MINUTE N° 254/2022
Copie exécutoire à
- Me Julie HOHMATTER
- Me Anne CROVISIER
Le 3 juin 2022
Le Greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 3 Juin 2022
Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 21/02746 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HTIW
Décision déférée à la cour : 07 Mai 2021 par le président du tribunal judiciaire de STRASBOURG
APPELANT :
Monsieur [H] [G]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Julie HOHMATTER, avocat à la cour.
INTIMÉ :
Le Syndicat de copropriétaires [Adresse 2] agissant par son syndic, la SAS IMMIUM GESTION ALSACE ayant son siège social [Adresse 3]
sis [Adresse 2]
représenté par Me Anne CROVISIER, avocat à la cour.
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 11 Février 2022, en audience publique, devant la cour composée de :
Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre
Madame Catherine GARCZYNSKI, Conseiller
Madame Myriam DENORT, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme Dominique DONATH faisant fonction
ARRET contradictoire
- prononcé publiquement après prorogation du 8 avril 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
- signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Madame Dominique DONATH, faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCÉDURE et PRÉTENTIONS DES PARTIES
M. [H] [G] a acquis un appartement dans l'immeuble en copropriété située [Adresse 2] (67), d'une superficie de 51 m².
Il a effectué des travaux afin de transformer son appartement en trois studios destinés à la location.
Soutenant que les travaux ainsi effectués avaient eu des effets sur la stabilité de l'immeuble et généreraient des troubles anormaux de voisinage, notamment pour les voisins du dessous, dont un aurait déjà subi un dégât des eaux, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg d'une demande d'expertise et de provision.
Par ordonnance du 7 mai 2021, le juge des référés a :
- jugé que M. [G] n'avait pas respecté le règlement de copropriété,
- condamné M. [G] à remettre en état son logement et à supprimer les « locaux en pièces autonomes »,
- ordonné une expertise portant sur les éventuels désordres affectant son logement du fait des travaux réalisés,
- condamné M. [G] à verser une provision de 5 000 euros au syndicat des copropriétaires et l'a condamné aux dépens ainsi qu'au versement, au demandeur, de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le juge des référés a relevé qu'au vu des pièces produites, M. [G] avait profondément transformé l'appartement de trois pièces acquis en 2019 en deux lots d'habitation autonomes, soit une chambre de 10,46 m² avec salle d'eau et cuisinette indépendante installée dans la loggia et deux autres chambres disposant d'un coin cuisine dans le couloir et de la salle de bain initiale, dotée d'un WC, semble-t-il sani-broyeur.
Or, ces différents travaux avaient nécessairement entraîné des modifications, notamment au niveau de l'installation électrique et des évacuations, outre que le mur séparant la chambre de 10,46 m² des toilettes avait été en partie abattu pour être remplacé par une porte, sans que M. [G] ne démontre que ce mur n'était pas porteur.
Or, l'article 9 du règlement de copropriété stipulait notamment que « la transformation de locaux en pièces autonomes destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite ». Ce règlement s'imposait à M. [G], qui ne pouvait s'en dispenser au motif qu'il entraverait le libre exercice de son droit de propriété.
Si la remise en état du logement aux frais de M. [G] était légitime, une expertise était cependant nécessaire pour analyser si des travaux de reprise s'imposaient quant à la solidité ou à la sécurité du bâtiment, mais aussi pour permettre aux logements de redevenir une unité de logement.
Une provision allouée au syndicat des copropriétaires était justifiée à hauteur de 5 000 euros.
M. [G] a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration datée du 19 mai 2021.
Par ses conclusions transmises par voie électronique le 13 juillet 2021, il sollicite l'infirmation de cette ordonnance en toutes ses dispositions, à l'exception de celles relatives à l'expertise, et que la cour, statuant à nouveau, déboute le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, de l'ensemble de ses conclusions et le condamne aux entiers dépens et à lui régler la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [G] soutient qu'en droit, chaque propriétaire peut entreprendre des travaux de transformation des parties privatives de son lot sans solliciter d'autorisation, dès lors que le projet est conforme à la destination de l'immeuble et n'affecte ni les parties communes, ni l'aspect extérieur de l'immeuble.
M. [G] conteste l'existence d'un dommage imminent ou d'un trouble manifestement illicite justifiant la compétence du juge des référés.
Il admet avoir entrepris des travaux, dans son appartement, pour y loger confortablement trois personnes de manière indépendante. Cependant, s'il a eu trois locataires, dans un premier temps, il précise louer son appartement entier depuis le 1er mars 2021 à un seul couple d'étudiants.
Il soutient que la clause du règlement de copropriété interdisant de transformer les locaux en pièces autonomes destinées à être louées à des personnes distinctes est illicite et doit être écartée, comportant une restriction au droit de jouir de son lot privatif représentant une atteinte grave et injustifiée au droit de propriété.
