MINUTE N° 22/270
Copie exécutoire à :
- Me Sophie BEN AISSA-ELCHINGER
- Me Valérie BISCHOFF - DE OLIVEIRA
Le
Le greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A
ARRET DU 16 Mai 2022
Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 21/02208 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HSJ7
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 12 mars 2021 par le juge des contentieux de la protection de strasbourg
APPELANTS :
Monsieur [W] [Z]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Me Sophie BEN AISSA-ELCHINGER, avocat au barreau de COLMAR
Madame [G] [Z]
appelante
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Sophie BEN AISSA-ELCHINGER, avocat au barreau de COLMAR
INTIMEE :
S.C.I. [Adresse 1] Prise en la personne de son représentant légal.
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Valérie BISCHOFF - DE OLIVEIRA, avocat au barreau de COLMAR
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 07 mars 2022, en audience publique, devant la cour composée de :
Mme MARTINO, Présidente de chambre
Mme FABREGUETTES, Conseiller
Madame DAYRE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme HOUSER
ARRET :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Annie MARTINO, président et Mme Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
Suivant acte sous signatures privées du 23 janvier 2010, la Sci [Adresse 1] a donné à bail à usage d'habitation aux époux [Z] [W] et [G] [Z] un appartement de neuf pièces situé au [Adresse 1] et ce, moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable dont le montant a été initialement fixé à la somme de 1 950 euros, outre une provision sur charges mensuelle d'un montant de 350 euros .
Par acte d'huissier délivré le 15 janvier 2019, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail pour un montant de 7 280,15 euros, correspondant au montant des loyers impayés arrêté au 1er janvier 2019.
Par acte d'huissier délivré le 9 avril 2019, notifié au préfet par voie électronique le 10 avril 2019, la Sci [Adresse 1] a fait assigner les époux [Z] devant le tribunal d'instance de Strasbourg en constat de la résiliation de bail, en expulsion et condamnation solidaire au paiement des loyers échus et indemnités d'occupation, outre frais et dépens.
Par jugement du 25 juin 2020, le juge de l'exécution au tribunal judiciaire de Strasbourg s'est déclaré incompétent pour statuer sur la demande d'annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire formée par les époux [Z] et a renvoyé l'instance devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg.
La procédure ainsi renvoyée sera jointe à l'instance ouverte sur l'assignation du 9 avril 2019.
Par ordonnance de référé en date du 9 juillet 2020, la Sci [Adresse 1] a été autorisée à pénétrer dans l'appartement donné à bail pour prendre la mesure des travaux à effectuer au niveau des balcons et le cas échéant pour les faire effectuer.
Par décision du 10 septembre 2020, le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] a ordonné la réouverture des débats en invitant les parties à justifier de la réalisation ou non des travaux en
suite de l'ordonnance de référé du 9 juillet 2020, a invité la Sci [Adresse 1] à faire valoir ses observations concernant le rapport du service de la ville de Strasbourg rédigé en date du 17 août 2020, a invité les époux [Z] à faire toutes observations concernant la transmission des régularisations et a justifier le cas échéant des demandes de pièces adressées en temps utile à la bailleresse.
Dans ses dernières écritures, reprises oralement, la Sci [Adresse 1] a demandé de voir constater la résiliation du bail, subsidiairement de voir prononcer cette résiliation, voir ordonner l'expulsion des locataires sous astreinte, voir condamner les époux [Z] solidairement au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 2 102,39 euros sous réserve du décompte de charges définitif, au paiement de la somme de 64 100,75 euros au titre des loyers et charges impayés au 3 décembre 2020 sauf à parfaire, outre 10 000 euros à titre de dommages intérêts et 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et 4 332 euros à titre de frais d'expertise.
