MINUTE N° 214/2022
Copie exécutoire à
- Me Laetitia RUMMLER
- Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY
Le 6 mai 2022
Le Greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
ARRET MIXTE DU 6 Mai 2022
Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 20/03656 - N° Portalis DBVW-V-B7E-HOIZ
Décision déférée à la cour : 13 Octobre 2020 par le tribunal judiciaire de Mulhouse
APPELANTE :
La S.C.I. PARC AVENUE, prise en la personne de son représentant légal,
ayant son siège social [Adresse 1]
représentée par Me Laetitia RUMMLER, avocat à la cour.
INTIMÉ :
Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1], représenté par son syndic, la SAS SASIK exerçant sous la dénomination SYNCHRO, dont le siège social est sis [Adresse 2], représentée par son représentant légal
ayant son siège social [Adresse 1]
représenté par Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat à la cour.
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 04 Mars 2022, en audience publique, devant la cour composée de :
Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre
Madame Myriam DENORT, Conseiller
Madame Nathalie HERY, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme Dominique DONATH, faisant fonction
ARRET contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
- signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Mme Dominique DONATH, faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCEDURE
La SCI Parc Avenue est propriétaire du lot n°9 accueillant un cabinet d'avocats, situé au 4ème étage de l'immeuble [Adresse 3], sis [Adresse 1].
Une résolution n°12 votée lors de l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 12 mars 2018 a ratifié, a posteriori, la mise en place, concernant l'entrée n°18, d'un code d'accès dans les ascenseurs pour l'accès à tous les étages à partir du deuxième étage de façon à sécuriser totalement les résidents des étages, conjointement aux travaux de serrurerie en pied de cage d'escaliers.
Par acte introductif d'instance déposé au greffe le 1er juin 2018 et signifié le 23 juillet 2018, la SCI Parc Avenue a fait citer devant le tribunal de grande instance de Mulhouse le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] (le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la SAS Sasik aux fins d'obtenir, à titre principal, l'annulation de cette résolution et de voir également ordonner au syndicat des copropriétaires, de procéder à l'ouverture des portes d'accès à la cage d'escalier, situées au 1er étage de l'immeuble et ce, sous astreinte.
Par jugement rendu le 13 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Mulhouse, remplaçant le tribunal de grande instance a :
- déclaré la SCI Parc Avenue, prise en la personne de ses représentants légaux, recevable en sa demande en nullité de la douzième résolution du procès-verbal de l'assemblée générale du 12 mars 2018 de la copropriété résidence [Adresse 1] ;
- débouté la SCI Parc Avenue, prise en la personne de ses représentants légaux de sa demande en nullité de la douzième résolution du procès-verbal de l'assemblée générale du 12 mars 2018 de la copropriété résidence [Adresse 1] ;
- débouté la SCl Parc Avenue, prise en la personne de ses représentants légaux de sa demande tendant à voir ordonner au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1], représenté par son syndic, la SAS Sasik, de procéder, sous astreinte, à l'ouverture des portes d'accès à la cage d'escalier ;
- condamné la SCI Parc Avenue à solliciter de son locataire, à savoir Maître [V] [X], la mise en place, en lieu et place d'une feuille de papier A4, d'une plaque professionnelle en conformité avec la charte graphique votée lors de l'assemblée générale du 21 avril 2015, et ce, sous astreinte de 10 euros par jour de retard et ce, pendant 3 mois, passé un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision ;
- condamné la SCI Parc Avenue, prise en la personne de ses représentants légaux, à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1], représenté par son syndic, la SAS Sasik, la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté la SCI Parc Avenue, prise en la personne de ses représentants légaux, de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la SCI Parc Avenue, prise en la personne de ses représentants légaux, aux dépens ;
- débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraire ;
- ordonné l'exécution provisoire.
Après avoir considéré que la contestation par la SCI Parc Avenue du procès-verbal de l'assemblée générale du 12 mars 2018 était recevable, le tribunal a retenu, s'agissant des travaux de serrurerie en pied de la cage d'escaliers, que la douzième résolution ne faisait que rappeler l'existence des travaux d'ores et déjà effectués et ne pouvait être considérée, sur ce point, comme une véritable décision au sens de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 permettant à la SCI de venir contester le principe de ces travaux de sécurisation du premier étage, d'ores et déjà adopté lors de l'assemblée générale du 10 mai 2016 à laquelle la SCI n'avait pas assisté, ce qui l'a amené à rejeter la demande sur l'ouverture des portes d'accès à la cage d'escalier du 2ème étage de l'immeuble.
