MINUTE N° 303/2022
Copie exécutoire à
- Me Valérie SPIESER
- Me Raphaël REINS
Le 30/06/2022
Le Greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 30 JUIN 2022
Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 20/01261 - N° Portalis DBVW-V-B7E-HKJW
Décision déférée à la cour : 13 Février 2020 par le Tribunal judiciaire de STRASBOURG
APPELANT ET INTIME INCIDENT :
Syndicat de copropriété RÉSIDENCE LA BRUCHE prise en la personne de son syndic la SARL IMMO M ayant son siège [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal
ayant siège social [Adresse 1]
représenté par Me Valérie SPIESER, avocat à la cour.
INTIMÉS et APPELANTS INCIDENTS :
Monsieur [B] [X]
Madame [N] [W]
demeurant tous les deux [Adresse 2]
représentés par Me Raphaël REINS, avocat à la cour.
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 modifié et 910 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Février 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre, et Madame Myriam DENORT, Conseiller, chargées du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre
Madame Catherine GARCZYNSKI, Conseiller
Madame Myriam DENORT, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN
ARRET contradictoire
- prononcé publiquement après prorogation du 28 avril 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
- signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCÉDURE et PRÉTENTIONS des PARTIES
M. [B] [X] et Mme [N] [W], épouse [X], ont acquis, au sein de la Résidence « La Bruche », située [Adresse 1], à [Localité 4] (67), les lots n°20 et 31, constitués respectivement d'un appartement et d'une cave.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 17 mai 2016, présentée le 20 mai 2016, ils ont été mis en demeure par le syndic de la copropriété de régler la somme de 6 199,78 euros au titre du solde débiteur de leur compte de charges.
D'autres mises en demeure ont suivi, courant 2016 et 2018, jusqu'à ce qu'en juillet 2018, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, saisisse le tribunal de grande instance de Strasbourg d'une demande en paiement de charges de copropriété impayées ainsi que de dommages-intérêts pour résistance abusive.
Par jugement du 13 février 2020, le tribunal, devenu le tribunal judiciaire de Strasbourg a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, condamné solidairement M. [X] et Mme [W], épouse [X], à payer au syndicat des copropriétaires :
- la somme de 6 239,57 euros au titre de charges de copropriété impayées, arrêtées au 12 mars 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2016 sur la somme de 1 536,29 euros et à compter du jugement pour le surplus,
- la somme de 500 euros à titre de dommages intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
- la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de la procédure.
Il a débouté les parties de leurs autres demandes.
Le tribunal a notamment retenu que, d'une part les comptes de la copropriété avaient été approuvés pour les exercices du 1er octobre 2015 au 30 septembre 2018 et d'autre part que le budget prévisionnel de l'exercice du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019 avait également été approuvé.
Cependant, alors que le relevé de compte des époux [X]-[W] du 13 juin 2018 démontrait que leur compte présentait déjà un solde débiteur de 4 663,49 euros, le demandeur ne produisait aucun procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires antérieur au 31 janvier 2017, permettant de justifier de l'exigibilité et du montant des charges de copropriété avant le 1er octobre 2015.
Par ailleurs, les époux [X]-[W] considérant que le décompte produit par le syndicat des copropriétaires était erroné, les calculs relatifs aux appels de fonds du troisième et du quatrième trimestre de 2017 et des premier et troisième trimestre 2018 étant d'après eux inexacts, le premier juge a repris les appels de charges et il a relevé que cet examen ne mettait en exergue aucune erreur de calcul au titre de ces appels de fonds, dès lors que l'on prenait en considération le recto mais aussi le verso de ce document.
De plus, contrairement aux allégations des défendeurs, les règlements de ces derniers avaient bien été pris en compte par le syndicat des copropriétaires, si bien que le décompte du 12 mars 2019 n'apparaissait pas entaché d'erreur.
Enfin, sur les frais de consommation de chauffage, contestés par les défendeurs, ces derniers n'apportaient aucun élément démontrant le dysfonctionnement du chauffage qu'ils alléguaient et leur consommation individuelle de chauffage et d'eau était justifiée par la production de deux décomptes de frais de chauffage établis le 20 novembre 2017.