Il ajoute que le règlement de copropriété autorise la location en meublé du local entier, ce qui est désormais le cas en l'espèce.
De plus, le logement n'a subi aucune subdivision. S'il a ajouté des points d'eau dans les différentes chambres, ces travaux ont été réalisés sur des canalisations privatives et ne nécessitaient aucune autorisation.
Un dégât des eaux a été subi par un voisin, M. [O], mais il n'est pas démontré qu'il serait toujours persistant et causerait un dommage imminent, ayant été causé par un défaut d'entretien d'un précédent locataire en conséquence duquel l'eau a débordé du bac à douche. Aucune autre infiltration n'est survenue depuis. Il conteste les conclusions d'un compte-rendu de l'expert de l'assurance de M. [O] produit par le syndicat des copropriétaires, qui impute l'origine du sinistre à un sous-dimensionnement de ces canalisations, mettant en cause son objectivité.
De même, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l'existence des nuisances acoustiques qu'il allègue, en l'absence de plainte des autres copropriétaires.
Il conteste également avoir ouvert un mur porteur, précisant qu'il s'agissait d'une simple cloison, ce qui ne nécessitait pas d'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, et il ajoute qu'il a pris soin de consulter la société Ubiq architecte.
Il précise enfin avoir supprimé le WC Sanibroyeur qui n'est plus utilisé depuis le 15 novembre 2020.
Il indique ne pas s'opposer à l'expertise judiciaire ordonnée, qu'il avait lui-même sollicitée, ajoutant qu'elle permettra également d'indiquer si son installation électrique est conforme. Déplorant l'absence d'objectivité et de compétence en la matière de l'expert d'assurance de son voisin, il invoque un diagnostic électrique du 15 avril 2021 mentionnant seulement quatre anomalies qui ont été supprimées deux jours après, alors que, lors de l'achat de l'appartement, en janvier 2019, les anomalies étaient plus nombreuses et l'une révélait la vétusté des installations.
S'il est favorable à l'expertise, il conteste la provision de 5 000 euros allouée au syndicat des copropriétaires, soutenant qu'elle est insuffisamment motivée et qu'elle n'aurait eu de sens que s'il avait été fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires de mandater un bureau d'études pour examiner les parties privatives de son appartement, ce qui n'a pas été le choix du premier juge, lequel a cependant opéré une confusion entre les deux demandes.
Par ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 3 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, sollicite le rejet de l'appel de M. [G] et de l'ensemble de ses conclusions ainsi que sa condamnation aux entiers dépens et à lui régler la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires reprend les motifs de l'ordonnance déférée et affirme que M. [G] n'apporte aucun élément nouveau, à hauteur de cour, alors que la violation du règlement de copropriété et l'existence d'un trouble manifestement illicite sont caractérisées.
Il ajoute que :
- si M. [G] indique avoir réalisé des travaux pour remettre son appartement en l'état initial, il n'en justifie pas, si bien que la non-conformité au règlement de copropriété persiste, de même que les risques relatifs aux anomalies électriques et les nuisances liées à une sur-utilisation des canalisations sanitaires,
- le juge des référés n'est pas compétent pour apprécier la licéité d'une clause du règlement de copropriété qui doit donc s'appliquer,
- sur le plan produit par M. [G], il existe toujours plusieurs sanitaires affectant nécessairement les écoulements communs qui ne sont pas dimensionnés pour cela.
Soutenant l'existence non sérieusement contestable d'une obligation au paiement d'une provision, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le premier juge lui a alloué cette provision « en tout état de cause », que l'expertise judiciaire a été rendue nécessaire en raison de la carence et de la résistance de M. [G], qui n'a donné aucune suite aux sollicitations amiables et qui est l'unique responsable des désordres affectant la copropriété. Or, la provision allouée permet également de compenser l'avance des frais d'expertise mise à sa charge.
L'intimé ajoute enfin que le déroulement de l'expertise judiciaire confirme les troubles manifestement illicites causés par les installations de l'appelant et leur utilisation permanente et persistante alors que l'expert a demandé à M. [G] de les mettre d'urgence à l'arrêt, dans l'attente des travaux de remise en état.
Il évoque également une aggravation des désordres d'infiltration entre les deux étages, démontrant que les installations sanitaires illégales continuent à fonctionner dans l'appartement de l'appelant, ainsi qu'un accroissement de ses préjudices en raison des frais d'expertise et d'honoraires d'avocat à sa charge.
*
Pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.
L'affaire a été fixée d'office à bref délai en application de l'article 905 du code de procédure civile par ordonnance de la présidente de la chambre du 30 août 2021.
