| France, Cour d'appel de Colmar, Chambre 2 a, 19 août 2022, 20/01943

MINUTE N° 329/2022

Copie exécutoire à

- Me Laurence FRICK

- la SELARL ARTHUS

Le 19 août 2022

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 19 Août 2022

Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 20/01943 - N° Portalis DBVW-V-B7E-HLNA

Décision déférée à la cour : 14 Mai 2020 par le Tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANT et INTIMÉ sur incident :

Monsieur [F] [G]

demeurant [Adresse 1].

représenté par Me Laurence FRICK, avocat à la cour.

INTIMÉE et APPELANTE sur incident :

1/ La Société SC FAMILLE [I] Représentée par Maître [L] [I],

ayant son siège social [Adresse 3]

INTERVENANTS VOLONTAIRES :

2/ Monsieur [C] [I]

demeurant [Adresse 6]

3/ Monsieur [L] [I]

demeurant [Adresse 2]

4/ Madame [T] [I]

demeurant [Adresse 5] (ETATS-UNIS)

1à 4/ représentés par la SELARL ARTHUS, avocats à la cour.

Plaidant : Me ATTALI, avocat à Strasbourg.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 modifié et 910 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Mai 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Madame Catherine GARCZYNSKI et Madame Myriam DENORT, Conseillers, chargées du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre

Madame Catherine GARCZYNSKI, Conseiller

Madame Myriam DENORT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRET contradictoire

- prononcé publiquement après prorogation du 7 juillet 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

- signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous-seing privé du 10 mars 2006, Mme [E] [R] veuve [I] - aux droits desquels vient désormais, suite à son décès le 30 avril 2017, la société civile Famille [I] (SCFF ci-après, dont ses trois enfants et héritiers, [C], [L] et [T] [I] sont les associés à parts égales) en sa qualité de nu-propriétaire -, a donné à bail professionnel à M. [G], pour l'exercice de sa profession d'avocat, des locaux situés [Adresse 4], pour une durée de 6 ans à compter du 1er février 2006, renouvelable par tacite reconduction pour la même durée.

Le loyer annuel 'hors droits ou TVA' était de 14 400 euros (12 X 1 200 euros), payable mensuellement et d'avance, et révisable à la hausse sans formalités au terme de chaque année en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction ou tout autre indice qui viendrait à lui être substitué pour la révision des loyers des contrats de location professionnelle (première révision le 1er février 2007) ; la provision sur charges était fixée à 200 euros par mois pour la première année, à réajuster annuellement en fonction de l'évolution réelle du coût des charges.

Une clause pénale, 'en cas de non paiement de toute somme due à son échéance et dès le premier acte d'huissier de justice', était insérée à l'acte selon laquelle 'le locataire devra payer en sus, outre les frais de recouvrement, y compris la totalité du droit proportionnel dû à l'huissier de justice (notamment art 8 et 10 du tarif), 30 % de la somme due pour couvrir le bailleur de ses peines et tracas, sans préjudice de l'application judiciaire de l'article 700 du nouveau code de procédure civile' ; une seconde clause pénale stipulait que dans le cas où le locataire se maintiendrait dans les lieux à la cessation de la location, il devrait verser au bailleur une 'indemnité d'occupation calculée, jour par jour, en fonction du montant du dernier loyer majoré de 100%.'

Par lettre recommandée avec accusé réception du 26 juillet 2017, la SCFF a donné congé à M. [G] à l'échéance du 31 janvier 2018.

Par acte d'huissier du 28 décembre 2017, la SCFF lui a par ailleurs fait signifier, à personne, un commandement de payer les loyers de janvier 2015 à décembre 2017 et la clause pénale (majoration de 30%) pour les montants respectifs de 22 506,64 euros (sur la base d'un montant de 1 607,61 euros par mois au titre du loyer et de l'avance sur charges) et 6 751,99 euros (22 506,64 X 30%) ainsi que la clause résolutoire insérée au bail emportant résiliation de plein droit du bail un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La SCFF lui a en outre fait signifier une sommation de payer et une sommation de quitter les lieux le 23 avril 2018, au plus tard pour le 1er mai 2018.

Par acte du 30 mai 2018, M. [G] a assigné la SCFF devant le tribunal de grande instance de Strasbourg aux fins de voir déclarer nul le congé donné le 26 juillet 2017. Il a finalement quitté les lieux le 16 décembre 2019 et un procès-verbal de reprise des lieux a été dressé à cette date à la requête de la SCFF. Cette dernière avait conclu le 28 février 2019 au débouté de la demande et formé, notamment, une demande reconventionnelle en paiement d'arriérés de loyers, d'indemnités d'occupation et de la clause pénale.

MM. [C] et [L] [I] ainsi que Mme [T] [I] sont intervenus volontairement à l'instance, en qualité d'héritiers de [E] [R], aux côtés de la SCFF, par conclusions notifiées par voie électronique le 4 février 2020, et ont formé des demandes à titre subsidiaire au titre des arriérés dus pour la période antérieure au décès de leur auteur, la SCFF formant seule les demandes à titre principal.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 6 février 2020 et l'affaire plaidée le 27 février 2020.

