CB/ EM
COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
1ère Chambre
Arrêt du Mardi 30 Août 2011
Dossier communiqué au Parquet Général le 20 mai 2011
RG : 10/ 01785
Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance d'ANNECY en date du 26 Mai 2010, RG 08/ 1822
Appelante
LA SARL KER HERMINE, dont le siège social est situé 71 Route d'Annecy-- CHAVOIRES-74290 VEYRIER DU LAC représentée par son gérant en exercice domicilié es qualité audit siège
représentée par la SCP BOLLONJEON ARNAUD BOLLONJEON, avoués à la Cour assistée de la SELARL Interbarreaux LEGITHEM représentée par Me Loïc CONRAD, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS
Intimé
Maître Thierry Y..., Notaire Associé de la SCP Thierry Z..., Thierry Y..., Nicolas A..., Xavier B... et Vincent C... demeurant...-74960 CRAN GEVRIER
représenté par la SCP FILLARD COCHET-BARBUAT, avoués à la Cour assisté de la SELARL VAILLY-KIEN ASSOCIES, avocats au barreau D'ANNECY
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COMPOSITION DE LA COUR :
Lors de l'audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, le 21 juin 2011 par Monsieur Billy, Président de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Monsieur Leclercq, Conseiller, avec l'assistance de Madame Bernard, Greffier, Et lors du délibéré, par :
- Monsieur Billy, Président de chambre, qui a rendu compte des plaidoiries
-Monsieur Leclercq, Conseiller,
- Madame Zerbib, Conseiller.
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Attendu que la Sarl J... rive droite a cédé à la Sarl Ker Hermine, par acte notarié du 9 mai 2005 reçu par maître Y..., notaire, un fonds de commerce d'hôtel quatre étoiles ; Que l'acte précisait que " le fonds pris dans sa globalité comprend au titre de ces éléments le droit au bail d'un terrain à usage de parkings résultant d'un bail commercial reçu par maître E..., alors notaire à Annecy, le 26 janvier 1989 que le cessionnaire déclare parfaitement connaître pour en avoir eu copie dès avant ce jour. Cet élément non cédé fera l'objet d'une cession ultérieure par le cédant au profit du cessionnaire moyennant un prix de 1. 500 € payable comptant à l'acte authentique à réitérer dans les 90 jours des présentes. Cette cession aura lieu sous les charges et conditions ordinaires en pareille matière, le bailleur dûment appelé à concourir à l'acte " ; Que, suite à l'assignation par la Sci les Pensières, propriétaire dudit parking, en cessation de l'usage de celui-ci, la Sci Les Pensières, la Sarl Ker Hermine et la Sarl J... rive droite ont conclu le 31 décembre 2007 un accord transactionnel selon lequel la Sarl Ker Hermine renonce au bail et la Sarl J... rive droite lui verse 30. 000 € en réparation du préjudice subi du fait de l'absence de parking rattaché à l'hôtel ; Que, par jugement du 26 mai 2010, le tribunal de grande instance d'Annecy a débouté la Sarl Ker Hermine de ses demandes contre maître Y... et l'a condamnée à lui payer 3. 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Que la Sarl Ker Hermine en a interjeté appel par déclaration du 27 juillet suivant ; Attendu que, soutenant que le notaire parvenait à le convaincre de signer l'acte authentique de cession alors même que le bail du parking n'avait été ni signé ni finalisé, qu'il n'a signé que parce que maître Y..., son unique conseiller, l'a assuré qu'aucune difficulté ne se présenterait pour disposer du parking convenable, qu'elle n'a pas été avertie de la sous-évaluation du parking, prix de 1. 