MINUTE N° 261/2022
Copie exécutoire à
- Me Valérie SPIESER
Le 03/06/22
Le Greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 3 JUIN 2022
Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 20/03657 - N° Portalis DBVW-V-B7E-HOI3
Décision déférée à la cour : 29 Octobre 2020 par le tribunal judiciaire de STRASBOURG
APPELANTE :
Madame [U] [J]
demeurant [Adresse 6]
[Adresse 6]
représentée par Me Valérie SPIESER, avocat à la cour.
avocat plaidant : Me WINDWEHR, avocat à Strasbourg
INTIMEE :
Madame [H] [M] épouse [J]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
non représentée
assignée le 2 mars 2021 à personne
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 modifié et 910 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Février 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Madame Catherine GARCZYNSKI, Conseiller, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre
Madame Catherine GARCZYNSKI, conseiller
Madame Nathalie HERRY, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme DONATH faisant fonction
ARRET réputé contradictoire
- prononcé publiquement après prorogation du 27 avril 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
- signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Mme Dominique DONATH, faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
Suivant acte de partage reçu le 6 juin 1990 par Me [X] [V], notaire à [Localité 7], M. [R] [J] est devenu propriétaire de la moitié indivise de l'immeuble, situé à [Localité 7], cadastré section [Cadastre 2], [Adresse 3] et [Adresse 1], comportant deux maisons et bâtiments accessoires; sa soeur, Mme [E] [J], veuve [T], est devenue propriétaire de l'autre moitié.
Par acte authentique de donation reçu le 25 février 1991 par le même notaire, M. [R] [J] a donné à sa fille, [U] [J], alors mineure comme née le 11 janvier 1975, représentée par sa mère détentrice de l'autorité parentale, Mme [H] [J] née [M], la nue-propriété de la moitié indivise de cet immeuble, sous réserve :
- de l'usufruit gratuit et viager sur la moitié de cet immeuble à son profit,
- et de ce que M. [J] constituait 'l'usufruit gratuit et viager sur la moitié du même immeuble au profit de son épouse, Mme [H] née [M], qui accepte'.
L'acte précisait, au paragraphe 'Propriété-jouissance', que la donataire n'aurait la jouissance de la moitié indivise acquise 'qu'à compter du jour du décès du survivant des époux, [R] [J] et [H] née [M].'
Par acte authentique de donation reçu le 1er août 1994, toujours par le même notaire, M. [J] a donné, par préciput et hors part, à sa fille [U] [J], devenue majeure, l'usufruit de la moitié indivise de cet immeuble, les parties requérant la transcription au Livre foncier 'de la moitié de la propriété des biens donnés au nom de la donataire'. Il était indiqué au paragraphe 'Propriété-jouissance' que, depuis le 25 février 1991, la donataire ([U] [J]) était nue-propriétaire de la moitié indivise du bien - étant précisé, au paragraphe précédent ('origine de propriété'), seulement que M. [J] s'en était réservé l'usufruit par l'acte du 25 février 1991 -, et qu'elle aurait 'la moitié en toute propriété de l'immeuble ci-dessus désigné à compter des présentes'.
Soutenant qu'elle pensait être propriétaire de la moitié de l'immeuble en son entier depuis la donation de 1994 et s'être comportée comme tel, mais avoir découvert lors de la vente d'un des immeubles ([Adresse 1]) le 14 décembre 2015 que l'usufruit accordé à sa mère n'avait jamais été radié, Mme [J] a, par acte d'huissier du 29 avril 2020, assigné cette dernière devant le tribunal judiciaire de Strasbourg, aux fins de voir reconnaître qu'elle avait acquis, par prescription abrégée de 10 ans, l'usufruit de la moitié indivise de l'immeuble et se voir déclarer propriétaire avec effet rétroactif au 1er août 1994.
Par jugement réputé contradictoire du 29 octobre 2020, le tribunal a débouté Mme [U] [J] de l'intégralité de ses demandes.
Le tribunal a estimé que si l'acte de donation de 1994 constituait un juste titre, Mme [U] [J] n'était pas de bonne foi puisqu'elle ne pouvait ignorer l'existence de l'usufruit viager de sa mère, étant partie à l'acte de 1991 lui ayant conféré cet usufruit.
