MINUTE N° 22/219
Copie exécutoire à :
- Me Dominique HARNIST
- Me Bruno HUCK
Le
Le greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A
ARRET DU 25 Avril 2022
Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 21/02699 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HTFZ
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 28 janvier 2021 par le juge des contentieux de la protection de colmar
APPELANT :
Monsieur [V] [M]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représenté par Me Dominique HARNIST, avocat au barreau de COLMAR
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/001388 du 27/04/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR)
INTIMEE :
S.C.I. SCI VZ HABITATION
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Bruno HUCK, avocat au barreau de STRASBOURG
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 24 janvier 2022, en audience publique, devant la cour composée de :
Mme MARTINO, Présidente de chambre
Mme FABREGUETTES, Conseiller
Madame DAYRE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme HOUSER
ARRET :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Annie MARTINO, président et Mme Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
Selon contrat à effet du 1er décembre 2017, la Sci Vz Habitation a donné à bail à Monsieur [V] [M] un local à usage d'habitation située [Adresse 1] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 553,27 € outre une provision sur charges de 60 €.
Par acte introductif d'instance reçu au greffe le 16 décembre 2019, Monsieur [V] [M] a saisi le tribunal d'instance de Colmar d'une demande tendant à voir condamner la Sci Vz Habitation à lui verser les sommes suivantes :
' 3 000 € au titre des troubles de jouissance,
' 720 € en remboursement de la totalité des avances sur charges pour absence de décompte sincère et véritable,
' 265,92 € au titre d'un trop-perçu de loyers.
Parallèlement, par acte d'huissier du 16 janvier 2020, la Sci Vz Habitation a assigné Monsieur [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Colmar aux fins de constater la résiliation du bail, subsidiairement la prononcer, de voir ordonner l'expulsion du locataire et de le condamner notamment au paiement de l'arriéré locatif.
Les deux instances ont été jointes.
Aux termes de ses conclusions récapitulatives reprises oralement Monsieur [M] a demandé, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de :
'dire que le contrat de bail est nul,
'constater la carence de la Sci Vz Habitation en matière de décompte de charges,
'condamner la Sci Vz Habitation au remboursement intégral des loyers et avances sur charges payées,
'à titre subsidiaire réserver une somme à-valoir sur une éventuelle indemnité d'occupation versée sur un compte séquestre,
'à titre subsidiaire condamner la Sci Vz Habitation à la perte des loyers échus impayés outre 3 000 € de dommages-intérêts pour trouble de jouissance,
'condamner la Sci Vz Habitation aux entiers dépens,
'débouter la bailleresse de toutes ses demandes.
A l'appui de ses prétentions, Monsieur [M] a fait valoir que le prix du bail n'est pas conforme au conventionnement, que la VMC de la cuisine dysfonctionne générant une humidité excessive, rendant ainsi son logement insalubre ; que les décomptes de charges n'ont pas été transmis ; qu'ils sont erronés s'agissant notamment de la facturation du prix du gaz. Enfin il indique qu'il n'aurait jamais signé le contrat de bail s'il avait pu avoir connaissance de tous les problèmes qui allaient se poser et qui emporte la nullité du contrat au visa des articles 1132 et 1133 du code civil.
La Sci Vz Habitation a sollicité de :
'débouter Monsieur [M] de l'intégralité de ses fins, moyens et prétentions,
'le condamner reconventionnellement à lui payer la somme de 282,83 € au titre de la régularisation des charges locatives pour l'année 2018,
'le condamner aux entiers frais et dépens de la procédure outre une somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
'constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation et subsidiairement prononcer la résiliation du bail,
'ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
'condamner le défendeur à lui payer la somme de 2 059,01€ au titre de l'arriéré locatif,
'condamner le défendeur à lui payer une indemnité d'occupation d'un montant de 621,20 € à compter du 1er janvier 2020 jusqu'à libération effective des lieux.
La bailleresse a fait valoir que les allégations de Monsieur [M] concernant le caractère insalubre de son logement ne sont pas fondées ; que Monsieur [M] ne peut se dispenser de régler son loyer que s'il fait la preuve de l'impossibilité d'occuper les lieux; qu'il ne démontre pas davantage que son consentement ait été vicié ou avoir commis une erreur portant sur un élément déterminant du contrat du bail. Elle précise que Monsieur [M] a emménagé dans une résidence et qu'un certain nombre d'ajustements ont été nécessaires, qui ont donné lieu à une franchise de loyer en décembre 2017. Elle soutient également que le montant du loyer est
parfaitement justifié compte tenu de la part due au titre du jardin privatif dont jouit Monsieur [M].