Sur la mise en place d'un digicode à tous les étages, le tribunal a relevé qu'elle avait fait l'objet de discussions, dès 2012, dans le cadre de la mise en conformité des ascenseurs selon les dispositions de la loi Urbanisme et Habitat du 2 juillet 2003 et que l'assemblée générale du 13 janvier 2014 avait voté la mise en conformité des ascenseurs pairs et impairs (résolution n°1), en choisissant le devis du prestataire AMS intégrant la mise en place d'un digicode, initialement envisagée comme modulable.
Le tribunal a constaté que la douzième résolution de l'assemblée générale du 12 mars 2018 portait sur la généralisation d'un code d'accès pour tous les étages, y compris le 4ème étage où se situe le lot de la SCI, cette mesure excédant manifestement la mise en conformité à des textes législatifs et réglementaires puisque s'inscrivant dans une optique de sécurisation des biens et des personnes. Constatant que cette généralisation n'avait pas fait |'objet d'une délibération antérieure des copropriétaires réunis en assemblée générale, il a considéré que la douzième résolution caractérisait une décision au sens de l'article 42 alinéa 2 de la loi susvisée, bien qu'elle n'ait pas fixé de budget, l'aspect paramétrage du digicode ressortant du contrat de maintenance dont l'attribution a été votée par l'assemblée générale du 13 janvier 2014.
Il en a conclu que la SCI Parc Avenue était recevable à contester la validité de la douzième résolution.
Après avoir déclaré sans incidence, d'une part, les critiques du syndicat des copropriétaires sur l'absence de modification, en temps utile, du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division afin de formaliser le changement de destination des locaux en cause initialement à usage d'habitation et abritant une étude d'avocats depuis 1983, et, d'autre part, le moyen tiré des irrégularités de la SCI dans le paiement des charges de copropriété, le tribunal a fait application des dispositions des articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, dans leurs versions applicables au litige, soulignant que l'article 25 n'intégrait plus les travaux à effectuer en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens, et a retenu qu'il était constant que la mise en place d'un digicode relevait des travaux d'amélioration et donc de la majorité de l'article 25, sauf si elle conduisait à une fermeture totale de l'immeuble et de ses accès aux non-résidents ou si elle aboutissait à empêcher l'accès de clients à l'étude d'une profession libérale, pendant les heures ouvrables, auquel cas, elle relevait de la majorité de l'article 26, ce qui n'était pas le cas, en l'espèce, puisque l'installation d'un digicode dans l'ascenseur de l'immeuble n'entraînait pas la fermeture totale de l'immeuble et de son accès aux non-résidents, lequel demeurait possible par une ouverture des portes à distance grâce à un interphone.
Le tribunal a indiqué que la SCI Parc Avenue n'expliquait pas en quoi la généralisation du code d'accès à tous les étages de l'immeuble via le digicode installé dans les ascenseurs caractérisait une modification de la destination ou la jouissance de ses parties privatives, de nature à imposer une décision de l'assemblée générale prise à la majorité de l'article 26, soulignant que le constat d'huissier du 5 octobre 2018 susvisé faisait ressortir que le 4ème étage semblait, à ce jour, toujours accessible sans code.
Il en a conclu que l'adoption de la résolution critiquée respectait les conditions de majorité fixées par l'article 25 susvisé (soit majorité simple de l'article 24 en absence de majorité réunie dans ces conditions conformément aux dispositions de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965), de sorte que la demande de nullité de la douzième résolution du procès-verbal du 12 mars 2018 devait être rejetée.
Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires portant sur la plaque professionnelle, le tribunal a considéré que la SCI Parc Avenue avait abandonné le moyen tiré de l'irrecevabilité de cette demande, à défaut de l'avoir repris dans le dispositif de ses conclusions.