500 € fixé par le notaire, que, au bout d'un an sans nouvelles de ce dernier, il a repris contact avec le notaire qui a fait délivrer une sommation au bailleur, pour régularisation, que la Sas les Pensières a refusé de régulariser l'acte de cession, que maître Y... lui a conseillé de ne pas dresser d'acte de carence, qu'en août 2007, les codes d'accès au parking ont été modifiés sans qu'elle eût connaissance des nouveaux codes, que l'accord conclu ne lui a pas permis de compenser la perte de chiffre d'affaires liée à l'absence de parking pour la clientèle, que le notaire a manqué à son obligation de conseil en ne vérifiant ni la véritable identité de la société bailleresse du parking ni la réalité et l'opportunité du prix de 1. 500 € et en n'appelant pas le bailleur à l'acte de cession de bail, qu'il n'a pas exécuté son obligation d'assistance, que maître de D... n'a jamais été mandaté ni rétribué pour l'assister, qu'il était évident que maître Y... devait se charger de la rédaction de la cession du bail du parking, qu'il ne démontre pas qu'il n'a pas manqué à ses obligations, qu'elle lui a adressé une mise en demeure le 15 mai 2008 d'établir une déclaration de sinistre pour couvrir la réparation de son préjudice, que l'absence de parking est un frein à toute possibilité de cession, qu'elle a été contrainte de cesser l'exploitation de l'hôtel, qu'il n'existe pas de places de parking suffisantes pour exploiter le fonds, que le rapport produit par le défendeur est erroné et mensonger, que la fermeture du parking a provoqué une forte baisse du chiffre d'affaires, qu'elle doit être indemnisée de la valeur, perdue, du fonds de commerce, 158. 500 € et de celle des places de parking, 15. 527, 80 €, que cela ne fait pas double indemnisation avec la somme perçue de la Sarl J... rive droite, la Sarl Ker Hermine demande de réformer le jugement, d'en suspendre les effets, de condamner maître Y... à lui payer 158. 500 € d'indemnisation du préjudice de perte de valeur du fonds de commerce, 232. 917 € de perte de la valeur des parkings, les intérêts au taux légal à compter de la signification de l'arrêt et capitalisés, subsidiairement d'organiser une expertise de son préjudice, et de condamner maître Y... à lui payer 3. 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Attendu que, alléguant que, ayant reçu communication d'un projet de compromis de vente de fonds, il avait fait des remarques à l'agence dont celle de la nécessité impérative d'annexer dès l'avant-contrat un projet de bail portant sur les emplacements de parking situés au sein de la fondation Mérieux à quelques centaines de mètres et a réitéré ce conseil à plusieurs reprises, qu'il les avait aussi destinées à monsieur F..., gérant de la Sarl Ker Hermine, que les parties devaient réaliser la promesse de cession à la fin de 2004 hors le concours de maître Y..., qu'il n'a pas été associé à la négociation, qu'il semble que des difficultés ont été rencontrées avec le représentant de la fondation Mérieux, que, à l'approche de la saison hôtelière, les parties à la cession ont convenu de signer l'acte de cession le 9 mai 2005 remettant à plus tard la cession du bail du parking pour un prix de 1. 500 €, qu'il a établi en juin 2006 un projet d'acte de cession complémentaire, que, au jour fixé pour la régularisation, les parties ont renoncé à l'établissement d'un procès-verbal de carence, que les pourparlers se sont poursuivis, que monsieur F... était assisté du cabinet d'avocats Sofiralet de maître de D..., notaire à Saint-Brieuc, que les parties ont seules fixé le droit au bail des parkings à 1. 500 €, que l'option consistant à procéder en deux temps a été adoptée sous l'impulsion des personnes qui assistaient la Sarl Ker Hermine, que les parties s'étaient porté fort de la négociation de la cession des droits relatifs au stationnement, que devant l'impossibilité d'identifier précisément le siège social de la Sci Les Pensières il a convoqué la Sas homonyme dont les parties supposaient qu'elle avait succédé à la première, que la Sarl Ker Hermine s'est privée de la possibilité de bénéficier d'un stationnement au sein de la fondation Mérieux et a seule concouru à son préjudice, que