MINUTE N° 429/2022
Copie exécutoire à
- Me Valérie SPIESER
- la SCP CAHN G./CAHN T./BORGHI
Le 06/10/2022
Le Greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 6 octobre 2022
Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 20/02301 - N° Portalis DBVW-V-B7E-HMBA
Décision déférée à la cour : 08 Juillet 2020 par le Tribunal judiciaire de COLMAR
APPELANTS :
1/ Madame [U] [H]
demeurant [Adresse 5]
2/ Madame [P] [H]
demeurant [Adresse 3]
3/ Monsieur [S] [H]
demeurant [Adresse 4]
représentés par Me Valérie SPIESER, avocat à la cour.
INTIMÉ :
L'établissement public DRFIP DU HAUT-RHIN, prise en la personne de son représentant légal, pôle juridictionnel judiciaire de Paris, dépendant du pôle de contrôle fiscal et affaires juridiques de la direction régionale des finances publiques d'Ile de France, de [Localité 8] ainsi que la DRFIP d'Alsace et du Haut-Rhin, division des affaires juridiques,
sis [Adresse 2]
représenté par la SCP CAHN G./CAHN T./BORGHI, avocat à la cour.
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 07 Avril 2022, en audience publique, devant la cour composée de :
Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre
Madame Catherine GARCZYNSKI, Conseiller
Madame Myriam DENORT, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN
ARRET contradictoire
- prononcé publiquement après prorogation du 16 juin 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
- signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCÉDURE et PRÉTENTIONS des PARTIES
A la suite du dépôt le 12 novembre 2012 auprès du Service des Impôts et des Entreprises de Colmar, de la déclaration de succession de M. [J] [H], décédé le 13 octobre 2011, une proposition de rectification a été adressée, le 26 décembre 2015, à ses trois héritiers, Mmes [U] [H] et [P] [H] et M. [S] [H], portant sur la valeur de la maison d'habitation du défunt, sise à [Adresse 7], évaluée à 160 000 euros sur la base d'une valeur de 1 567 €/m², l'administration proposant de retenir une valeur de 1 887 €/m², soit au total une valeur de 192 000 euros.
Le 23 février 2016, les consorts [H] ont sollicité l'annulation du rechaussement des droits de succession sur la base d'un avis de valeur de M. [Z]. L'administration a maintenu sa position dans un courrier du 7 avril 2016, et trois avis de mise en recouvrement ont été émis à l'encontre de chacun des héritiers, en tant que co-débiteurs solidaires de la succession de [J] [H], le 16 juin 2016.
Les consorts [H] ont formé une réclamation contentieuse le 7 juin 2018, qui a fait l'objet d'une décision de rejet le 25 juillet 2018. Les consorts [H] ont alors saisi le tribunal de grande instance de Colmar par assignation du 21 septembre 2018, d'une demande d'annulation des rectifications du 26 décembre 2015.
Par jugement du 8 juillet 2020, le tribunal judiciaire a déclaré les demandes des consorts [H] recevables, mais les en a déboutés, et les a condamnés aux dépens, rejetant les demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Au fond, le tribunal a rappelé que le bien dont s'agit consistait en une maison d'habitation construite en 1965, référencée au cadastre section 7 n°[Cadastre 1], d'une surface utile de 102 m² composée de 4 pièces principales, une cuisine et 2 salles de bains, sur un terrain d'une contenance totale de 13,25 ares. Il a considéré que les éléments de comparaison avaient bien été portés à la connaissance des héritiers, et qu'ils étaient pertinents tant en ce qui concerne la situation géographique, tous les biens étant situés à [Localité 6], que le nombre de pièces et l'année de construction des immeubles, alors de plus que le terrain d'assiette de la maison évaluée était plus grand que celui des termes de comparaison. Il a retenu l'absence d'avis de valeur contemporain du décès de [J] [H], l'avis de M. [Z] n'étant pas contradictoire, relevant que la preuve de l'achat allégué de la maison par M.[T] [L] et des travaux réalisés par lui n'était pas rapportée.
Les consorts [H] ont interjeté appel de ce jugement, par déclaration du 12 août 2020.
