MW / CW
MINUTE No 33 / 2008
Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A 04 / 05018
Copies exécutoires à :
Maîtres D'AMBRA, BOUCON et LITOU-WOLFF
Maître SPIESER
COUR D'APPEL DE COLMAR
ARRET DU 10 janvier 2008
Décision déférée à la Cour : jugement du 14 septembre 2004 du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de MULHOUSE
APPELANTE et défenderesse :
Madame Marie Françoise DE X... demeurant... 31400 TOULOUSE
représentée par Maîtres D'AMBRA, BOUCON et LITOU-WOLFF, avocats à COLMAR
INTIME et demandeur :
Monsieur Jean Y... demeurant... 68100 MULHOUSE
représenté par Maître SPIESER, avocat à COLMAR plaidant : Maître CANUS, avocat à MULHOUSE
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 18 octobre 2007, en audience publique, devant la Cour composée de :
Michel WERL, Président de Chambre Martine CONTE, Conseiller Isabelle DIEPENBROEK, Conseiller qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Corinne LAEMLE
ARRET :
-Contradictoire-prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Nouveau Code de Procédure Civile.
-signé par Michel WERL, Président et Corinne LAEMLE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Ouï Michel WERL, Président de Chambre en son rapport,
* * *
Madame DE X... a confié le 21 décembre 2001 à la Sàrl VALENCAY IMMOBILIER mandat de vendre un immeuble dont elle est propriétaire, situé ... à MULHOUSE. Le mandat de vente, sans exclusivité, mentionnait un prix de vente demandé de 1. 067. 143 €.
Monsieur Y... a visité cet immeuble et s'est déclaré acquéreur auprès du mandataire, pour un prix de 1. 000. 000 €, prix convenu selon lui avec Madame DE X... au vu d'une mention manuscrite portée sur une carte de visite de la défenderesse adressée au demandeur.
Un compromis de vente a été établi le 4 novembre 2002 par un notaire, signé par Monsieur Y... et notifié le 5 novembre 2002 à Madame DE X... qui est domiciliée à TOULOUSE.
La défenderesse adressait alors au notaire un courrier par lequel elle indiquait qu'elle n'avait pris aucun engagement de vendre à l'égard de Monsieur Y....
C'est dans ces conditions que Monsieur Y... a assigné le 28 février 2003 Madame DE X... devant le Tribunal de grande instance de MULHOUSE, aux fins de :
constater l'accord des parties sur le prix de l'immeuble mis en vente par la défenderesse,
condamner celle-ci à signer l'acte de vente sous la forme authentique conformément au compromis de vente du 4 novembre 2002,
dire qu'à défaut de signature de cet acte dans un délai de trois mois suivant la signification du jugement à intervenir, celui-ci vaudra acte de vente authentique.
Par jugement prononcé le 22 juin 2004, rectifié par un jugement du 14 septembre 2004, le Tribunal de grande instance de MULHOUSE a notamment constaté la vente intervenue le 21 septembre 2002 entre Madame DE X... et Monsieur Y... concernant l'immeuble situé ... à MULHOUSE pour un prix de 1 million d'euros,
condamné Madame DE X... à signer en l'étude de Maître A..., notaire à MULHOUSE, l'acte authentique de vente, dans un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement,
dit qu'à défaut de signature dans ce délai par Madame DE X... de l'acte de vente, le jugement vaudra acte authentique de vente et sera transcrit au Livre Foncier.
Pour se prononcer ainsi, le premier Juge a analysé les correspondances échangées entre les parties ainsi qu'entre l'agence immobilière et sa mandante, révélant des négociations sur le prix de vente, Monsieur Y... indiquant finalement qu'il acceptait au prix de 1. 0000. 000 €.
Le Tribunal a déduit de la mention manuscrite portée sur la carte de visite au nom de Madame DE X... adressée le 30 août 2002 à Monsieur Y..., à savoir :
" remercie de tout coeur Monsieur Y... du très beau bouquet de fleurs et se permet de lui rappeler que le prix de vente de la propriété est de un million d'euros ",
la conclusion de l'existence d'une offre ferme au prix de 1. 000. 000 €, dont l'acceptation est intervenue le 3 novembre 2002, à l'issue de négociations au cours desquelles Monsieur Y... avait certes tenté d'obtenir une diminution du prix, avant de, finalement, accepter cette offre.