les griefs avancés contre lui sont dénués de lien de causalité avec le préjudice, qu'aucun bilan ne justifie la perte de chiffre d'affaires, que les résultats de 2008-2009 ne sont même pas communiqués, que l'hôtel a une capacité de 10 chambres et 3 suites, que le nombre de parkings nécessaire est restreint, que le nombre de places disponible en face ou à proximité est de 20 à 24, que la fondation Mérieux est prête à accorder des places dans son parking fermé à certaines conditions, notamment de ne pas avoir à faire au propriétaire de l'hôtel, qu'elle a déjà perçu 30. 000 € en réparation de ce préjudice, maître Y... conclut à la confirmation du jugement et à la condamnation de la Sarl Ker Hermine à lui payer 5. 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Attendu que l'assistance d'un notaire et d'un avocat auprès d'une partie, assistance qui apparaît bien lointaine dans le présent dossier pour la Sarl Ker Hermine s'agissant de professionnels ayant leur activité en Bretagne, n'est pas de nature à exonérer le notaire de l'une quelconque de ses obligations ;
Attendu que, au nombre des conditions suspensives du projet de compromis de vente du fonds de commerce, il était prévu " qu'un accord écrit soit obtenu avec la Fondation Mérieux, constatant la jouissance des parkings utilisés par la demeure de Chavoire à l'intérieur des locaux de la Fondation " ; Que, toutefois ce projet n'a pas été signé, l'agent immobilier écrivant au notaire avoir estimé pouvoir se contenter de l'offre d'achat faite par monsieur F... le 10 septembre 2004, laquelle est beaucoup moins détaillée et ne contient aucune mention relative aux emplacements de stationnement ; Que l'agent immobilier Sarl CTIM, monsieur G..., avait établi au 31 mars 2005 un projet de bail de quinze places de stationnement par la Sas Les Pensières ; Que, si le gérant de la Sarl Ker Hermine a effectivement semblé avoir exprimé le désir de s'installer en janvier 2005 pour des raisons scolaires, la cession n'a été signée que le 9 mai 2005, de sorte que l'urgence ne peut pas expliquer que pendant les six mois qui ont séparé l'offre d'achat de la signature de l'acte authentique, rien n'ait été fait auprès du propriétaire du parking ; Que maître Y... produit copie d'un e-mail adressé à Frédéric H...(?) le 3 mai 2005 et en copie à l'agent immobilier Le Bien fondé indiquant " il y aura lieu de vérifier l'accord de la fondation Mérieux sur le nouveau bail des parkings " ; Que ce n'est qu'à la suite de démarches de la Sarl Ker Hermine par son avocat en mars 2005, que le notaire a établi un projet de cession du bail des parkings ; Que, un an plus tard, lorsqu'il a à nouveau été question du parking, il a convoqué une société, qui n'était pas propriétaire du terrain des stationnements, en ne lui laissant qu'un délai de six jours pour la signature de l'acte ; Que la Sas Les Pensières indique par le courrier de son avocat du 27 juin 2006, répondant à la notification de la convocation par huissier, qu'aucune des parties à la cession du fonds de commerce n'a pris contact avec elle, nonobstant l'ancienneté de la cession du fonds de commerce et de l'expiration du délai prévu pour la cession complémentaire du bail des parkings ; Qu'après une polémique sur les conditions de la convocation à la signature, l'avocat de la société Les Pensières a indiqué que le loyer n'était plus payé depuis plusieurs années, qu'elle demandait la résolution du bail et qu'elle était disposée à autoriser le stationnement simultané de trois véhicules seulement avec accès accordé au seul monsieur F... ; Attendu qu'il apparaît donc que c'est avec une invraisemblable légèreté que maître Y..., qui ne justifie pas quels judicieux conseils il a pu donner à monsieur F..., qu'il qualifie d'ailleurs, en 2006 de " mes clients " (lettre du 30 juin 2006 à la société