De tous ces éléments, le tribunal a retenu un montant de charges de copropriété impayées justifié à hauteur de 6 239,57 euros pour la période du 1er octobre 2015 au 12 mars 2019.
Sur la demande de dommages-intérêts, le tribunal a relevé que les impayés de charges de copropriété généraient, pour l'ensemble de la copropriété, outre des désagréments d'ordre administratif et judiciaire, des difficultés de fonctionnement et que les copropriétaires débiteurs faisaient supporter leur carence aux autres copropriétaires, ce préjudice étant d'autant plus important que les impayés de charges l'étaient eux-mêmes.
Il a rejeté la demande de délais de paiement des époux [X]-[W] au motif que ces derniers ne justifiaient ni de difficultés, ni même de leur situation financière et qu'il n'apparaissait pas envisageable qu'ils puissent s'acquitter de l'arriéré de charges en 24 mensualités, en plus des provisions sur charges mensuelles, le tout représentant 1 037,79 euros par mois.
Le syndicat des copropriétaires de la Résidence La Bruche, représenté par son syndic, a interjeté appel de ce jugement par déclaration datée du 6 avril 2020.
Par ses conclusions récapitulatives transmises par voie électronique le 17 décembre 2020, il sollicite :
- l'infirmation du jugement déféré en ce que la condamnation solidaire des époux [X]-[W] a été limitée à la somme de 6 239,57 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 12 mars 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2016 sur la somme de 1 536,29 euros et à compter du jugement pour le surplus,
- la condamnation solidaire de M. [X] et de Mme [W], épouse [X], à lui payer la somme de 11 357,83 euros au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts légaux à compter du 17 mars 2016 sur la somme de 6 199,78 euros et à compter du jugement pour le surplus,
- la confirmation du jugement déféré pour le surplus,
- le rejet de l'intégralité des conclusions de M. [X] et de Mme [W], épouse [X], y compris de leur appel incident,
- la condamnation solidaire des époux [X]-[W] à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et, par ailleurs, aux entiers dépens de l'instance d'appel et à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires reprend les motifs du jugement déféré concernant l'approbation des comptes de la copropriété et le quitus donné au syndic pour sa gestion, sur la période du 1er octobre 2015 au 30 septembre 2018, et l'approbation du budget prévisionnel de l'exercice du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019, ainsi que l'absence d'erreur pour les appels de fonds des troisième et quatrième trimestres 2017 et premier et troisième trimestres 2018.
Sur l'appel incident des époux [X]-[W], il relève que ces derniers contestent le montant des frais de chauffage, sans autre explication que le fait que ces frais seraient importants, et qu'ils déplorent désormais que les factures ne soient pas versées aux débats alors qu'ont été produits le décompte des frais de chauffage et le détail de leur consommation individuelle, concernant lesquels ils ne font valoir aucune irrégularité. De plus, les procès-verbaux des assemblées générales mentionnent une approbation des comptes avec quitus au syndic pour sa gestion, à l'unanimité.
Sur le rejet partiel de sa demande par le premier juge, le syndicat des copropriétaires indique verser désormais aux débats les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires de 2010 à 2015, valant approbation des comptes et des budgets prévisionnels, démontrant que l'approbation des comptes et des états financiers a été votée à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés et qu'il a été donné quitus au syndic pour sa gestion, le report à nouveau figurant dans les décomptes produits en première instance étant donc comptablement justifié.
Par leurs conclusions récapitulatives transmises par voie électronique le 28 septembre 2020, les époux [X]-[W] sollicitent le rejet de l'ensemble des demandes de l'appelant et qu'il soit fait droit à l'ensemble de leurs demandes.
