MINUTE N° 458/2022
Copie exécutoire à
- Me Nadine HEICHELBECH
- la SCP CAHN G./CAHN T./BORGHI
Le 09/11/2022
Le Greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 09 Novembre 2022
Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 21/00225 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HO5P
Décision déférée à la cour : 17 Novembre 2020 par le tribunal judiciaire de MULHOUSE
APPELANT :
Monsieur [M] [N]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Nadine HEICHELBECH, avocat à la cour.
INTIMEE :
S.A.R.L. MAYA IMMO Prise en la personne de son représentant légal
ayant son siège social [Adresse 3]
[Adresse 3]
représentée par la SCP CAHN G./CAHN T./BORGHI, avocat à la cour.
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 modifié et 910 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 septembre 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Franck WALGENWITZ, président de chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Franck WALGENWITZ, président de chambre
Madame Myriam DENORT, conseiller
Madame Nathalie HERY, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme Dominique DONATH, faisant fonction
ARRET contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
- signé par Monsieur Franck WALGENWITZ, président et Madame Dominique DONATH, faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
Suivant acte signé en date du 3 janvier 2018, Monsieur [I] [F] a confié à l'agence immobilière Maya Immo un mandat de vente exclusif portant sur sa maison d'habitation située [Adresse 2]. Selon avenant régularisé le 21 février 2018, le prix de vente total a été réduit à la somme de 250.000 €, les émoluments d'agence de 10 000 € demeurant inchangés.
Monsieur [M] [N] faisait une proposition d'acquisition à 250.000 € comprenant les frais d'agence, qui était acceptée.
Un compromis de vente était signé le 8 juin 2018. Monsieur [N] transmettait à l'agence une attestation de financement de la Caisse de Crédit Mutuel Saint-Louis, pour un montant de 275.000€.
Aux termes du compromis de vente, la date limite fixée pour la signature de l'acte authentique de vente était fixée au 15 juillet 2018.
La date de réitération évoquée ci-dessus ayant expirée, les conditions suspensives comprises dans le compromis étant levées, Maître [W], notaire instrumentaire, convoquait les parties pour signer l'acte authentique pour le vendredi 28 septembre 2018.
Monsieur [N] ne se présentait pas au rendez-vous en vue de la réitération de l'acte ; il avait adressé la veille un mail au notaire pour indiquer son « indisponibilité à toute convocation pour le vendredi 28 septembre 2018 » étant alors en vacances en Italie et proposant d'être représenté par M. [G].
Un procès-verbal de carence était dressé le 28 septembre 2018 aux termes duquel la Sàrl Maya Immo déclarait qu'en application des dispositions du compromis de vente, et suite au défaut de Monsieur [M] [N], elle sollicitait la perception de ses honoraires de négociation de 10.000 € .
M. [M] [N] était assigné en justice devant le tribunal de grande instance de Mulhouse par le vendeur, M. [F], qui obtenait par jugement du 21/07/2020 la condamnation de celui-ci au paiement de la somme de 24 000 € au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente. Le concluant a interjeté appel de cette décision.
D'autre part, M. [N] était assigné par la Sàrl Maya Immo suivant exploit d'huissier daté du 11 avril 2019 devant la même juridiction, qui par jugement rendu le 17 novembre 2020, a fait droit à la demande de paiement des honoraires de négociation de la société à hauteur de 10.000 €, tout en rejetant les demandes annexes de dommages intérêts et au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
C'est cette seconde décision -qui a aussi fait l'objet d'un appel de Monsieur [N]- qui intéresse la cour ce jour.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
A l'occasion de ses écritures notifiées par RPVA le 06/09/2021, M. [M] [N] demande l'infirmation du jugement du 17 novembre 2020 et à ce que l'agence Maya Immo soit déboutée de l'ensemble de ses demandes, ou subsidiairement, à la réduction du montant des honoraires réclamés. En tout état de cause, il réclame la condamnation de l'agence Maya Immo à lui payer 2000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Au soutien de son appel, M.[M] [N] explique ne pas comprendre pourquoi, tant le notaire que les autres parties au contrat de vente, n'ont pas accepté la mise en oeuvre de la clause de substitution, en sachant que M. [G] disposait d'un document émanant de l'agence du Crédit mutuel de Saint Louis qui écrivait être disposée à accorder un prêt à ce dernier. Aussi, si le compromis de vente était devenu caduc, ce ne serait pas de sa faute.