Pour le surplus, il a condamné, sous astreinte, la SCI à solliciter de son locataire, Me [V] [X], à mettre en lieu et place d'une feuille de papier A4, une plaque professionnelle conforme à la charte graphique votée lors de l'assemblée générale du 21 avril 2015 considérant qu'il ressortait du procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires du 21 avril 2015 non contesté en temps utile qu'une 22ème résolution portant ratification de la charte graphique à l'attention des professions libérales disposant d'une plaque professionnelle avait été votée à l'unanimité, en vertu de laquelle pour l'application de cette charte graphique, il était demandé à chaque profession libérale de mettre à jour les plaques concernant son activité au sein de chaque entrée, un constat de l'huissier du 5 octobre 2018 ayant mis en évidence que Me [V] [X] n'était pas en conformité, peu importe que cette plaque ne se rattache pas à la SCI mais à ses occupants ou locataires.
La SCI Parc Avenue a formé appel à l'encontre de ce jugement par voie électronique le 27 novembre 2020.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Aux termes de ses conclusions transmises par voie électronique le 26 février 2021, la SCI Parc Avenue demande à la cour de :
- déclarer l'appel recevable et bien fondé ;
y faisant droit :
- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Mulhouse le 13 octobre 2020 en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes ;
- infirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Mulhouse le 13 octobre 2020 en ce qu'il a fait droit à la demande reconventionnelle du Syndicat des Copropriétaires de la résidence [Adresse 1] ;
- infirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Mulhouse le 13 octobre 2020 en ce qu'il l'a condamnée à payer au Syndicat des Copropriétaires de la résidence [Adresse 1] un montant de
1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens ;
statuant à nouveau :
sur ses demandes :
- les déclarer recevables et bien fondées ;
- annuler la douzième résolution du procès-verbal de l'assemblée générale du 12 mars 2018 de la copropriété résidence [Adresse 1] ;
- ordonner au Syndicat des Copropriétaires de la résidence [Adresse 1] de procéder à l'ouverture des portes d'accès à la cage d'escalier, situées au 1er étage de l'immeuble, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir ;
- condamner le Syndicat des Copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à lui payer une indemnité pour trouble de jouissance ;
- la fixer à 2 500 euros mensuels, à compter du 11 janvier 2021, pour l'activation du digicode d'ascenseur ;
- la fixer à 2 500 euros mensuels, à compter du 10 mai 2016, pour le verrouillage des portes d'accès de la cage d'escalier ;
- dire et juger que ces deux indemnités seront dues jusqu'à la date de suppression du digicode d'ascenseur et d'ouverture des portes d'accès à la cage d'escalier ;
sur la demande reconventionnelle du Syndicat des Copropriétaires :
- dire et juger irrecevable et mal fondée la demande reconventionnelle du Syndicat des Copropriétaires de la résidence [Adresse 1] ;
- débouter le Syndicat des Copropriétaires de la résidence [Adresse 1] de ses demandes, moyens, fins et prétentions ;
sur les frais et dépens :
- lui allouer un montant de 3 000 euros en application de l'article 700 du code procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ;
- condamner le Syndicat des Copropriétaires aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel.
La SCI Parc Avenue conteste tant l'installation du digicode dans l'ascenseur pour accéder à ses locaux situés au 4 ème étage de l'immeuble que le verrouillage des portes d'accès à la cage d'escalier, considérant que ces mesures portent atteinte à l'accès au cabinet d'avocats installé dans ses locaux.
Elle entend rappeler que, selon l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire jouit librement des parties privatives et des parties communes, l'utilisation de ces dernières étant indispensable pour l'usage des parties privatives de son lot, ce qui impose que le passage par les portes, escaliers, ascenseurs et couloirs communs demeure libre.
Elle fait valoir qu'aucune des rubriques figurant à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ne permet un vote pour mettre en place un digicode dans l'ascenseur afin d'en restreindre son accès et que la douzième résolution en cause a été votée à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, sous couvert de l'article 25-1 de la loi dont les dispositions ne sont pas applicables en l'espèce alors que ce sont celles de l'article 26 qui s'appliquent pour toute modification de la destination des parties privatives ou des modalités de leur jouissance telles qu'elles résultent du règlement de copropriété (en l'occurrence nécessité de communiquer le code de l'ascenseur pour accéder aux locaux), la décision afférente ne pouvant, dès lors, pas être prise sans son accord.
