MINUTE N° 22/215
Copie exécutoire à :
- Me David FRANCK
- Me Céline RICHARD
Le
Le greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A
ARRET DU 25 Avril 2022
Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 21/03612 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HUYV
Décision déférée à la cour : ordonnance rendue le 18 juin 2021 par le juge des contentieux de la protection de Strasbourg
APPELANTS :
Monsieur [D] [Y]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me David FRANCK, avocat au barreau de STRASBOURG
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/005759 du 11/01/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR)
Madame [U] [J]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me David FRANCK, avocat au barreau de STRASBOURG
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/005760 du 11/01/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR)
INTIMEE :
Madame [C] [B]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Céline RICHARD, avocat au barreau de COLMAR
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 28 mars 2022, en audience publique, devant la cour composée de :
Mme MARTINO, Présidente de chambre
Mme FABREGUETTES, Conseiller
Madame DAYRE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme HOUSER
ARRET :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Annie MARTINO, président et Mme Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
Par acte sous-seing privé en date du 1er février 2016, Madame [B] a donné en location à Monsieur [Y] et à Madame [J] un logement située [Adresse 1] et ce moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable dont le montant a été initialement fixé à la somme de 650 euros par mois outre 200 euros à titre de provisions sur charges.
Par lettre recommandée en date du 28 novembre 2018, la bailleresse a informé les locataires de ce qu'elle n'entendait pas renouveler le bail au 31 mars 2019, faisant état d'une dette de loyers d'un montant de 2 688,50 euros et de plaintes émanant d'autres locataires à leur égard.
Le 29 août 2019, Madame [B] a fait signifier à Monsieur [Y] et à Madame [J] un commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail pour avoir paiement de la somme de 4 317,61 euros représentant le montant de l'arriéré locatif et charges et leur a fait commandement de cesser de troubler le voisinage.
Par acte d'huissier de justice en date du 27 février 2020, Madame [B] a fait assigner Monsieur [Y] et Madame [J] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir constater la résiliation du bail, voir prononcer l'expulsion des locataires, les voir condamner par provision et solidairement à lui payer la somme de 4 317,61 euros au titre des loyers et charges impayés avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ainsi que la somme de 850 euros à titre d'indemnité d'occupation et la somme de 800 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Les défendeurs ont demandé au tribunal de constater que le congé délivré par la bailleresse est irrecevable ; qu'il n'a aucune valeur de sorte que le bail signé le 1er février 2016 continue de régir les relations entre les parties ; de dire et juger qu'ils sont à jour du paiement de leurs loyers ; de débouter Madame [B] de l'ensemble de ses demandes ; de constater qu'elle leur a loué un logement indécent et insalubre ; de la condamner à leur payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages intérêts pour préjudice
moral, de condamner Madame [B] à installer une chaudière fonctionnelle sous astreinte de 100 euros par jour de retard, de la condamner à leur laisser libre accès à la cave mentionnée dans le bail et de la condamner à leur payer 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ordonnance en date du 18 juin 2021, le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Strasbourg, statuant par ordonnance de référé contradictoire, a :
- Condamné par provision et solidairement Monsieur [Y] et Madame [J] à payer à Madame [B] la somme de 4 371,61 euros au titre des loyers dus au titre du logement, avec les intérêts légaux à compter du jugement,
- Constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont réunies à la date du 29 octobre 2019,
- Condamné par provision et solidairement Monsieur [Y] et Madame [J] à payer à Madame [B] une indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 29 octobre 2019 et jusqu'à libération effective des lieux, d'un montant égal à celui du loyer révisable plus avance sur charges qui serait normalement dû en cas de résiliation du bail,
- Autorisé Monsieur [Y] et Madame [J] à s'acquitter de cette somme en vingt mensualités de 160,60 euros le 5 de chaque mois en plus du loyer courant, le premier versement devant intervenir le 5 du mois suivant la signification du jugement et le solde le dernier mois,
- Dit que pendant les délais ainsi accordés les effets de la clause résolutoire insérée au bail seront suspendus,
- Dit qu'à défaut de versement d'une seule mensualité d'apurement ou d'un seul loyer, à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire produira son plein effet,
- Dit que dans cette hypothèse, le bail se trouvera immédiatement résilié et que Monsieur [Y] et Madame [J] devront libérer les lieux dans les deux mois de la notification de la résiliation,
- Dit qu'à défaut de départ volontaire dans ce délai Madame [B] pourra faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec au besoin l'assistance de la force publique,
- Débouté Monsieur [Y] et Madame [J] de leur demande en dommages intérêts pour préjudice moral,
- Débouté les mêmes de leur demande de remplacement de la chaudière sous astreinte,
- Condamné Madame [B] à laisser accès à Monsieur [Y] et à Madame [J] à la cave numéro 1 mentionnée dans le bail d'habitation,
- Condamné solidairement Monsieur [Y] et Madame [J] à payer à Madame [B] la somme de 400 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamné solidairement Monsieur [Y] et Madame [J] aux dépens en ce compris les frais d'huissier liés à la signification du commandement de payer et à l'assignation,
- Constaté l'exécution provisoire de la décision,
- Ordonné la transmission de la décision à Madame le préfet du Bas-Rhin.