Par jugement en date du 28 janvier 2021 le juge des contentieux de la protection de Colmar a :
'débouté Monsieur [M] de sa demande en annulation du contrat de bail,
' débouté Monsieur [M] de sa demande de remboursement des loyers et avances sur charges,
' débouté Monsieur [M] de sa demande tendant à l'exonérer du paiement des loyers échus impayés et à verser sur un compte séquestre la somme à-valoir au titre de l'indemnité d'occupation,
' débouté Monsieur [M] de sa demande de dommages-intérêts pour trouble de jouissance,
'déclaré la demande formée par la Sci Vz Habitation régulière et recevable,
'constaté que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ont été acquises à la date du 23 décembre 2019,
'dit que Monsieur [M] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date,
'ordonné en conséquence l'expulsion de Monsieur [M] de corps et de biens ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours et l'assistance de la force publique, à défaut d'exécution volontaire de sa part dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux,
'dit n'y avoir lieu à ordonner une astreinte,
'condamné Monsieur [M] à payer à la Sci Vz Habitation la somme de 6 591,11 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupations échus impayés au 30 novembre 2020 terme de novembre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,
'condamné Monsieur [M] à payer à la Sci Vz Habitation la somme de 282,83 € au titre de la régularisation des charges locatives pour l'année 2018 avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
'condamné Monsieur [M] à payer à la Sci Vz Habitation une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 621,20 € à
compter du mois de décembre 2020 jusqu'à la date de la libération définitive des lieux matérialiséepar la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,
'condamné Monsieur [M] à payer à la Sci Vz Habitation la somme de 350 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
'condamné Monsieur [M] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer,
'ordonné l'exécution provisoire.
Pour se déterminer ainsi, le juge des contentieux de la protection a observé que Monsieur [M] ne démontrait pas le caractère insalubre du logement loué ; que le bailleur avait fourni des explications étayées quant au prix du loyer de telle sorte qu'aucun vice du consentement ne pouvait être prouvé.
Il a par ailleurs constaté que le bailleur avait, à plusieurs reprises tenté de remédier au dysfonctionnement de la Vmc.
Le premier juge a par ailleurs constaté l'acquisition de la clause résolutoire contenue au bail, les causes du commandement de payer n'ayant pas été payées dans les délais légaux.
Par déclaration en date du 18 mai 2021 Monsieur [M] a interjeté appel de ce jugement.
Aux termes de ses conclusions d'appel notifié le 26 juillet 2021 Monsieur [M] demande à la cour de :
'déclarer son appel bien fondé y faire droit,
'infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau sur les points en débats,
'dire et juger que la Sci Vz Habitation ne saurait prétendre à la perception de loyers accessoires,
'dire et juger que le montant de l'indemnité d'occupation à laquelle peut prétendre la Sci Vz Habitation ne saurait dans ces conditions être supérieur à 500 € par mois,
'enjoindre à la Sci Vz Habitation de rectifier son décompte de loyers et charges dû au vu des observations et contestations figurant dans les motifs des présentes conclusions,
'lui accorder les plus larges délais de paiement,
'condamner la Sci Vz Habitation aux entiers dépens ainsi qu'au versement d'un montant de 2 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
A l'appui de ses demandes, Monsieur [M] fait valoir que le loyer est conventionné, que le prix porté sur la convention, conclue entre l'Etat et la bailleresse de 8,51 €/m2 est le prix plafond et que dans un arrêt du 4 mai 1994 la 3ème chambre civile de la cour de cassation a précisé que le plafonnement du loyer s'applique à l'ensemble du bien loué sans qu'il y ait à distinguer entre le loyer principal pour le logement et les loyers complémentaires pour les dépendances diverses ; qu'il convient donc de déduire des sommes réclamées par la Sci Vz Habitation les loyers accessoires mis en compte.
Concernant les charges, il allègue que pour l'électricité on lui a facturé 18 991,50 € alors que les factures Vialis ne seraient que de 14 683,88 €.
Concernant le gaz il soutient que le cout réel du gaz est de 0,056 le kWh alors qu'un coût supérieur de 0,164373 € est récupéré sur les locataires.
Aux termes de ses conclusions notifiées le 10 août 2021, la Sci Vz Habitation demande à la cour de :
'déclarer Monsieur [M] mal fondé en son appel,
'l'en débouter ainsi que de l'intégralité de ses fins, moyens et conclusions,
'confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,
'condamner Monsieur [M] en tous les frais et dépens de la procédure d'appel, ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 1 500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
La Sci Vz Habitation fait valoir que la convention qu'elle a signé avec l'État le 10 aout 2017, prévoit expressément, en son article 9, que les annexes tels que les garages ou jardins, qui n'entrent pas dans le calcul de la surface utile peuvent donner lieu à la perception d'un loyer accessoire, que la convention prévoit un prix de 52 € pour un garage et de 4,89 € pour un jardin ; que Monsieur [M] ne peut donc arguer que la mise en compte de ces loyers est illégale.
Concernant les charges, l'intimée fait observer que Monsieur [M] ne chiffre aucun indu ; qu'il ne peut réclamer un remboursement de provisions alors même qu'il est en impayé, ni réclamer remboursement de ses appels de charges au motif que ceux-ci lui semblent non justifiés.