Ernstet Young, avocat de la Sas Les Pensières), a accepté de dresser l'acte de cession partielle du fonds de commerce, en laissant en suspens la question du parking, n'ayant manifestement pas la moindre assurance, ni la moindre connaissance de la situation du vendeur sur ce point ; Qu'il aurait pour le moins dû s'assurer que le projet de cession du bail était notifié au bailleur ; Qu'il n'est pas sérieux de sa part de soutenir qu'il n'était pas dès ce moment chargé par les parties de dresser l'acte de cession complémentaire du bail du parking, alors qu'il était ici le rédacteur d'une promesse de vente authentique qui devait être réitérée dans les 90 jours ; Que son comportement est également répréhensible en ce qu'il n'a fait aucune remarque sur la valeur de cet élément du fonds de commerce, alors que les parties ne lui attribuaient qu'un prix de 1. 500 €, parfaitement ridicule par rapport au prix du fonds de commerce cédé, s'agissant d'emplacements de parking sécurisés en un lieu fermé, indispensables à l'exploitation d'un hôtel quatre étoiles, et que d'ailleurs, la décision de la Sarl J... Rive droite de lui payer 30. 000 € en indemnisation de l'impossibilité de bénéficier des quinze places de parking le démontre ; Qu'il a, ce faisant, permis au cédant de vendre un fonds de commerce à sa valeur apparente, alors qu'il se trouvait amputé d'un élément important, dès lors que le précédent propriétaire du fonds ne pouvait exploiter sainement que grâce au bénéfice manifeste de la bienveillance du propriétaire du parking qui n'exigeait aucune contrepartie, et que le notaire ne s'est pas assuré que l'acquéreur du fonds bénéficierait du même avantage, ou au moins d'un avantage comparable ; Attendu que la Sarl Ker Hermine invoque un préjudice de perte de valeur du fonds de commerce, soit le prix payé de 158. 500 €, ainsi que la valeur des places de parking litigieuses qu'elle estime à 232. 917 € ; Que l'allégation de maître Y... qu'il existe des places de parking publiques à proximité est sans portée utile, s'agissant, encore une fois, d'un hôtel quatre étoiles, dont la clientèle, fortunée et acceptant en tous cas de payer un prix de nuitée élevé, entend que son véhicule profite d'un stationnement certain et disponible à brève distance, d'autant qu'il ne résulte pas du dossier que quelqu'un ait pris l'engagement de garder des places de stationnement publiques libres pour la clientèle de l'hôtel litigieux ; Attendu que la Sarl Ker Hermine ne peut soutenir que son préjudice soit constitué à la fois de la perte totale de valeur du fonds, et de la valeur d'achat des places de parking qui lui manquent ; Que ce n'est qu'à partir de l'été 2007 que la Sci Les Pensières a fait obstacle au garage sur son terrain de véhicules au titre de l'hôtel La demeure de Chavoire ; Qu'une lettre de l'expert-comptable de l'hôtel, société Fiducial expertise, du 27 mars 2008 indique que le chiffre d'affaires avait progressé en moyenne de 9, 62 % par rapport aux neuf premiers mois de l'année précédente, mais que le dernier trimestre 2007 a " enregistré une baisse de chiffre d'affaires de plus de 16. 000 € HT qui a réduit à néant les efforts réalisés sur les 9 premiers mois de l'exercice " ; Qu'une lettre de l'agence immobilière, Alpes transactions, du 20 mars 2008 indique à monsieur F..., après contacts " avec des professionnels potentiellement intéressés par l'acquisition de l'hôtel " que " l'absence de toute possibilité de parking est un énorme frein à toute transaction, et pose un problème auquel j'avoue n'avoir pas trouvé de solution. Au vu des réactions de tous les candidats acquéreurs, il me semble donc indispensable, pour qu'une transaction soit possible, de solutionner ce problème de stationnement... non seulement aucun acquéreur sérieux n'achètera un hôtel sans parking, mais nous risquons, dans le cas bien improbable d'une vente, d'être mis en cause pour défaut de conseil " ;