Les époux [Z] ont demandé dans leurs dernières écritures reprises oralement, de :
Avant dire droit :
-enjoindre à la demanderesse de communiquer sous astreinte le courrier adressé par le service d'hygiène de la ville suite au diagnostic, donner avis au procureur de la république de la situation concernant la présence de plomb en application de l'article 40 du code de procédure pénale et ordonner une expertise du bâtiment, des fissures et des conditions de construction de la piscine et des conséquences sur l'immeuble, l'alimentation en eau et le système de chauffage,
À titre principal :
-constater la nullité du commandement de payer et de l'assignation,
À titre subsidiaire :
-débouter la demanderesse et la condamner au paiement de la somme de 7 000 euros au titre des frais irrépétibles,
Reconventionnellement :
-dire que le logement ne remplit pas les conditions d'un logement décent,
-condamner la Sci [Adresse 1] à leur payer la somme de 209 468,50 euros au titre des loyers hors charges versés depuis l'entrée dans les lieux et à remédier aux désordres listés sur le courrier adressé le 12 octobre 2018 à la chambre
syndicale et par les services de la ville afin d'assurer la jouissance paisible des lieux aux locataires dans un délai de six mois sous astreinte,
-condamner la demanderesse à leur payer la somme de 65 000 euros à titre de dommages intérêts.
Par jugement en date du 12 mars 2021, le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] a :
- Ordonné la jonction de l'affaire enregistrée sous le numéro 11/20/1623 ( procédure d'incompétence jex)
- Rejeté l'exception de nullité de l'assignation,
- Rejeté l'exception de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivrée le 15 janvier 2019,
- Rejeté la demande d'expertise,
- Débouté les époux [Z] de leur demande en communi- cation de pièces,
- Condamné solidairement les époux [Z] à payer à la Sci [Adresse 1] la somme de 65 527,60 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation arrêtés au 7 janvier 2021, terme de janvier 2021 compris,
- Débouté les époux [Z] de leur demande de délais de paiement,
- Constaté que le bail d'habitation liant les parties est résilié depuis le 16 mars 2019,
- Ordonné l'expulsion des époux [Z] sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du quinzième jour suivant la signification du jugement,
- Dit qu'à défaut pour eux de libérer les locaux (logement et garage), la Sci [Adresse 1] pourra faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique,
- Condamné solidairement les époux [Z] à payer à la Sci [Adresse 1] une indemnité d'occupation mensuelle de 2 102,39 euros pouvant suivre les indexations légales par référence aux loyers comme si le bail s'était poursuivi et ce, à compter du 1er février 2021 jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés, sous réserve du décompte de charges définitif,
- Condamné solidairement les époux [Z] à payer à la Sci [Adresse 1] une somme de 2 500 euros à titre de dommages intérêts,
- Débouté les époux [Z] de toutes leurs demandes reconventionnelles y comprises au titre des travaux,
- Débouté les parties du surplus,
- Condamné in solidum les époux [Z] à payer à la Sci [Adresse 1] une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamné in solidum les époux [Z] aux entiers dépens en ce compris ceux du commandement de payer,
- Ordonné l'exécution provisoire du jugement.
Pour statuer ainsi, le premier juge a notamment considéré, au vu des nombreux rapports techniques versés aux débats que les locataires ne pouvaient se prévaloir de l'exception d'inexécution, l'impropriété du logement à usage d'habitation étant une notion distincte de la non-conformité du logement aux critères de décence ; qu'il leur appartenait, dès novembre 2018, d'agir le cas échéant en justice contre les bailleurs pour faire déterminer les travaux nécessaires et se faire éventuellement autoriser à consigner les loyers, ce qu'ils se sont abstenus de faire préférant ne plus payer le moindre loyer depuis cette date ; que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail sont réunies à la date du 15 mars 2019 ; qu'il n'y a pas lieu d'accorder le bénéfice de délais sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 compte tenu de l'absence de reprise du loyer depuis vingt-deux mois.
Il a retenu que l'attitude de blocage systématique des époux [Z] depuis plus de deux ans qui ont mis obstacle à l'intervention des entreprises chargées de la réparation des désordres dont ils se plaignaient, conduit au rejet de leur demande de dommages intérêts et justifie au contraire qu'ils soient condamnés à verser une indemnité à la Sci [Adresse 1] N°26-26A à laquelle il a été causé par leur fait un préjudice économique et moral.