Elle ajoute que l'installation de ce digicode est également discriminatoire à son égard dans la mesure où il y a d'autres locaux professionnels situés au rez-de-chaussée haut et 1er étage de l'immeuble qui ne sont pas soumis à cette restriction d'utilisation des ascenseurs.
Sur la fermeture à clé des portes d'accès de la cage d'escalier de l'immeuble, elle expose que ce verrouillage n'a fait l'objet d'aucun vote, ce qui est irrégulier, au regard des articles 9 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 et de la jurisprudence rendue en la matière.
Elle considère que la résolution votée lors de l'assemblée générale du 10 mai 2016 ne prévoyait pas la fermeture ou le verrouillage à clé des portes d'accès à la cage d'escalier et que la résolution votée lors de l'assemblée générale du 12 mars 2018 se référait pour sa part aux travaux de serrurerie en pied de cage d'escalier.
Elle souligne que si la cour devait considérer qu'il y a eu vote sur la fermeture à clé de ces portes lors de l'assemblée générale du 10 mai 2016, il devra être retenu que l'assemblée générale du 10 mars 2018 a réitéré la décision antérieure, de sorte qu'elle doit être annulée.
Elle sollicite l'ouverture des portes d'accès à la cage d'escalier, en vertu de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 lui permettant, en sa qualité de copropriétaire, d'exercer les actions concernant la propriété et la jouissance de son lot.
Elle se prévaut de l'existence d'un trouble de jouissance visé par l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 généré par l'exécution de travaux, précisant que, le 11 janvier 2021, le syndic a activé le digicode dans l'ascenseur pour le 4ème étage, contraignant les avocats à faire office de portiers pour l'accès à leur cabinet, ce qui justifie une indemnisation à raison de 2 500 euros par mois à compter du 11 janvier 2021.
Elle demande également un montant de 2 500 euros par mois pour la fermeture des portes d'accès de la cage d'escalier à compter du 10 mai 2016, date de vote du principe des travaux, la date précise à laquelle le verrouillage de la cage d'escalier est intervenu n'étant pas connue.
La SCI soutient que, c'est à tort, que le tribunal a considéré qu'elle avait abandonné son moyen tiré de l'irrecevabilité de la demande reconventionnelle relative à la plaque professionnelle, au motif qu'il n'aurait pas été repris dans le dispositif de ses conclusions. Elle maintient que cette demande est irrecevable à défaut d'avoir un rapport avec la demande principale.
Elle précise qu'elle ne dispose pas de plaque professionnelle, de sorte que le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa demande.
Aux termes de ses conclusions transmises par voie électronique le 25 mai 2021, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
- déclarer l'appel de la SCI Parc Avenue mal fondé ;
- le rejeter ;
- débouter la SCI Parc Avenue de ses fins et conclusions tendant à l'annulation de la décision d'assemblée générale avec toute conséquence de droit et en tant qu'elle sollicite que soit procédé à l'ouverture des portes d'accès à la cage d'escalier sous astreinte ;
- déclarer la SCI Parc Avenue irrecevable en sa demande d'indemnisation pour l'activation du digicode et pour le verrouillage des portes d'accès de la cage d'escalier comme étant des demandes nouvelles et comme n'ayant pas qualité pour les formuler ;
- subsidiairement, la déclarer mal fondée en ses demandes, fins et conclusions ;
- débouter la SCI Parc Avenue de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable la demande reconventionnelle et tendant au débouté de ses demandes ;
- condamner la SCI Parc Avenue à une indemnité de 3 000 euros au titre de l'article 700 ainsi qu'aux entiers frais et dépens ;
- débouter la SCI SCI Parc Avenue de toutes conclusions plus amples ou contraires.
Sur le digicode d'ascenseur, le syndicat des copropriétaires indique que la résolution en cause a été correctement votée, l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 n'étant pas applicable puisque le fait de devoir se servir d'un digicode ou encore de fermer au public l'accès aux escaliers n'est pas de nature à engendrer une modification des conditions de jouissance des parties privatives.
Il considère que les travaux d'amélioration relèvent de la majorité de l'article 25 de cette même loi dès lors que les travaux ne conduisent pas à une fermeture totale de l'immeuble et de son accès aux non-résidents, ce dernier restant possible à distance via l'interphone mis en place.