Monsieur [Y] et Madame [J] ont interjeté appel à l'encontre de cette décision et par dernières écritures notifiées le 8 décembre 2021, ils concluent à l'infirmation de l'ordonnance déférée à la cour en ce qu'elle a :
*condamné par provision et solidairement Monsieur [Y] et Madame [J] à payer à Madame [B] la somme de 4 371,61 euros au titre des loyers dus au titre du logement, le tout assorti des intérêts légaux à compter du jugement
*constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail sont réunies à la date du 29 octobre 2019,
*condamné par provision et solidairement Monsieur [Y] et Madame [J] à payer à Madame [B] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui seraient dus à défaut de résiliation
* fixé les mensualités hauteur de 160,05 euros,
*débouté Monsieur [Y] et Madame [J] de leur demande en dommages intérêts pour préjudice moral et de leur demande de remplacement de la chaudière sous astreinte,
*condamné solidairement Monsieur et Madame [J] à payer à Madame [B] la somme de 400 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
*constaté l'exécution provisoire de plein droit,
*ordonné la transmission de la décision au préfet du Bas-Rhin.
Ils demandent à la cour, statuant à nouveau de :
À titre principal,
-limiter les sommes dues par Monsieur [Y] et Madame [J] à la somme de 2 470,13 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges,
-constater, dire et juger que l'appartement donné à bail n'était pas décent,
-constater dire et juger que l'impossibilité pour Monsieur [Y] et Madame [J] d'ouvrir leur cave leur a causé un préjudice de jouissance,
-constater, dire et juger que Monsieur [Y] et Madame [J] ont subi un préjudice moral et physique du fait de l'occupation d'un logement indécent,
En conséquence,
-constater dire et juger que le caractère insalubre du logement a justifié que Monsieur [Y] et Madame [J] ne verse pas les avances sur charges du mois de septembre, octobre et novembre 2020,
-condamner Madame [B] à verser à Monsieur [Y] et Madame [J] la somme de 2 470,13 euros au titre de leur préjudice de jouissance,
-indiquer qu'une compensation totale devra s'opérer,
-condamner Madame [B], au moyen sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir de laisser libre accès à la cave mentionnée au bail à Monsieur [Y] et à Madame [J],
-condamner Madame [B] à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de leur préjudice moral et physique,
À titre subsidiaire,
-octroyer à Monsieur [Y] et à Madame [J] un délai de grâce de trente-six mois pour le remboursement de leur dette au titre des arriéré de loyers et de charges,
-rappeler que durant ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera suspendue et que si les locataires se libèrent de leur dette durant ces mêmes délais, ladite clause sera réputée ne jamais avoir joué,
En tout état de cause,
-condamner Madame [B] à payer à Monsieur [Y] et Madame [J] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner Madame [B] aux entiers frais et dépens de la procédure ainsi que ceux de première instance.
Par écritures d'intimée notifiées le 7 novembre 2021, Madame [B] a conclu à la confirmation de l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions et à la condamnation des appelants aux entiers dépens et à leur payer la somme de 1 500 euros au titre au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
***
L'affaire a été fixée à bref délai en application de l'article 905 du code de procédure civile.
Par ordonnance du 8 mars 2022, le président de la chambre a constaté le retrait de la requête en caducité de la déclaration d'appel introduite par Madame [B] et a rejeté sa requête en radiation sur le fondement l'article 524 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens en application de l'article 455 du code de procédure civile ;
À titre liminaire, la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, « la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » et que les « dire et juger » et les « constater » ne sont pas des prétentions ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis le cas prévu par la loi ; en conséquence, la cour ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.