Les époux [Z] ont interjeté appel à l'encontre de cette décision le 23 avril 2021.
L'affaire a été fixée à bref délai en application de l'article 905 du code de procédure civile.
Par dernières écritures notifiées le 4 mars 2022, les époux [Z] concluent ainsi que suit :
-déclarer l'appel recevable et bien fondé,
Y faire droit,
-infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
avant dire droit,
-enjoindre à l'intimée de communiquer sous dix jours l'état des risques naturels et technologiques relatifs à l'immeuble, le diagnostic de performance énergétique du logement, le diagnostic amiante, les autorisations obtenues pour édifier une telle construction (piscine sur le toit d'un immeuble ancien dans la Neustadt), les études préalables à cette construction ainsi que les coordonnées, tant du bureau d'études que de l'entreprise qui sont intervenus, les relevés du compteur d'eau de la piscine, tous éléments quant au système de chauffage de cet élément, les assurances souscrites quant à cet édifice, le mode de répartition des charges entre occupants,
-assortir cette obligation d'une astreinte définitive de 150 euros par jour de retard,
-donner avis de la situation concernant la présence de plomb, d'amiante et des risques présents dans le logement au procureur de la république et lui transmettre les actes qui sont relatifs, conformément aux dispositions de l'article 40 du code de procédure pénale,
-ordonner une expertise judiciaire du bâtiment, de sa structure, des fissures qu'il présente, de leur origine, de leur évolution, de la piscine, des conditions des constructions, de son poids exact et de son impact sur l'immeuble, son alimentation en eau et de son système de chauffage, l'expert devant vérifier la présence de plomb dans les autres logements,
A titre principal,
-dire et juger que le commandement de payer est nul et de nul effet,
-dire et juger que le bail du 23 janvier 2010 est nul et de nul effet,
-dire et juger que l'assignation est nulle,
En conséquence,
-débouter l'intimée de l'ensemble de ses demandes,
-dire et juger que les lieux loués ne remplissent pas les conditions d'un logement décent posées par décret du 30 janvier 2002, ce depuis l'entrée dans les lieux,
-condamner l'intimée à verser aux appelants la somme de 209 468,50 euros au titre des loyers hors charges versés depuis l'entrée dans les lieux,
-augmenter cette somme des intérêts au taux légal à compter du jour de la décision à intervenir,
-condamner l'intimée à remédier aux désordres listés sur le courrier adressé le 12 octobre 2018 à la chambre syndicale de la propriété et de la copropriété immobilière du Bas-Rhin, mandaté par la bailleresse, afin d'assurer au locataire la jouissance paisible des lieux, ce dans un délai raisonnable de six mois,
-la condamner pareillement à faire exécuter les travaux exigés par les services de la ville de [Localité 2],
-assortir cette obligation d'une astreinte définitive de 100 euros par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir,
-condamner l'intimée à verser aux appelants une somme de 65 000 euros à titre de dommages intérêts,
-augmenter cette somme des intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir,
-condamner l'intimée à l'ensemble des frais et dépens ainsi qu'à lui payer une somme de 7 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par dernières écritures notifiées le 25 février 2022, la Sci [Adresse 1] conclut ainsi que suit :
Sur appel principal
-déclarer les appelants irrecevables en leurs demandes nouvelles, les rejeter,
-déclarer les appelants irrecevables en tout cas mal fondés en leur appel,
-le rejeter
Sur appel incident
-recevoir l'intimée en son appel incident,
-réformer le jugement entrepris,
-condamner les époux [Z] au paiement solidaire de la somme de 4 332 euros au titre des frais d'expertise,
-confirmer le jugement pour le surplus,
En tout cas,
-condamner les époux [Z] aux entiers frais et dépens et au paiement d'une somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens en application de l'article 455 du code de procédure civile
Il convient à titre liminaire de relever que les époux [Z] ont été expulsés suivant procès-verbal dressé par Maître [D] [R], huissier de justice associé à [Localité 2], en date du 8 juin 2021.