Que l'agence Sotheby's international realty " Perle du lac " écrit le même jour, suite à des visites également, qu'" il ne semble pas réaliste pour un hôtel 4 étoiles de ne pas disposer du stationnement nécessaire pour les clients. En effet, les possibilités de stationnement sont limitées : sur le trottoir le long de l'hôtel (mais cela gêne les passants piétons) ou en face de l'autre côté de la route mais dans ce cas, il faut être patient et surtout très prudent pour traverser sans danger. Pour ma part, je pense qu'à moins de créer un stationnement sécurisé, il n'est pas viable de conserver ce bâtiment dans sa destination actuelle " ; Qu'une lettre de la Fédération des syndicats hôteliers, cafetiers, restaurateurs et exploitants de discothèques de la Haute-Savoie en date du 15 avril 2008 souligne également le problème, insistant sur la nécessité d'un " parking privé, voire surveillé " pour ranger des voitures de luxe ; Qu'une délibération du conseil municipal de Veyrier du Lac, où est situé l'hôtel, en date du 3 mai 2004, a décidé d'imposer une participation pour non réalisation d'aires de stationnement en zone UH du POS fixée à 13. 000 € la place de stationnement manquante, valeur actualisée en fonction de l'indice du coût de la construction, ce qui représente un coût de 195. 000 € pour l'exploitant de l'hôtel, somme augmentée depuis, et supérieure au prix d'achat du fonds de commerce (qu'on ne peut que remarquer que cette décision a précédé de quelques mois la vente du dit fonds) ; Qu'il apparaît que non seulement le notaire a manqué à son obligation de conseil, mais qu'il a ainsi privé l'acte réalisé de son efficacité, que le préjudice subi par la Sarl Ker Hermine est constitué par la perte de toute la valeur du fonds et qu'il sera fait droit à la demande de celle-ci d'une somme de 158. 500 € ; Attendu que la Serl Ker Hermine a perçu du vendeur une indemnité transactionnelle de 30. 000 € pour l'indemniser de l'absence de cession du bail des parkings prévu ; Que, toutefois cette indemnité, estimée dans le cadre du litige avec la Sci les Pensières et afin d'y mettre un terme, n'a pu être acceptée qu'au regard des éléments de préjudice que la Sarl Ker Hermine connaissait à cette date, et qui étaient seulement la privation immédiate de ces emplacements privés et la simple nécessité d'en chercher d'autres ; Que ce n'est qu'ensuite que la Sarl Ker Hermine a connu d'une part les exigences de la mairie en l'absence de places de stationnement privées (lettre mairie du 21 avril 2008), et d'autre part l'impossibilité de négocier le fonds de commerce sans le parking (lettres agences du 20 mars 2008, message monsieur I...de refus d'acquisition " du fait de l'absence de parking " du 19 mars 2008), qu'un préjudice supplémentaire et différent est donc apparu postérieurement à la transaction, de sorte que, la somme de 158. 500 € indemnisant l'ensemble du préjudice subi, la somme de 30. 000 € doit en être déduite ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement, Infirmant, Condamne maître Y..., notaire à Annecy, à payer à la Sarl Ker Hermine une indemnité de 128. 500 € (CENT VINGT HUIT MILLE CINQ CENTS EUROS) en indemnisation du préjudice causé par ses manquements à son obligation de conseil avec les intérêts au taux légal à compter de ce jour et capitalisation conforme à l'article 1154 du code civil, Le condamne à lui payer 3. 000 € (TROIS MILLE EUROS) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Le condamne aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Bollonjeon-Arnaud-Bollonjeon. Ainsi prononcé publiquement le 30 août 2011 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile, et signé par Claude Billy, Président, et Madame Bernard, Greffier.
Le Président, Le Greffier,