Tous deux sollicitent la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses prétentions au titre des charges de copropriété antérieures au 1er octobre 2015. Formant appel incident, ils sollicitent qu'il soit fait droit à l'ensemble de leurs demandes, que le jugement soit infirmé pour le surplus et que la cour, statuant à nouveau :
- déboute l'appelant de toute demande en paiement au titre des charges de copropriété et à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,
- subsidiairement, constate leur bonne foi, ayant réglé la totalité des causes du jugement dont appel, conformément à leur engagement, en dépit du rejet, en première instance, de leur demande de délai,
- qu'ils soient autorisés à payer le solde résiduel de leurs dettes de charges de copropriété en 24 mensualités, compte tenu de leur bonne foi,
En tout état de cause :
- la confirmation du jugement déféré pour le surplus,
- la condamnation de l'appelant aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à leur payer la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel.
Sur les charges antérieures au 1er octobre 2015, les intimés soutiennent que c'est à bon droit que le tribunal a estimé que le syndicat demandeur ne justifiait pas de l'exigibilité de sa créance et que si, à hauteur d'appel, ce dernier produit les procès-verbaux d'assemblée générale, cette seule circonstance ne suffit pas à caractériser une créance certaine et exigible. Selon la jurisprudence, il appartient au syndicat de produire également les documents comptables eux-mêmes et particulièrement le décompte de répartition et la totalité des décomptes de charges.
De plus, il a déjà été jugé que de simples décomptes établis par le syndic synthétisent ses demandes mais ne justifient pas la créance du syndicat dont ils ne démontrent pas la consistance.
La production des seuls procès-verbaux d'assemblée générale est donc insuffisante, ne permettant pas de vérifier le montant total des charges, la quote-part qui leur est imputable et le bien-fondé de la demande, d'autant plus que les montants qui leur sont imputés sont contestés. En effet, le chauffage ne fonctionne pas et seule la consultation des factures et des relevés de répartition y afférents permettrait de vérifier la consommation relevée, particulièrement élevée.
À l'appui de leur appel incident, les époux [X]-[W] contestent également la créance du syndicat des copropriétaires admise par le tribunal au titre des charges du 1er octobre 2015 au 12 mars 2019 aux motifs que, si les décomptes des charges qui leur sont imputables sur la période sont cette fois produits, les factures et relevés ne le sont toujours pas, alors que tous deux contestent le montant exorbitant des charges de chauffage. Le seul décompte OCEA produit par le syndicat pour la période d'octobre 2016 à septembre 2017 ne permet pas de comprendre leur décompte copropriétaire sur la même période et c'est à tort que le tribunal a pu relever que les frais de chauffage étaient justifiés.
Subsidiairement, à l'appui de leur demande de délais de paiement, les époux [X]-[W] indiquent justifier de leurs revenus et charges et précisent avoir apuré l'intégralité de la dette retenue par le jugement déféré, à hauteur de 500 euros par mois.
Ils ajoutent que leur situation financière est compliquée, devant rembourser leur crédit et possédant un logement loué dont le locataire ne règle pas les loyers. Ils vont diligenter une procédure d'expulsion.
*
Pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs conclusions notifiées et transmises aux dates susvisées.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 05 octobre 2021.
L'affaire ayant, à l'audience de plaidoirie du 17 février 2022, été mise en délibéré, le syndicat des copropriétaires de la Résidence La Bruche a justifié, par une attestation de Me [F] [J], notaire à [Localité 4], jointe à une note en délibéré du 6 avril 2022, de ce que les époux [X]-[W] avaient vendu leur bien immobilier au sein de la Résidence, par acte reçu le 28 mars 2022.
MOTIFS
I ' Sur les demandes du syndicat des copropriétaires
a) Sur la demande relative aux arriérés de charges
L'obligation des copropriétaires au paiement des charges de copropriété n'est pas contestée en son principe par les époux [X]-[W], lesquels, par ailleurs, ne justifient pas avoir acquitté le montant réclamé par le syndicat des copropriétaires de la Résidence La Bruche, au titre des charges de copropriété que ce dernier estime impayées.
Il résulte de l'examen des pièces versées aux débats à hauteur de cour que le syndicat des copropriétaires produit désormais les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des années 2010 à 2019 qui ont approuvé les comptes de la copropriété des exercices annuels successifs 2008-2009 à 2017-2018, ainsi que le budget prévisionnel de l'exercice 2019-2020, qui a été voté par l'assemblée générale du 8 janvier 2019.