Par déclaration reçue le 28 octobre 2004 au greffe, Madame DE X... a interjeté appel contre le jugement du 22 juin 2004 ainsi que contre la décision rectificative du 14 septembre 2004.
Dans le dernier état de ses conclusions du 31 janvier 2007, Madame DE X... demande à la Cour de :
Dire l'appel bien fondé,
Constater que Madame DE X... n'a contracté qu'avec l'agence VALENCAY, que le contenu du mandat de vente n'a jamais été modifié et que Monsieur Y..., entré en relations avec la venderesse par l'intermédiaire de l'agent immobilier, est un tiers à ce rapport contractuel,
au surplus et subsidiairement,
Dire et juger que la carte de visite adressée à Monsieur Y... par Madame DE X... à la suite d'un envoi de fleurs fait le 28 août 2002 est dépourvue d'incidence en droit, subsidiairement qu'elle ne pouvait d'aucune façon engager Madame DE X..., même à poursuivre des pourparlers, après la réception du courrier du 10 septembre 2002 de Monsieur Y... caractérisant l'abandon de sa promesse d'acheter,
très subsidiairement,
Dire sans effet comme rédigé sur la base d'un prétendu accord contractuel qui ne s'est pas valablement formé en l'absence de modification du contrat de mandat le compromis de vente établi par Maître A... et notifié à Madame DE X... par acte d'huissier le 5 novembre 2002,
Constater en tant que de besoin la caducité de ce compromis, outre l'absence d'enregistrement corrélatif de la carte de visite écrite par Madame DE X... et qualifiée de promesse de vente,
Débouter Monsieur Y... de l'intégralité de ses fins, demandes et conclusions,
Infirmer les jugements entrepris, le second nécessairement en ce qu'il s'agit d'un jugement rectificatif,
Sur demande reconventionnelle :
Condamner Monsieur Y... à payer la somme de 5. 000 € au titre du préjudice subi par Madame DE X... du fait des pressions et manoeuvres dont elle a été la victime et qui l'ont empêchée de réaliser la vente de l'immeuble en raison de la prénotation,
Condamner Monsieur Y... à payer à Madame DE X... la somme de 41. 904, 24 € au titre des charges afférentes à l'immeuble qui ont été exposées depuis le 12 novembre 2002, date de la requête en prénotation,
Condamner Monsieur Y... aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel et à payer la somme de 8. 000 € au titre de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile.
La défenderesse et appelante, après avoir rappelé qu'elle avait confié la vente de son immeuble à l'agence immobilière VALENCAY, le prix demandé étant de 1. 067. 143 € (7. 000. 000 F) net vendeur, Monsieur Y... n'ayant jamais accepté ce prix mentionné dans le mandat, soutient qu'il ne peut être sérieusement considéré qu'une carte de remerciement, établie dans un contexte de civilité, constitue un engagement, même imparfait, de sa part, car il ne résulte pas de simples pourparlers, des conséquences de droit au regard du seul engagement contractuel existant, à savoir le contrat de mandat.
Or, ces pourparlers, au cours desquels la carte de visite avait été rédigée, ont été rompus par Monsieur Y... ainsi qu'il ressort d'une lettre du 10 septembre 2002 qu'il avait adressée à la défenderesse, dont les termes étaient non équivoques quant à sa renonciation.
Monsieur Y... s'est néanmoins ravisé, selon l'appelante, celui-ci offrant un prix de 914. 695 € les 21 et 24 septembre 2002, puis un prix de 1. 000. 000 € le 23 octobre 2002, cette dernière offre de prix étant suivie de la rédaction d'un compromis de vente à l'initiative de Monsieur Y..., de son notaire et de l'agence immobilière, alors que Madame DE X... indique n'avoir jamais renoncé au prix mentionné dans le mandat confié à la société VALENCAY IMMOBILIER, qui n'a fait l'objet d'aucune modification et qui a pris fin le 29 décembre 2002.
Madame DE X... dénonce le comportement de Monsieur Y... qui lui a occasionné non seulement un préjudice moral, mais aussi matériel puisqu'elle se trouve dans l'impossibilité, depuis l'inscription d'une prénotation en novembre 2002 au Livre Foncier de MULHOUSE, de disposer de son bien tout en devant en supporter les charges, qu'elle évalue à environ 42. 000 €.