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Mme [U] [J] a interjeté appel de ce jugement le 27 novembre 2020.
Par conclusions du 24 janvier 2022, elle demande son infirmation aux fins de voir constater qu'elle a acquis par usucapion décennale l'usufruit de la moitié indivise de l'immeuble et de se voir déclarer propriétaire avec effet rétroactif au 1er août 1994, chacune des parties conservant ses frais et dépens.
Elle fait valoir qu'elle justifie depuis le 1er août 1994 d'une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire, puisqu'elle se comportait comme pleine propriétaire de sa part indivise, en déclarant la moitié des revenus fonciers pour la totalité de l'immeuble, alors que ses parents ne déclaraient plus cet immeuble dans leurs revenus fonciers, ni dans leurs déclarations d'impôt sur la fortune à partir de 1995. Elle ajoute que son usufruit n'a jamais été contesté et que son père lui avait laissé des instructions pour la gestion des biens - qu'elle a enregistrées pour pouvoir les réécouter au besoin -, lesquelles ne laissent aucun doute sur sa volonté de lui transmettre cet usufruit. Elle se prévaut des mandats de gestion au cabinet [S], sur lesquels elle figure seule comme propriétaire aux côtés de sa tante, [E] [T], mais non de sa mère, et qui prévoient qu'elle perçoit la moitié des revenus, de même que des relevés [S], ainsi que des baux commerciaux la désignant, avec sa tante, comme bailleresse, de sorte qu'il n'existe pas de difficulté quant au caractère public de la possession.
Elle approuve le tribunal d'avoir retenu qu'elle se prévalait d'un juste titre. Elle conteste en revanche avoir eu connaissance de l'usufruit consenti à sa mère par l'acte de 1991, alors que, âgée de 16 ans seulement, elle n'avait pas elle-même accepté la donation, étant représentée par sa mère, et qu'elle n'avait, pas plus, les capacités d'en comprendre les conséquences juridiques. Elle se prévaut aussi du jugement rendu le 14 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Strasbourg, ayant retenu la faute du notaire instrumentaire de l'acte de donation de 1994, en ce qu'il avait omis de mentionner l'usufruit de sa mère, et celle de Me [O], son successeur, auteur d'une attestation du 19 décembre 2011, comportant la même erreur ; elle en déduit sa propre bonne foi.
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Mme [M], épouse [J], n'a pas constitué avocat ; elle a été assignée à personne par acte du 2 mars 2021, avec signification de la déclaration d'appel et des conclusions d'appel du 23 février 2021. L'arrêt sera donc réputé contradictoire.
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L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 février 2022.
MOTIFS
Sur la prescription acquisitive abrégée
La durée de la prescription
L'article 2258 du code civil dispose que la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui
l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou que l'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi.
L'article 2261 du même code, reprenant l'ancien article 2229 - applicable jusqu'au 19 juin 2008, date d'entrée en vigueur de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile - exige pour pouvoir prescrire, une possession 'continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire'.
Si l'article 2272, alinéa 2, du code civil, issu de la loi précitée du du 17 juin 2008, permet à celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble d'en prescrire la propriété par dix ans, l'article 2265 ancien, applicable jusqu'au 19 juin 2008, prévoyait que, si le véritable propriétaire était domicilié hors du ressort de la cour d'appel dans l'étendue de laquelle était situé l'immeuble, la prescription était de vingt ans.
L'usufruit sur une quote-part indivise d'un immeuble étant un droit réel, démembrement du droit de propriété, il est susceptible d'acquisition par prescription abrégée.
En vertu de l'article 2222 du code civil, issu de la même loi - applicable à la prescription acquisitive en vertu de l'article 2259 -, en cas de réduction de la durée du délai de prescription, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.
En l'espèce, au vu des déclarations d'impôt sur la fortune (ISF) de M. ou Mme [J] [R] pour 1994 (adresse au 1er janvier 1994) et 1995 (adresse au 1er janvier 1995), Mme [H] [J] habitait en 1994 à la même adresse qu'actuellement dans le département [Localité 4], soit hors du ressort de la présente cour, dont dépend l'immeuble en cause, de sorte que, jusqu'au 19 juin 2008, le délai de l'usucapion abrégée était de 20 ans; à compter de l'entrée en vigueur de la loi de 2008, le délai applicable a été réduit à 10 ans dans la limite de ce délai de 20 ans. Il en résulte que, si la possession existe en l'espèce depuis la donation du 1er août 1994, il faut que Mme [J] ait possédé jusqu'au 1er août 2014 inclus.
