MINUTE N° 470/2022
Copie exécutoire à
- Me Guillaume HARTER
- Me Noémie BRUNNER
Le 28/10/2022
Le Greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 28 octobre 2022
Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 20/02570 - N° Portalis DBVW-V-B7E-HMPE
Décision déférée à la cour : 18 août 2020 par le tribunal judiciaire de STRASBOURG
APPELANT et intimé sur appel incident :
Monsieur [O] [D]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Guillaume HARTER, avocat à la cour.
INTIMEE et appelante sur appel incident :
S.A.R.L. SOCIETE IMMOBILIERE ALSACE LORRAINE es qualité de syndic de la copropriété Résidence LE KLEBER - Prise en la personne de son représentant légal
ayant son siège social [Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Noémie BRUNNER, avocat à la cour.
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 modifié et 910 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 mai 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Madame Catherine GARCZYNSKI conseiller faisant fonction de présidente de chambre, et Madame Myriam DENORT conseiller, chargées du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre
Madame Catherine GARCZYNSKI, conseiller
Madame Myriam DENORT, conseiller
qui en ont délibéré
Greffier : lors des débats : Madame Dominique DONATH faisant fonction
ARRET contradictoire
- prononcé publiquement après prorogation du 8 juillet 2022par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
- signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Mme Dominique DONATH, faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCÉDURE et PRÉTENTIONS des PARTIES
M. [O] [D] est copropriétaire de la résidence Le Kléber, sise [Adresse 3]. La copropriété est gérée par un syndic professionnel, la SARL Société immobilière Alsace Lorraine.
Par acte introductif d'instance déposé au greffe le 5 septembre 2017, M. [D] a fait citer devant le tribunal d'instance de Strasbourg la société SICI-Société immobilière Alsace Lorraine, aux fins d'annulation de la résolution ayant approuvé les comptes de l'exercice 2016, et de paiement de différents montants.
Par jugement en date du 7 mai 2018, le tribunal d'instance s'est déclaré incompétent, au profit du tribunal de grande instance de Strasbourg.
Par jugement en date du 18 août 2020, le tribunal judiciaire de Strasbourg a dit la demande d'annulation de l'assemblée générale du 29 juin 2017, subsidiairement de la résolution n°1 de ladite assemblée, irrecevable ; condamné la SARL Société immobilière Alsace Lorraine à payer à Monsieur [O] [D] la somme de 3,36 euros au titre du préjudice subi avec intérêts au taux légal à compter de la décision ; débouté Monsieur [O] [D] de ses prétentions pour le surplus ; ordonné l'exécution provisoire, condamné Monsieur [O] [D] à payer à la SARL Société immobilière Alsace Lorraine, la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de la procédure.
Le tribunal judiciaire de Strasbourg a jugé qu'il n'avait pas compétence pour se prononcer sur la demande de condamnation pour faux et usage de faux, s'agissant de faits réprimés par le code pénal.
Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 28 juin 2017, subsidiairement de sa résolution n°1, le tribunal a retenu que la demande aurait dû être dirigée à l'encontre du syndicat des copropriétaires qui jouit d'une personnalité juridique distincte de celle du syndic et non à l'encontre de la SARL Société immobilière Alsace Lorraine.
Sur les demandes de remboursement, le tribunal a relevé que l'approbation des comptes et le quitus donné au syndic n'étaient pas de nature à le décharger de sa responsabilité dans la mesure où l'approbation des comptes de la copropriété ne constituait pas une approbation du compte individuel de chaque copropriétaire ; que si la demande de M. [D] était fondée s'agissant des frais de recouvrement des charges qui avaient été imputés à tous les copropriétaires alors que selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, ces frais devaient être supportés par le seul copropriétaire concerné, en revanche pour les autres les frais nécessaires exposés, le syndic n'avait commis aucune faute en les imputant à l'ensemble des copropriétaires, et qu'il en était de même de la rémunération complémentaire du syndic ayant fait l'objet d'une note d'honoraires détaillée, qui a été approuvée par les copropriétaires lors de l'assemblée générale du 28 juin 2017 dont les délibérations étaient définitives. Enfin, M. [D] ne justifiait d'aucun autre préjudice direct et personnel, de sorte que sa demande de dommages et intérêts ne pouvait aboutir.