Sur la demande de faire injonction à l'intimée de produire un certain nombre de documents
Si le bailleur n'a pas joint au contrat de bail les éléments d'information du locataire prévus à l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de signature du contrat, soit le diagnostic de performance énergétique, le constat des risques d'exposition au plomb et le cas échéant l'état des risques naturels et technologiques à supposer que l'immeuble soit situé dans une des zones prévues à l'article L 125-5 du code de l'environnement, les locataires n'ont pas usé de la possibilité qui leur était ouverte de solliciter le bailleur afin qu'il leur communique ces éléments.
Ils ne justifient d' aucun intérêt à ce stade et alors même qu'ils ont été expulsés à se voir communiquer les dits éléments d'information.
Ils ne justifient pas davantage d'un intérêt actuel à ce que leur soient communiqués les éléments visés dans leurs dernières écritures concernant la présence d'une piscine sur le toit de l'immeuble.
Sur la demande d'expertise judiciaire
C'est par de justes motifs qu'il y a lieu d'adopter que le premier juge a rejeté la demande d'expertise, qui, à ce jour n'est, au surplus plus d'actualité puisque les époux [Z] ont quitté les lieux et ne sont donc plus fondés à solliciter le cas échéant que des travaux éventuels soient exécutés ; qu'en outre, le bailleur a pu faire effectuer tous travaux de remise en état utiles ou nécessaires depuis la sortie des époux [Z].
Sur la demande en nullité du contrat de bail conclu le 23 janvier 2020
Cette demande est recevable en appel dès lors qu'elle figurait bien dans les écritures de première instance, reprises oralement, comme préalable au prononcé de la nullité du commandement de payer.
Cependant, le défaut d'annexion au contrat de bail des informations dues au locataire en application des dispositions de l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en cours à la date de signature du contrat, ouvre au locataire le droit d'en réclamer la production mais n'entraîne aucunement en lui-même le prononcé de la nullité du contrat de bail, qui a, au demeurant été exécuté par les locataires en toute connaissance de ce manquement.
De même, la circonstance que le bail mentionne des locaux sis exclusivement au [Adresse 1] alors que la taxe d'habitation payée porte en plus sur des locaux sis aux [Adresse 1], n'entache en rien le bail de nullité.
Il y a donc lieu de rejeter ce chef de demande, infondé.
Sur la demande en nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire
En application des dispositions des articles 649 et 114 du code de procédure civile, aucun acte d' huissier ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
Les appelants se contentent de reprendre mot pour mot leurs prétentions et moyens de première instance sans apporter aucune critique aux énonciations du jugement déféré, qui a rejeté leur demande d'annulation du commandement de payer.
La décision déférée repose sur des motifs pertinents que la cour adopte en ce qu'il a été énoncé que dans ses dispositions applicables au 15 janvier 2019, date de signification du commandement de payer visant la clause résolutoire, l'article 24 de la loi du 6 juillet
1989 ne prévoyait pas à peine de nullité les mentions indiquées comme manquantes par les époux [Z] .
Il suffit d'ajouter que la circonstance que ce commandement vise des locaux situés [Adresse 1], ce qui correspond à la désignation mentionnée dans le contrat de bail, et non le 26 et 26 A de la même avenue, n'est pas susceptible d'être sanctionné par la nullité de ce commandement dans la mesure encore où il n'est justifié d'aucun grief, les locataires sachant pertinemment quels sont les locaux qui leur ont été donnés à bail, de sorte qu'aucune confusion n'a pu être commise à leur préjudice.
Au surplus, il ne peut être soutenu que « en l'absence de décompte de charges et de connaissance du mode de répartition des charges, les montants qu'il vise sont contestables et contestés ».
En effet, les montants mis en compte dans le commandement de payer, qui correspondent au loyer et à la provision sur charges de novembre 2018, décembre 2018 et janvier 2019, sont strictement conformes au contrat de bail.
Par ailleurs, il est justifié de régularisations de charges postérieures qui ont donné lieu à l'imputation de sommes au crédit du compte des locataires.
