MINUTE N° 299/2022
Copie exécutoire à
- Me Orlane AUER
- Me Laurence FRICK
Le 30/06/2022
Le Greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 30 JUIN 2022
Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 20/01708 - N° Portalis DBVW-V-B7E-HLAS
Décision déférée à la cour : 16 Juin 2020 par le tribunal judiciaire de STRASBOURG
APPELANTE :
Madame [V] [L]
demeurant [Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Orlane AUER, avocat à la cour.
INTIMÉS :
S.A.R.L. FISCHER IMMOBILIER GESTION ès qualité de Syndic de Résidence LE DOMAINE DU SELTZBACH, prise en la personne de son représentant légal.
ayant son siège social [Adresse 1]
[Localité 5]
Syndicat de copropriétaires LE DOMAINE DU SELTZBACH Agissant par son Syndic la SARL FISCHER IMMOBILIER GESTION,
prise en la personne de son représentant légal
ayant son siège social [Adresse 2]
[Localité 4]
représentés par Me Laurence FRICK, avocat à la cour.
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 17 Mars 2022, en audience publique, devant la cour composée de :
Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre
Madame Catherine GARCZYNSKI, Conseiller
Madame Myriam DENORT, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Madame Dominique DONATH faisant fonction
ARRET contradictoire
- prononcé publiquement après prorogation du 12 mai 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
- signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCÉDURE et PRÉTENTIONS des PARTIES
Mme [V] [L] a acquis en 2004 un appartement dans la Résidence [Adresse 6], au sein de laquelle la SARL Fischer Immobilier Gestion exerce les fonctions de syndic.
Se plaignant d'un défaut d'entretien des parties communes, récurrent depuis au moins 2015, elle a saisi le tribunal de grande instance de Strasbourg, de différentes demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires et son syndic.
Par un jugement du 16 juin 2020, le tribunal, devenu le tribunal judiciaire de Strasbourg, a rejeté l'ensemble de ses prétentions et l'a condamnée aux dépens ainsi qu'au paiement, à la société Fischer Immobilier Gestion et au syndicat des copropriétaires, de la somme de 750 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Rappelant les obligations du syndicat des copropriétaires et du syndic énoncées respectivement par les articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, s'agissant de l'entretien des parties communes de l'immeuble, le tribunal a rappelé qu'il appartenait à Mme [L] de rapporter la preuve du défaut d'entretien de ces dernières qu'elle invoquait.
À ce titre, il a considéré que les seuls éléments probants produits par la demanderesse, à savoir un constat d'huissier du 26 février 2019 et un courriel de Monsieur [C], se disant conseiller immobilier, évoquant une visite de l'immeuble le 25 juin 2019, ne témoignaient que d'une situation ponctuelle et n'étaient pas suffisants pour établir le défaut d'entretien allégué et engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires ou du syndic sur le fondement des textes applicables à chacun d'eux.
Mme [L] a interjeté appel de ce jugement par déclaration datée du 26 juin 2020.
Par ses conclusions d'appel transmises par voie électronique le 1er février 2021, elle sollicite que son appel soit déclaré recevable et bien fondé, que la cour infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, déboute les intimés de l'ensemble de leurs demandes et :
- condamne le syndicat des copropriétaires :
* à prendre toutes mesures nécessaires afin de remédier au défaut d'entretien des parties communes,
* à l'indemniser pour le défaut d'entretien des parties communes, à hauteur de 1 500 euros,
- condamne le syndic de copropriété à l'indemniser à hauteur de :
* 5 000 euros pour le préjudice moral subi du fait de sa faute, à savoir de son manquement à son obligation d'assurer la conservation, la garde et l'entretien de l'immeuble,
* 15 000 euros du fait du préjudice financier qu'elle subit de par la faute du syndic, à savoir son manquement à son obligation d'assurer la conservation, la garde et l'entretien de l'immeuble, correspondant à la perte de valeur de son bien immobilier,
- condamne solidairement le syndic et le syndicat des copropriétaires aux entiers frais et dépens de la procédure d'appel et de la première instance ainsi qu'à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [L], qui rappelle les textes légaux visés par le tribunal concernant chacun des intimés, invoque notamment, s'agissant du syndic, un manquement de ce dernier à sa mission, précisément son absence d'intervention pour faire cesser les troubles liés à l'état de saleté inacceptable de l'immeuble, engageant sa responsabilité civile délictuelle.
Elle conteste l'appréciation du premier juge sur les éléments de preuve qu'elle a fournis et indique produire également deux avis rédigés par une autre copropriétaire de l'immeuble ainsi qu'un diagnostic immobilier du 14 août 2020, ainsi que deux attestations, soutenant que l'état des communs et notamment du local poubelles, est déplorable.