Par déclaration faite au greffe le 8 septembre 2020, M. [D] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.
Par ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 27 décembre 2021, M. [D] demande à la cour d'infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Strasbourg du 18 août 2020, en ce qu'il a déclaré irrecevable, la demande d'annulation de l'assemblée générale du 28 juin 2017 et en ce qu'il l'a débouté de ses prétentions pour le surplus, et statuant à nouveau, de :
- déclarer sa demande recevable et bien fondée ;
à titre principal,
- reconnaître le procès-verbal de l'assemblée de l'assemblée générale du 28 juin 2017 comme étant un faux intellectuel ;
- prononcer l'annulation de l'assemblée générale du 28 juin 2017, et l'ensemble des résolutions adoptées ;
à titre subsidiaire,
- annuler la résolution n°1 du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2017 ;
en tout état de cause,
- condamner la SARL Société immobilière Alsace Lorraine à rembourser à M. [D] la somme de 50,26 euros au titre de l'excédent de charges versé par lui et la somme de 43,92 euros au titre des honoraires indûment perçus,
- condamner la SARL Société immobilière Alsace Lorraine à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,
- la condamner en tous les frais et dépens des deux instances ainsi qu'au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et exonérer M. [D] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l'article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965,
- débouter l'intimée de toute demande formée au titre d'un appel incident.
Au soutien de ses prétentions, l'appelant fait valoir s'agissant de la demande au titre du faux que :
- la SARL Société immobilière Alsace Lorraine a bien réalisé un faux intellectuel en rédigeant un procès-verbal de l'assemblée générale du 28 juin 2017, susceptible d'entraîner l'annulation de cette assemblée générale et d'ouvrir droit pour lui à des dommages et intérêts, l'article 17 du décret du 17 mars 1967 disposant que le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposant sur la régularité des décisions, or au cours de l'assemblée générale du 28 juin 2017, M. [D] a fait part des points litigieux tout en émettant des réserves sur la régularité de la décision prise qui ne figurent pas sur ledit procès-verbal,
- si la compétence du premier juge pour prononcer une condamnation au titre d'un faux était discutable, en revanche en présence d'un faux intellectuel avéré, la nullité du procès-verbal d'assemblée générale devait être prononcée, la réalisation de ce faux étant une faute commise par la SARL Société immobilière Alsace Lorraine susceptible d'ouvrir droit pour lui à des dommages et intérêts.
Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 28 juin 2017, subsidiairement de sa résolution n°1, M. [D] soutient que la SARL Société immobilière Alsace Lorraine a été assignée en sa qualité de syndic, représentant le syndicat des copropriétaires, de sorte que la demande d'annulation est recevable, et qu'en vertu de l'adage fraus omnia corrumpit, et du caractère frauduleux de l'écrit établi par cette société, l'annulation de l'assemblée générale, subsidiairement, de sa résolution n°1 doit être prononcée. En outre, aucun compte rendu n'a été annexé à la convocation de l'assemblée générale du 28 juin 2017 en violation de l'article 22 du décret du 17 mars 1967, le conseil syndical n'a pas informé les copropriétaires du changement de prestataire pour l'entretien des parties communes, a fortiori des raisons d'un tel changement ou encore de ses éventuels impacts financiers, aucun rapport d'activité n'a été rendu par le conseil syndical, de sorte que la décision de l'assemblée générale est entachée de nullité en ce qu'elle a approuvé les comptes de l'exercice 2016 qui étaient irréguliers.
Sur les demandes de remboursement et de dommages et intérêts, M. [D] soutient, s'agissant des frais d'évacuation des encombrants, que le syndic n'a pas respecté l'article 14 du règlement intérieur de l'immeuble, qui stipule que les frais d'évacuation seront imputés aux contrevenants, le syndic ne pouvant se contenter de faire intervenir une entreprise et de faire supporter les frais d'évacuation à l'ensemble des copropriétaires, en se retranchant derrière l'absence d'identification des copropriétaires responsables, alors qu'il n'a effectué aucune diligence particulière pour tenter d'identifier les contrevenants, et leur imputer les frais d'évacuation, alors que l'immeuble étant doté d'un dispositif de vidéosurveillance. S'agissant de la facturation d'honoraires supplémentaires, M. [D] fait valoir que si la rémunération du syndic a en effet été approuvée par les copropriétaires lors de l'assemblée générale du 28 juin 2017, la liste des prestations particulières ou ouvrant droit à une rémunération supplémentaire est définie par l'annexe 2 du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, et il appartenait au syndic de justifier de ses facturations complémentaires, or aucun justificatif n'accompagne ces prestations, de sorte qu'il n'est pas possible d'en comprendre le sens ni l'utilité pour un copropriétaire. En outre, la facture est imprécise quant à la nature des prestations fournies, elle n'est ni fondée ni valide, et elle ne comporte pas non plus de mentions obligatoires telles que le numéro de TVA.