Par jugement du 14 mai 2020, le tribunal judiciaire a débouté la SCFF ainsi que MM. [C] et [L] [I] et Mme [T] [I], de leur demande en paiement des arriérés de loyers et de production des justificatifs de ramonage et de fiches d'intervention, relatives aux opérations de maintenance d'une chaudière sur trois années ; il a en revanche condamné, avec exécution provisoire, M. [G] à payer à la SCFF un montant de 55 212,25 euros au titre des indemnités d'occupation pour la période du 1er février 2018 au 16 décembre 2019, ainsi que la somme de 2 000 euros à titre d'indemnité de procédure, outre les dépens.

Le tribunal n'a examiné que les demandes reconventionnelles au motif que M. [G] ne formulait dans ses dernières conclusions plus aucune prétention à titre principal, mais que des prétentions à titre subsidiaire, portant exclusivement sur le calcul de l'indemnité d'occupation et de la clause pénale, telles que réclamées par la SCFF.

Il a estimé que :

- la SCFF, devenue automatiquement et sans formalité bailleresse, suite au décès de Mme [R] veuve [I], usufruitière, alors qu'elle-même était nu- propriétaire, avait valablement délivré le congé pour la fin du bail au 31 janvier 2018,

- M. [G] était informé tant de ce décès, que de l'identité du bailleur, avant la délivrance du congé le 27 juillet 2017 puisqu'il avait établi le 25 juillet 2017 un chèque pour le paiement des loyers à l'ordre de la SCFF,

- M. [G] avait systématiquement payé son loyer en retard à compter du 1er janvier 2015 et s'était vu notifier un commandement de payer la somme de 22 506,64 euros le 28 décembre 2017, qu'il n'avait jamais contesté en justice avant le 30 mai 2018, de sorte qu'il était redevable de la clause pénale de 30 % des arriérés de loyers, soit 6 466,29 euros (21 554,29 x 0,30) mais seule la somme de 4 787,37 euros étant réclamée, elle serait seule retenue,

- l'arriéré de loyers avait été soldé par les paiements effectués du 2 février 2018 au 25 juillet 2018, s'imputant sur la dette la plus ancienne, de sorte que la demande au titre de cet arriéré devait être rejetée,

- M. [G] avait quitté les lieux le 16 décembre 2019 seulement, de sorte qu'il devait 22 mois et 16 jours d'indemnité d'occupation, laquelle s'élevait au montant du loyer au 1er février 2018, soit 1 693,56 euros majoré de 100 %, soit 3 387,12 euros, soit au total 76 264,83 euros, et compte tenu des versements effectués du 25 juillet 2018 (solde de 153,65 euros à prendre en compte) au 12 octobre 2019 pour 21 052,58 euros, le solde dû était de 55 212,25 euros et n'apparaissait pas manifestement excessif, alors que M. [G], professionnel du droit, ne pouvait ignorer les conséquences de son maintien dans les lieux sans droit ni titre,

- aucun texte ne fondait la demande de production de justificatifs.

*

M. [G] a interjeté appel le 13 juillet 2020 en intimant la SCFF aux fins d'annulation du jugement et subsidiairement d'infirmation de celui-ci, en ce qu'il l'avait condamné à payer à la SCFF des indemnités d'occupation de 55 212,25 euros, la somme de 2 000 euros à titre d'indemnité de procédure ainsi que les dépens.

La SCFF ainsi que MM. [C] et [L] [I] et Mme [T] [I], en qualité d'intervenants volontaires, ont constitué avocat.

Par conclusions du 2 novembre 2021, M. [G] sollicite l'annulation du jugement déféré pour violation du principe du contradictoire, subsidiairement son infirmation, et :

- la fixation de la créance de la SCFF à 17 612,70 euros (sur la base d'un montant d'indemnité d'occupation de 1434,15 X 2 = 2 868,30 euros), subsidiairement à 30 297,10 euros (sur la base d'un montant d'indemnité d'occupation identique à celui réclamé par les intimés de 3 387,12 euros, correspondant au loyer révisé de 1 693,56 x 2 mais sans appliquer la majoration de 30%), acte lui étant donné du versement de la somme de 24 000 euros, et le débouté de toutes les demandes adverses, dont l'appel incident,

- la condamnation des intimés in solidum à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir, sur la violation du principe du contradictoire, que :

- MM. [C] et [L] [I] et Mme [T] [I] ont déposé des conclusions le 4 février 2020 en qualité d'intervenants volontaires alors qu'ils n'étaient pas constitués,

- les annexes comportaient des pièces nouvelles, avec interversion des annexes 17 et 18 initialement produites, dont de nouveaux décomptes modifiés,

- il n'a eu connaissance de ces conclusions que le 6 février alors que les débats étaient clos sans recours possible,

- ce sont les conclusions et les décomptes repris dans le jugement qu'il n'a donc pu discuter.

