France, Cour d'appel de Caen, 1ère chambre civile, 30 juillet 2024, 21/01900

AFFAIRE : N° RG 21/01900 - N° Portalis DBVC-V-B7F-GZCZ

ARRÊT N°

ORIGINE : DÉCISION du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de COUTANCES du 22 Avril 2021

RG n° 19/01382

COUR D'APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 30 JUILLET 2024

APPELANTS :

Monsieur [W] [K]

né le 07 Décembre 1953 à [Localité 9] (14)

[Adresse 4]

[Localité 7]

Madame [J] [K] épouse [Y]

née le 06 Août 1957 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentés et assistés de Me Laurent MARIN, avocat au barreau de COUTANCES

INTIMÉE :

La S.A.R.L. DELAMARCHEIMMO.COM

prise en la personne de son représentant légal

N° SIRET : 534 996 301

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée et assistée de Me Véronique COCHARD-MAUPAS, avocat au barreau de COUTANCES

INTERVENANTS:

Madame [C] [O]

née le 04 Octobre 1980 à [Localité 12]

[Adresse 3]

[Localité 11]

Monsieur [H] [D]

né le 02 Avril 1978 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 11]

représentés et assistés de Me Bénédicte MAST, avocat au barreau de COUTANCES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M. GUIGUESSON, Président de chambre,

Mme VELMANS, Conseillère,

Mme DELAUBIER, Conseillère,

DÉBATS : A l'audience publique du 09 avril 2024

GREFFIER : Mme COLLET

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 30 Juillet 2024, après prorogation du délibéré initialement fixé au 18 juin 2024, et signé par M. GUIGUESSON, président, et Mme COLLET, greffier

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Suivant acte des 15,17 et 20 mai 2017, Mme et M. [K] et M. [P] ont donné mandat de vente sans exclusivité portant sur un bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 11] pour le prix de 165 000 euros. Le mandat a été consenti pour une durée de 24 mois, expirant le 24 mai 2019.

L'acte contenait une clause d'indemnisation forfaitaire du mandataire en cas de défaut de respect

de la clause interdisant au mandant de traiter directement ou par l'intermédiaire d'un autre mandataire avec un acquéreur présenté par l'agence.

Au titre-des visites effectuées, l'agence Delamarche Immo a fait visiter le bien à M. [D] et Mme [B], suivant bon de visite du 24 juin 2017, et a recueilli leur intention d'achat pour le prix de 130 000 euros le 8 juillet 2017, comprenant les honoraires de négociation.

Une autre visite avec ces acquéreurs a été organisée 1e 9 septembre 2017, à l'issue de laquelle les mandants ont été avisés d'un potentiel compromis à la fin du mois, avec nouvelle offre. Ayant appris que la vente avait été passée par un notaire de [Localité 11] pour le prix de 145 000 euros net vendeur, la société Delamarche Immo a réclamé à l'indivision et à l'acquéreur la somme de 10 000 euros à titre d'honoraires.

A défaut de règlement amiable, par actes des 23, 26, 29 et 30 juillet 2019, la société Delamarche Immo a fait assigner M. [P], M. et Mme [K] et M. [D] et M. [B] devant le tribunal de grande instance de Coutances aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l'indemnité forfaitaire.

Par jugement du 22 avril 2021 auquel il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le tribunal judiciaire de Coutances a :

- déclaré irrecevable l'action engagée à l'encontre de M. [P] ;

- rejeté les demandes de la société Delamarche Immobilier à son encontre ;

- débouté M. et Mme [K] de leurs demandes de nullité du mandat ;

- débouté M. et Mme [K] de leurs demandes au titre du caractère abusif de la clause;

- condamné solidairement M. et Mme [K] à payer à la société Delamarche Immobilier la somme de 10 000 euros au titre de l'indemnité forfaire contenue dans le clause ;

- débouté la société Delamarche Immobilier de ses demandes à l'encontre de M. [D] et de Mme [B] ;

- condamné solidairement M. et Mme [K] à payer à la société Delamarche Immobilier la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la société Delamarche Immobilier à payer à M. [D] et Mme [B], unis d'intérêts, la somme de 1 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné solidairement M. et Mme [K] aux dépens qui seront recouvrés par la SCP Berlement Cochard Hantrais conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

- rejeté toute autre demande.