M. [D] fait enfin valoir qu'il subit un préjudice du fait de la carence du syndic pour le recouvrement des impayés, puisque les impayés représentent 28,55 % du budget prévisionnel de l'année 2016 et qu'une copropriété est considérée 'à risque' lorsque les impayés dépassent 25 % de son budget prévisionnel. Il reproche au syndic de ne pas appliquer la procédure de recouvrement des appels de fonds, décidée lors de la réunion du conseil syndical du 5 mai 2015, ce qui implique que les copropriétaires défaillants sont exemptés de pénalités de retard et que les autres copropriétaires doivent faire l'avance des fonds nécessaires au fonctionnement de la copropriété.
Par ses dernières conclusions transmises par voie électronique, le 3 novembre 2021, la société Immobilière Alsace Lorraine demande à la cour de déclarer l'appel de M. [D] mal fondé, de le rejeter, de débouter M. [D] de l'intégralité de ses moyens fins et conclusions, de confirmer le jugement entrepris, et de condamner M. [D] à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens de la procédure d'appel.
Au soutien de ses prétentions, la société Immobilière Alsace Lorraine fait valoir que l'action en nullité d'une délibération de l'assemblée générale doit être engagée contre le syndicat, pris en la personne de son syndic en qualité de représentant légal du syndicat, et non contre le syndic personnellement, de sorte que la demande est irrecevable, et que les demandes de M. [D] tendant à l'engagement de la responsabilité du syndic ne pourront qu'être rejetées en ce qu'il n'est pas créancier, au contraire du syndicat des copropriétaires, des obligations qu'il invoque.
Subsidiairement, sur la demande en annulation de l'assemblée générale du 28 juin 2017, et de sa résolution n°1, la société Immobilière Alsace Lorraine soutient que selon l'article 17 du décret de 1967 seules doivent être mentionnées les réserves émises lors de l'assemblée générale et portant sur la régularité formelle des décisions, ce qui n'est pas le cas des réserves litigieuses qui ne portent pas sur la régularité formelle des décisions, au surplus des réserves clairement émises et formulées par M. [D] ont été reportées dans le procès-verbal. Elle soutient que M. [D] ne démontre pas la prétendue altération de la vérité qui résulterait du procès-verbal de l'assemblée générale litigieuse, qu'il n'y a pas lieu de tenir compte des remarques effectuées avant la tenue de l'organe délibérant ou après la clôture de la séance, de sorte que les prétendus documents préparatoires dont M. [D] entend se prévaloir sont inopposables et inopérants, la Cour de cassation considérant qu'est dépourvue de fondement textuel la demande, formulée antérieurement à la tenue de l'assemblée générale, d'un copropriétaire opposant visant à l'annexion au procès-verbal de l'assemblée générale de la note faisant état de ses doléances et contestations de l'ordre du jour.
Sur l'action en responsabilité, la société Immobilière Alsace Lorraine conteste toute faute de sa part relevant que M. [D] formule les mêmes contestations, prétentions et demandes dans le cadre de procédures parallèles actuellement pendantes visant à la contestation l'assemblée générale du 28 juin 2017(en réalité 2018) et de celle du 26 juin 2019, au sujet de l'enlèvement des encombrants, alors que les copropriétaires ont connaissance tant des dispositions du règlement de copropriété que des frais d'enlèvement des encombrants, et que si la vidéosurveillance permet de visualiser le dépôt d'encombrants, elle ne permet pas d'identifier les responsables des dépôts litigieux.