Dans ses écritures datées du 03/12/2021 notifiées par RPVA, la Sàrl Maya Immo conclut au rejet de l'appel et à la confirmation du jugement de première instance, tout en réclamant la condamnation de M. [M] [N], outre aux entiers dépens, à lui régler une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
L'agence soutient que contrairement à ce qu'avance M. [M] [N], M. [G] ne pouvait être considéré comme susceptible de venir se substituer à M. [M] [N] dans l'acte d'acquisition de l'immeuble, car M. [G] ne disposait pas du financement nécessaire. En outre, ni M. [G], ni M. [M] [N] n'avaient notifié aux autres parties leur volonté de faire usage de la clause de substitution.
MOTIF DE LA DÉCISION
Il ressort de la chronologie des faits que, après avoir signé le compromis de vente le 08/06/2018 (et non pas 2017 comme indiqué par erreur sur le document) M. [M] [N] a produit une attestation de financement de la Caisse de crédit mutuel St-Louis Regio pour un montant de 275 000 € qui démontrait qu'il disposait d'un financement suffisant pour l'acquisition immobilière et les frais.
La condition suspensive contenue dans le compromis étant de ce fait levée, le notaire Me [W] a convoqué les parties pour réitérer en son office la vente par acte authentique le 28/09/2018.
Cependant, M. [M] [N] ne s'y est pas présenté, arguant du fait qu'il était en congés en Italie, et demandant à ce que M. [G] vienne à sa place. Dans son mail adressé au notaire la veille du rendez vous, soit le 27/09/2018, il présentait M. [G] comme étant la personne 'à qui j'ai substitué ma capacité d'acquisition' sans donner d'explications.
Si le compromis de vente précise qu'il est possible pour M. [M] [N] de se faire substituer par toute 'personne physique ou morale'dans sa qualité d'acquéreur, encore faut-il que cette personne justifie de sa capacité de financement.
Dans le compromis M.[M] [N] avait déclaré disposer d'un financement grâce au prêt accordé par le Crédit mutuel de St Louis, raison pour laquelle l'acte de réitération pouvait être envisagé.
Or force est de constater que M. [G] ne disposait pas d'un tel financement. Le document produit par l'appelant intitulé 'ATTESTATION' du 13/03/2018 selon laquelle le Crédit mutuel indique être disposé à accorder à M. [G] un crédit de 260 000 € pour l'acquisition de la maison située [Adresse 2], n'est nullement un acte de financement en bonne et due forme.
En outre la cour note, que ce document a été établi plus de 6 mois avant la date de la signature prévue de l'acquisition ce qui laissait le temps à M. [G] de finaliser l'obtention du prêt. L'absence de concrétisation du prêt démontre que l'éventuel projet d'acquisition de cette maison par M. [G] n'était plus d'actualité.
Dans ces conditions, le premier juge a à juste titre constaté que M. [G] ne disposait pas du financement nécessaire.
L'appelant ne pouvait alors se faire substituer par ce dernier.
Du fait de son absence aux opérations de signature de l'acte authentique, le compromis de vente est devenu caduc, la cause de cette caducité résidant exclusivement dans la faute de M. [M] [N] qui ne peut alors se prévaloir de cette caducité pour échapper à ses responsabilités.
Dans le compromis de vente signé par M. [M] [N], il était stipulé en page 10 qu'en cas de non réalisation de la vente en cas de régularisation de l'acte authentique, - la partie fautive (ici l'appelant) sera redevable de la rémunération du mandataire.
En application des dispositions des articles 1101 et 1103 du code civil, le compromis régulièrement établi vaut contrat liant les parties de sorte que l'appelant est tenu de verser la commission à l'agence.
Le montant de 10 000 € réclamé en application de la clause pénale, n'est nullement excessif en l'espèce, en ce qu'il représente 4% du prix de vente du logement (250 000 €, frais d'agence inclus). De surcroît il y a lieu de rappeler que la Sàrl Maya Immo a fourni un travail, dont la réalité n'a pas été contestée par M. [M] [N].
Il y aura par conséquent lieu de confirmer entièrement le jugement.
M. [M] [N] sera corrélativement condamné à payer les dépens de l'appel, une somme de 1 500 € au profit de la Sàrl Maya Immo au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, et verra sa demande formulée à ce titre rejetée.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant, publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :
CONFIRME en toutes ses dispositions la décision du 17 novembre 2020 rendue par le tribunal judiciaire de Mulhouse,
CONDAMNE M. [M] [N] aux dépens de la procédure d'appel,
CONDAMNE M. [M] [N] à payer à la Sàrl Maya Immo la somme de 1 500 € (mille cinq cents euros) au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
REJETTE la demande de M. [M] [N]au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Le greffier Le président