MOTIFS
- Sur la demande de provision du syndicat
En application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En premier lieu, il convient de souligner que juger de la licéité ou non d'une clause du règlement de copropriété ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, ce dont il résulte que le moyen soulevé par M. [G] relatif à l'illicéité de l'article 9 du règlement de copropriété interdisant la transformation de locaux en pièces autonomes destinées à être louées à des personnes distinctes, au regard de son droit de propriété, ne peut être examiné.
Or, le syndicat des copropriétaires, à qui il appartient de faire respecter le règlement de copropriété, a été destinataire d'une pétition d'occupants de l'immeuble du 29 octobre 2021, faisant suite à une précédente du 21 novembre 2020, évoquant la persistance de nuisances notamment sonores, et relatives au non-respect de règles d'hygiène, quant à la gestion des déchets, causées par la présence de plusieurs locataires dans l'appartement de l'appelant, outre un dégât des eaux subi par le propriétaire de l'appartement situé sous le sien, M. [O].
En second lieu, il peut être observé que la décision déférée n'a pas été contestée en ce qu'elle a ordonné une expertise destinée notamment à constater les éventuels désordres affectant le logement de M. [G] du fait des travaux réalisés, portant sur l'électricité, les évacuations, la modification portant sur au moins un mur (porteur ou non), et à préconiser les travaux nécessaires pour y remédier, en en chiffrant le coût et en précisant si la configuration actuelle du logement ou les travaux réalisés ont pu entraîner des désagréments pour la copropriété ou les autres occupants de l'immeuble, et enfin pour indiquer les travaux nécessaires afin que le logement puisse à nouveau être considéré comme un seul et unique logement autonome. Or, les opérations d'expertise ont commencé et les premières notes de synthèse de l'expert ont mis en évidence des désordres causés par les travaux effectués par l'appelant dans son appartement.
En effet, la note de synthèse n°1 de l'expert du 3 novembre 2021 évoque des modifications de l'appartement que M. [G] a équipé de 3 WC, 3 douches, 3 lavabos et 3 éviers. Si les WC étaient reliés à des sanibroyeurs, ces derniers avaient été enlevés avant la réunion d'expertise. L'expert indique que ces modifications entraînent une surcharge des réseaux non adaptés à ce volume et provoquent refoulement, odeurs, bruits et dysfonctionnement général affectant l'ensemble de l'immeuble. Le volume d'usage est en effet multiplié par 9.
De plus, l'expert relève que les canalisations sont horizontales sur l'ensemble de l'appartement, la pente étant nulle hors gaine technique, ce qui ne permet pas une évacuation cohérente.
Par ailleurs, s'il indique que la cloison percée pour permettre une ouverture vers la douche WC de la chambre 3 n'est pas porteuse, contrairement aux craintes du syndicat des copropriétaires, il précise que cette ouverture devra être refermée conformément aux plans initiaux, dans la mesure où une ouverture de WC ne peut donner directement sur une cuisine.
L'expert relève également divers manquements affectant l'installation électrique, notamment le branchement du lave-linge sur une rallonge multiprise et la nécessité d'une mise aux normes. D'ailleurs, un diagnostic de l'installation électrique de son appartement du 15 avril 2021 transmis par l'appelant fait apparaître des anomalies qu'il lui est recommandé de supprimer dans les meilleurs délais afin d'éliminer les dangers qu'elles présentent, celles-ci concernant l'installation de mise à la terre, des matériels électriques présentant des risques de contacts directs et des conducteurs non protégés mécaniquement.
Or, l'attestation de travaux du 17 avril 2021 au nom de CK Electricité, qui évoque une mise à la terre de la canalisation de la baignoire et la pose d'une boîte de dérivation pour ne pas avoir de connexion nue sous tension, ne suffit pas à établir que l'ensemble des anomalies relevées dans le rapport de diagnostic est supprimé.
De plus, les notes de synthèse de l'expert datées du 3 novembre 2021 et du 8 décembre 2021 confirment les allégations du syndicat des copropriétaires relatives au dégât des eaux causé par les aménagements effectués dans son appartement par l'appelant dans celui de M. [O] situé sous le sien.
Si M. [G] soutient que l'origine de ce dégât des eaux serait ponctuelle, liée à un défaut d'entretien de la douche par un locataire ayant causé un débordement de celle-ci, et qu'aucune infiltration ne serait apparue depuis, les opérations d'expertise démentent cette version. En effet, l'expert a été sollicité en urgence, en raison d'une aggravation importante des infiltrations au plafond de l'entrée de l'appartement de M. [O] postérieure à la première réunion d'expertise, qu'il a pu constater de visu le 8 décembre 2021. Or, M. [O] a expliqué que les infiltrations étaient apparues à compter de novembre 2021.