Par ailleurs, les pièces et conclusions transmises à la cour en cours de délibéré ne peuvent qu'être écartées en application de l'article 445 du code de procédure civile.
Sur la résiliation du bail et les montants dus au 31 décembre 2018
Le premier juge a exactement énoncé le cadre juridique dans lequel s'inscrit le litige et la cour se réfère expressément aux énonciations de l'ordonnance déférée de ce chef.
Il est constant, en fait, que le commandement visant la clause résolutoire a été signifié à l'initiative du bailleur aux locataires le 29 août 2019 pour un montant de 4 317,67 euros correspondant au montant de l'arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2018, majoré du coût de l'acte à hauteur de 170,65 euros.
Il ressort de l'analyse exhaustive des conclusions, tableaux et justificatifs produits (extraits de compte bancaire, relevés de la caisse d'allocations familiales') que pour l'année 2016, les locataires ont trop payé la somme de 173,44 euros ; qu'au 31 décembre 2017, ils restaient devoir la somme de 2 545,65 euros après déduction du solde créditeur de 173,44 euros ; que pour l'année 2018, ils restaient débiteurs de la somme de 875,56 euros ; qu'ainsi, la créance du bailleur au 31 décembre 2018 s'établissait à la somme de 3 421,21 euros et non à celle de 4 147,02 euros comme mentionné au commandement visant la clause résolutoire.
Il est acquis que cette somme de 3 421,21 euros n'a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire de sorte que cette clause résolutoire a été acquise au 30 octobre 2019 à zéro heure.
Par infirmation du jugement déféré sur ce point, Monsieur [Y] et Madame [J] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 3 421,21 euros arrêtée au 31 décembre 2018.
Il sera relevé que pour l'année 2019, les locataires auraient dû payer la somme de 10 198,38 euros et qu'ils ont réglé la somme de 10 879 euros (dont caf 584 euros en novembre 2019 et 195 euros en décembre 2019) ; qu'ils ont ainsi trop payé la somme de 680,62 euros ; que pour l'année 2020, le bailleur indique dans ses décomptes que les locataires ont payé 10 623 euros au lieu de 10 018,54 euros, soit un solde en leur faveur de 604,46 euros ; que pour l'année 2021, les locataires ont réglé 9 000 euros au lieu de 10 800 euros soit un reste à payer de 1 800 euros ; qu'au final, la dette au 31 décembre 2021 d'un montant de 3 421,21 euros + 1 800 euros = 5 221,21 euros - (680,62 euros + 604,46 euros ) = 3 936,13 euros, est sensiblement équivalente à celle objet du commandement de payer.
Sur les demandes reconventionnelles
En vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas
apparaître de risques manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat location en bon état de fonctionnement, d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
Il est constant en l'espèce et cela résulte des justificatifs produits qu'au tout début du mois de septembre 2020, la bailleresse, qui est propriétaire de l'immeuble entier, a entrepris de faire remplacer la chaudière collective au fuel par une chaudière à gaz ; que l'installation était prête avant même la fin du mois de septembre 2020 mais que le fournisseur d'énergie a différé ses opérations de vérification de sorte que la chaudière n'est effectivement entrée en fonction qu'à compter du 17 novembre 2020.
Si, comme le premier juge a pu le retenir, le bailleur n'est pas resté inactif et a été victime d'un certain nombre d'annulation ou report, il n'en demeure pas moins que, tenu d'assurer à ses locataires un chauffage normal, il devait, comme le soutiennent les appelants, se préoccuper d'assurer un dispositif de chauffage d'appoint à ses locataires au moins à compter du 1er octobre 2020, date du début usuel de la période de chauffe.
Même si les appelants indiquent qu'ils ont utilisé leur propre chauffage d'appoint, il convient d'admettre que celui-ci, compte tenu de la superficie de l'appartement soit 90 m², ne pouvait suppléer totalement l'absence de chauffage collectif.
L'existence de l'obligation à réparation du préjudice moral et de jouissance qui est résulté de la faute du bailleur n'étant pas sérieusement contestable, il sera alloué aux appelants par provision une somme de 500 euros à valoir sur leur créance de dommages intérêts.
Il n'est en revanche aucunement établi l'existence d'un préjudice « physique » de sorte qu'il n'y a pas lieu à indemnisation de ce chef.
Il est par ailleurs constant que les locataires ont été privés de l'usage de leur cave dont l'accès se fait par une porte commune qui avait pu demeurer fermée à clef.