S'il est exact que le commandement de payer litigieux ne mentionne pas quelle est la juridiction compétente pour accorder un délai de grâce, les époux [Z] n'allèguent l'existence d'aucun grief en ayant résulté.
Il résulte de l'ensemble de ces énonciations que la décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande d'annulation du commandement de payer.
Sur la demande en nullité de l'assignation devant le premier juge
Comme devant le tribunal, les époux [Z] font valoir que l'assignation est nulle dans la mesure où elle ne précise pas les mesures entreprises pour régler le litige à l'amiable. Ils ajoutent que cette assignation mentionne en qualité de demanderesse une Sci [Adresse 1] immatriculée sous un numéro 433 997 358 alors qu'aux termes de ses statuts, la bailleresse serait immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Strasbourg sous le numéro 443 997 358. Comme devant le tribunal, ils réitèrent leur demande tendant à voir prononcer une mesure de conciliation.
C'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge, pour rejeter l'exception de nullité, a énoncé que l'article 56 du code de procédure civile, dans sa rédaction alors en vigueur, ne
prévoyait pas à titre de sanction la nullité de l'assignation et c'est également par de justes considérations tenant à l'ancienneté du litige et aux nombreuses et longues instances judiciaires entretenues entre les parties que le premier juge a rejeté la demande tendant à voir ordonner une mesure de conciliation.
Il suffit d'ajouter que l'erreur matérielle contenue dans l'assignation quant au numéro d'immatriculation au registre du commerce de la Sci Avenue de la Forêt-Noire N°26-26A ne préjudice pas aux époux [Z] et n'est pas de nature à voir sanctionner l'acte de nullité.
Il convient donc de confirmer la décision déférée en ce qu'elle a rejeté l'exception de nullité de l'assignation.
Sur la résiliation du bail et les manquements allégués du bailleur
Comme devant le premier juge, les appelants, pour s'opposer au constat de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, soutiennent qu'ils étaient fondés à suspendre le paiement intégral du loyer et des charges en raison des désordres affectant le local donné à bail, dont ils affirment qu'ils caractérisent l'indécence du logement au sens du décret 2002 -120 du 30 janvier 2002.
Le premier juge a exhaustivement rappelé les règles de droit qui s'imposent en l'espèce et la cour reprend à son compte les énonciations du jugement déféré de ce chef.
Il suffit d'ajouter que, de jurisprudence constante, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus et ne peut invoquer l'exception d'inexécution pour suspendre le paiement des loyers et des charges qu'en cas d' impossibilité totale d'utiliser le logement donné à bail conformément à sa destination ; qu'il ne saurait se faire justice à lui-même quand bien même le bailleur aurait manqué à son obligation d'entretien et de réparation.
Il en résulte que les appelants ne sauraient justifier la cessation de l'exécution de leur obligation principale au paiement du loyer et des charges par le manquement allégué par le propriétaire à son obligation d'entretien et de réparation concernant notamment l'état du balcon, étant observé à cet égard toutefois qu'il est amplement établi, et telle était la motivation de l'ordonnance de référé du 9 juillet 2020, que les appelants ont fait quasiment systématiquement obstruction à l'intervention des entreprises mandatées par le bailleur en charge de l'entretien de l'immeuble.
D'autre part et comme le premier juge l'a exactement rappelé, les époux [Z], qui invoquent des éléments d'indécence du logement, disposaient de la faculté, ouverte à l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, de saisir le juge d'une demande visant à voir
déterminer le cas échéant la nature des travaux à réaliser et leur délai d'exécution, ainsi qu'à voir le cas échéant réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.
Ils ne pouvaient en aucun cas s'autoriser eux-mêmes à suspendre l'exécution de leur obligation essentielle au paiement du loyer et des charges alors que, ainsi que très exactement apprécié par le premier juge qui a minutieusement examiné l'ensemble des éléments de preuve produits et en a tiré les conséquences qui s'imposaient par des motifs particulièrement pertinents que la cour adopte, le logement donné à bail n'était nullement inhabitable, les points d'indécence relevés n'étant pas de nature à faire obstacle à l'usage de l'appartement à des fins d'habitation.
