MINUTE N° 22/225
Copie exécutoire à :
- Me Claus WIESEL
- Me Pégah HOSSEINI SARADJEH
Le
Le greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A
ARRET DU 25 Avril 2022
Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 21/02812 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HTMI
Décision déférée à la cour : ordonnance rendue le 14 mai 2021 par le juge des contentieux de la protection de Strasbourg
APPELANTE :
S.C.I. WISSEMBOURG
prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 6]
[Localité 2]
Représentée par Me Claus WIESEL, avocat au barreau de COLMAR
INTIMES :
Monsieur [L] [K]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représenté par Me Pégah HOSSEINI SARADJEH, avocat au barreau de COLMAR, avocat postulant, et Me Alice KISTNER-WALG, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant
Madame [F] [K]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Pégah HOSSEINI SARADJEH, avocat au barreau de COLMAR, avocat postulant, et Me Alice KISTNER-WALG, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 07 février 2022, en audience publique, devant la cour composée de :
Mme MARTINO, Présidente de chambre
Mme FABREGUETTES, Conseiller
Madame DAYRE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme HOUSER
ARRET :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Annie MARTINO, président et Mme Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
Suivant contrat en date du 18 décembre 2013, la Sci Wissembourg a donné à bail à usage d'habitation à Monsieur [K] un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 2] et ce moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable initialement fixé à la somme de 400 € outre 45 € à titre de provisions sur charges.
Par acte séparé du même jour, Madame [K] s'est engagée en qualité de caution solidaire jusqu'à la date du 19 décembre 2019 pour un montant maximum de 32 040 € des loyers et de leur révision ainsi que des indemnités d'occupation, charges récupérables, réparations locatives et frais éventuels de procédure.
Le 31 janvier 2020, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail pour avoir paiement de la somme en principal de 6 343 € correspondant au montant de l'arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2020.
Ce commandement de payer a été signifié à Madame [K] en sa qualité de caution par acte du 4 février 2020.
Par assignations en référé délivrées le 20 juillet 2020, et aux termes de ses dernières écritures reprises oralement devant le tribunal, la Sci Wissembourg a attrait Monsieur [K] et Madame [K] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 13 juillet 2020, subsidiairement voir prononcer la résiliation du bail aux torts du preneur, voir ordonner son évacuation immédiate, voir condamner Monsieur [K] au paiement des sommes de 2 355,64 € restant dus. Postérieurement à la date de délivrance du commandement de payer et jusqu'au 31 juillet 2020 ainsi qu'une indemnité mensuelle d'occupation de 451,94 € par mois à compter du mois d'août 2020 jusqu'à évacuation effective ainsi que la somme de 1 200 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Monsieur [K] et Madame [K] ont résisté à la demande et à titre reconventionnel ont demandé au juge des référés d'ordonner la remise en conformité sous astreinte du logement, de suspendre le versement des loyers, de condamner la Sci Wissembourg à payer à
Monsieur [K] une somme de 10 000 € à titre de provision à valoir sur les dommages intérêts dus en réparation de son préjudice de jouissance et de son préjudice matériel ainsi que la somme de 1 280,37 €, à titre de provision à valoir sur les dommages intérêts dus en réparation de son préjudice matériel.