En revanche, l'expert n'a pu vérifier la remise en l'état initial des installations sanitaires ainsi que des canalisations d'évacuation des eaux usées et des eaux vannes dans l'appartement de M. [G] dans la mesure où, lors de la réunion d'expertise du 8 décembre 2021, ce dernier était absent et où une personne présente dans son appartement a indiqué qu'il avait donné l'ordre à ses locataires de ne pas lui ouvrir la porte.
Il en a été de même lors de la réunion d'expertise du 18 janvier 2022 où, malgré la présence audible de personnes dans l'appartement, l'accès à celui-ci n'a pas été possible.
Il en résulte donc que M. [G], tout en niant tout manquement de sa part à l'origine des sérieux troubles subis depuis des mois par le syndicat des copropriétaires, en raison du non-respect du règlement de copropriété, et par M. [O] en raison d'importantes infiltrations d'eau qui vont en s'aggravant dans son logement, et malgré les désordres affectant les installations mises en place dans son propre appartement, fait obstacle au déroulement normal de l'expertise ordonnée par la décision déférée et n'a pas mis l'expert en mesure de vérifier la remise en l'état initial des lieux.
Par ailleurs, les constatations et l'analyse de l'expert judiciaire corroborent celles de l'expert de l'assurance du syndicat des copropriétaires concernant le réseau d'évacuation des eaux usées, celui-ci ayant lui-même constaté des refoulements d'eau dans les receveurs de douche après ouverture du robinet du lavabo.
Enfin, il doit être souligné que, selon un rapport du 22 septembre 2021, les services d'hygiène et de santé de l'Eurométropole de [Localité 4] avaient eux-mêmes constaté, suite à la plainte de l'un des locataires, lors de deux visites de décembre 2021 et d'une visite du 16 mars 2021, notamment des remontées d'eau usée dans la douche, un dispositif de ventilation permanente non conforme, un ouvrant de la salle d'eau d'un des studios directement sur la cuisine, la présence d'un disjoncteur de coupure générale de l'appartement à l'extérieur de celui-ci, dans un coffret fermé à clé sur le palier, la présence d'une humidité importante sur le mur derrière le tuyau de raccordement du lave-linge.
Suite à cette intervention, la préfète du Bas-Rhin a pris le 5 novembre 2021 un arrêté mettant M. [G] en demeure de faire cesser l'insalubrité dans son appartement.
Si l'appelant affirme avoir mis fin à la division de son appartement en studios et le louer désormais en son entier à un couple d'étudiants, produisant un bail du 1er mars 2021, ces allégations sont contredites non seulement par les notes
n°1 et 2 de l'expert judiciaire, mais aussi par le service d'hygiène et de santé de l'Eurométropole de [Localité 4], dont la dernière visite a eu lieu postérieurement à la prise d'effet de ce bail.
Au vu de l'ensemble de ces éléments, l'existence de l'obligation de M. [G] de réparer les désordres causés par les travaux de transformation de son appartement en trois studios n'est pas sérieusement contestable et elle justifie pleinement sa condamnation à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], la provision allouée à ce dernier par le premier juge, tant en son principe qu'en son montant.
-Sur les travaux de remise en état
La transformation par M. [G] de son appartement en studios loués séparément est contraire à l'article 9 du règlement de copropriété, elle est manifestement à l'origine de nuisances pour les autres occupants de l'immeuble et de désordres importants subis par le propriétaire de l'appartement situé sous le sien, et M. [G] ne justifie nullement d'une remise des lieux en leur état antérieur, les quelques photographies produites ne constituant aucune preuve à ce titre. En outre, en faisant obstacle aux opérations d'expertise, il ne permet pas le contrôle des travaux qu'il aurait éventuellement effectués pour remettre les lieux en état ou de préciser et évaluer les travaux nécessaires à cette fin, si bien que sa condamnation « à remettre en état son logement » et à supprimer les « locaux en pièces autonomes », prononcée par le premier juge, apparaît toujours fondée.
En conséquence, l'ordonnance déférée sera confirmée de ces chefs.
- Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens
L'ordonnance déférée étant confirmée en ses dispositions principales frappées d'appel, elle le sera également en celles relatives aux dépens et aux frais exclus des dépens de première instance.
De plus, l'appel principal de M. [G] étant rejeté, il assumera les dépens d'appel. Dans ces circonstances, sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exclus des dépens engagés en appel, sera donc rejetée, tandis qu'il devra régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 2 000 euros au même titre et sur le même fondement.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, publiquement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,
CONFIRME, dans les limites de l'appel, l'ordonnance rendue entre les parties par le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg le 7 mai 2021,
Y ajoutant,
CONDAMNE M. [H] [G] aux dépens d'appel,
REJETTE la demande de M. [H] [G] présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exclus des dépens qu'il a engagés en appel,
CONDAMNE M. [H] [G] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, la somme de 2 000,00 euros (deux mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exclus des dépens que ce dernier a engagés en appel.
Le greffier, La présidente