Au sujet des impayés, la société Immobilière Alsace Lorraine fait valoir que c'est le syndicat des copropriétaires qui est créancier de l'obligation du syndic de procéder au recouvrement des charges de copropriété, que M. [D] n'évoque ni ne justifie d'aucun préjudice direct et qu'il appartient au syndic de ne pas engager de frais disproportionnés, notamment de procédure, au regard des sommes à recouvrer.
Sur les demandes indemnitaires de M. [D], la société Immobilière Alsace Lorraine soutient que les budgets et comptes de la copropriété ont été approuvés lors de l'assemblée générale du 28 juin 2017 dont les délibérations sont définitives et que les montants imputés au compte de copropriétaire de M. [D] à savoir les frais de mise en demeure (3,36 euros ), les frais d'enlèvement des encombrants (46,90 euros) sont dès lors parfaitement justifiés. Il en est de même des montants mis en compte au titre de ses honoraires complémentaires qui sont, chaque année, vérifiés par le conseil syndical à l'occasion de la vérification des comptes.
Pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 1er mars 2022.
MOTIFS
Sur la demande de condamnation pour faux et usage de faux et la responsabilité de la SARL Société immobilière Alsace Lorraine :
Ainsi que l'a rappelé le tribunal, le faux étant un délit réprimé par l'article 441-1 du code pénal, et le tribunal correctionnel ayant seul compétence pour connaître des délits en application de l'article 381 du code de procédure pénale, c'est à bon droit que le tribunal judiciaire de Strasbourg a, pour débouter M. [D] de sa demande à ce titre, considéré qu'il n'avait pas compétence pour condamner la SARL Société immobilière Alsace Lorraine pour des faits de faux et d'usage de faux.
M. [D] reproche à la société Immobilière Alsace Lorraine d'avoir commis une faute civile en réalisant un faux intellectuel ayant consisté à rédiger un procès-verbal ne mentionnant pas les réserves qu'il avait formulées lors de l'assemblée générale du 28 juin 2017, en méconnaissance de l'article 17 du décret du 17 mars 2017, ce faux étant susceptible d'entraîner l'annulation de l'assemblée générale et d'ouvrir droit pour lui à des dommages et intérêts.
Il convient de constater que M. [D] ne demande plus, dans le dispositif de ses conclusions, la condamnation de la société Immobilière Alsace Lorraine pour faux et usage de faux, qu'il n'invoque aucun préjudice et ne formule aucune demande indemnitaire à titre personnel à ce titre, et qu'il ne se prévaut de la prétendue fausseté du procès-verbal de l'assemblée générale du 28 juin 2017 que pour solliciter l'annulation de cette assemblée générale ou de sa résolution n°1, qui sera examinée ci-après
Le jugement entrepris ne pourra donc qu'être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de M. [D] à ce titre.
Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 28 juin 2017, subsidiairement de sa résolution n°1
Aux termes de l'article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.
L'article 122 du code de procédure civile prévoit que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
Comme l'a exactement rappelé le tribunal, le syndicat des copropriétaires, qui est doté de la personnalité civile, conformément à l'article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et qui est une personne juridique distincte de celle de son syndic qui la représente, a seul qualité pour défendre en matière de contestation des décisions de l'assemblée générale des copropriétaires.
Or, en l'espèce, l'action a été dirigée en première instance contre la SARL SICI-Société immobilière Alsace Lorraine, prise en la personne de son représentant légal, qui a été intimée. La mention « ès qualité de syndic de la copropriété Résidence le KLEBER, pris en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège » figurant dans la déclaration d'appel en date du 8 septembre 2020, n'a pas pour effet de régulariser la procédure, alors qu'aucune assignation en intervention forcée n'a été délivrée au syndicat des copropriétaires qui n'était pas partie en première instance.
Il convient donc de confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande d'annulation de l'assemblée générale du 28 juin 2017 et, subsidiairement de la résolution n°1, en tant que dirigée contre une personne dépourvue de qualité pour défendre.
Sur les demandes de remboursement et de dommages et intérêts
Aux termes de l'article 1240 du code de civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
L'article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic est notamment chargé d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ainsi que d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et qu'il assure la gestion comptable et financière du syndicat.
Un copropriétaire ne peut agir contre le syndic sur le fondement de la responsabilité délictuelle qu'en rapportant la preuve d'une faute commise par celui-ci lui ayant causé un préjudice personnel et direct.
