MINUTE N° 22/222
Copie exécutoire à :
- Me Jean PAILLOT
Le
Le greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A
ARRET DU 25 Avril 2022
Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 21/02627 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HTBT
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 30 avril 2021 par le juge des contentieux de la protection de Strasbourg
APPELANTE :
Madame [Y] [N]
[Adresse 6]
[Localité 3]
Représentée par Me Jean PAILLOT, avocat au barreau de STRASBOURG, substitué par Me Marina GALLON, avocat au barreau de STRASBOURG
INTIMEES :
Madame [P] [M]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Madame [H] [R]
[Adresse 1]
[Localité 5]
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 07 février 2022, en audience publique, devant la cour composée de :
Mme MARTINO, Présidente de chambre
Mme FABREGUETTES, Conseiller
Madame DAYRE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme HOUSER
ARRET :
- rendu par défaut
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Annie MARTINO, président et Mme Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE
Madame [Y] [N] a donné à bail d'habitation, par acte du 18 janvier 2019, un appartement sis [Adresse 4] à Mesdames [P] [M] et [H] [R], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 530 € augmenté de 70 € d'avance sur charges.
Des difficultés sont apparues entre les parties du fait de la défectuosité du chauffe-eau de l'appartement.
Madame [N] a saisi le tribunal judiciaire de Strasbourg le 17 février 2020, d'une demande de condamnation des locataires à rembourser le chauffe-eau, à payer des arriérés de loyers, à quitter sans délai le logement et à lui payer 1 000 € au titre de son préjudice moral, soit au total la somme de 3 000 €.
A l'audience elle a demandé la condamnation des locataires à sortir du logement sans délai, et à faire changer le chauffe-eau à leurs frais ainsi qu'à lui payer les sommes de 1 778,17 € au titre de l'arriéré de loyers, ainsi que 1 000 € de frais, 1 000 € au titre du préjudice moral et 1 000 € de dommages-intérêts.
Mesdames [M] et [R] ont soulevé l'irrecevabilité des demandes de Madame [N] et conclu au débouté de toutes ses demandes.
Sur demande reconventionnelle, elles ont demandé la condamnation de Madame [N] à faire réparer le chauffe-eau et les fuites dans la salle de bains sous astreinte de 100 € € par jour de retard, ainsi qu'à leur payer les sommes de 6 240 € au titre de leur préjudice de jouissance, de 2 000 € au titre de leur préjudice moral, 2 820 € au titre des charges avancées et non justifiées, de 2 000 € pour procédure abusive et de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement contradictoire en date du 30 avril 2021, le juge des contentieux de la protection de Strasbourg a :
'déclaré irrecevable l'action en résiliation du bail,
'condamné Madame [P] [M] et Madame [H] [R] à payer à Madame [Y] [N] la somme de 990 € à titre d'arriérés de loyers et de charges au 31 mars 2021, avec les intérêts au taux légal,
'condamné Madame [N] à leur payer la somme de 2 000 € au titre de leur préjudice de jouissance,
'condamné Madame [N] à faire changer le chauffe-eau de la cuisine et réparer les fuites de la salle de bains à ses frais et sous astreinte de 10 € par jour de retard, quinze jours après la signification de ce jugement,
'débouté les parties de toutes leurs demandes respectives de dommages-intérêts pour préjudices moraux et autres,
'débouté les parties de leurs demandes respectives fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,
'condamné les parties à conserver chacune la charge de leurs frais et dépens,
'constaté que ce jugement est exécutoire par provision.
Pour statuer ainsi, le juge des contentieux de la protection a énoncé que l'assignation en résiliation de bail délivrée par Madame [N] ne respectait pas les prescriptions de la loi du 6 juillet 1989, en l'absence de commandement de payer et d'indication du motif de la rupture ; qu'elle était donc irrecevable en ce qui concerne la demande de résiliation du bail. Il a relevé que les locataires avaient été privées d'eau chaude depuis janvier 2019, pendant vingt-six mois, et avaient dû subir les désagréments consécutifs à de multiples fuites, que la propriétaire n'avait pas pris les mesures nécessaires, en particulier de changer le chauffe-eau usagé à ses frais, et avait ainsi contrevenu à son obligation de fournir un logement conforme à ses locataires.