Il soutient que :

- le loyer qu'il payait au 1er janvier 2015 était de 1 407,71 euros, 'soit 1 607,81 euros' (sic), avance sur charge comprise, et fondait les conclusions initiales de la SCFF du 26 février 2019,

- pour la première fois le 8 novembre 2019, la SCFF a entendu appliquer la clause de révision du loyer et s'est prévalue le 4 février 2020 d'un loyer de 1 642,20 euros, en recalculant le loyer indexé de janvier 2015 à partir de celui initial de février 2006, indexé année après année,

- il convenait de prendre pour base le loyer effectivement en cours au 1er janvier 2015 de 1 407,71 euros et de l'indexer année après année à compter de février 2015, de sorte que les loyers dus sont de 39 809,60 euros pour la période du 1er janvier 2015 au 30 avril 2017,

- faute d'avoir été destinataire d'un décompte annuel de charges de 2011 au 30 avril 2017, il n'est pas redevable des provisions sur charges de 200 euros par mois durant ces 6 années et 4 mois, de sorte que Mme [R], bailleur initial, lui doit 76 x 200 = 15 200 euros,

- ayant également versé la somme totale de 30 544,69 euros sur cette période et déduction faite du dépôt de garantie de 2 400 euros, il en résulte un solde en sa faveur de 8 335,09 euros pour les comptes arrêtés au 30 avril 2017,

- pour la période du 1er mai 2017 au 31 janvier 2018, il doit la somme de 3 261,69 euros, au regard d'un loyer révisé de 1 434,15 euros et de paiements de 9 645,66 euros,

- pour la période du 1er février 2018 au 16 décembre 2019, le loyer au 1er janvier 2018 étant de 1 434,15 euros, l'indemnité d'occupation, égale au double, est de 2 868,30 euros, soit 64 580,43 euros à payer, sur lesquels il a réglé 38 632,64 euros, soit un solde en faveur de la SCFF de 25 947,79 euros, dont il convient de déduire sa propre créance sur feue Mme [R] de 8 335,09 euros, de sorte qu'il reste devoir 17 612,70 euros,

- subsidiairement, si l'indexation appliquée par les intimés était retenue, elle ne peut s'appliquer au delà du 31 janvier 2018, puisqu'il est acquis que le bail avait pris fin à cette date (que ce soit au 1er février 2018 ou au 29 janvier 2018), de sorte qu'il est impossible de réviser le loyer, soit une indemnité d'occupation de 1 693,56 x 2 = 3 387,12 euros, comme retenu par le premier juge,

- la demande faite au titre du remboursement des provisions sur charges (de 2011 à 2014) est faite à l'appui d'une demande de compensation qui ne peut être prescrite et, si la prescription était retenue, il faudrait aussi l'appliquer aux intimés si bien qu'aucune révision de loyer ne serait possible au delà du 8 novembre 2016,

- la clause pénale de 30 % a été appliquée faussement par les intimés car elle ne s'applique que sur la somme restant due au moment du commandement, soit sur 3 215,22 euros au 28 décembre 2017 et la même somme au 22 avril 2018, les deux montants n'étant en outre pas cumulables,

- les deux clauses pénales (majoration de 30% et de 100%) ne sont pas non plus cumulables et leur cumul serait excessif,

- l'entretien de la chaudière était assuré par la bailleresse et il n'utilisait aucune cheminée de sorte qu'il n'avait rien à ramoner.

*

Par conclusions du 6 septembre 2021, la SCFF ainsi que MM. [C] et [L] [I] et Mme [T] [I], intervenants volontaires, formant appel incident, sollicitent l'infirmation du jugement et demandent à la cour de :

1) à titre principal :

- débouter M. [G] de toutes ses demandes,

- juger que M. [G] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er février 2018 par suite de l'effet du congé délivré pour survenance du terme et depuis le 29 janvier 2018 par suite de l'acquisition de la clause résolutoire suite au commandement de payer du 28 décembre 2017, resté sans suite après expiration du délai d'un mois,

- constaté qu'il a quitté le local le 16 décembre 2019,

- le condamner à payer à la SCFF la somme de 86 383,69 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2017, au titre des arriérés de loyers, indemnités d'occupation et clause pénale,

- ordonner à M. [G] de fournir le justificatif de ramonage de fin de jouissance et les fiches d'intervention relatives aux opérations de maintenance de la chaudière sur les trois dernières années ;

2) à titre subsidiaire :

- déclarer recevable l'intervention volontaire de MM. [C] et [L] [I] et Mme [T] [I] en leur qualité d'héritiers de Mme [R],

- condamner M. [G] à payer :

* à la SCFF la somme de 67 567,54 euros avec intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2017, au titre des arriérés de loyers, indemnités d'occupation et clause pénale (règlements reçus par la SCFF tous imputés sur la dette postérieure au décès contrairement à la demande à titre principal),