Elle ajoute que les « velux » de son appartement ne sont plus étanches depuis une tempête de février 2020, mais qu'ils ne sont toujours pas réparés, bien qu'il s'agisse de parties communes, et ce malgré ses demandes répétées.
Elle affirme être dans l'impossibilité de vendre son bien en l'état ou pour un prix moins élevé, invoquant un préjudice financier lié à la perte de valeur de son bien immobilier. Elle se fonde à ce titre sur l'avis de M. [I], conseiller en immobilier, et sur celui d'un autre agent immobilier, évoquant une baisse sur un éventuel prix de vente de 10 000 à 15 000 euros pour le premier et de 10 000 euros pour le second.
Par leurs conclusions récapitulatives transmises par voie électronique le 1er avril 2021, le syndicat des copropriétaires, agissant par son syndic, la société Fischer Immobilier Gestion, prise en la personne de son représentant légal, ainsi que cette société, en sa qualité de syndic de la résidence le domaine du Seltzbach, sollicitent que la cour déclare l'appel de Mme [L] recevable s'il y a lieu mais le rejette comme étant infondé et déboute l'appelante de l'intégralité de ses conclusions.
Ils demandent la confirmation du jugement et la condamnation de Mme [L] à payer à chacun d'eux la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens de la procédure.
Les intimés, qui ne contestent pas leurs obligations respectives, soulignent que Mme [L] entretient, depuis de nombreuses années, des relations conflictuelles avec l'ensemble des copropriétaires et occupants de l'immeuble. Ils indiquent produire des procès-verbaux d'assemblée générale du 8 janvier 2009, du 13 janvier 2012 et du 13 décembre 2012 évoquant notamment un non-respect, par Mme [L], du protocole établi concernant l'entretien de l'immeuble, le nettoyage de la cage d'escalier, les rentrées et sorties des poubelles, nuisances sonores etc..., les seules difficultés relationnelles existantes au sein de la copropriété l'opposant aux autres copropriétaires.
Les intimés contestent la neutralité d'un conciliateur de justice dont Mme [L] produit la lettre, ainsi que la force probante de chacune des autres pièces qu'elle verse aux débats.
Ils font valoir que, sur les vingt copropriétaires que comporte l'immeuble, aucun ne s'est plaint, hormis Mme [L], de l'état de la copropriété.
S'agissant des dégâts causés aux « vélux » de l'appelante par la tempête du 10 février 2020, les intimés indiquent produire une facture du 29 février 2020 relative à l'intervention d'une entreprise pour remettre en place les tuiles et redresser la gouttière, les fenêtres de toit de l'appartement de Mme [L] ayant été remplacées dès que les pièces nécessaires, difficiles à trouver, ont pu être réceptionnées. Ils soutiennent qu'il n'y a jamais eu d'infiltration.
Sur le préjudice invoqué par Mme [L], les intimés indiquent produire trois avis de mutation relatifs à la vente d'appartements au sein de la copropriété, soutenant que les avis de valeur produits par Mme [L] sur-évaluent son appartement, au regard du prix du marché. De plus, Mme [L] n'est qu'usufruitière de l'appartement, dont M. [X] [G] est nu-propriétaire, ce qui interroge sur l'objectivité de son attestation.
*
Pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs conclusions notifiées et transmises aux dates susvisées.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 05 octobre 2021.
MOTIFS
I ' Sur les demandes principales de Mme [L]
a) Sur les demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires
Le tribunal a rappelé le fondement légal de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, s'agissant des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le défaut d'entretien des parties communes.
Pour démontrer les carences qu'elle reproche à ce dernier, Mme [L] produit notamment un constat d'huissier de justice du 26 février 2019, deux courriels de M. [K] [I], conseiller en immobilier, datés du 26 juin 2019, faisant suite à la visite de son logement du 25 juin 2019, un avis de valeur de son appartement daté du 15 janvier 2021, rédigé par l'agence Safti, un écrit de Mme [H] [J] rédigé en Allemand, dont la traduction libre est quelque peu aléatoire et qui ne comporte pas les mentions légales relatives aux attestations.
L'écrit de M. [X] [G], qui vit essentiellement au Cameroun mais séjourne régulièrement auprès de l'appelante et se présente comme copropriétaire avec elle de l'appartement, se trouve dépourvu de force probante, son objectivité ne pouvant qu'être mise en cause, tout comme les différents écrits et courriels rédigés par Mme [L] elle-même. Rien ne permet non plus de vérifier le lieu et les circonstances dans lesquelles les photographies qu'elle produit ont été prises. Cependant, les éléments de preuve mentionnés plus haut font apparaître certaines carences dans l'entretien des parties communes et particulièrement dans leur nettoyage, tout en étant insuffisants à démontrer qu'il s'agit de difficultés permanentes.