Par déclaration en date du 11 mai 2021, Madame [Y] [N] a interjeté appel de ce jugement.
Aux termes de ses conclusions d'appel, notifiées le 27 juillet 2021, Madame [Y] [N] demande à la cour de :
'infirmer le jugement rendu le 30 avril 2021 par le tribunal judiciaire de Strasbourg,
'condamner Mesdames [R] et [M] à lui verser la somme de 1 788,77 € avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation pour la somme de 1 718,17 € et à compter des présentes conclusions pour le surplus, au titre des arriérés de loyers et de charges,
''constater, dire et juger que Mesdames [R] et [M] ont commis une faute dans l'utilisation du chauffe-eau à l'origine de la fuite dans l'appartement de Madame [N],
En conséquence
'infirmer le jugement du 30 avril 2021 en ce qu'il condamne Madame [N] à faire changer le chauffe-eau à ses frais et condamner Mesdames [R] et [M] à verser à Madame [N] la somme de 530 € correspondant au prix du nouveau chauffe-eau installé,
'infirmer le jugement du 30 avril 2021 en ce qu'il condamne Madame [N] à verser à Mesdames [R] et [M]
la somme de 2 000 € au titre de leur préjudice de jouissance et condamner Mesdames [R] et [M] à rembourser la somme de 1 010 € reçue dans le cadre de l'exécution provisoire du jugement querellé,
'infirmer le jugement du 30 avril 2021 en ce qu'il a rejeté la demande d'expulsion et dire et juger le contrat de bail signé entre les parties résilié pour faute des locataires,
'ordonner l'expulsion de tout occupant de cet appartement dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,
'fixer l'indemnité d'occupation temporaire à la somme de 1 000 € par mois jusqu'à complète évacuation,
'condamner Mesdames [R] et [M] à verser à Madame [N] la somme de 3 000 € au titre de son préjudice moral,
'condamner Mesdames [R] et [M] à verser à Madame [N] la somme de 2 500 € titre de l'article 700 du code de procédure civile,
'condamner Mesdames [R] et [M] aux entiers frais et dépens de la procédure.
A l'appui de son appel, Madame [N] expose qu'en juillet 2019 ses locataires ont signalé une fuite d'eau dans la cuisine, qu'elle les a invitées à déclarer le sinistre auprès de leur assureur et a pris attache avec son installateur de chauffe-eau Monsieur [D] afin de remédier à la fuite, que les locataires ont alors pris l'initiative de retirer le chauffe-eau en mandatant un autre prestataire sans l'en informer; que c'est Monsieur [D] qui a découvert que le chauffe-eau avait été enlevé.
La bailleresse ajoute que dès le mois d'août 2019 les locataires ont cessé de payer leur loyer en totalité ; que la situation s'est renouvelée les mois suivants ; qu'elle a donc mis en demeure ses locataires le 26 août 2019 de remplacer à leurs frais le chauffe-eau et de régulariser les loyers impayés ; que face à l'échec des démarches amiables, elle a alors saisi le tribunal de proximité mais comparaissant en personne sans l'assistance d'un conseil, n'a pas été en mesure de s'expliquer correctement.
Sur les arriérés de loyers, l'appelante précise que les justificatifs pris en compte par le tribunal n'ont pas été portés à sa connaissance et maintient sa demande de condamnation à hauteur de 1 778,17 €.
Elle précise qu'afin de contourner le système et de bénéficier de l'allocation logement sociale, malgré la suspension de leur aide au logement par la caisse d'allocation familiale pour défaut de paiement de loyer, les locataires se sont d'abord déclarées séparées, puis se sont déclarées colocataires, alors que l'appartement n'a qu'une chambre, ce qui a finalement conduit la caisse d'allocation familiale à cesser de verser l'allocation logement.
Elle précise qu'au 1er juillet 2021, la dette s'élevait à 3 623,63 € et que Madame [R] a réglé 1 834,86 €.
Sur les dégradations, Madame [N] rappelle que le locataire est tenu de répondre des dégradations, sauf à prouver une cause extérieure ou à prouver qu'il n'y a pas eu de faute de sa part.
