MINUTE N° 250/2022
Copie exécutoire à
- Me Claus WIESEL
Le 27/05/2022
Le Greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 27 MAI 2022
Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 20/03461 - N° Portalis DBVW-V-B7E-HN6F
Décision déférée à la cour : 10 Novembre 2020 par le tribunal judiciaire de STRASBOURG
APPELANTE :
Syndicat des copropriétaires de [Adresse 4] agissant par son syndic la S.A.S. CITYA IMMOBILIER SEGESCA [Adresse 2] représenté par son représentant légal
ayant son siège social [Adresse 4]
[Localité 3]
représenté par Me Claus WIESEL, avocat à la cour.
INTIMES :
Monsieur [W] [O]
Madame [S] [O]
demeurant tous deux [Adresse 1]
[Localité 3]
non représentés
assignés le 22 janvier 2021 par dépôt à l'étude
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 modifié et 910 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Février 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Madame Catherine GARCZYNSKI, Conseiller, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente
Madame Catherine GARCZYNSKI, conseiller
Madame Nathalie HERY, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme DONATH faisant fonction
ARRET par défaut
- prononcé publiquement après prorogation du 27 avril 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
- signé par Madame Catherine GARCZYNSKI, présidente et Mme Dominique DONATH, faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCÉDURE et PRÉTENTIONS des PARTIES
Faisant valoir que les époux [O] avaient changé sans autorisation les fenêtres de leur appartement (lot 13), ne comportant plus désormais que deux battants, au lieu de trois comme dans le reste de l'immeuble, ainsi que les volets roulants, désormais de couleur blanche, au lieu de grise, couleur d'origine et uniforme dans l'ensemble de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], les a assignés devant le tribunal de grande instance de Strasbourg ; il demandait leur condamnation à remettre en place des fenêtres à trois battants et des volets de couleur grise, en se fondant sur le règlement de copropriété et l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965, selon lequel les travaux susceptibles de modifier l'aspect extérieur de l'immeuble sont soumis à autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires.
Par jugement réputé contradictoire du 10 novembre 2020, le tribunal judiciaire a débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses prétentions, faute de preuve de la qualité de propriétaire des époux [O] et de travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble concernant leurs fenêtres ou leurs volets.
*
Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] (ci-après le syndicat) a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 21 juillet 2020, en ce qu'il avait rejeté sa demande de condamnation à remise en conformité et en ce qu'il avait été condamné aux dépens.
Par conclusions du 13 janvier 2021, il demande à la cour d'infirmer le jugement et de condamner solidairement les intimés à :
- remettre en place des menuiseries extérieures conformes à l'aspect général extérieur de l'immeuble, soit des fenêtres à trois battants et des volets de couleur grise, ce sous astreinte définitive de 100 euros par jour de retard
- lui payer la somme de 2 500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Il sollicite par ailleurs 'l'exécution provisoire de la décision à intervenir' et qu'il soit jugé qu'en application de la clause d'aggravation de charges du règlement de copropriété et de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, les divers frais qu'il a exposés 'à l'occasion de la présente procédure seront exclusivement à la charge solidaire de M. et Mme [O] dans le cadre de leurs charges de copropriété'.
Le syndicat indique produire à la cour une attestation de propriété des intimés et un constat d'huissier pour démontrer la non-conformité des fenêtres et des volets.
*
Les intimés n'ont pas constitué avocat ; ils ont été assignés par actes d'huissier du 22 janvier 2021, déposés à étude, avec signification de la déclaration d'appel et des conclusions précitées.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 6 juillet 2021.
MOTIFS
Sur la mise en conformité réclamée
Le syndicat justifie de ce que M. [W] [O] et Mme [M] [C], épouse [O] ont acquis, par acte du 25 octobre 2018, les lots 13 (appartement au 5ème étage) 19 (cave) et 12 (garage), dans un ensemble immobilier situé [Adresse 1].
Il ressort du constat d'huissier des 1er et 28 décembre 2020 qu'il a constaté que :
- le volet de la porte fenêtre de l'appartement de gauche au dernier étage est de couleur blanche,
- la grande fenêtre du milieu se compose en une fenêtre à deux battants.
Selon la description du lot 13 du règlement de copropriété, il s'agit d'un appartement 'au cinquième étage à gauche' du [Adresse 1]), le cinquième étage, selon la photographie de l'immeuble entier, en fin de constat, étant bien le dernier étage de l'immeuble.