Par ses dernières conclusions du 22 mars 2007, Monsieur Y... demande à la Cour de rejeter l'appel, de confirmer le jugement entrepris et de condamner Madame DE X... à lui payer 15. 000 € au titre de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile.
Monsieur Y..., après avoir présenté sa chronologie des faits, fait valoir qu'il y a eu accord des parties sur le prix de 1. 000. 000 €, qui a été fixé par Madame DE X... elle-même après négociations directes entre celles-ci, la défenderesse ayant réduit à ce montant la somme mentionnée dans le mandat de vente, ainsi qu'il ressort de la mention manuscrite qu'elle reconnaît avoir portée sur sa carte de visite adressée le 30 août 2002 à Monsieur Y....
Aucun délai n'était fixé pour accepter cette offre de vente au prix de 1. 000. 000 €, qui n'a pas été rétractée, l'acceptation de Monsieur Y... de cette offre le 23 octobre 2002 par un courrier adressé à l'agence VALENCAY, emportant conclusion du contrat de vente, s'agissant d'une acceptation sans réserve des condition de la venderesse.
Vu l'ordonnance de clôture du 22 juin 2007 ;
Vu les conclusions susvisées, l'ensemble de la procédure et les pièces produites par les parties ;
EN CET ETAT :
Attendu que selon mandat de vente confié le 29 décembre 2001 par Madame DE X... à la Sàrl VALENCAY IMMOBILIER, celle-là a donné à celle-ci mandat de vendre sa propriété immobilière située ... à MULHOUSE au prix de 1. 067, 143 €, montant auquel devait s'ajouter la commission d'agence de 5 % T. T. C. à la charge de l'acquéreur, la mandante s'engageant " à ratifier la vente à tout acquéreur qui lui sera présenté par le mandataire, aux conditions, prix et charges précisées par ce mandat " ;
Attendu qu'il n'est pas discuté que la Sàrl VALENCAY IMMOBILIER a présenté Monsieur Y..., comme personne intéressée par l'acquisition de cet immeuble, avec lequel des pourparlers ont été engagés, ce dernier offrant un prix de 823. 224, 69 € que Madame DE X... refusait d'accepter ; qu'au cours de ces pourparlers et en réponse à un bouquet de fleurs offert par le demandeur à la défenderesse et livré le 30 août 2002, Madame DE X... adressait à Monsieur Y... une carte de visite manuscrite de remerciements, complétés par la mention selon laquelle " elle se permet de rappeler que le prix de vente de la propriété est de 1 million d'euros " ; qu'il est constant que, quelque soit la valeur attribuée à ce document-qui n'a été accompagné d'aucune modification des conditions du mandat confié à la Sàrl VALENCAY IMMOBILIER-Monsieur Y... n'y a donné aucune suite jusqu'à sa lettre du 10 septembre 2002 adressée à Madame DE X... par laquelle il mettait fin aux pourparlers en ces termes :
" Votre agent immobilier... vient de me signifier votre fin de non recevoir dans la négociation que j'ai engagée avec vous dans le cadre de la vente de votre magnifique propriété de MULHOUSE.