Elle conclut aussi au rejet de la demande de délais de paiement qu'elle considère non justifiée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur le périmètre de l'appel
La cour ne peut que constater qu'à hauteur d'appel Monsieur [M] ne sollicite plus la nullité du contrat et qu'il ne ne conclut pas davantage à l'infirmation du jugement en ce qu'il a constaté la résiliation du bail, ordonné son expulsion et l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance.
Sur le montant du loyer et de l'indemnité d'occupation
Aux termes de l'article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En ce qui concerne la perception de loyers accessoires, les parties sont en l'état d'un bail, précisant qu'il est soumis à la loi du 6 juillet 1989, portant sur un appartement de deux pièces en rez de jardin avec accès au jardin et comprenant un cellier et un garage n°11H.
Le bail est consenti moyennant le paiement d'un loyer révisable d'un montant de 553,27 € plus 60 € de provision sur charges.
La rubrique « complément de loyer » est vierge de toute indication.
Au vu des explications du bailleur dans sa lettre à Monsieur [M] du 27 août 2019, le loyer se décompose ainsi : loyer de base en fonction de la surface utile du logement 496,38 € + 52 € (garage) + 4,89 € ()jardin
Le montant de 553,27 € est donc le montant total.
Le bailleur produit la convention qu'il a conclue avec l'État, dont il se prévaut, qui mentionne bien le prix mensuel des annexes, qui n'entrent pas dans le calcul de la surface utile, soit les garages au prix de 52 € et les jardins au prix de 4,89 €.
Le calcul du loyer est donc conforme à la convention conclue en application de l'article L351-2 3° du code de la construction et de l'habitation.
Par ailleurs le montant du loyer total est contenu au contrat.
C'est donc à bon droit que la Sci Vz Habitation a appliqué des loyers accessoires, et l'indemnité d'occupation restera donc fixée au montant de 621,20 € tel que stipulé dans le jugement déféré.
Sur le calcul des charges
Aux termes de l'article 23 alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989 un mois avant la régularisation annuelle, le bailleur en communique au
locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires.
Monsieur [M] produit un justificatif individuel de chauffage et production d'eau chaude sanitaire pour l'exercice comptable du 1er décembre 2017 au 31 décembre 2018.
En ce qui concerne ce justificatif, Monsieur [M] fait une lecture erronée des pièces qu'il produit lui même. En effet, le montant de 18 991,50 €, qu'il allègue correspondre à de l'électricité, correspond en réalité à la facture de chauffage et production d'eau chaude ; que la somme de 14 076,60 € ne comprend que les frais individuels de chauffage et non la production d'eau chaude qui s'élève à la somme de 4 914,90 € et qui explique le total de 18 991,50 € ; que par ailleurs le prix unitaire par kWh est bien de 0,164373 €, comme indiqué sur la facture et non 0,056 € comme allégué par Monsieur [M] ; que la manière dont Monsieur [M] arrive à ce résultat est parfaitement incompréhensible ; qu'en effet le prix au KWH est clairement mentionné ; que sur la facture de gaz les chiffres mentionnés ne sont pas ceux allégués par Monsieur [M] les factures faisant état d'un prix hors taxe et hors transport par kWh de 0,03798 €, mais auxquels il convient d'ajouter 20,80 € de distribution, 4,71 % de transport, 0,00845 par kWh de TICGN, 5,50 % de TVA à taux réduit et 20 % de TVA, qu'ainsi les charges sont bien justifiées par le justificatif individuel produit.
Monsieur [M] ne critique pas plus les justificatifs de charges produits.
Sur la demande de délais de paiement
En vertu de l'article 1343-5 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Toutefois le débiteur doit être en mesure d'apurer sa dette dans le délai de deux ans ainsi accordé.
En l'espèce, Monsieur [M] ne produit aucune pièce justifiant de sa situation économique, de telle sorte que la cour ne peut apprécier s'il est en mesure de régler sa dette dans un délai de deux ans et que la demande de délais de paiement doit être rejetée.
Sur les autres demandes
Les dispositions du jugement déféré s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure seront confirmées.
Partie perdante à hauteur d'appel, Monsieur [M] sera condamné aux dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et débouté de sa demande au titre de l'article 700 du même code.
En revanche, il sera fait droit la demande de la Sci Vz Habitation au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de la somme de 1 200 €.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire,
CONFIRME en tous points le jugement déféré,
Y ajoutant
DÉBOUTE Monsieur [M] de sa demande relative au montant de l'indemnité d'occupation,
DÉBOUTE Monsieur [M] de sa demande visant à enjoindre à la Sci Vz Habitation de rectifier son décompte de loyers et charges,
DÉBOUTE Monsieur [M] de sa demande de délais de paiement,
CONDAMNE Monsieur [M] à payer à la Sci Vz Habitation la somme de 1 200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [M] aux dépens d'appel.
La GreffièreLa Présidente de chambre