Il ressort de l'article 1er du Titre II du règlement de copropriété que les fenêtres sont parties privatives.
Il est stipulé à l'article 4 du chapitre III du règlement de copropriété, intitulé 'usage des parties privées', que : 'les volets roulants...et d'une façon générale tout ce qui se voit de l'extérieur des locaux, quoique propriété privative, ne pourront être modifiés dans leur matière, leur forme et leur couleur, sans une décision de l'assemblée générale des copropriétaires'.
Selon les photographies du constat d'huissier, les volets roulants fermés des trois portes fenêtres situées en dessous de celle de l'appartement des intimés, aux trois étages inférieurs, sont de couleur grise, et les battants des portes-fenêtres, visibles sur les photographies (volets non fermés), notamment des portes-fenêtres du premier et quatrième étage, situées sous celle des intimés, sont au nombre de trois et non de deux, contrairement à celle de l'appartement des intimés.
En revanche, seules les menuiseries de la porte-fenêtre et son volet roulant ont été modifiés, pour les premières dans leur forme, et pour le second, dans sa couleur ; il ressort en effet des photographies du constat que les fenêtres de l'immeuble, autres que les portes-fenêtres, sont toutes à deux battants et il n'est pas établi que les intimés auraient posé d'autres volets blancs que celui de la porte-fenêtre litigieuse.
D'ailleurs, les deux mises en demeure adressées aux intimés par lettres recommandées avec accusé réception des 11 février et 6 juin 2019 n'évoquent, pour la première, qu' 'une fenêtre à trois battants', et pour la seconde, outre cette fenêtre, 'vos volets' de couleur blanche, sans préciser leur nombre.
En l'absence d'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, alors que les fenêtres, si elles ne sont pas expressément visées par la clause précitée, se voient de l'extérieur, il convient donc de faire droit à la demande de mise en conformité de la porte-fenêtre et de son volet roulant, selon les modalités précisées au dispositif ci-après ; le jugement entrepris sera donc infirmé.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Le jugement étant infirmé, il le sera également en ce qu'il a condamné le syndicat aux dépens.
Les intimés seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel et à payer au syndicat, en application de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 1 500 euros, au titre de ses frais non compris dans les dépens exposés en appel.
S'agissant des autres frais dont il est réclamé qu'il soit mis à la charge des intimés, il n'est justifié que des deux lettres recommandées avec accusé réception précitées. La clause d'aggravation des charges du règlement de copropriété (article 11 du chapitre IV p.42) stipule que les copropriétaires qui aggraveront par leur fait les charges communes supporteront seuls les dépenses qui en seront la conséquence. Cependant le syndicat indique que cette clause n'est qu'une application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, auquel renvoie d'ailleurs le contrat de syndic en son article 9-1 concernant les 'frais de recouvrement' et la tarification pratiquée notamment pour les mises en demeure, or ce texte prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés pour 'le recouvrement d'une créance justifiée' à son encontre. Dès lors que les mises en demeures ne tendaient pas au recouvrement d'une créance à l'encontre des intimés, mais seulement à ce qu'ils mettent en conformité leur fenêtre et leurs volets, leur coût ne peut être mis à la charge des intimés.
Pour les frais réclamés autres que ceux des mises en demeure, la demande sera également rejetée pour les mêmes raisons, à laquelle s'ajoute l'absence de justification de ces frais.
Enfin, aucune exécution provisoire n'a lieu d'être ordonnée, le pourvoi en cassation en matière civile n'empêchant pas l'exécution de la décision attaquée, conformément à l'article L.111-11 du code des procédures civiles d'exécution.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt rendu par défaut, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,
INFIRME en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
CONDAMNE M. [W] [O] et Mme [M] [C], épouse [O], in solidum, à remettre en place dans leur appartement, constituant le lot 13 de l'ensemble immobilier situé [Adresse 1], une porte-fenêtre à trois battants et, la concernant, un volet roulant de couleur grise, ce sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, passé un délai de trois mois à compter de la signification de l'arrêt, et pendant six mois,
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] du surplus de sa demande,
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] de sa demande au titre de la clause d'aggravation des charges et de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée,
CONDAMNE M. [W] [O] et Mme [M] [C], épouse [O], in solidum, à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais non compris dans les dépens exposés en appel,
CONDAMNE M. [W] [O] et Mme [M] [C], épouse [O], in solidum, aux dépens de première instance et d'appel,
DIT n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire.
Le greffier,La présidente,