Le syndicat des copropriétaires sollicitant un montant de charges impayées de 11 357,83 euros, il convient d'observer que le relevé de compte « copropriétaire » des époux [X]-[W] le plus récent, « au 12 mars 2019 », qui comprend en réalité des opérations effectuées jusqu'au 1er avril 2019, mentionne un solde de 10 903,06 euros et non pas de 11 357,83 euros.
De plus, si désormais les procès-verbaux des assemblées générales annuelles sont produits, depuis celui du 27 janvier 2010 qui a approuvé les comptes de l'exercice 2008-2009 jusqu'à celui du 8 janvier 2019 qui a approuvé le budget prévisionnel de l'exercice 2019-2020, les décomptes annuels de charges des époux [X]-[W], qui seuls peuvent permettre de vérifier l'exactitude des montants reportés sur leur relevé de compte, outre, le cas échéant, les appels de provisions sur charges trimestriels, ne sont produits que pour les exercices 2015-2016, 2016-2017 et 2017-2018, les appels de provisions sur charges étant, quant à eux, produits pour la période du 1er trimestre de 2017 au 2ème trimestre de 2019.
Or, ainsi que les intimés le soutiennent dans leurs écritures, les procès-verbaux d'assemblées générales, s'ils permettent de justifier de la créance du syndicat des copropriétaires relative aux charges annuelles en son principe, ne permettent pas d'en justifier le montant et, de plus, le relevé de compte copropriétaire n'est qu'un récapitulatif des sommes successivement dues et réglées, dont la cohérence avec les décomptes individuels de charges annuels doit précisément pouvoir être vérifiée. Seuls ces derniers permettent donc de justifier du montant de la créance de charges impayées figurant sur ce relevé de compte copropriétaire.
C'est donc à bon droit que le tribunal a déduit du solde du relevé de compte daté du 12 mars 2019 celui qui était indiqué sur ce relevé comme étant dû au 1er octobre 2015, date du début de l'exercice 2015-2016, soit 4 663,49 euros. Doit en être également déduit le montant de 664,43 euros, qui apparaît comme le solde de charges de l'exercice 2014-2015, d'après le relevé de compte, mentionné sur ce dernier après la date du 1er octobre 2015 mais qui ne peut être vérifié, faute de production du décompte de charges de cet exercice précédent. En revanche, il y a lieu de retenir, comme l'a fait le premier juge, un montant de 310 euros totalisant les frais de suivi contentieux et de mises en demeure, tels que prévu au contrat de syndic, engagés pendant la période du 1er octobre 2015 au 12 mars 2019, figurant sur le relevé de compte des époux [X]- [W], au vu des justificatifs produits.
Les charges de chauffage étant contestées, l'examen du décompte des frais de chauffage de l'exercice 2016-2017 émis par la société OCEA fait cependant apparaître une part de frais fixes imputée aux époux [X]-[W] (3230) à laquelle la base de frais fixes de chauffage de leur décompte de charges du même exercice est conforme. Le montant reporté de la part variable de leurs frais de chauffage est également conforme à leur décompte individuel de frais de chauffage « Vericalor », qui mentionne un nombre d'unités consommées de 11,16 pour le même exercice, s'agissant de la base de calcul de la part variable de leurs frais de chauffage.
Si les décomptes des frais de chauffage des intimés ne sont pas produits pour les autres exercices, l'examen de leurs décomptes annuels de charges des exercices 2015-2016 et 2017-2018 fait apparaître une consommation cohérente avec celle de l'exercice 2016-2017, la part fixe des frais de chauffage restant inchangée. Il en résulte que, pour la période écoulée du 1er octobre 2015 au 31 mars 2019, aucune irrégularité n'est constatée concernant les frais de chauffage, étant souligné, ainsi que l'a observé le tribunal, que les époux [X]- [W] ne fournissent aucun élément à l'appui de leurs allégations portant sur un dysfonctionnement du chauffage de leur appartement.