Le juste titre et la bonne foi
Le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a retenu l'existence d'un juste titre puisque :
- la donation de 1994 est un titre qui, considéré en lui-même, est de nature à transférer l'usufruit de la moitié indivise des immeubles, qui en sont l'objet, à Mme [U] [J], ce à titre particulier,
- il n'émane pas d'un des titulaires de l'usufruit, puisque la mère de Mme [U] [J] n'était pas partie à l'acte de 1994, bien qu'étant usufruitière avec son époux depuis l'acte de 1991, de la moitié indivise, objet de l'acte de 1994,
- s'agissant d'un acte authentique, il s'agit d'un titre réel et il a date certaine.
Le jugement doit en revanche être infirmé en ce qu'il a écarté la bonne foi de Mme [J].
Il sera rappelé que, selon l'article 2274 du code civil, reprenant l'article 2268 ancien, la bonne foi est toujours présumée, et c'est à celui qui allègue la mauvaise
foi de la prouver et, selon l'article 2275 du même code, reprenant l'article 2269 ancien, il suffit que la bonne foi ait existé au moment de l'acquisition, c'est à dire lors de la donation de 1994.
Or [U] [J] étant mineure en 1991, il ne peut lui être imputé la connaissance de la constitution d'usufruit consenti à cette date par son père à sa mère, d'autant que cet usufruit a échappé aux professionnels du droit que sont les notaires, tant au notaire instrumentaire en 1991, qu'à son successeur lors de la rédaction le 19 décembre 2011 d'une attestation, se référant aux termes des deux actes reçus par son prédécesseur.
De plus, n'étant pas elle-même usufruitière entre 1991 et 1994, elle n'était pas concernée par l'encaissement des loyers de la moitié indivise du bien, dont elle n'était que nu-propriétaire.
Aucun élément ne permet donc de retenir la mauvaise foi de Mme [J] qui doit être considérée comme de bonne foi à la date de l'acte de 1994 lui transférant la pleine propriété.
La possession
Pour que Mme [J] puisse acquérir l'usufruit de sa mère par usucapion, elle doit démontrer qu'elle a exercé une possession de l'usufruit de la moitié indivise du bien présentant les caractéristiques exposées supra et ayant été exclusive, c'est à dire qu'elle s'est comportée comme seule usufruitière, et non comme co-titulaire d'un tel usufruit avec sa mère, comme son père l'avait été entre 1991 et 1994.
Il faut que la possession soit à tout le moins établie au début et à la fin du délai requis pour prescrire, soit au 1er août 1994 et au 1er août 2014, étant présumée dans le temps intermédiaire conformément à l'article 2264 du code civil reprenant l'article 2234 ancien.
En l'espèce, il ressort des pièces produites par l'appelante que :
1) s'agissant du point de départ du délai :
- elle a déclaré les revenus de l'immeuble dans sa déclaration de revenus fonciers pour 1994 à l'administration fiscale, en précisant en marge : 'ceci est ma part des revenus de l'indivision [J]/[T] à partir du 1er août 1994, date de la donation...',
- ses parents n'ont pas déclaré l'immeuble dans leur déclaration d'ISF pour 1995, laquelle reflétait leur situation au 1er janvier 1995 (sachant que c'est l'usufruitier qui est seul soumis à cet impôt), alors que l'immeuble figurait bien dans la précédente de 1994, faite en se situant à la date du 1er janvier 1994 (tel que précisé en page 1 de la déclaration) ;
2) s'agissant du terme du délai :
- elle-même et son mari ([L] [A]) ont déclaré, dans leur déclaration de revenus fonciers pour 1994, les revenus du même immeuble, décomposé en trois immeubles, [Adresse 3] (1), [Adresse 1] (2) et [Adresse 1] (3),
- ses parents n'ont déclaré aucun revenu relatif à cet immeuble pour 2014, mais seulement des revenus de sociétés ou fonds de placement immobilier et ceux d'un immeuble situé [Adresse 5].