La cour relève, au sujet des frais d'évacuation des encombrants, que l'article 14 du règlement intérieur de l'immeuble « Le Kleber », versé aux débats par l'appelant en pièce annexe 8, énonce : « il est interdit de déposer les objets encombrants dans l'immeuble. Leur évacuation vers les déchetteries de la CUS est à la charge des occupants. En cas d'infraction, les frais d'évacuation seront imputés aux contrevenants ». L'affirmation de l'intimée selon laquelle aucun copropriétaire n'a pu être identifié comme contrevenant par le syndic après consultation des images de vidéosurveillance n'étant pas utilement contredite, c'est donc sans méconnaître le règlement intérieur que la société Immobilière Alsace Lorraine, en l'absence d'identification des contrevenants, a imputé les frais d'évacuation à l'ensemble des copropriétaires, sans qu'il puisse lui être reproché de ne pas avoir mené une enquête auprès des propriétaires et occupants de l'immeuble pour identifier les auteurs de ces dépôts. Ainsi, aucune faute imputable à l'intimée n'étant démontrée par M. [D], le jugement sera confirmé sur ce point.
S'agissant des frais de recouvrement de charges, la cour relève que la société Immobilière Alsace Lorraine ne sollicite pas l'infirmation du jugement sur ce point.
Au sujet de la facturation d'honoraires supplémentaires, la société Immobilière Alsace Lorraine se prévaut d'une note d'honoraires en date du 12 décembre 2016, qui fait état de plusieurs interventions, dont la date et le nombre d'heures sont précisés, ainsi que d'un calcul détaillé pour expliquer la facturation d'un montant supplémentaire de 1 800 euros HT. La cour constate, comme le tribunal, que l'assemblée générale en date du 28 juin 2017 a approuvé en leur forme, teneur et imputation, les comptes et annexes financières de l'exercice du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016, et a donné quitus au syndic pour sa gestion de l'exercice arrêté au 31 décembre 2016, de sorte que l'imputation de la rémunération du syndic au titre des honoraires supplémentaires a été approuvée par les copropriétaires lors de cette assemblée générale du 28 juin 2017, dont les délibérations sont définitives. Aucune
faute ne peut donc être reprochée à l'intimée à ce titre, et le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.
Enfin, s'agissant de la prétendue carence du syndic dans le recouvrement des impayés, l'appelant se contente d'affirmer que les impayés de certains copropriétaires entraîneraient des avances de fonds imputées à d'autres copropriétaires, mais sans apporter la preuve des montants qui lui auraient été personnellement imputés à ce titre, ni justifier du moindre préjudice personnel, un copropriétaire n'ayant pas qualité pour demander réparation du préjudice de trésorerie subi par la syndicat.
L'intimée justifie en outre par ses pièces 10 à 13 des démarches qu'elle a effectuées en vue de recouvrer des charges impayées (inscription hypothécaire, obtention d'une ordonnance d'injonction de payer, recouvrement par huissier). S'agissant de la SCI de l'Allan, le défaut de paiement des charges était lié à un litige avec la société Ista concernant les consommations d'eau. La société Immobilière Alsace Lorraine justifie des démarches entreprises pour tenter de trouver une solution amiable à ce litige, en accord avec le conseil syndical, qui ne lui a finalement demandé que le 22 mai 2019 de procéder au recouvrement.
En l'absence de preuve d'une faute du syndic et d'un préjudice personnel en résultant, c'est donc à juste titre que le tribunal a débouté M. [D] de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Le jugement étant confirmé en ses dispositions principales, il le sera également en celles relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile.
M. [D] succombant en appel, il convient de le condamner aux dépens d'appel, sa demande au titre des frais exclus des dépens étant rejetée.
L'équité commande l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la la société Immobilière Alsace Lorraine au titre de la procédure d'appel, il lui sera alloué une somme de 2 000 euros.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,
CONFIRME dans les limites de l'appel le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 18 août 2020 ;
Et y ajoutant,
CONDAMNE M. [O] [D] aux entiers dépens de la procédure d'appel ;
CONDAMNE M. [O] [D] à payer à la SARL Société immobilière Alsace Lorraine une somme de 2 000 euros (deux mille euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel,
REJETTE la demande de M. [O] [D] au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel.
Le greffier,La présidente,