Par ailleurs, et comme encore une fois exactement énoncé par le premier juge, si l'article 1719 du code civil dispose que « lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant », l'impropriété à l'usage est une notion juridique distincte de la non-conformité du logement à un ou plusieurs critères de décence tels que définis par le décret du 30 janvier 2002.
En définitive, il ne peut qu'être constaté que le premier juge a fait une juste appréciation des faits de la cause, a appliqué les règles de droit qui s'imposaient et pertinemment répondu aux moyens des parties.
Le jugement déféré qui a constaté la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, a ordonné l'expulsion des époux [Z] et de tous occupants de leur chef et les a condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation repose sur des motifs pertinents que la cour adopte.
À défaut de preuve nouvelle pertinente ou de moyen nouveau, la décision déférée sera donc confirmée de ces chefs.
Sur la demande en paiement des loyers et indemnités d'occupation impayés
Les appelants ne formulent aucune critique à l'encontre des dispositions du jugement déféré en ce qu'ils ont été solidairement condamnés à payer à la Sci [Adresse 1] la somme de 65 527,60 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation arrêtés au 7 janvier 2021, terme de janvier 2021 compris. Ils ne contestent pas le montant retenu par le premier juge ni n'allègue de versements dont il n'aurait pas été tenu compte.
La décision déférée sera donc confirmée de ce chef.
Sur la demande en répétition des loyers payés
Les époux [Z], qui n'ont pas usé de la faculté ouverte à l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, ne sont pas fondés à solliciter la restitution de l'intégralité des loyers qu'ils ont payés depuis leur entrée dans les lieux dès lors que le versement de ces loyers a trouvé sa cause dans la mise à disposition d'un logement certes ancien, qui, s'ils ne respectaient pas tous les critères de décence, demeurait néanmoins parfaitement habitable et n'était aucunement insalubre.
Si la Cour de cassation a effectivement validé la demande d'un locataire en restitution des loyers payés depuis son entrée dans les lieux, il s'agissait d'une espèce où le local donné à bail, par ses dimensions inférieures à celles que la loi fixe pour un usage d'habitation, ne pouvait être destiné à l'habitation et ne pouvait donc pas être loué à cet effet, de sorte que le contrat de bail à usage d'habitation liant les parties était dépourvu de toute cause, ce qui n'est pas le cas du contrat litigieux.
Sur la demande de dommages et intérêts
En vertu de l'article 1720 du code civil, le bailleur est obligé de faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autre que les locatives.
La mise en 'uvre de la responsabilité contractuelle du bailleur suppose que le locataire ait informé le propriétaire de la nécessité de procéder à des travaux, autre que locatifs et que le bailleur ne se soit pas exécuté ou ait tardé à le faire.
Par ailleurs, l'engagement de la responsabilité contractuelle suppose la démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre le faute et le préjudice.
En l'espèce, le bailleur produit des factures, quantité d'attestations d'entreprises, de courriers et d'attestations d'autres locataires qui démontrent, à suffire, que la Sci [Adresse 1] s'est montrée diligente dans l'exécution de son obligation de réparations mais que les entreprises se sont heurtées à la mauvaise volonté des époux [Z], qui refusaient l'accès à leur domicile, décommandaient en dernière minute les rendez-vous, ne faisaient pas connaître les jours et heure auxquels les interventions pouvaient avoir lieu, à telle enseigne que certaines entreprises ont décrété ne plus vouloir intervenir eu égard au manque de respect des époux [Z] et au préjudice financier occasionné par le comportement des appelants.
Par ailleurs, ce n'est qu'après résiliation du bail de plein droit par l'effet de la clause résolutoire au 16 mars 2019 que les appelants ont multiplié les demandes de travaux (hormis la
question du balcon notifiée en novembre 2018 et qui donnera lieu à une instance judiciaire initiée par la Sci [Adresse 1] N°26-26A tendant à se voir autoriser à pénétrer dans les lieux et hormis la mise aux normes de l'installation électrique demandée en octobre 2018).