À titre subsidiaire, ils ont sollicité l'instauration d'une mesure d'expertise judiciaire et ont conclu à la condamnation de la Sci Wissembourg au paiement de sommes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ordonnance en date du 14 mai 2021, le juge des contentieux de la protection de Strasbourg, statuant en référé a :
- Constaté qu'en raison de l'indécence du logement, les requêtes de la Sci Wissembourg tendant au constat du jeu de la clause résolutoire, à la résiliation judiciaire du bail, à l'expulsion du preneur et à sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, se heurtent à des contestations sérieuses, échappant à la compétence du juge des référés,
- Constaté que pour les mêmes motifs la détermination de la dette locative se heurte à des contestations sérieuses,
- Déclaré en conséquence la Sci Wissembourg recevable en ses requêtes,
- Condamné la Sci Wissembourg à payer à Monsieur [K] la somme provisionnelle de 2 458,50 € en réparation des préjudices subis entre le 31 janvier 2020 et le 13 juillet 2020, majorée des intérêts au taux légal à compter du jour de l'ordonnance,
- Suspendu provisoirement le versement des échéances mensuelles à la charge de Monsieur [K], soit sous la qualification de loyers, soit sous celle d'indemnité d'occupation,
- Constaté que les requêtes reconventionnelles aux fins de remise en état du logement et de provision en réparation du trouble de jouissance pour la période postérieure aux 13 août 2020, se heurtent à des contestations sérieuses, échappant à la compétence du juge des référés,
- Déclaré en conséquence Monsieur [K] irrecevable en ses requêtes,
- Dit n'y avoir lieu à expertise judiciaire,
- Condamné la Sci Wissembourg à payer à Madame [K] une indemnité de procédure de 1 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamné la Sci Wissembourg à payer à Me Alice Kistner-Wang une indemnité de 1 200 € en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridictionnelle,
- Condamné la Sci Wissembourg aux dépens de l'instance y compris les frais du commandement de payer.
Pour refuser de constater la résiliation du bail ou de la prononcer, le premier juge, après avoir rappelé les dispositions de l'article 1719 du code civil, a relevé que les rapports d'évaluation de l'insalubrité du logement occupé par Monsieur [K] effectués en décembre 2018 et décembre 2020 par le service d'hygiène de l'Eurométropole prouvait le caractère indécent du logement, reconnu par la bailleresse mais imputé par elle à tort à la responsabilité de son locataire au constat de graves défauts affectant le bien loué dont notamment l'absence de toute prise de terre et de disjoncteur différentiel, de la mauvaise fermeture des ouvertures, de l'humidité anormale d'un mur, de l'absence d'isolation des rampants, de l'existence d'un WC avec broyeur malgré l'interdiction d'un tel équipement et l'absence de toute rampe de sécurité sur l'escalier menant au 5e étage.
Il a considéré que la détermination de la dette locative postérieure à la délivrance du commandement de payer se heurtait à des contestations sérieuses dès lors que le caractère indécent du logement entraîne un trouble de jouissance justifiant une réduction du loyer à proportion de l'usage résiduel, relevant du juge du fond.
Il a enfin déterminé qu'il ne pouvait être statué sur la demande de travaux de mise en conformité alors que la question de la rupture du contrat n'était pas tranchée.
Il a rejeté la demande en paiement de dommages intérêts provisionnels en raison des troubles de jouissance subis entre le 1er octobre 2018 et le 30 janvier 2020 dès lors qu'une instance parallèle ayant le même objet avait donné lieu à un jugement en date du 14 mai 2021.
En revanche il a été accordé la somme de 447 € par mois en réparation des troubles de jouissance subis pour la période du 30 janvier 2020 aux 13 juillet 2020.
Monsieur [K] et Madame [K] ont interjeté appel à l'encontre de cette décision le 27 mai 2021.
La Sci Wissembourg a elle aussi interjeté appel à l'encontre de cette décision le 31 mai 2021.
Les deux affaires ont été fixées à bref délai à l'audience du 7 février 2022, en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile.