Elle explique que non seulement les locataires ont retiré le chauffe-eau, qui n'avait que trois ans, mais encore son technicien a constaté que celui-ci était réglé à 80° le maximum, alors qu'il est recommandé de le régler à 55°, et qu'une telle température cause une détérioration et des fuites, ce qu'elle entend prouver par une attestation dudit technicien. Elle souligne que les locataires avaient été mises en garde à l'entrée dans les lieux et qu'une notice d'utilisation se trouvait dans le logement mentionnant qu'il faut utiliser la position « eco ».
Elle observe qu'une telle utilisation du chauffe-eau contrevient aux dispositions de l'article 1 de l'arrêté du 30 novembre 2005.
Madame [N] relève que Madame [R] a indiqué quitter le logement en août 2021 et que Madame [M] est seule à y résider ; elle sollicite leur expulsion.
Elle considère que ses locataires ont manqué à leurs obligations d'user de la chose louée raisonnablement et de payer le loyer, ce qui justifierait la résiliation du bail ; qu'elles l'ont aussi privée de toute chance de faire jouer la garantie décennale du chauffe-eau ; que son préjudice moral est important, qu'elle a développé des troubles du sommeil, des palpitations.
La déclaration d'appel et les conclusions d'appel ont été notifiées le 28 juillet 2021 à Madame [M] par remise de l'acte en l'étude de l'huissier instrumentaire et à Madame [R] par procès verbal de recherches infructueuses. Ni Madame [M] ni Madame [R] n'a constitué avocat.
MOTIFS
Sur les dégradations du chauffe-eau
Aux termes de l'article 7 alinéa c) de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement .
Par ailleurs aux termes de l'alinéa d) il est tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
En l'espèce Madame [N] ne produit pas l'état des lieux d'entrée mais par application de l'article 1731 du code civil il convient de présumer que les locataires ont reçu un logement en bon état de réparations locatives.
Il n'est pas contesté que le chauffe-eau a présenté des fuites et que les locataires ont fait procéder à son enlèvement par une autre entreprise que celle mandatée par la bailleresse, laquelle a constaté que l'appareil était percé.
En première instance, Mesdames [M] et [R] n'ont pas établi que les désordres du chauffe-eau avaient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'elles n'ont pas introduit dans le logement , étant rappelé qu'au vu de la facture produite, ce chauffe-eau, installé en 2016, avait seulement trois ans et n'était donc en rien atteint par l'usure ou la vétusté. Elles n'ont pas non plus justifié de la souscription d'un contrat d'entretien pour l'appareil.
Il ressort au contraire du courrier adressé par Monsieur [D] à la bailleresse, qu'ayant installé un chauffe-eau similaire le 7 juin 2021 il a constaté qu'avec une température réglée à 80° le chauffe-eau présentait effectivement une fuite, l'installateur précisant que lors de sa toute première intervention, il avait remarqué que le thermostat était bloqué à 80°.
Au vu, à la fois du caractère récent du chauffe-eau et du constat par Monsieur [D] que celui-ci avait été réglé à 80°, toute faute du bailleur doit être exclue, de même que celle d'un tiers, de telle sorte qu'il doit en être tiré que le dysfonctionnement du chauffe-eau provient d'un défaut d'entretien ou d'une utilisation inappropriée et que Mesdames [M] et [R] doivent répondre de cette dégradation locative.
Au vu de la facture produite il sera fait droit à la demande en paiement de la somme de 530 € correspondant au coût du remplacement du chauffe-eau.
Les locataires étant responsables de leur propre préjudice de jouissance, puisque, par lettre recommandée en date du 26 août 2019, la bailleresse les avait mises en demeure de réhabiliter l'installation sanitaire, il convient d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné Madame [N] à leur payer la somme de 2 000 € au titre de leur préjudice de jouissance.
En conséquence le jugement sera également infirmé en ce qu'il a condamné Madame [N] à faire changer le chauffe-eau de la cuisine et réparer les fuites de la salle de bains à ses frais et sous astreinte.
Il n'y a pas lieu à statuer sur la demande de remboursement des fonds versés dans le cadre de l'exécution provisoire du jugement, l'arrêt infirmatif valant titre à cet égard.