Dans ces conditions, les appelants n'établissent pas que, comme ils le prétendent, la Sci [Adresse 1] aurait fait preuve d'inertie quant à répondre à leurs doléances. Ils ne justifient par ailleurs pas du préjudice de jouissance qu' ils invoquent alors qu'ils ne fournissent aucune précision à ce sujet.
Le bailleur est par ailleurs tenu en vertu de l'article 1917 du code civil, de délivrer au preneur la chose louée et s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent.
Le décret 2002-120 du 30 janvier 2002 pose un certain nombre de conditions, qui s'apprécient au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, pour caractériser le logement décent.
En l'espèce, dans sa version en vigueur au jour de la signature du contrat de bail litigieux, le décret prévoyait que :
1/le logement assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.
2/les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage
3/la nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risque manifestent pour la santé, la sécurité physique des locataires,
4/les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement,
5/les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements,
6/les pièces principales bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.
Les appelants prétendent avoir subi un préjudice pour avoir été « quotidiennement exposés à de graves dangers du fait d'une installation électrique défaillante, de la présence généralisée de plomb, de la présence d'amiante et d'un risque d'effondrement du bâtiment ».
Il résulte du rapport d'enquête d'évaluation de l'insalubrité du logement par le service hygiène et santé environnementale de la ville de [Localité 2] en date du 12 août 2020 qu'existaient dans le logement, construit en 1911, des points d'indécence tels que l'état dégradé des menuiseries en bois des fenêtres, encore qu'il n'a jamais été objectivement constaté ni établi qu'il ait jamais existé des infiltrations d'eau au droit des fenêtres, la présence de plomb dans certaines peintures, notamment extérieures, l'absence de dispositif de ventilation autre que les ouvrants, une installation électrique dont la conformité aux normes de sécurité était à vérifier.
Par ailleurs, il était relevé la présence de fissures qui a conduit le service de la police du bâtiment de la ville de [Localité 2] à engager une procédure concernant le risque sécurité présenté par le balcon et les fissures présentes au niveau du mur extérieur de la chambre parentale.
Le premier juge a parfaitement analysé, dans sa décision, dont les motifs pertinents sont adoptés, que les diagnostics et expertise qui ont été établis à la diligence du bailleur, suite à la réception de ce rapport et de l'intervention de la police du bâtiment, montrent clairement que, contrairement à ce que ceux-ci soutiennent de manière tout aussi obstinée que déraisonnable , les locataires n' ont pas été exposés à un risque avéré pour leur santé du fait de la présence très limitée de plomb dans le logement ( tuyau de la chasse d'eau du WC individuel), que le risque de défaut de stabilité du gros 'uvre compte tenu des fissures constatées est inexistant , que l'absence de dispositif de ventilation, qui est le fait de tous les immeubles construits au début du siècle précédent, peut être pallié par l'aération par les ouvrants sans impacter la santé des occupants, qu'enfin l'installation par le bailleur d'une piscine en toit terrasse n'a pas eu pour effet de nuire à la structure de l'immeuble.
Le diagnostic réalisé par l'agence Alize le 15 juillet 2021 a indiqué par ailleurs que, contrairement aux allégations des appelants il n'a pas été repéré de matériaux et produits contenant de l'amiante dans les locaux donnés à bail aux appelants.
Enfin, le diagnostic des installations électriques menées par l'agence SBE, dont les conclusions sont vainement contestés par les appelants, a déterminé qu'au jour où le logement a été mis à disposition des appelants, les exigences minimales posées par la réglementation en vigueur à cette date, soit en 2010 ( contrairement au rapport Apave qui a pris à tort pour référence
la norme applicable en 2020) pour assurer la mise en sécurité de l'installation électrique étaient bien respectées. Cette agence a préconisé la mise en sécurité des installations au regard de l'évolution de la réglementation notamment par le remplacement des tableaux électriques existants.