Par dernières écritures notifiées le 11 janvier 2022, Madame [K] et Monsieur [K] concluent ainsi que suit :
« Vu l'article 835 du code de procédure civile,
vu les articles 564 et 910-4 du code de procédure civile,
vu l'article 1219 du code civil,
vu l'article 719 du code civil,
vu la loi numéro 89- 462 du 6 juillet 1989,
vu la jurisprudence invoquée,
vu les pièces produites :
Sur l'appel principal,
-déclarer l'appel principal formé par la Sci Wissembourg mal fondé, le rejeter,
-débouter la Sci Wissembourg de l'intégralité de ses demandes,
Sur la fin de non-recevoir,
-déclarer la demande avant-dire droit d'ordonner une vue des lieux irrecevable,
Sur l'appel incident,
-recevoir l'appel incident formé par Monsieur [K] et Madame [K] et le déclarer bien fondé,
-infirmer l'ordonnance du 14 mai 2021 en ce qu'elle a :
- constaté que les requêtes reconventionnelles aux fins de remise en état du logement et de provision en réparation du trouble de jouissance pour la période postérieure au 13 juillet 2020 se heurtent à des contestations sérieuses échappant à la compétence du juge des référés,
- déclaré en conséquence Monsieur [K] irrecevable en ses requêtes,
Y faisant droit et statuant à nouveau
-ordonner la remise aux normes du logement situé [Adresse 5] à [Localité 2] au regard des désordres relevés dans les rapports des services d'hygiène de l'Eurométropole du 28 décembre 2018 et 25 janvier 2021,
-assortir cette obligation d'une astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir et jusqu'à la réalisation effective des travaux,
-condamner la Sci Wissembourg à verser à Monsieur [K] la somme provisionnelle et p.m. de 8 046 € en réparation du trouble de jouissance subi entre le 31 janvier 2020 jusqu'à l'intervention des travaux de mise en conformité du logement,
-condamner la Sci Wissembourg à verser à Monsieur [K] la somme provisionnelle de 1 281,37 € en réparation de son préjudice matériel,
-confirmer l'ordonnance pour le surplus,
En tout état de cause :
-débouter la Sci Wissembourg de l'intégralité de ses demandes,
-condamner la Sci Wissembourg au paiement des entiers dépens de l'instance,
-condamner la Sci Wissembourg à payer à Monsieur [K] et à Madame [K] la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par dernières écritures notifiées le 12 janvier 2022, la Sci Wissembourg conclut ainsi que suit :
Avant dire droit,
-ordonner une vue des lieux,
1° Sur l'appel de la Sci Wissembourg,
-déclarer la Sci Wissembourg bien fondée en son appel,
Y faisant droit,
-infirmer l'ordonnance entreprise,
Statuant à nouveau,
-constater la résiliation de plein droit à la date du 13 juillet 2020, aux torts du preneur, du bail convenu le 18 décembre 2013 entre la Sci Wissembourg en qualité de bailleur et Monsieur [K] en qualité de preneur, relativement à la location d'un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 2],
Subsidiairement, prononcer ladite résiliation,
En tout état de cause,
-ordonner l'évacuation immédiate et sans délai de Monsieur [K] et de tous occupants de son chef des lieux loués, en tant que de besoin avec le concours de la force publique,
-condamner Monsieur [K] à payer à la Sci Wissembourg la somme de 2 355,64 € due postérieurement à la date de délivrance du commandement de payer et jusqu'au 31 juillet 2020,
-condamner Monsieur [K] à payer à la Sci Wissembourg la somme de 451,94 € par mois au titre des loyers, avance sur charges et indemnités d'occupation à compter du mois d'août 2020 et ceci jusqu'à l'évacuation effective par Monsieur [K] des lieux donnés à bail,
-condamner enfin Monsieur [K] aux entiers dépens de la procédure ainsi qu'au paiement d'une somme de 1 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
-débouter par ailleurs Monsieur [K] et Madame [K] de l'ensemble de leurs demandes reconventionnelles,
2° statuant sur l'appel de Monsieur et Madame [K],
-constater que les prétentions des parties adverses en tant qu'elles sollicitent la condamnation de la Sci Wissembourg à la remise en conformité du logement sous astreinte, ainsi qu'à la condamnation d'une somme provisionnelle en réparation du trouble de jouissance et du préjudice matériel est manifestement mal fondé, les en débouter,
-condamner Monsieur [K] aux entiers dépens de cet appel,
-déclarer Madame [K] irrecevable en son appel.
MOTIFS DE LA DECISION
Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens en application de l'article 455 du code de procédure civile
À titre liminaire, il sera ordonné, dans l'intérêt d'une bonne justice, la jonction des procédures enrôlées sous les numéros 21/2812 et 21/2829, qui concernent l'une et l'autre l'appel de chacune des parties, interjeté à l'encontre de la même ordonnance de référé.
Sur le constat de la résiliation du bail et ses conséquences
Les dispositions de l'ordonnance déférée par lesquelles il a été constaté la notification de la demande d'expulsion à la préfecture du Bas-Rhin et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans les conditions prévues par la loi et par lesquelles l'action en résiliation intentée par la Sci Wissembourg à l'encontre de son locataire a été en
conséquence déclarée recevable au regard de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne sont pas remises en cause à hauteur d'appel.