Vous avez fixé un prix ne correspondant pas aux valeurs du marché, ce que je peux aisément comprendre, vu les sentiments très forts qui vous lient à cette maison dans laquelle vous avez vécu.... La fin de non-recevoir que vous m'avez adressée ce jour m'oblige donc à tourner la page sur un projet imprévu, exaltant, qui vous a plu, qui correspondait à votre attente, mais qui malheureusement ne verra pas le jour, et ce d'autant moins que je vais notifier à l'A. N. P. E., dans quelques jours, ma décision de ne pas quitter mes locaux professionnels. J'ai eu cependant beaucoup de plaisir à vous rencontrer, et vous souhaite, Madame, beaucoup de courage et de clairvoyance pour les prochaines années pour mener à bien votre vente ; " ;
Attendu que par des termes dépourvus de toute équivoque, Monsieur Y... mettait ainsi fin par cette lettre du 10 septembre 2002 aux pourparlers engagés avec la venderesse et ne peut donc se prévaloir d'aucun accord de négociation entre les parties sur le prix de 1. 000. 000 € qui serait tiré des mentions de la carte de visite susvisée rédigée par la défenderesse ;
Attendu que si Monsieur Y... a, postérieurement à cette rupture des pourparlers, pris l'initiative de nouvelles démarches pour acquérir la propriété de Madame DE X..., celle-ci, qui n'était plus tenue par les propositions qu'elle avait pu faire avant la rupture des pourparlers, n'a pas modifié les conditions du mandat de vente et notamment le montant du prix demandé, à savoir 1. 067. 143 €, Monsieur Y... offrant successivement 914. 695 € puis 868. 959, 39 € et 980. 000 € avant de s'arrêter à la somme de 1. 000. 000 € selon courrier du 23 octobre 2002 de la Sàrl VALENCAY IMMOBILIER adressé à Madame DE X..., par lequel ce mandataire indiquait à sa mandante :
" Comme vous m'avez donné votre accord sur la base de 1 million, nous souhaiterions par retour de fax une confirmation écrite de votre part dans l'attente de la rédaction et signature définitive du compromis. Dans l'attente d'une réponse de votre part... " ;
que ce faisant le mandataire confirmait nécessairement que dans le cadre des nouvelles négociations engagées avec Monsieur Y..., il n'existait aucun accord écrit des parties sur le prix de 1 million d'euros et notamment aucune acceptation écrite de Madame DE X... pour vendre à ce prix ; que Monsieur Y... et le premier Juge à sa suite, ne pouvaient donc utilement se référer aux termes de la carte de visite rédigée par la défenderesse au cours des pourparlers qui, lorsqu'ils ont été rompus, n'avaient abouti à aucun accord des parties ;
Attendu qui'l est constant que Madame DE X... n'a pas donné son accord, en réponse à la lettre de son mandataire du 23 octobre 2002, au prix de 1. 000. 000 € proposé par Monsieur Y... ; que c'est donc à tort que le premier Juge, estimant que les parties s'étaient accordées sur les éléments essentiels du contrat, a condamné Madame DE X... à signer l'acte authentique de vente selon le projet établi par le notaire du demandeur ; que, dès lors, le jugement entrepris du 22 juin 2004 et rectifié, sera infirmé en toutes ses dispositions et Monsieur Y... débouté de l'ensemble de ses prétentions ;
Attendu, sur la demande reconventionnelle de Madame DE X..., qu'il n'est pas contestable que la prénotation sur l'immeuble litigieux, dont l'inscription a été ordonnée par ordonnance du Président du Tribunal de grande instance de MULHOUSE en date du 18 novembre 2002, a placé à compter de cette date la défenderesse dans l'impossibilité de disposer de son bien alors qu'elle justifie d'offres d'acquéreurs à des prix supérieurs à un million d'euros ; que Madame DE X... justifie ainsi des charges qu'elle supporte depuis lors (chauffage, entretien de la toiture et des gouttières ainsi que d'un parc de 79 ares environ, réfection des canalisations d'eau, taxes foncière, assurance de l'immeuble) s'élevant au chiffre non contesté par Monsieur Y... de 41. 904, 24 € ; qu'il n'est en outre pas contestable que la pression exercée par Monsieur Y... pour contraindre la défenderesse à contracter contre le gré de celle-ci à des conditions qu'elle n'avait pas acceptées, lui cause un préjudice moral, qui sera réparé par l'allocation à l'appelante d'une somme de 5. 000 € ;
Attendu que l'issue du litige conduit à dire que Monsieur Y... sera condamné aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer à Madame DE X... une somme de 4. 500 € au titre des frais irrépétibles qu'elle a exposés ;
PAR CES MOTIFS
DÉCLARE recevable l'appel contre le jugement du 22 juin 2004 du Tribunal de grande instance de MULHOUSE, rectifié par le jugement du 14 septembre 2004 rendu par la même juridiction,
Le DÉCLARE bien fondé,
INFIRME cette décision en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau,
DÉBOUTE Monsieur Y... de l'ensemble de ses prétentions,
Y ajoutant :
CONDAMNE Monsieur Y... à payer à Madame DE X... une somme de 46. 904, 24 € (QUARANTE SIX MILLE NEUF CENT QUATRE EUROS ET VINGT QUATRE CENTIMES) à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNE Monsieur Y... aux entiers dépens des deux instances ainsi qu'à payer à Madame DE X... une somme de 4. 500 € (QUATRE MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile.
