MINUTE N° 310/2022
Copie exécutoire à
- Me Valérie BISCHOFF - DE OLIVEIRA
- Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY
Le 8 juillet 2022
Le Greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 8 juillet 2022
Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 20/02899 - N° Portalis DBVW-V-B7E-HNAM
Décision déférée à la cour : 15 Septembre 2020 par le tribunal judiciaire de MULHOUSE
APPELANTS :
Monsieur [V] [F]
Madame [R] [L] épouse [F]
demeurant tous deux [Adresse 3]
représentés par Me Valérie BISCHOFF - DE OLIVEIRA, avocat à la cour.
INTIMÉS :
Monsieur [H] [J]
Madame [O] [M] épouse [J]
demeurant tout deux [Adresse 15]
représentés par Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat à la cour.
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 modifié et 910 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Mars 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Madame Catherine GARCZYNSKI, Conseiller, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre
Madame Catherine GARCZYNSKI, conseiller
Madame Nathalie DENORT, conseiller
Greffier, lors des débats : Mme DONATH faisant fonction
ARRET contradictoire
- prononcé publiquement après prorogation du 25 mai 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
- signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Mme Dominique DONATH, faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Faits, procédure, prétentions et moyens des parties
Suivant acte authentique du 21 juillet 2015, les époux [F] ont vendu aux époux [J], au prix de 208 000 euros, une maison d'habitation sise à [Adresse 15], édifiée sur un terrain cadastré section [Cadastre 4], [Cadastre 6], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10].
Indiquant avoir appris par leurs voisins que le mur et la clôture faisant séparation avec eux ne représentaient pas la limite entre leurs parcelles respectives et qu'une partie de terrain qu'ils croyaient avoir acquise appartenait à ces voisins, les époux [J] ont assigné les époux [F], par actes des 25 et 26 juin 2018, devant le tribunal de grande instance de Mulhouse en sollicitant, au dernier état de leurs écritures, à titre principal, l'annulation de la vente pour dol.
Par jugement du 15 septembre 2020, le tribunal judiciaire a fait droit à cette demande et condamné solidairement les époux [F] à leur payer les sommes suivantes :
- 208 000 euros, au titre du prix de vente,
- 15 304 euros, au titre des frais de notaire, sous réserve de l'application de l'article 1961 du code général des impôts,
- 30 000 euros, au titre des travaux qu'ils avaient effectués dans la maison,
- 1 500 euros au titre de leur préjudice moral,
- 2 500 euros au titre de leurs frais d'expertise (privée),
- 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Pour l'essentiel, le tribunal a retenu une réticence dolosive de la part des époux [F], en ce qu'ils n'avaient donné aucune information aux époux [J] sur le fait qu'une partie du terrain permettant d'accéder au garage et à la maison, apparemment inclus dans la propriété vendue du fait de la délimitation qui y était matérialisée par un mur et un grillage séparatif, faisait partie de la parcelle voisine [Cadastre 12].
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Les époux [F] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration en date du 9 octobre 2020.
Par conclusions du 23 décembre 2021, ils demandent à la cour d'infirmer le jugement déféré, de rejeter l'intégralité de la demande, d'ordonner en tant que de besoin "une descente sur les lieux", et de condamner les intimés à leur payer la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils contestent tout dol, en l'absence de preuve de man'uvres dolosives, puisqu'il résulte du plan cadastral annexé à l'acte et au compromis de vente que la voie d'accès est en ligne droite, sans aucune ligne oblique. Ils font valoir que les indications figurant dans l'acte correspondent parfaitement à la situation juridique ; qu'aucun droit d'usage ou une copropriété de la parcelle [Cadastre 12] ne sont mentionnés ; que les acheteurs avaient tous les éléments pour
s'informer auprès d'eux ou du notaire s'ils avaient le moindre doute ; qu'ils ont eux-mêmes produit en première instance la demande de permis de construire du 6 juillet 2000, incluant un plan de masse ne laissant aucun doute sur la configuration des lieux, et que M. [F] n'est pas un professionnel de l'immobilier, mais un maçon qui n'a créé sa propre entreprise qu'en 2007.
Ils expliquent la configuration des lieux par un accord entre M. [F] et ses voisins [E], avec lesquels il s'entendait bien, pour « grillager en lui octroyant un passage », afin d'éviter que les animaux de ces derniers (poules, canards, chèvres, boucs...) ne divaguent sur la propriété [F]. Ils soutiennent qu'ils n'ont jamais fait croire aux époux [J] que "cet angle" leur appartenait, outre que l'erreur alléguée est inexcusable, compte tenu de la rédaction des actes, précisant les parcelles vendues et ne mentionnant pas de droit de passage sur la parcelle contigüe, les plans annexés ainsi que les documents fournis.
