ce point,
CONDAMNE M. [N] [H] à payer à Mme [S] [F] [O] et M. [L] [U] [G], ensemble, la somme de 1 500 € (mille cinq cents euros) au titre des frais exclus des dépens exposés en première instance ;
Ajoutant au jugement,
DEBOUTE M. [H] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [N] [H] aux entiers dépens d'appel ainsi qu'à payer à Mme [S] [F] [O] et M. [L] [U] [G], ensemble, la somme de 1 500 € (mille cinq cents euros) au titre des frais exclus des dépens exposés en appel.
Le greffier, La présidente,