* à MM. [C] et [L] [I] et Mme [T] [I] (venant aux droits de leur mère, usufruitière jusqu'à son décès, pour la créance antérieure à celui-ci), la somme de 20 745,28 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 1er mai 2017, au titre des arriérés de loyers pour la période du 1er janvier 2015 au 30 avril 2017,

3) en tout état de cause :

- condamner M. [G] à payer à la SCFF la somme de 1 995,74 euros au titre des frais d'huissier engagés et la totalité du droit proportionnel dû à l'huissier prévu aux articles 8 et 10 du tarif des huissiers, ainsi que 5 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel,

- condamner M. [G] à payer à MM. [C] et [L] [I] et Mme [T] [I] la somme de 2 000 euros, chacun, au titre des frais irrépétibles d'appel,

- condamner M. [G] aux dépens d'appel.

MM. [C] et [L] [I] et Mme [T] [I] exposent être intervenus le 4 février 2020 à l'instance parce que M. [G] avait soulevé pour la première fois, dans ses conclusions déposées le 21 janvier 2020, l'absence de qualité pour agir de la SCFF pour réclamer l'arriéré locatif antérieur au décès ; ils précisent qu'ils avaient demandé le renvoi pour la réplique adverse, mais que le tribunal n'était pas tenu de l'ordonner.

Les intimés contestent le non-respect du principe du contradictoire, alors que M. [G] a reçu leurs conclusions le 4 février 2020 et que l'intervention volontaire est formée comme les moyens de défense par simples conclusions, relevant l'absence de grief, le tribunal n'ayant fait droit à aucune prétention des intervenants volontaires.

Ils maintiennent leur demande de voir juger valide le congé du fait de la demande d'annulation du jugement, en relevant que le congé n'est pas contesté à hauteur d'appel. Ils font valoir que la SCFF a demandé paiement des loyers, en tant que mandataire des héritiers pour la période du 1er janvier 2015 au 30 avril 2017, indiquant que ceux-ci sont associés dans la même proportion (1/3), qu'elle a reçu mandat d'inscrire la fraction revenant à chacun dans leur compte courant d'associé, et a imputé les sommes versées par M. [G] sur les dettes les plus anciennes, de sorte qu'en mai 2018 seulement les sommes dues ont été soldées. Ils se prévalent des mandats, donnés par écrit à l'huissier, les 6 novembre 2017 et 8 décembre 2017.

Sur les demandes adverses, ils acceptent d'exclure la totalité des provisions sur charges à compter de janvier 2015, indiquant que les arriérés demandés ne prennent en compte que les loyers et ses révisions. Ils opposent le délai de prescription de 3 ans à la demande de M. [G] de remboursement des provisions sur charges versées de 2011 à 2014, formée pour la première fois par ses conclusions de première instance de janvier 2020 et à laquelle le premier juge n'a pas répondu, faute de figurer dans le dispositif.

S'agissant de l'indexation contestée par M. [G], ils font valoir qu'ils l'ont calculée à la date de la première révision prévue au bail, soit le 1er février 2007, et que le bail n'est pas soumis à la loi de 1989 qui, modifiée par la loi Allur, fait perdre au propriétaire le bénéfice de l'indexation qu'il ne réalise pas chaque année, de sorte qu'ils pouvaient faire ce 'rattrapage.'

Ils estiment que le contrat ne s'oppose pas au cumul des deux clauses pénales qui n'ont pas le même objectif et ne réparent pas le même préjudice, de sorte que, selon eux, le jugement doit être infirmé en ce qu'il ne les a pas cumulées.

La SCFF accepte de s'en tenir à un montant d'indemnité d'occupation de 3 387,12 euros à compter du 1er février 2018 et a modifié son décompte en ce sens.

Au soutien de sa demande de justificatif, la SCFF invoque les clauses du bail selon lesquelles il incombe au locataire de faire entretenir l'installation de chauffage, dont la chaudière à gaz et de faire ramoner les cheminées en fin de jouissance, ces documents n'ayant pas été remis à l'huissier lors de l'état des lieux de sortie.

*

L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 janvier 2022.

MOTIFS

Sur la demande d'annulation du jugement pour violation du principe de la contradiction

En application de l'article 802, alinéa 2, du code de procédure civile, sont recevables même après l'ordonnance de clôture les demandes en intervention volontaire et les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse.

En l'espèce, la demande en intervention volontaire des héritiers de feu [E] [R] est intervenue par conclusions notifiées par voie électronique le 4 février 2020, selon l'exposé du litige du jugement déféré, soit deux jours avant l'ordonnance de clôture ; il s'agissait pour eux, à titre subsidiaire, si le tribunal estimait que la SCFF ne pouvait réclamer, en qualité de mandataire des héritiers, l'arriéré locatif jusqu'au décès de Mme [R], de reprendre à leur compte cette demande formée antérieurement par la SCFF, à la suite des propres conclusions de M. [G] notifiées par voie électronique le 21 janvier 2020, selon le même exposé, et ce alors qu'elles étaient attendues pour le 16 janvier 2020 et après qu'il lui ait été décerné une injonction de conclure à cette date ainsi qu'en justifient les intimés (annexes 20 et 21).