Ils ajoutent que la réticence, pour être dolosive, doit porter sur une information déterminante, ce qui n'est pas le cas "de la petite surface mise à disposition des époux [F] par leurs voisins", l'accès au garage étant toujours possible, même s'il est "moins commode", de même que l'accès à pied à la maison ; ils relèvent que les travaux effectués - dont ils se gardent de produire les factures pour cacher leur date de réalisation -, alors qu'ils affirment avoir appris en juillet 2016 que "cet angle" ne leur appartenait pas, démontrent que cet accès n'était pas déterminant.
Ils contestent également le préjudice invoqué.
*
Par conclusions du 30 décembre 2021, les époux [J] sollicitent le débouté de l'appel et la confirmation du jugement déféré : ils sollicitent, au besoin avant dire droit, une « descente sur les lieux » et, subsidiairement, une expertise pour chiffrer leur préjudice. Ils réclament la somme de 4 000 euros en application au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils indiquent qu'ils ont appris que la bande de terrain formant triangle ne leur appartenait pas quand ils ont voulu réaliser le changement du muret et de la clôture extérieure, après des travaux intérieurs ; que les consorts [E] leur ont confirmé par écrit le 6 juillet 2016 leur position exprimée oralement ; qu'ils ont pris conseil et invoqué un état d'enclave qui a été dénié par les consorts [E], la situation résultant de travaux faits par les époux [F] au regard d'une simple tolérance qu'ils leur avaient accordée ; qu'ils ont alors décidé d'engager la présente procédure, en sollicitant des dommages et intérêts au regard de la perte de valeur de l'immeuble et de la nécessité de créer de nouveaux accès, avant de se résoudre finalement à demander la nullité.
Ils font valoir que le relevé de la délimitation réelle fait apparaître que la quasi-totalité de la descente de garage (situé au sous-sol de la maison) et de la porte de garage se trouve au droit de la parcelle des voisins, ce qui empêcherait, si ceux-ci récupèrent leur parcelle, d'accéder au garage et à l'escalier d'accès, situé à droite de la porte du garage ; qu'il y a bien réticence
dolosive lorsqu'une information importante est tue ; qu'en l'espèce, ils pensaient acquérir la bande de terrain litigieuse compte tenu de la configuration des lieux (délimitation, clôture, pavage au sol et aménagement de l'accès au garage et à l'immeuble) ; qu'ils n'ont pas été informés que l'accès se faisait par une parcelle appartenant à un tiers en vertu d'une simple tolérance de passage, sans quoi ils n'auraient pas acquis le bien, la restructuration de l'immeuble à laquelle il faudrait procéder étant d'un coût disproportionné ; qu'aucune mention ne figure au compromis et à l'acte de vente les avertissant de ce que la configuration des lieux n'est pas conforme à la réalité cadastrale ou la propriété des biens ; qu'aucune conséquence ne peut être tirée de ce que le croquis cadastral joint au compromis est grossièrement hachuré ; que le procès-verbal d'arpentage et le plan du terrain produits par les appelants n'étaient pas annexés à l'acte authentique, ni paraphés ; qu'ils n'ont pas non plus eu connaissance du plan de masse du dossier de permis de construire avant la signature du compromis, ni chez le notaire ; que ce sont les époux [F] qui ont construit la maison et sont à l'origine de la réalisation de la clôture et du pavage, que M. [F] est un professionnel de la construction et que la configuration des lieux aurait dû le "pousser à faire preuve de transparence" alors qu'il confirme la simple tolérance qui lui avait été concédée.
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Pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions précitées.
La clôture de l'instruction de l'affaire a été prononcée par ordonnance en date du 1er février 2022.
MOTIFS
Sur le dol
Aux termes de l'article 1116, ancien, du code civil, applicable en l'espèce, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man'uvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces man'uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.
Le dol peut être constitué par la dissimulation d'un fait, qui, s'il avait été connu du cocontractant, l'aurait empêché de contracter.
En l'espèce, il est constant que les propriétaires de la parcelle voisine [Cadastre 12] n'avaient accordé à M. [F] qu'une simple tolérance de passage sur une partie de cette parcelle de forme triangulaire, laquelle apparaissait incluse dans la propriété [F], du fait de la présence d'un muret surmonté d'une clôture séparant les propriétés de façon continue depuis la rue de l'Espérance et d'un dallage au sol, uniforme, devant le garage et l'escalier d'accès à la maison.