De même, les dispositions de cette ordonnance par lesquelles il a été déterminé que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 14 juillet 2020, ne sont pas critiquées et les motifs pertinents de cette ordonnance sont expressément adoptés sur ce point.
En vertu de l'article 1719 du code civil, lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.
Encore faut il cependant que cette impropriété à l'usage, qui ne se confond pas avec l'indécence , contrairement aux énonciations du jugement déféré, soit démontrée et que cette impropriété ne résulte pas du fait du locataire.
En l'espèce, est versé aux débats un rapport de visite non contradictoire effectuée par un inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 2] le 28 décembre 2018 dans le logement donné à bail par la Sci Wissembourg à Monsieur [K] concluant ainsi :
« Le logement n'est pas correctement isolé. Il laisse passer l'air.
-certaines fenêtres laissent passer l'air et l'eau,
-il est probable qu'il y ait une infiltration d'eau au niveau du rampant
-absence des dispositifs minimaux de ventilation
-il manque une main courante à l'escalier pour accéder au cinquième étage
-il manque un barreau aux gardes corps sur le palier du quatrième étage
Le logement présente plusieurs points de fuite énergétique. Cette situation ne permet pas aux occupants d'obtenir une température conforme à un coût maîtrisé. L'ensemble de ces manquements pourrait représenter un risque pour la santé publique et doit donc être corrigé rapidement »
Cependant, il n'est pas indiqué l'origine de ces désordres susceptibles de rendre le logement impropre à sa destination.
Or, il résulte des documents justificatifs versés aux débats par le bailleur que si l'un des quatre velux équipant le studio n'était pas parfaitement étanche à l'air lors de l'entrée dans les lieux du locataire, l'un de ces velux avait été remplacé en novembre 2016, le professionnel ayant effectué ce remplacement ayant attesté que tous les velux étaient à cette date en parfait état de fonctionnement.
Le bailleur verse également aux débats quantité d'attestations d'anciens locataires dont il résulte que les différents appartements situés dans l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 2] leur
ont été loués en bon état de réparations et que le bailleur est particulièrement diligent quant à assurer son obligation d'entretien, ainsi que des attestations de professionnels qui ont été amenés à intervenir dans le logement litigieux et qui déplorent à la fois les difficultés à rencontrer Monsieur [K] et l'état d'entretien déplorable dans lequel se trouve le logement qu'il occupe dont il s'agirait de réparer les dégâts qu'il a causés.
Dans cet état, la cour estime nécessaire à la bonne compréhension du litige d'ordonner la vue des lieux qui s'effectuera en présence d'un expert sachant dans les conditions fixées au dispositif du présent arrêt.
Il convient à cet égard de rappeler qu'en vertu des articles 143 et 144 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent d'office être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible lorsque le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer.
La cour d'appel, comme toute juridiction, a ainsi le pouvoir d'ordonner une mesure d'instruction si elle ne s'estime pas suffisamment informée comme c'est le cas en l'espèce.
Le moyen pris de l'irrecevabilité de la demande nouvelle en vue des lieux formalisée par la Sci Wissembourg est dès lors inopérant.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Statuant publiquement, contradictoirement et avant dire droit,
ORDONNE la jonction des procédures enrôlées sous les numéros 21/2812 et 21/2829,
ORDONNE la comparution personnelle de Monsieur [K] et d 'un représentant de la Sci Wissembourg ainsi que la vue des lieux en présence d'un expert sachant, Madame [J] [W],
DIT que les mesures d'instruction auront lieu le 1er juin 2022 à 11 heures au [Adresse 4] à [Localité 2] ;
DIT que la Sci Wissembourg devra consigner au préalable la somme de 500 € (cinq cents euros) à valoir sur la rémunération du technicien dans un délai de forclusion expirant le 23 mai 2022 ;
DIT que cette somme devra être consignée à la Direction Régionale des Finances Publiques Rhône-Alpes - Pôle de Gestion des Consignations de Lyon,
RESERVE les droits des parties.
Le GreffierLa Présidente de chambre