Au demeurant, les appelants reconnaissent eux-mêmes que ce n'est qu'à la lecture des rapports et diagnostics des installations électriques du logement (soit postérieurement à la résiliation du bail intervenue le 16 mars 2019) qu'ils ont pris conscience qu'ils 'sont en danger de mort depuis leur entrée dans les lieux du fait de graves négligences de la bailleresse' (cf conclu page 12 5ième alinéa).
Ils ne rapportent ainsi pas la preuve d'avoir subi un préjudice d'anxiété au cours de l'exécution du contrat de bail tant en ce qui concerne l'installation électrique que, au demeurant, l'exposition au plomb, alléguée dangereuse et qu'ils n'ont, de la même manière, découverte que postérieurement à la résiliation du contrat de bail.
Il convient d'ajouter enfin que le professeur [N], expert, qui a examiné les résultats de plombémie présentés par les membres de la famille [Z], a estimé que ces résultats sont tout à faits normaux, physiologiques et ne mettent pas en évidence de risque pour la santé alors que les appelants ne produisent aucun avis médical contraire.
Les époux [Z] font également grief à la partie intimée d'avoir « procédé à une mesure d'expulsion particulièrement choquante pour faire procéder rapidement aux travaux indispensables depuis de nombreuses années et a fait saisir leur véhicule perturbant encore davantage leur condition de vie ».
Le jugement déféré étant exécutoire par provision et se trouvant au surplus confirmé par le présent arrêt, la Sci [Adresse 1] , dont il n'est pas allégué qu'elle n'ait pas respecté la procédure légale d'expulsion, n'a commis aucune faute en faisant procéder à l'expulsion des époux [Z], qui par leur faute en cessant d'honorer le paiement des loyers et des charges aux termes convenus, ont rendu la procédure de résiliation inéluctable.
De même, il n'est pas justifié d'une faute qu'aurait commise la Sci [Adresse 1] N°26-26A dans l'exécution des dispositions pécuniaires du jugement déféré.
Il résulte de l'ensemble de ces énonciations que la demande de dommages intérêts doit être rejetée. et que le jugement déféré, dont les motifs pertinents sont adoptés, sera confirmé en ce qu'il a débouté les époux [Z] de leur demande en paiement de la somme de 65 000 euros à titre de dommages intérêts.
Sur la demande de travaux
Cette demande, infondée dès lors que le bail est résilié, n'a plus d'objet en tout état de cause dès lors que les époux [Z] ont quitté les lieux.
Sur l'appel incident
La Sci [Adresse 1] demande la condamnation des appelants à leur rembourser les frais de l'expertise réalisée par Monsieur [E].
Cependant, cette expertise a été exigée par la police du bâtiment de la ville de [Localité 2] au vu des fissures présentées par la structure de l'immeuble.
Dans ces conditions, le coût du rapport d'expertise correspond à une charge qui incombe au bailleur et ne saurait être imputé aux appelants.
C'est donc par une exacte application des règles de droit aux faits de la cause que le premier juge a rejeté cette demande et le jugement déféré sera encore confirmé de ce chef.
Sur la condamnation des époux [Z] au paiement de dommages intérêts
Les appelants ne présentent aucun argumentaire particulier tendant à l'infirmation de la décision déférée qui les a condamnés au paiement de la somme de 2 500 euros à titre de dommages intérêts.
En tant que de besoin, la décision déférée sera confirmée de ce chef.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Les dispositions du jugement déféré s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées.
Partie perdante à hauteur d'appel, les époux [Z] seront condamnés aux dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et déboutés de sa demande au titre de l'article 700 du même code.
En revanche, il sera fait droit la demande de la Sci [Adresse 1] N°26-26A au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Statuant publiquement et contradictoirement,
CONFIRME la décision déférée en toutes ses dispositions,
Et y ajoutant,
REJETTE la fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité d'une demande nouvelle,
DEBOUTE les époux [Z] de leur demande en nullité du contrat de bail,
DÉBOUTE les époux [Z] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE les époux [Z] solidairement à payer à la Sci [Adresse 1] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE les époux [Z] solidairement aux dépens.
La GreffièreLa Présidente de chambre