La SELARL Bourgun-Bautz, avocat postulant représentant Me [G] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg, a eu connaissance desdites conclusions le jour de leur notification par voie électronique (à 18:03), comme le confirme l'accusé réception produit par les intimés. Le fait que Me [G] indique n'en avoir eu effectivement connaissance que le 6 février, alors que les débats étaient clos, est sans incidence alors qu'il appartenait à son postulant de les lui transmettre dès leur notification et à lui-même d'en prendre connaissance.

Aucune violation du principe de la contradiction ne résulte donc de cette intervention volontaire deux jours avant l'ordonnance de clôture.

Me [G] se plaint aussi que de nouvelles pièces ont été produites avec les conclusions précitées et que les nouveaux décomptes ont été repris par le juge sans qu'il ait pu les discuter.

Cependant une première ordonnance de clôture était déjà intervenue le 12 septembre 2019 et avait été révoquée le 12 décembre 2019 à la demande de l'avocat de M. [G], qui s'était plaint de la production d'un nouveau décompte de créance, intégrant pour la première fois une révision automatique des loyers 'et donc un loyer modifié dans des proportions conséquentes', sur lequel il 'souhaitait naturellement pouvoir s'expliquer' selon la requête en révocation de son conseil produite par les intimés ; il s'agissait d'un décompte numéroté 'annexe 18" actualisé au 7 novembre 2019 pour un total de 79 248,51 euros, transmis par courrier du 8 novembre 2019 à Me [G] par le conseil de la SCFF, avec l'indication qu'il serait déposé pour l'audience de mise en délibéré sur pièces du 12 novembre 2019 ; c'est ainsi que l'affaire avait été renvoyée au 16 janvier 2020 pour les conclusions de Me Bourgun.

M. [G] ne précise pas quelle contestation sérieuse, il aurait pu opposer aux derniers décomptes produits actualisant la créance au 16 décembre 2019 pour 98 903,68 ou 98 949,79 euros, suivant que le mandat de la SCFF pour la créance successorale était admis ou non.

Il résulte de ce qui précède que la clause de révision automatique des loyers était déjà dans le débat et M. [G] se contente d'indiquer que 'les décomptes ont été encore une fois modifiés dans d'ultimes écritures déposées le 4 février 2020."

Dès lors, aucune violation du principe de la contradiction n'est caractérisée.

La demande de nullité du jugement sera donc rejetée.

Sur la date de fin du bail

La validité du congé donné par la SCFF pour l'échéance du bail n'étant plus discutée, il n'y a pas lieu d'examiner cette question, que le premier juge n'a d'ailleurs pas tranché dans son dispositif mais seulement dans ses motifs. Il a retenu que le congé était valide et qu'il n'était pas contesté que M. [G] s'était maintenu dans les lieux au delà du 31 janvier 2018, 'donc sans droit ni titre'. Il n'a pas statué sur la demande dont il était saisi de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire.

Les intimés demandent de nouveau à la cour de constater l'acquisition de cette clause et de dire que M. [G] est occupant sans droit ni titre, ce depuis le 1er février 2018 (effet du congé) et le 29 janvier 2018 (effet du commandement).

Cependant, seule une date peut être retenue.

Or force est de constater que l'acquisition de la clause résolutoire suite au commandement de payer du 28 décembre 2017, resté sans suite après expiration du délai d'un mois, a pris effet avant le congé pour survenance du terme ; il conviendra donc de dire que, par suite de l'acquisition de cette clause, le bail a été résilié le 29 janvier 2018 avant que le congé ne prenne lui-même effet.

Sur l'application de la clause de 'révision du loyer'

Il ressort du contrat de bail professionnel que le loyer est révisé automatiquement au terme de chaque année, mais uniquement à la hausse, la première révision prenant effet le 1er février 2007 sans formalités, en fonction de la variation sur un an de l'indice trimestriel national du coût de la construction publié par l'INSEE ; il est précisé que le montant du loyer de base fixé au contrat correspond à l'indice du 3°trimestre de l'année 2005, paru le 10 janvier 2006, qui était de 1278.

Suivant les décomptes produits, les intimés mettent en compte des loyers (hors charges locatives et hors frais de procédure) à partir de janvier 2015 ; ils chiffrent le loyer à 1 642,20 euros pour ce mois, puis de février 2015 à janvier 2017 à 1 657,48 euros par mois, puis de février 2017 jusque la fin du bail, en janvier 2018, à 1 693,56 euros.

Il est joint au décompte de l'annexe 50 une 'grille de révision du loyer' indiquant, en fonction de la valeur de l'indice du 3°trimestre de chaque année à compter du 1er février 2007 et à partir d'un loyer initial de 1 200 euros et d'un indice initial de 1278, le montant du loyer indexé d'où il ressort qu'il s'élevait :

- au 1er février 2014, à 1 642,20 euros,

- au 1er février 2015, à 1 657,48 euros, montant resté identique au 1er février 2016 du fait de la baisse de l'indice,

- au 1er février 2017 à 1 693,56 euros.