De plus, les procès-verbaux d'assemblée générale produits par le syndicat des copropriétaires, du 8 janvier 2009, du 13 janvier 2012 et du 15 décembre 2012, démontrent que l'entretien des parties communes a été confié aux copropriétaires eux-mêmes, chacun étant chargé, à tour de rôle, du nettoyage des parties communes et notamment de la cage d'escalier, mais aussi du couloir, du local poubelles et des poubelles elles-mêmes, qui doit être effectué une fois par semaine. Aucune des parties n'allègue que cette organisation aurait été modifiée depuis.
Or, la demande de l'appelante tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires à « prendre toutes mesures nécessaires afin de remédier au défaut d'entretien des parties communes » est indéterminée car elle ne précise pas quelles mesures doivent être prises. Dès lors, le jugement déféré ne peut qu'être confirmé en ce qu'il l'a rejetée et il appartient à Mme [L] de saisir l'assemblée générale des copropriétaires d'une demande tendant à définir un autre mode de gestion des parties communes et à prendre d'autres mesures relatives à leur entretien.
Sur la demande de dommages et intérêts, si les éléments de preuve mentionnés plus haut tendent à démontrer que l'entretien des parties communes est négligé, au moins ponctuellement, Mme [L] ne démontre pas qu'elle assume bien elle-même sa part dans ces tâches d'entretien, étant souligné qu'elle a été mise en cause pour son manquement à ses obligations à cet égard. En effet, l'assemblée générale des copropriétaires du 13 janvier 2012 avait notamment relevé qu'elle ne participait pas aux tours de rôle pour la rentrée et la sortie des poubelles et qu'elle ne remplissait pas ses obligations de ménage dans les parties communes.
De plus, au vu de l'organisation actuelle de cet entretien, seuls pourraient être établis des manquements individuels imputables à des copropriétaires non identifiés et non pas au syndicat des copropriétaires.
En conséquence, le jugement déféré doit également être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts de Mme [L] dirigée contre le syndicat des copropriétaires.
b) Sur les demandes dirigées contre le syndic
Les mêmes observations que celles faites concernant la demande de dommages et intérêts présentée contre le syndicat des copropriétaires, s'agissant des insuffisances dans le nettoyage des parties communes, peuvent être émises concernant la demande dirigée à cet égard contre le syndic lui-même. Aucune faute précise de ce dernier n'est démontrée sur ce point par l'appelante.
La seule faute qui serait susceptible d'être établie à l'encontre du syndic pourrait être de ne pas avoir fait procéder aux travaux nécessaires à la réparation des conséquences de la tempête de février 2020, dont l'appartement de Mme [L] a eu à souffrir, et de ne pas avoir saisi l'assemblée générale des copropriétaires d'un projet de résolution ou d'avoir tardé à faire les démarches s'imposant pour la réalisation de tels travaux.
Or, l'intimé produit une facture du 29 février 2020 portant sur la remise en place de tuiles et le « redressage » de gouttière, suite à cette tempête, et une facture du 17 février 2021 relative aux travaux de réparation des fenêtres de toit de l'appartement de Mme [L]. Si ces derniers travaux n'ont été effectués que près d'un an après la tempête qui avait endommagé ces fenêtres, il n'est pas démontré que ce retard soit imputable au syndic lui-même, qui a évoqué des difficultés de l'entreprise chargée des travaux à obtenir les vitres adaptées à ces fenêtres.
Dès lors, aucune faute n'étant non plus démontrée à l'encontre du syndic, le jugement déféré ne peut qu'être également confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de Mme [L] dirigée contre ce dernier.
II - Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens
Le jugement déféré étant confirmé en ses dispositions principales, il le sera également en celles relatives aux dépens et aux frais exclus des dépens de première instance.
L'appel de Mme [L] étant rejeté, cette dernière sera condamnée aux dépens de l'appel mais aussi à régler la somme de 1 000 euros à chacun des intimés au titre des frais non compris dans les dépens que l'un et l'autre ont engagés en appel.
Pour les mêmes motifs, il n'apparaît pas inéquitable de laisser à l'appelante les frais non compris dans les dépens qu'elle a engagés à l'occasion de la procédure d'appel et ses demandes présentées contre les intimés sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile seront donc rejetées.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, publiquement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de Strasbourg le 16 juin 2020,
Y ajoutant,
CONDAMNE Mme [V] [L] aux dépens d'appel,
CONDAMNE Mme [V] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic, et à la SARL Fischer Immobilier Gestion, prise en la personne de son représentant légal, en sa qualité de syndic de la copropriété de la Résidence le domaine du Seltzbach, la somme de 1 000,00 euros (mille euros) chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
REJETTE les demandes de Mme [L] présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exclus des dépens qu'elle a engagés en appel.
Le greffier,La présidente,