Sur la demande en paiement au titre des arriérés de loyers
Madame [N] produit deux décomptes locatifs aux termes desquels il reste dû au titre des loyers impayés la somme de 3 623,63 €, elle explique que Madame [R] a réglé 1 834,86 € et réclame donc la somme de 1 788,77 €.
Il convient de faire droit à sa demande, les locataires ne produisant aucune pièce susceptible de remettre en cause le décompte.
Sur la demande de résiliation du bail
En vertu de l'article 1224 du code civil la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
Si le fait d'avoir réglé un chauffe-eau à 80° au lieu de 50° ne peut constituer une faute suffisante pour résilier un bail, en revanche il convient de rappeler qu'aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 l'obligation première du locataire est de payer le loyer.
Or il ressort des décomptes produits que les impayés ont réellement commencé au cours de l'année 2020 et qu'en 2021 il n'y a pratiquement eu aucun paiement.
De tels manquements des locataires à leur obligation première apparaissent suffisamment graves pour que soit prononcée la résiliation du bail et ordonnée l'évacuation des locataires.
Aucune circonstance ne justifie qu'il soit dérogé aux dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, qui dispose que l'expulsion ne peut avoir lieu avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux.
Jusqu'au départ des lieux une indemnité d'occupation sera due par les locataires en réparation du préjudice causé au bailleur du fait de l'occupation sans droit ni titre des lieux.
Il convient de dire que cette indemnité sera égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus faute de résiliation du bail.
Sur les dommages et intérêts pour préjudice moral
Madame [N] ne justifie pas d'une situation dommageable particulière qui ne serait pas réparée par les intérêts moratoires.
Elle sera donc déboutée de sa demande.
Sur les demandes accessoires
Les dispositions du jugement déféré s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées.
Parties perdantes à hauteur d'appel, Mesdames [M] et [R] seront condamnées aux dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
En revanche, il sera fait droit à la demande de Madame [N] au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de la somme de 1 500 €.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Statuant publiquement, par arrêt de défaut,
INFIRME le jugement déféré en ce qu'il a :
'déclaré irrecevable l'action en résiliation du bail,
'condamné Madame [P] [M] et Madame [H] [R] à payer à Madame [Y] [N] la somme de 990 € à titre d'arriérés de loyers et de charges au 31 mars 2021, avec les intérêts au taux légal,
'condamné Madame [N] à leur payer la somme de 2 000 € au titre de leur préjudice de jouissance,
'condamné Madame [N] à faire changer le chauffe-eau de la cuisine et réparer les fuites de la salle de bains à ses frais et sous astreinte de 10 € par jour de retard, quinze jours après la signification de ce jugement,
'débouté les parties de leurs demandes respectives de dommages-intérêts pour préjudices moraux et autres,
Et statuant à nouveau des chefs infirmés,
CONDAMNE Madame [P] [M] et Madame [H] [R] à payer à Madame Madame [Y] [N] la somme de 530 € avec intérêts au taux légal à compter de ce jour au titre des réparations locatives,
CONDAMNE Madame [P] [M] et Madame [H] [R] à payer à Madame [Y] [N] la somme de 1 788,77 € avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 1 718,17 € et à compter de ce jour sur le solde,
DEBOUTE Madame [P] [M] et Madame [H] [R] de leur demande de dommages et intérêts pour troubles de jouissance,
PRONONCE la résiliation du bail à compter de ce jour,
ORDONNE à défaut d'évacuation volontaire l'expulsion de Madame [P] [M] et Madame [H] [R] avec l'éventuelle assistance de la force publique et d'un serrurier,
DIT que l'expulsion ne pourra intervenir qu'à l'issue du délai de deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,
FIXE une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et de l'avance sur charges qui aurait été dû à défaut de résiliation et ce jusqu'à la libération complète des lieux à la charge de Madame [P] [M] et Madame [H] [R],
CONFIRME le jugement déféré pour le surplus,
DIT n'y avoir lieu à statuer sur la demande de Madame [Y] [N] en remboursement des sommes versées au titre de l'exécution provisoire,
DÉBOUTE Madame [Y] [N] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,
Y ajoutant,
CONDAMNE Madame [P] [M] et Madame [H] [R] à payer à Madame [Y] [N] la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Madame [P] [M] et Madame [H] [R] aux dépens.
La GreffièreLa Présidente de chambre