M. [G] ne soulève, dans le dispositif de ses conclusions, aucune prescription concernant la demande en paiement de l'arriéré locatif résultant de l'application de la clause de révision.

En revanche, il conteste ce calcul au motif qu'en recalculant pour la première fois le loyer à compter du 1er janvier 2015, la SCFF aurait dû appliquer une formule de révision qui prenne en compte le loyer effectivement en cours au 1er janvier 2015, 'soit 1 407,71 euros'.

Cependant la SCFF était en droit de calculer le montant des loyers dus en faisant application des modalités exactes de la clause de révision prévue au bail, même si elle ne l'avait pas réclamée jusque-là.

En effet, la clause est applicable de plein droit et comme l'oppose la SCFF, le bail n'est pas soumis à l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 24 mars 2014 - selon lequel, à défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée - l'article 2 prévoyant que les dispositions du titre 1, dans lequel il est inclus, s'appliquent aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation.

En conséquence, il sera retenu que le montant du loyer indexé de janvier 2015 s'élève à 1 642,20 euros, que celui de février 2015 à janvier 2017 s'élève à 1 657,48 euros par mois et celui de février 2017 jusque la fin du bail en janvier 2018 à 1 693,56 euros.

Sur les clauses pénales insérées au contrat

La clause de majoration de 30 % a été retenue par le premier juge en ce qui concerne l'arriéré locatif - sauf à limiter la somme allouée à ce titre à celle inférieure à son calcul sollicitée par la SCFF - au motif qu'il était suffisamment établi que M. [G], qui en contestait l'application, n'avait pas payé l'intégralité des loyers en temps et en heure.

M. [G] fait encore valoir devant la cour que cette clause pénale ne s'appliquerait que sur 'la somme restant due au moment du commandement' ; cependant il résulte de sa rédaction que le locataire est redevable de la majoration de 30% en cas de non-paiement de toute somme à son échéance dès le premier acte d'huissier de justice, si bien que M. [G] doit la majoration sur toutes les sommes impayées dès lors que l'huissier lui a signifié le commandement de payer ; il lui a d'ailleurs rappelé cette clause pénale dans l'acte de signification.

Le tribunal n'a pas appliqué cette clause aux indemnités d'occupation dues, ayant seulement appliqué la clause majorant de 100% le dernier loyer pour le calcul du montant de ces indemnités. Il n'a toutefois pas motivé sa décision sur ce point, alors que la majoration de 30 % était également réclamée par la SCFF sur les indemnités d'occupation, au vu des tableaux 3 et 4 chiffrant sa créance à 98 903,68 euros (annexe 52 et 54 des intimés devant la cour).

La SCFF demande, dans le cadre de son appel incident, que les sommes dues par M. [G] au titre de l'indemnité d'occupation (soit le dernier loyer majoré de 100%) soient majorées de 30 % du fait de leur non-paiement.

Elle fait valoir que la majoration de 30 % sanctionne le retard de paiement tandis que la majoration de 100% sanctionne le maintien irrégulier dans les lieux, de sorte que les clauses se cumulent.

M. [G] soutient au contraire qu'elles ne sont pas cumulables 'compte tenu de leur rédaction' ; toutefois il n'explique pas en quoi la rédaction de ces clauses exclurait un tel cumul. Il ajoute que ce cumul serait 'tout à fait excessif' ; cependant il ne conteste pas la clause de majoration de 100% qu'il intègre à son propre décompte, et ne demande pas la diminution de la majoration de 30 %.

Or la seconde clause relative au calcul de l'indemnité d'occupation - qui sanctionne donc l'inexécution de l'obligation de restitution des lieux - n'exclut pas l'application de la première en cas de retard de paiement de cette indemnité.

De plus, chacune des clauses a un objet distinct : la première sanctionne tout retard de paiement de 'toute somme due à son échéance' dès le premier acte d'huissier de justice 'pour couvrir le bailleur de ses peines et tracas', tandis que la seconde sanctionne le maintien indû dans les lieux à la cessation de la location 'afin de garantir le bailleur la récupération effective et immédiate des lieux loués.'

En conséquence, les deux clauses apparaissent cumulables.

La cour n'étant pas saisie d'une demande de modération de ces clauses, il conviendra donc d'en faire application.

Sur la demande en paiement des loyers arrêtés au jour du décès (30 avril 2017)

M. [G] ne soulève pas l'irrecevabilité de la demande de la SCFF en ce qu'elle sollicite à titre principal paiement d'un arriéré locatif antérieur au décès. Celle-ci se prévaut, pour ce faire, d'un mandat des héritiers qu'il ne conteste pas. Dès lors, il n'y a pas lieu de distinguer ce qui revient à la SCFF ou aux héritiers.