Il précise que tous les locaux situés au rez-de-chaussée et au 1er étage sont accessibles par l'ascenseur sans digicode car ils sont situés à des étages destinés, par principe, à une activité professionnelle, sans avoir à utiliser couramment l'ascenseur, les professionnels de ces niveaux exploitant régulièrement des locaux à destination professionnelle, alors que l'exploitation à titre professionnel, non acceptée, de l'appartement de la SCI Parc Avenue contrevient aux dispositions du règlement de copropriété, de sorte que la SCI ne peut réclamer les mêmes droits que les exploitants de locaux à destination professionnelle et se prévaloir d'une discrimination à ses dépens.
Sur la fermeture à clé des portes d'accès de la cage d'escalier de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la résolution n°12 n'est que le rappel de la décision déjà prise en 2016, à savoir la réalisation de travaux d'installation de poignées sécurisées sur la porte d'accès aux étages et au premier, décision non contestée par la SCI, l'assemblée générale de 2018, dans sa 12ème résolution ne visant pas les travaux d'installation de poignées sécurisées pour les portes d'accès au 1er étage.
Il précise que les travaux de fermeture des portes d'accès se situant au 1er étage en direction du 2ème étage, ont été réalisés au plus tard en mai 2017 et souligne qu'en passant par les escaliers, il serait difficile pour un client de s'orienter vers le cabinet d'avocats, faute de signalétique appropriée.
Il ajoute que la SCI ne démontre pas que les conditions d'exploitation de son local sont modifiées.
Le syndicat des copropriétaires considère que la demande d'indemnisation pour trouble de jouissance est irrecevable comme étant nouvelle devant la cour au visa de l'article 564 du code de procédure civile, que la SCI ne saurait agir au motif d'un prétendu préjudice de la part de son locataire, le cabinet d'avocats et que cette demande est sans fondement, le préjudice n'étant pas justifié.
S'agissant de la plaque professionnelle, il considère que sa demande reconventionnelle est recevable puisqu'elle a un lien suffisant avec la demande principale, les conditions d'exploitation du lot n°9 à titre professionnel étant en cause, la SCI devant répondre de son locataire, Me [X] qui est aussi le gréant de la SCI.
Il ajoute qu'à ce jour, Maître [X] n'a toujours pas installé de plaque professionnelle conforme à la charte graphique.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, aux conclusions transmises aux dates susvisées.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande d'apposition d'une plaque professionnelle conforme à la charte graphique
Cette demande formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] est recevable puisqu'elle présente un lien suffisant avec la demande principale, les deux demandes étant afférentes au fonctionnement de la copropriété et aux conditions d'exercice d'une activité libérale dans l'immeuble, considération prise de décisions prises lors d'assemblées générales.
Le jugement entrepris est confirmé sur la mise en place d'une plaque professionnelle conforme, les motifs qu'il a retenus étant appropriés, un procès-verbal de constat d'huissier de justice du 5 octobre 2018 démontrant que la plaque professionnelle de Me [X], locataire de la SCI Parc Avenue ne correspond pas à la charte graphique, et la SCI devant répondre de son locataire sur ce point.
Sur la demande d'annulation de la résolution n°12 du procès-verbal de l'assemblée générale du 12 mars 2018
Sur la fermeture des portes d'accès à la cage d'escalier
Considération prise de la pertinence des motifs du jugement entrepris sur ce point, il y a lieu de le confirmer en ce qu'il a rejeté la demande de la SCI Parc Avenue formulée de ce chef, étant souligné qu'effectivement le procès-verbal de l'assemblée générale du 12 mars 2018 laquelle porte sur le point n°12 de l'ordre du jour : « Entrée n°18 : Ratification a posteriori de la mise en place dans les ascenseurs du code d'accès pour tous les étages en vue de la sécurisation de l'immeuble » prend le soin de préciser que la mise en place du code d'accès à tous les étages à partir du 2ème étage se fera « conjointement aux travaux de serrurerie en pied de cage d'escaliers », ces travaux ayant d'ores et déjà été adoptés lors de l'assemblée générale du 10 mai 2016 (52ème résolution) non contestée en temps utile par la SCI Parc Avenue, la résolution n°12 contestée ne comportant aucune décision sur ce point et ne caractérisant pas non plus la réitération d'une décision antérieure.