Par conclusions transmises par voie électronique le 4 novembre 2020, ils en demandent l'infirmation et sollicitent l'annulation des rectifications du 26 décembre 2015 ainsi que des avis de mise en recouvrement corrélatifs et la condamnation du Directeur régional des finances publiques d'Ile de France et du département de [Localité 8] aux entiers dépens, y compris ceux de l'expertise privée, ainsi qu'au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils critiquent les termes de comparaison de l'administration en faisant valoir d'une part que les biens doivent être intrinsèquement similaires, or les années de construction des biens de comparaison vont de 1929 à 1984, alors que le bien évalué a été construit en 1965, et d'autre part que les actes doivent être récents pour refléter l'état du marché au jour du décès, or seulement deux exemples datent de juin 2011, alors qu'il en faudrait a minima trois. Ils considèrent donc que la méthode par comparaison n'a donc pas été respectée au vu des critères posés par la jurisprudence.
Ils font valoir que le rehaussement n'est pas motivé, puisque la preuve de l'insuffisance de valeur doit être établie par comparaison, ce qui suppose que des précisions suffisantes soient données, or la notification de rectification est dépourvue d'éléments objectifs tels que l'état d'entretien du bien, l'état intérieur, les agencements. Ils s'appuient sur une expertise privée réalisée le 28 janvier 2016 qu'ils estiment plus fiable, et qui confirme la valeur retenue dans la déclaration de succession.
Ils estiment par ailleurs qu'il aurait fallu appliquer une décote car le bien est en indivision, ce qui n'est pas le cas des biens retenus à titre de comparaison, outre le caractère vétuste du bien qui était à l'abandon et nécessite de gros travaux de mise aux normes. Ils ajoutent que l'immeuble a été vendu à M. [L], selon acte de vente du 25 février 2013 au prix de 170 000 euros, dont 10 000 euros de meubles, l'acquéreur ayant négocié le prix et évalué les travaux à réaliser à 50 000 euros.
Par conclusions transmises par voie électronique le 8 février 2021, le Directeur régional des finances publiques d'Ile de France et de [Localité 8] conclut à la confirmation du jugement et sollicite le paiement d'une somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Il estime que le grief d'insuffisance de motivation n'est pas fondé, l'administration ayant indiqué clairement les caractéristiques physiques, la superficie, la situation géographique, l'année de construction pour chacun des biens retenus comme termes de comparaison, et la proposition de rectification contenant toutes les indications utiles pour permettre aux redevables d'être en mesure d'en discuter la pertinence.
L'intimé fait valoir que l'administration a retenu quatre termes de comparaison qui concernent des cessions intervenues en 2010 et 2011 portant sur des biens similaires situés dans la même ville que le bien litigieux, et que s'il existe certes une disparité s'agissant des années de construction, l'étude du marché local a conforté la position de l'administration que ce soient pour des constructions des années 1957 ou des années 1971, et il est ainsi possible d'en déduire que, par son choix de termes de comparaison, l'administration a bien pris en compte l'état des biens, étant observé qu'elle n'a pas la possibilité de visiter les biens, et que leur ancienneté implique qu'ils souffrent des mêmes problèmes d'entretien ou de mise aux normes que l'immeuble évalué. En outre, les surfaces des terrains d'assise des termes utilisés sont nettement plus petites que celle du terrain à évaluer, ce qui confirme la valeur retenue par le service comme la plus favorable pour les contribuables.
L'intimé soutient en outre que si l'utilisation d'un seul terme de comparaison est proscrite, la production de trois éléments de comparaison par catégorie d'immeubles situés dans le même secteur géographique est considérée comme suffisante.
Il conteste enfin que l'avis de valeur de M. [Z] soit plus pertinent que les valeurs de comparaison, relève qu'aucun devis n'est produit pour le chiffrage des travaux et que le bien n'était pas en indivision au jour du décès, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'appliquer une décote à ce titre, ni pour vétusté.
Pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 7 décembre 2021.
MOTIFS
En application de l'article 761 du code général des impôts, pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d'après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, d'après la déclaration détaillée et estimative des parties, sans distraction des charges.
Conformément à l'article L.17 du livre des procédures fiscales, l'administration peut rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception d'une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations.
Selon une jurisprudence établie en application de ces dispositions, la valeur vénale d'un bien correspond au prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel. Elle est déterminée dans son état de droit et de fait à la date du fait générateur des droits de mutation, soit à la date du décès, s'agissant de droits de succession.
Il est admis que la détermination de la valeur vénale réelle d'un immeuble au moyen de la méthode par comparaison suppose qu'il soit procédé à des comparaisons avec des cessions intervenues antérieurement au fait générateur tirées de la cession de biens intrinsèquement similaires. Cependant, cette exigence n'implique pas que les biens ainsi pris en considération soient strictement identiques, dans le temps, dans l'environnement et dans l'emplacement, à l'immeuble objet de l'évaluation.