Par ailleurs, M. [G] ne demande pas restitution de provisions sur charges versées à Mme [I] de 2011 à 2014 dans le dispositif de ses conclusions, de sorte que la cour n'est pas saisie de cette demande.

Il n'y a pas lieu non plus de déduire des sommes réclamées par la SCFF à compter de janvier 2015 les provisions sur charges échues de janvier 2015 au 30 avril 2017, comme le fait M. [G], puisqu'elles ne sont plus réclamées, la SCFF ayant rectifié ses décomptes de première instance, numérotés annexes 17 et 18, depuis ses dernières conclusions de première instance du 4 février 2020. Aucune créance de 15 200 euros de M. [G] sur la succession de Mme [R] ne saurait donc être mise en compte au titre des provisions sur charges.

Les parties s'accordent en revanche sur les paiements effectués par M. [G] entre le 4 août 2015 et le 10 avril 2017 pour 30 544,69 euros, à déduire des sommes dues pour cette période.

La SCFF déduit également des sommes dues - loyers indexés conformes aux montants validés ci-dessus sans application de clause pénale - les paiements postérieurs des 25 juillet 2017, 13 décembre 2017, 27 février 2018 et 14 mai 2018, de sorte qu'elle n'aurait plus de créance sur cette période et que subsisterait une somme de 118,19 euros au crédit de M. [G] à imputer sur la créance de la SCFF échue postérieurement.

Le mandat de la SCFF n'étant plus contesté, les paiements effectués doivent s'imputer sur la dette la plus ancienne, de sorte que ce décompte sera retenu.

Sur la demande en paiement pour le surplus

Pour la période du 1er mai 2017 au 31 janvier 2018

Pour cette période, la somme réclamée, suivant décompte figurant en annexe 57, est égale au montant des loyers indexés, tel que validé ci-dessus au paragraphe concernant la clause de révision, déduction faite de la somme de 118,19 euros précitée (après imputation des paiements effectués jusqu'au 14 mai 2018 sur la période précédente), majoré de 30 % suite au commandement de payer délivré par l'huissier le 28 décembre 2017.

La SCFF réclame donc le montant du loyer majoré de 30 % pour le mois de janvier 2018 ; peu importe qu'il comprenne les 3 derniers jours du mois de janvier, postérieurs à la résiliation, dans la mesure où la SCFF réclame ainsi une somme inférieure à celle qui serait due si ces jours étaient intégrés à l'indemnité d'occupation qui sera calculée ci-après, égale audit loyer majoré de 100%.

Sa demande peut donc être retenue. Au 31 janvier 2018, la créance de la SCFF s'élève ainsi à : (1693,56 X 9) - 118,19) X 1,3 = 19 661 euros

Pour la période du 1er février 2018 au 16 décembre 2019

L'indemnité d'occupation est au moins due à compter du 1er février 2018 suite à la résiliation du bail.

Il est constant que M. [G] a quitté les lieux le 16 décembre 2019, de sorte que l'indemnité d'occupation due par lui, jour par jour, s'arrête à cette date.

Les intimés acceptent le jugement déféré en ce qu'il a pris pour base de cette indemnité le montant du loyer du mois de janvier 2018, sans qu'il y ait lieu à indexation chaque 1er février comme prévu au bail, celle-ci ne l'étant que pour le loyer.

Si M. [G] conteste le calcul du loyer révisé au 1er janvier 2018, qui serait selon lui de 1 434,15 euros et non de 1 693,56 euros, il résulte de ce qui précède que c'est à juste titre que la SCFF réclame la somme de 1 693,56 euros de février 2017 à janvier 2018.

Dès lors, l'indemnité d'occupation calculée conformément à la clause pénale du bail est égale à ce dernier loyer de 1 693,56 euros, majoré de 100%, soit 3 387,12 euros.

La SCFF a mis en compte la somme de 3 387,12 euros pour le mois de décembre alors que prorata temporis, il est dû pour ce mois la somme de 1 748,19 euros.

Comme il a été dit au paragraphe précédent concernant les clauses pénales, la majoration de 30% est également applicable.

En conséquence il est dû 22 mois d'indemnités d'occupation, outre 16 jours pour le mois de décembre 2019, majorées de 30%, soit :

(22 X 3 387,12 X1,3) + (1 748,19 X1,3) = 96 871,63 + 2 272,65 = 99 144,28 euros.

Paiements intervenus et récapitulatif

Les parties s'accordent sur les paiements effectués par M. [G], non imputés sur la créance antérieure au décès, des 26 juillet 2018, 22 octobre 2018, 23 avril 2018, 29 juillet 2019 et 12 octobre 2019, sauf la somme versée le 29 juillet 2019 de 6 430,44 euros selon la SCFF et de 6 480,44 euros selon M. [G] mais celui-ci ne justifiant pas du paiement de ladite somme, le montant indiqué par la SCFF sera retenu, soit un total de 32 152,20 euros.