Par ailleurs dans le temps intermédiaire, il est justifié, outre de diverses déclarations de revenus fonciers de Mme [J] et de ses parents, que :
- le mandat de gestion locative confié au cabinet [S] le 10 décembre 1997, pour l'immeuble [Adresse 1], désigne comme mandant [J] [U] et [T] [E], de même que celui du 10 décembre 1998 pour le [Adresse 1],
- le relevé établi par le cabinet [S] pour la déclaration de revenus fonciers de 1998 concernant les locaux [Adresse 1] est adressé à l'indivision '[J] [U] et [T] [E]', et ceux pour les deux immeubles [Adresse 1] pour 1999, 2001, 2002 et 2003 précisent que la quote part de [U] [J] est de 50%,
- l'avenant au bail des locaux, situés [Adresse 3], et le bail commercial de ces mêmes locaux, signés respectivement les 16 octobre 2006 et 11 juillet 2007, avec la BNP Paribas, désignent comme 'le bailleur', Mme [U] [J] et Mme [E] [T].
Enfin, Mme [U] [J] justifie d'une attestation établie le 31 décembre 2020 par sa mère, Mme [M], épouse [J], indiquant que son mari a voulu donner à 'notre fille [U]' en 1994 l'usufruit des biens lui appartenant à [Localité 7], 'ni lui, ni moi-même' n'ayant plus perçu aucun gain en rapport avec ces biens depuis 1994.
Si l'acte de vente du 14 décembre 2015 de l'immeuble du [Adresse 1] désigne Mme [U] [J] comme nu-propriétaire pour moitié et sa mère comme usufruitière pour moitié, celle-ci atteste également que, jusqu'à la vente en 2015, elle ignorait être 'encore en rapport avec ces biens' et que 'c'est pour cette raison' qu'elle a 'alors fait une donation' de sa part à sa fille [U] car son 'mari souhaitait que ces biens lui reviennent entièrement et pensait avoir fait les démarches nécessaires.'
L'appelante précise par ailleurs ne pas avoir eu d'autre choix que de régulariser cette vente, 'le compromis étant déjà signé et Mme [E] [T] et ses filles coindivisaires étant pressés de vendre'.
Il ne peut donc être déduit de la signature de cet acte par Mme [U] [J] sa volonté non équivoque de ne pas se prévaloir d'une prescription acquise, alors qu'il résulte des éléments précités, que, du 1er août 1994 au 1er août 2014, elle a exercé une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de seule et exclusive usufruitière de la moitié indivise de l'immeuble ; en effet les actes matériels accomplis traduisent son entière jouissance de la moitié indivise de l'immeuble et son intention de se comporter en seule usufruitière.
En conséquence, il convient de constater qu'elle est a acquis l'usufruit de sa mère par usucapion, ce rétroactivement à compter du 1er août 1994, l'usucapion rétroagissant à la date où la possession a commencé.
Etant déjà nu-propriétaire depuis la donation du 25 février 1991, elle est donc pleinement propriétaire de la moitié indivise de l'immeuble depuis le 1er août 1994.
Sur les frais et dépens
Compte tenu de l'issue du litige, le jugement sera infirmé en ses dispositions sur les dépens. Conformément à la propre demande de l'appelante, chacune des parties gardera la charge de ses propres frais et dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant après débats en audience publique, par arrêt réputé contradictoire, rendu publiquement par mise à disposition au greffe conformément à l'article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,
INFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
CONSTATE que Mme [U] [J] a acquis par usucapion abrégée l'usufruit de la moitié indivise de l'immeuble, situé à [Localité 7], cadastré section [Cadastre 2], [Adresse 3] et [Adresse 1], avec 4 ares et 91 centiares de sol (4,91 a), deux maisons et bâtiments accessoires ;
En conséquence,
DIT que Mme [U] [J] est usufruitière de la moitié indivise de cet immeuble depuis le 1er août 1994 et, dès lors, étant déjà nu-propriétaire depuis le 25 février 1991, pleinement propriétaire de cette moitié indivise ;
ORDONNE la publication du présent arrêt au Livre foncier,
DIT que chacune des parties supportera la charge de ses frais et dépens de première instance et d'appel.
Le greffier,La présidente,