Pour chacun des biens proposés à titre de comparaison, l'administration indique, en sus du prix et des références des actes de cession, l'adresse du bien et sa désignation cadastrale, son année de construction, le nombre et la nature des pièces, la surface utile et la superficie du terrain d'assiette. Ces éléments sont suffisants pour permettre aux appelants d'identifier précisément les biens en question et de vérifier s'il s'agit de biens intrinsèquement similaires.
S'agissant de l'état d'entretien des biens de comparaison, il ne peut être exigé de l'administration qui n'a pas la possibilité de les visiter, de fournir des éléments autres que ceux résultant des actes de cession.
Ainsi que le relève l'intimé l'indication de la date de construction des immeubles, implique un état similaire, sauf à ce qu'il soit démontré que les biens visés auraient fait l'objet d'une rénovation ce qui n'est pas soutenu.
Le grief tiré d'une insuffisance de motivation de la proposition de rectification tiré de la prétendue insuffisance des éléments fournis quant aux caractéristiques des biens retenus comme termes de comparaison n'est donc pas fondé.
Le premier juge a exactement retenu, par des motifs pertinents que la cour fait siens, que les termes de comparaison retenus par l'administration concernant des cessions intervenues en 2010 et 2011, et donc contemporaines du fait générateur de l'impôt, à savoir le décès de [J] [H] survenu le 13 octobre 2011, répondaient aux exigences précitées, et portaient sur des biens intrinsèquement similaires, s'agissant d'immeubles tous sis à [Localité 6], d'une surface habitable sensiblement équivalente, ayant un nombre de pièces comparable.
S'il existe effectivement une disparité importante entre les années de construction des termes de comparaison à savoir 1929, 1971, 1979 et 1984, l'immeuble de la succession datant de 1965, cette seule constatation n'est en elle-même pas suffisante pour considérer qu'il ne s'agirait pas de biens intrinsèquement similaires, étant notamment observé que l'immeuble datant de 1929 a été vendu pour un prix de 1 837 €/m² nettement supérieur à l'évaluation retenue par les appelants pour le bien en litige, alors même que son terrain d'assiette de 3,45 ares est beaucoup plus petit.
En outre, contrairement à ce qu'affirment les appelants, les photographies prises par M. [Z] ne révèlent ni une particulière vétusté de l'immeuble dépendant de la succession, ni un état d'abandon, mais au contraire, comme le soutient l'intimé, un 'état d'époque'.
Si la situation du bien en bordure d'une voie à grande circulation constitue un facteur de dévalorisation, en revanche l'importance du terrain d'assiette de la construction est de nature à conférer une plus-value au bien évalué par rapport aux termes de référence.
Les appelants ne proposent aucun autre terme de comparaison. Ils se référent à un avis de valeur établi le 28 janvier 2016 par M. [Z], architecte. Cet avis, qui n'est pas documenté par rapport à la valeur de marché du bien, n'est pas suffisant pour remettre sérieusement en cause la valorisation de l'administration, pas plus que le fait que le bien ait été vendu le 25 février 2013 au prix de 160 000 euros. À cet égard, il sera observé que, dans un courrier électronique du 11 janvier 2016 l'acquéreur, M. [L], justifiait ce prix par les travaux de rénovation et de mise aux normes qu'il avait dû effectuer qu'il évaluait à 50 000 euros, cette évaluation étant nettement inférieure à celle de M. [Z] qui était de 82 500 euros, ce qui conduirait à majorer de la différence la valeur de l'immeuble retenue par cet expert.
Enfin, le bien n'étant pas indivision au jour du décès, le premier juge a exactement retenu qu'il n'y avait pas lieu à application d'une décote pour cause d'indivision.
Il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la réclamation des consorts [H].
Le jugement sera également confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.
Les appelants qui succombent supporteront la charge des dépens d'appel et seront déboutés de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il sera en revanche alloué à l'intimé une somme de 1000 euros sur ce fondement. Il n'y a pas lieu d'ordonner la distraction des dépens, l'article 699 du code de procédure civile n'étant pas applicable dans les trois départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,
CONFIRME, dans les limites de l'appel, le jugement du tribunal judiciaire de Colmar en date du 8 juillet 2020 ;
Y ajoutant,
DEBOUTE Mmes [U] [H] et [P] [H] et M. [S] [H] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
DIT n'y avoir lieu à distraction des dépens ;
CONDAMNE Mme [U] [H], Mme [P] [H] et M. [S] [H] aux entiers dépens d'appel ainsi qu'à payer à la Direction régionale des finances publiques d'Ile de France et de [Localité 8] la somme de 1 000 euros (mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier,La présidente,