La somme totale due par M. [G], après déduction de ces versements et du dépôt de garantie de 2 400 euros est donc de : 19 661 + 99 144,28 - 32 152,20 - 2 400 = 84 253,08 euros.

Les versements de 24 000 euros invoqués par M. [G] postérieurement au jugement déféré ne sont pas justifiés devant la cour ; il appartiendra à la SCFF de tenir compte des versements qu'il a effectués dans le cadre de l'exécution de l'arrêt.

Sur les intérêts au taux légal

La SCFF demande les intérêts au taux légal sur la somme en principal à laquelle M. [G] est condamné à compter du commandement de payer, mais le montant de la condamnation correspond à des sommes échues postérieurement à ce dernier compte tenu des règlements intervenus ; aucun décompte des intérêts n'est présentée pour tenir compte de ceux courus entre

le commandement et les différents paiements effectués. Dès lors, ils courront à compter du jugement déféré sur la somme de 55 212,25 euros et pour le surplus à compter du présent arrêt.

Sur les frais d'exécution et le droit de recouvrement

Le contrat stipule au paragraphe 'clauses pénales' en page 4 que le locataire devra également payer, dès le premier acte d'huissier de justice, 'les frais de recouvrement, y compris la totalité du droit proportionnel dû à l'huissier de justice (notamment art 8 et 10 du tarif)'.

La SCCF demande paiement de frais d'huissier pour 1 995,74 euros, mais ne justifie en réalité que des frais qu'elle a exposés au titre du commandement de payer du 28 février 2017 pour 251,12 euros et des sommations du 23 avril 2018 pour 158,75 euros, soit au total 409,87 euros suivant facture du 24 avril 2018.

Le surplus des sommes qu'elle réclame, selon l'annexe 59 à laquelle elle renvoie pour la justification de ses frais, correspond à un virement du 18 juin 2019 pour 1 000 euros dont l'objet n'est pas justifié et à des demandes en paiement de l'huissier - d'une provision de 500 euros et de frais de 85,87 euros - sans qu'elle ne justifie des actes de recouvrement auxquels ils correspondent.

M. [G] sera donc condamné à lui payer la seule somme de 409,87 euros en remboursement des frais d'huissier exposés.

Il convient par ailleurs de faire droit à la demande en paiement de la totalité du droit proportionnel dû à l'huissier de justice (dont une partie reste en principe à la charge du débiteur) prévu aux articles 8 et 10 du tarif des huissiers conformément à la clause pénale précitée, étant relevé que M. [G] n'a opposé aucune contestation à cette demande.

Sur la demande au titre de la production des justificatifs

Il ressort des explications de M. [G] qu'il n'a pas procédé au ramonage de fin de jouissance ni à la maintenance de la chaudière sur les trois dernières années.

En conséquence, quelles que soient les stipulations du bail, il ne peut fournir les justificatifs de ces opérations.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Compte tenu de l'issue de l'appel, le jugement déféré sera confirmé sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile ; M. [G], succombant, sera condamné aux dépens d'appel et à payer la somme de 2 000 euros à la SCFF en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des

frais qu'elle a exposés en appel, lui-même étant débouté de sa propre demande de ce chef, de même que les intervenants volontaires.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt contradictoire, rendu publiquement par mise à disposition au greffe conformément à l'article 450, alinéa 2, du code de procédure civile,

REJETTE la demande d'annulation du jugement déféré,

DIT que M. [G] est occupant sans droit ni titre depuis le 29 janvier 2018 par suite de l'acquisition de la clause résolutoire suite au commandement de payer du 28 décembre 2017,

INFIRME le jugement déféré, en ce qu'il a débouté la SC Famille [I], M. [L] [I], M. [C] [I] et Mme [T] [I] de leur demande en paiement des arriérés de loyers et condamné M. [F] [G] à payer à la SC Famille [I] la somme de 55 212,25 euros au titre de l'indemnité d'occupation entre le 1er février 2018 et le 16 décembre 2019,

Statuant à nouveau de ces chefs,

CONDAMNE M. [F] [G] à payer à la SC Famille [I] la somme de 84 253,08 euros (quatre vingt quatre mille deux cent cinquante trois euros et huit centimes), assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement déféré sur la somme de 55 212,25 euros et pour le surplus à compter du présent arrêt ;

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus et y ajoutant,

CONDAMNE M. [F] [G] à payer à la SC Famille [I] :

- la somme de 409,87 euros (quatre cent neuf euros et quatre vingt sept centimes) en remboursement des frais d'huissier engagés,

- la totalité du droit proportionnel dû à l'huissier de justice prévu aux articles 8 et 10 du tarif des huissiers,

CONDAMNE M. [F] [G] à payer à la SC Famille [I] la somme de 2 000 euros (deux mille euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais qu'elle a exposés en appel,

DÉBOUTE M. [L] [I], M. [C] [I] et Mme [T] [I] ainsi que M. [F] [G] de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure d'appel ;

CONDAMNE M. [F] [G] aux dépens d'appel.

Le greffier, La présidente,