Sur la mise en place dans les ascenseurs du code d'accès pour tous les étages
L'analyse du procès-verbal de l'assemblée générale du 12 mars 2018 permet de vérifier que pour son point n°12 « Entrée n°18 : Ratification a posteriori de la mise en place dans les ascenseurs du code d'accès pour tous les étages en vue de la sécurisation de l'immeuble », il est précisé que la décision se prend à la majorité absolue de l'article 25.
Il y est indiqué que la majorité requise n'a pas été recueillie et qu'aucune décision n'a donc été prise sur le fondement de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1065 ; cependant, constatant qu'au moins un tiers des voix s'était prononcé favorablement sur cette résolution, l'assemblée générale a décidé de voter immédiatement sur ce point, à la majorité de l'article 24 de la même loi, laquelle a été obtenue.
L'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable aux faits de l'espèce donne une liste des sujets pour lesquels les décisions ne peuvent être adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires ; y est intégré en son n) l'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration dont font partie les travaux d'installation litigieux, lesquels n'entrent pas dans les catégories visées par l'article 26 de la loi dès lors qu'ils n'imposent pas à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu'elles résultent du règlement de copropriété puisqu'en effet, d'une part, le fait de devoir se servir d'un digicode n'est pas de nature à engendrer une modification des conditions de jouissance des parties privatives et, d'autre part, les travaux en cause ne conduisent pas à une fermeture totale de l'immeuble et de son accès aux non-résidents, ce dernier restant possible à distance via un interphone.
L'article 25-1 prévoit que lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à cette majorité absolue mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Il y est, cependant, clairement indiqué que cet article n'est pas applicable aux décisions mentionnées au n de l'article 25.
Dès lors, se pose la question de la validité du vote de la résolution n°12 au regard des dispositions susvisées lesquelles sont d'ordre public.
Constatant que ce moyen n'a pas été évoqué par les parties, il y a lieu de le soulever d'office, et sur ce point, d'ordonner la réouverture des débats, de révoquer l'ordonnance de clôture et de renvoyer l'affaire à une audience du magistrat chargé de la mise en état afin de permettre aux parties de faire valoir leurs observations.
Sur la demande de dommages et intérêts
La SCI demande que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] soit condamné à lui payer une indemnité pour le trouble de jouissance lié, d'une part, à l'activation du digicode d'ascenseur et, d'autre part, au verrouillage des portes d'accès de la cage d'escalier.
Cependant, sa demande doit être déclarée irrecevable dès lors qu'elle n'a pas qualité à agir de ce chef, faute d'être le locataire en droit de se prévaloir de l'existence des préjudices invoqués.
*
Considération prise de la réouverture des débats, il y a lieu de surseoir à statuer sur le surplus des demandes, les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant, publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :
DECLARE recevable la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] tendant à l'apposition d'une plaque professionnelle conforme à la charte graphique ;
DECLARE la SCI Parc Avenue irrecevable en sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ;
CONFIRME dans les limites de l'appel le jugement du 13 octobre 2020 du tribunal judiciaire de Mulhouse en ce qu'il a :
débouté la SCI Parc Avenue, prise en la personne de ses représentants légaux de sa demande tendant à voir ordonner au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1], représenté par son syndic, la SAS Sasik, de procéder, sous astreinte, à l'ouverture des portes d'accès à la cage d'escalier ;
condamné la SCI Parc Avenue à solliciter de son locataire, à savoir Maître [V] [X], la mise en place, en lieu et place d'une feuille de papier A4, d'une plaque professionnelle en conformité avec la charte graphique votée lors de l'assemblée générale du 21 avril 2015, et ce, sous astreinte de 10 euros par jour de retard et ce, pendant 3 mois, passé un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision ;
ORDONNE la réouverture des débats sur la question de la validité du vote de la résolution n°12 au regard des dispositions des articles 25 et 25-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans leur version en vigueur à la date de l'assemblée générale ;
ORDONNE la révocation de l'ordonnance de clôture afin de permettre aux parties de faire valoir leurs observations sur ce seul point ;
RENVOIE l'affaire à l'audience de mise en état du 5 juillet 2022 ;
SURSEOIT à statuer sur le surplus des demandes, les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffierLa présidente de chambre