Au vu de l'ensemble de ces éléments, il apparaît que la demande du syndicat des copropriétaires est fondée à hauteur d'un montant de 5 575,14 euros [10 903,06 ' (4 663,49 + 664,43)] au titre des charges de copropriété impayées du 1er octobre 2015 au 1er avril 2019.
Le jugement déféré doit donc être infirmé à ce titre uniquement en ce qu'il a condamné les époux [X]- [W] à régler au syndicat des copropriétaires un montant de 6 239,57 euros et les intimés seront condamnés solidairement à lui verser la somme de 5 575,14 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2016, date de la présentation de la mise en demeure, sur la somme de 871,86 euros due à cette date [6 199,78 ' (4 663,49 + 664,43)], (le solde inscrit sur le relevé de compte à cette date s'élevant à 6 199,78 euros) et à compter du présent arrêt sur le surplus.
b) Sur la demande de dommages et intérêts
Si les intimés justifient, par une lettre de leur conseil du 8 septembre 2020 à leur locataire, de difficultés liées à des loyers impayés par ce dernier, il apparaît que ces arriérés, d'un montant, semble-t-il, de 3 392,73 euros au 8 septembre 2020, étaient plus récents et moins élevés que leur arriéré de charges, récurrent depuis plusieurs années auparavant.
De plus, il leur appartenait de se montrer plus réactifs concernant ces difficultés, le solde des loyers impayés représentant plus de six mensualités.
Or, ainsi que l'a fort justement relevé le tribunal, les impayés de charges de copropriété génèrent, pour l'ensemble des copropriétaires, outre des désagréments administratifs et judiciaires, des difficultés de financement, dans la mesure où ces derniers doivent supporter la carence des copropriétaires défaillants, ce préjudice étant d'autant plus important que les impayés sont élevés et récurrents, ce qui est le cas en l'espèce.
En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné les époux [X]-[W] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.
II ' Sur la demande de délais de paiement
En appel, les époux [X]-[W] justifient désormais de leurs revenus imposables de l'année 2017 uniquement, ce qui ne permet pas d'évaluer leurs capacités financières actuelles afin d'apprécier la possibilité d'échelonner le paiement de leur dette sur la période maximale de deux ans prévue par l'article 1343-5 du code civil.
Par ailleurs, dès lors qu'ils affirment avoir réglé le montant de leur condamnation prononcée en première instance, leur demande de délais de paiement n'apparaît pas justifiée. En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté cette demande.
II - Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens
Le jugement déféré étant confirmé pour l'essentiel en ses dispositions principales, il le sera également en celles relatives aux dépens et aux frais exclus des dépens de première instance.
Par ailleurs, l'appel principal du syndicat des copropriétaires est rejeté s'agissant de sa créance principale, qui est réduite, l'appel incident des époux [X]-[W] étant lui-même pour l'essentiel rejeté. C'est pourquoi chaque partie conservera à sa charge ses dépens mais aussi les frais non compris dans les dépens qu'elle a engagés en appel. En conséquence, les demandes réciproques fondées sur l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exclus des dépens engagés en appel, seront rejetées.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, publiquement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,
CONFIRME le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de Strasbourg le 13 février 2020, à l'exception du montant de la condamnation prononcée à l'encontre de M. [B] [X] et Mme [N] [W], épouse [X], au titre de l'arriéré de charges impayées,
Statuant à nouveau sur ce chef et y ajoutant,
CONDAMNE solidairement M. [B] [X] et Mme [N] [W], épouse [X], à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « La Bruche », à [Localité 4], représenté par son syndic, la somme de 5 575,14 euros (cinq mille cinq cent soixante-quinze euros et quatorze centimes), avec intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2016 sur la somme de 871,86 euros (huit cent soixante onze euros et quatre-vingt-six centimes) et à compter du présent arrêt sur le surplus,
CONDAMNE chaque partie à conserver à sa charge ses dépens d'appel,
REJETTE les demandes réciproques des parties présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exclus des dépens qu'elles ont engagés en appel.
Le greffier,La présidente,