Or aucune mention ne figure dans le compromis de vente signé le 7 avril 2015, ni dans l'acte notarié pour avertir les acquéreurs de cette particularité.
Sont annexés à chacun de ces actes un extrait du plan cadastral délivré par "cadastre.gouv.fr" et édité, respectivement, le 25 mars 2015 et le 8 avril 2015.
Il ressort des copies de ces extraits, produites par les deux parties, que, sur l'extrait annexé au compromis paraphé par elles, la propriété, objet de la vente, est hachurée et que l'angle est droit entre celle-ci et la parcelle [Cadastre 12] voisine, de sorte que le triangle formé par la partie de parcelle voisine, située à l'intérieur de la clôture, n'apparaît pas ; cependant, ces seules hachures, sans aucun signe pour représenter la clôture existante allant au-delà des limites des parcelles acquises, ni une quelconque mention pour attirer l'attention des acquéreurs sur l'absence de propriété de ce triangle, étaient insuffisantes pour leur permettre de se rendre compte de la différence entre les parcelles acquises et celles résultant de la configuration des lieux. Quant à l'extrait annexé en page 29 de l'acte authentique, suivant copie simple obtenue par les intimés, il ne comporte pas de hachures ; sont seulement entourés les numéros des parcelles [Cadastre 6], [Cadastre 9], [Cadastre 4] et [Cadastre 8].
Il n'est fait référence, dans aucun de ces actes, au plan de masse inclus dans le dossier de permis de construire, obtenu le 6 juillet 2000 par M. [F] pour l'édification de la maison ; le compromis cite seulement l'année de la construction au paragraphe « désignation » et les deux actes mentionnent au paragraphe « origine de propriété » que les époux [F] sont devenus propriétaires de la maison « pour l'y avoir fait édifiée ». Le fait que les intimés aient produit, suivant le bordereau de pièces de leur avocat de première instance, le permis de construire, ne démontre pas qu'ils aient déjà été en sa possession avant la vente. Ni celui-ci, ni le plan de masse opposé, n'est mentionné dans les annexes à l'acte authentique dont les parties ont déclaré avoir pris connaissance. Dès lors ce plan de masse ne saurait établir leur connaissance des limites exactes des parcelles acquises, distinctes de la configuration des lieux.
Aucun élément ne permet non plus de retenir que les acquéreurs auraient eu connaissance du « procès-verbal d'arpentage n°2484 » concernant les parcelles section [Cadastre 2], [Cadastre 5] et [Cadastre 7], établi le 24 mars 2000 à la demande de M. [F], et du « plan du terrain » non daté, produit par les appelants en annexe 6. Ces documents ne peuvent donc pas non plus être pris en considération.
L'information de l'absence de droit de propriété sur la partie de terrain litigieuse était déterminante du consentement des époux [J], dans la mesure où il est nécessaire, au vu du levé de situation du 30 janvier 2018 de M. [D], géomètre expert, et des photographies produites, d'emprunter cette partie de terrain pour accéder au garage en voiture ou à l'escalier d'accès à la maison à pied ; ainsi, si cette information avait été donnée, les époux [J] n'auraient certainement pas contracté. Il n'est pas établi qu'ils ont effectué les travaux d'amélioration de l'immeuble après le 6 juillet 2016, date de l'information donnée par les consorts [E], se référant à leur entrevue du même jour, de ce que la partie de terrain litigieuse ne leur appartenait pas et qu'ils devaient la libérer « au plus tard le 1er janvier 2017 » ; et il ne peut être déduit de l'absence de production de factures de travaux leur volonté de dissimuler la date exacte de ceux-ci. Il apparaît au contraire, au vu du rapport d'expertise privée qu'ils versent aux débats, que M. [J] a interrompu les travaux de rénovation qu'il effectuait, tant intérieurs (seul le rez-de-chaussée ayant été rénové, alors qu'il restait d'importants travaux à prévoir l'étage) qu'extérieurs.
Enfin, l'erreur provoquée par la réticence dolosive est toujours excusable, de sorte que ce moyen de défense sera rejeté.
Dès lors, c'est à juste titre que le premier juge a retenu la réticence dolosive des époux [F] justifiant de prononcer la nullité de la vente. Le jugement déféré sera donc confirmé sur ce point ; il conviendra seulement de rectifier d'office, du fait de l'erreur matérielle dont elles sont affectées, l'adresse ("[Adresse 1]") et la désignation de l'immeuble (parcelle [Cadastre 13] inexistante) mentionnées au jugement, et d'ajouter la transcription de l'annulation de la vente au Livre foncier de [Localité 11] (où la demande en annulation a été inscrite par les époux [J]), le jugement ayant omis de le préciser.