C'est donc à bon droit et par des motifs que la cour adopte, que le premier juge a condamné Madame [B] à laisser accès aux appelants à la cave numéro 1 mentionnée dans le bail d'habitation.
Les appelants demandent à la cour d'assortir cette condamnation d'une astreinte mais ils ne justifient en rien que la bailleresse n'aurait pas exécuté l'ordonnance déférée alors que cette dernière
fait valoir sans être démentie qu'il n'y a désormais plus de clés sur la porte donnant accès aux caves, de sorte que le problème est résolu.
La cave constituant contractuellement un accessoire de la location litigieuse, l'impossibilité ponctuelle d'en user, alors que la bailleresse devait en assurer la jouissance paisible par les locataires, caractérise l'existence d'un préjudice.
L'existence de l'obligation n'étant pas sérieusement contestable, il convient dès lors d'allouer aux appelants une somme provisionnelle de 200 euros à valoir sur la réparation de leur préjudice.
Il est demandé de constater que les locataires étaient fondés à se prévaloir de l'exception d'inexécution et ainsi à ne pas payer les charges des mois de septembre à octobre 2020 du fait de l'absence de chauffage.
Cependant, il n'en est tiré aucune conséquence de droit de sorte qu'il n'y a pas lieu de répondre à cette demande étant par ailleurs observé que pour l'année 2020, les locataires ont payé plus que ce qu'ils devaient.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
En vertu de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Toutefois, ce délai et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Il appartient au locataire d'établir qu'il est en capacité d'apurer la dette dans le délai légal tout en s'acquittant scrupuleusement et à leur échéance des loyers et de la provision sur charges.
En l'espèce, les appelants ne fournissent, dans leurs conclusions, aucun détail de leurs ressources et de leurs charges.
Cependant, il ressort des extraits de leur compte bancaire et des décisions qui les ont admis au bénéfice de l'aide juridictionnelle totale qu'ils perçoivent à eux deux des revenus d'environ 1 100 euros par mois alors que le montant du loyer et de l'avance sur charges, dont ils n'ont pas assuré le règlement total depuis le jugement déféré, s'élève à la somme de 850 € par mois hors révision du loyer, alors que l'allocation logement qui leur était versée s'élevait à la somme de 195 euros par mois.
Dans ces conditions, il apparaît clairement que les appelants ne sont pas en mesure de s'acquitter du paiement ponctuel du loyer et des charges majoré d'une quelconque somme au titre de l'apurement de la dette.
Il y aura donc lieu de débouter les appelants de leur demande de délais de paiement suspendant la clause résolutoire durant trente-six mois.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Les dispositions du jugement déféré s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées.
Echouant à faire la démonstration qu'ils ne doivent rien à leur bailleresse et que celle-ci doit être déboutée de l'intégralité de ses demandes et bénéficiant d'une mesure de faveur, les appelants seront condamnés aux dépens d'appel et déboutés de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils seront en revanche condamnés à payer à la bailleresse la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Statuant publiquement et contradictoirement,
INFIRME la décision déférée en ce qu'elle a condamné solidairement et à titre provisionnel Monsieur [Y] et Madame [J] à payer à Madame [B] la somme de 4 371,61 euros au titre des loyers et avances sur charges dus au 31 décembre 2018 et en ce qu'elle a rejeté leur demande de dommages intérêts,
Et statuant à nouveau des chefs infirmés,
CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] et Madame [J] à payer, à titre de provision, à Madame [B] la somme de 3 421,21 euros au titre de l'arriéré locatif au 31 décembre 2018, avec les intérêt légaux à compter du jugement déféré,
CONDAMNE Madame [B] à payer à Monsieur [Y] et Madame [J] la somme provisionnelle de 700 euros à titre de dommages intérêts avec les intérêts au taux légal à compter de ce jour,
CONSTATE la compensation de plein droit des créances réciproques,
CONFIRME la décision déférée pour le surplus,
Et y ajoutant,
REJETTE la demande au titre de l'astreinte,
DEBOUTE Madame [J] et Monsieur [Y] de leur demande de délais de paiement sur trente-six mois,
DEBOUTE Madame [J] et Monsieur [Y] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE solidairement Madame [J] et Monsieur [Y] à payer à Madame [B] la somme de 500 euros au titre de l'application de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE solidairement Madame [J] et Monsieur [Y] aux dépens.
La GreffièreLa Présidente de chambre