Sur les montants dus
Le jugement déféré n'est pas critiqué par les appelants en ce qu'il a ordonné la restitution du prix et des frais de notaire, laquelle découle nécessairement de l'anéantissement rétroactif du contrat résultant de la nullité. Il conviendra d'ailleurs d'ordonner également la restitution de l'immeuble par les époux [J], le jugement déféré ne l'ayant pas fait.
Les époux [F] soutiennent seulement que les époux [J] n'ont pas subi de préjudice.
Il est constant qu'en leur qualité de victime de la nullité du contrat, ils peuvent demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extra-contractuelle.
Les époux [F] critiquent l'expertise effectuée à la demande des époux [J] par M. [A], expert en estimation immobilière près la présente cour, quant à l'évaluation de l'immeuble ; cependant aucune demande n'est formée par les intimés au titre de la valeur de l'immeuble qu'ils doivent restituer aux appelants.
Les époux [F] se contentent, s'agissant des travaux que le premier juge a indemnisés à hauteur de 30 000 euros, de relever qu'ils sont "au demeurant non établis".
Cependant, l'expert a relevé dans son rapport du 16 avril 2018, au rez-de-chaussée : du carrelage neuf dans toutes les pièces, des installations sanitaires neuves (salle d'eau avec une douche à l'italienne, vasque et wc), une décoration neuve ainsi qu'une cuisine équipée neuve ; à l'extérieur, il a noté la pose de rambardes en inox ainsi que la pose de carrelage sur l'escalier d'accès et sur la terrasse avant.
Les époux [F] n'apportent aucun élément pour démontrer qu'ils auraient eux-mêmes effectué ces travaux avant la vente. Ainsi, ces travaux sont suffisamment établis par l'expertise produite, soumise au débat contradictoire.
Par ailleurs, les époux [F] ne critiquent pas l'évaluation des travaux en elle-même mais la plus-value de 100 000 euros que ces travaux auraient apportée à l'immeuble selon l'expert, au regard de la disproportion entre cette plus-value
et leur coût évalué à 30 000 euros ; cependant, les intimés ne demandent pas à être indemnisés de la plus-value apportée au bien par les travaux, mais du seul coût de ces travaux.
Dès lors, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a évalué le préjudice au titre des travaux, réalisés par M. [J] lui-même, à la somme de 30 000 euros.
S'agissant du préjudice moral "non contestable" retenu par le premier juge à hauteur de 1 500 euros, les appelants n'articulent aucune critique dans le paragraphe qu'ils consacrent au préjudice dans leurs conclusions ; la somme allouée apparaît modérée et justifiée par le sentiment des époux [J] d'avoir été trompés par suite de la réticence dolosive des époux [F]. Le jugement déféré sera donc également confirmé sur ce point.
Enfin, les époux [J] justifient de la note d'honoraires de l'expert pour 2 500 euros en date du 6 février 2018 et les appelants ne font valoir aucun élément à l'appui de leur demande d'infirmation sur ce point, de sorte que le jugement déféré sera aussi confirmé de ce chef.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Le jugement étant confirmé, il le sera également en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ; les appelants, succombant, seront condamnés aux dépens d'appel et à payer aux époux [J] la somme de 2 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d'appel, eux-mêmes étant déboutés de leur propre demande de ce chef.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement déféré, sauf à rectifier l'adresse et la désignation de l'immeuble qui sont les suivantes et non celles mentionnées au jugement :
une maison d'habitation sise à [Adresse 15], édifiée sur le terrain cadastré, commune de [Localité 14] : section [Cadastre 4], [Cadastre 6], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10] ;
Y ajoutant ;
ORDONNE la restitution de l'immeuble par M. [H] [J] et Mme [O] [M], épouse [J], à M. [V] [F] et Mme [R] [L], épouse [F] ;
ORDONNE la transcription de l'annulation de la vente au Livre foncier de [Localité 11] ;
CONDAMNE M. [V] [F] et Mme [R] [L], épouse [F], à payer à M. [H] [J] et Mme [O] [M], épouse [J], ensemble, la somme de 2 000 euros (deux mille euros) au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d'appel ;
DÉBOUTE M. [V] [F] et Mme [R] [L], épouse [F] de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [V] [F] et Mme [R] [L], épouse [F], aux dépens d'appel.
Le greffier, La présidente,