Par déclaration du 30 juin 2021, M. et Mme [K] ont formé appel de ce jugement.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 12 mai 2022, M. et Mme [K] demandent à la cour de :

- réformer la totalité du jugement rendu le 22 avril 2021 par le tribunal judiciaire de Coutances

à titre principal,

- constater la nullité du mandat ;

- débouter la société Delamarcheimmo.com de ses demandes ;

- condamner la société Delamarcheimmo.com à lui payer une somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et 2 500 euros pour la procédure d'appel ;

- la condamner aux entiers dépens ;

à titre subsidiaire,

- déclarer abusive la clause pénale insérée au mandat de vente du 17 mai 2017;

- en conséquence, la déclarer non écrite ;

- déclarer nulle la clause car non apparente ;

- débouter la société Delamarcheimmo.com de ses demandes ;

- la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel ;

à titre infiniment subsidiaire,

- débouter la société Delamarcheimmo.com de ses demandes relatives au préjudice ;

- la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel ;

à titre très infiniment subsidiaire,

- réduire à un euro l'indemnité prévue par ladite clause;

- la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 23 mars 2022, la société Delamarcheimmo.com demande à la cour de :

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Coutances du 22 avril 2021 en ce qu'il a :

* débouté M. et Mme [K] de leur demande de nullité du mandat ;

* débouté M. et Mme [K] de leurs demandes au titre du caractère abusif de la clause ;

* condamné solidairement M. et Mme [K] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre d'indemnité forfaitaire contenue dans la clause ;

* condamné M. et Mme [K] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile de première instance ;

* condamné M. et Mme [K] aux dépens de première instance ;

- réformer le jugement de première instance en ce qu'il

* l'a déboutée de ses demandes à l'encontre de M. [D] et Mme [B];

* l'a condamnée à payer à M. [D] et Mme [B] la somme de 1 400 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

* a rejeté toutes autres demandes ;

y ajoutant,

- condamner M. [D] et Mme [B] , in solidum avec M. et Mme [K], à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l'indemnité forfaitaire contenue dans le mandat de vente;

- condamner M. [D] et Mme [B] in solidum avec M. et Mme [K], à lui payer la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 1242 du code civil, en raison de leur résistance abusive ;

en toute hypothèse,

- condamner in solidum M. et Mme [K], M. [D] et Mme [B] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, en appel ;

- condamner in solidum M. et Mme [K],M. [D] et Mme [B] aux dépens d'appel et faire application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, au profit de la SCP Berlemont Cochard Hantrais ;

- rejeter toutes demandes plus amples ou contraires aux présentes.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 10 août 2022, Mme [B] et M. [D] demandent à la cour de :

à titre principal,

- confirmer le jugement rendu le 22 avril 2021 par le tribunal judiciaire de Coutances ;

- condamner la société Delamarche Immobilier aux dépens ;

- condamner la société Delamarche Immobilier à leur payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

subsidiairement,

- condamner M. et Mme [K] à les garantir de toute condamnation ;

- condamner qui il appartiendra aux dépens et à leur payer la somme de 2 500 euros sur le

fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture de l'instruction a été prononcée le 13 mars 2024.

Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Monsieur [W] [K] et madame [J] [K] épouse [Y] s'opposent au jugement qui les a condamnés à payer la somme de 10.000€ allouée au titre de l'indemnité forfaitaire aménagée au mandat de vente en litige, comme clause pénale ;

- Sur la nullité du mandat de vente :

A cette fin, les appelants soutiennent la nullité du mandat de vente en expliquant que le mandat en litige a été signé par monsieur [P] qui n'est en rien propriétaire du bien immobilier vendu, qui appartenait en indivision à madame [J] [K], monsieur [W] [K] et madame [G] [K];

Or le mandat n'ayant pas été signé selon les appelants par les 3 co-indivisaires, madame [G] [K] ayant fait défaut, ledit mandat est nul selon les articles 815-2 et 815-3 du code civil qui exigent que le consentement de tous les co-indivisaires ait été obtenu pour la vente d'un bien immobilier;

Ce qui doit conduire la cour a retenir la nullité dudit mandat et l'impossibilité de revendiquer la clause alléguée;

La société DelamarcheImmo.Com répond que le mandat de vente contesté mentionne en qualité de mandant monsieur [P], madame [Y] et monsieur [K], quand monsieur [P] est l'époux de madame [G] [K], et qu'il est démontré que madame [G] [K] a paraphé daté et signé le document contesté, ce qui exclut toute nullité;

Monsieur [D] et madame [O] s'associent aux arguments de monsieur et madame [K] ;

Sur ce

La cour rappellera de ce chef qu'un co-indivisaire seul peut donner mandat de vente sur un bien indivis;

Que dans ce cas, la sanction n'est pas celle de la nullité mais de l'inopposabilité aux autres indivisaires ne l'ayant pas approuvé, et que le mandat dont s'agit n'est valable qu'entre l'indivisaire signataire et l'agent immobilier;

Aussi le débat engagé portant sur le fait que madame [G] [K] n'aurait pas signé le mandat de vente sans exclusivité avec la société Delamarcheimmo.com, ce qui est contesté par cette partie, est dénué en réalité de conséquence et d'intérêt sur la nullité invoquée;

En effet, certes, il apparaît que madame [G] [K] n'apparait pas mentionnée comme mandant au profit de l'agent immobilier sur le mandat de vente produit aux débats et qui définit les relations contractuelles et les obligations des parties entre elles;

Cependant il est expressément mentionné madame [J] [Y] et monsieur [W] [K] qui ont paraphé signé et daté ledit document;

Or la société DelamarcheImmo.com ne se prévaut pas du mandat qui lui a été donné à l'encontre de madame [G] [K], ses prétentions n'étant dirigées que contre monsieur [W] [K] et madame [J] [Y] qui sont ses interlocuteurs mandants;

Madame [G] [K] n'est pas à la procédure, les conditions dans lesquelles elle a ou aurait paraphé signé et daté le mandat de vente sont contestées, et la cour ne dispose pas des éléments définitifs pour trancher cette question, car madame [G] [K] épouse [P] n'a pas été attraite à l'instance et elle ne peut pas s'expliquer sur les contestations formées la concernant;

Sachant qu'en tout état de cause elle a parfaitement consenti à la vente en cause comme en attestent le mandat pour négocier celle-ci donné au notaire Maître [U] et la procuration à celui-ci donnée;

En conséquence il résulte de tout ce qui précède que le mandat en litige est parfaitement valable dans les relations établies entre la société DelamarcheImmo.Com avec madame [J] [Y] et monsieur [W] [K] qui sont les seules parties contre lesquelles l'agent immobilier en cause agit;

La cour note de plus que les paraphes et signatures apposés sur les documents aux débats par [G] [K] épouse [P] sont largement comparables à ceux apposés sur le mandat critiqué et son absence de la procédure ne conforte pas la thèse de ce qu'elle n'aurait pas signé celui-ci;

Ainsi la cour ne peut pas retenir avec certitude cette option;

Le moyen de nullité soulevé à ce titre sera écarté ;

S'agissant de la nullité du mandat signé 'hors établissement' et le respect du code de la consommation :

Les appelants expliquent que dans la mesure où le mandat engageait trois indivisaires qui vivaient à des endroits différents, l'agent immobilier devait délivrer à chacun des signataires un formulaire de rétractation;

Qu'un seul document a été signé et qu'il en est tiré la conclusion que monsieur [W] [K] et madame [J] [Y] n'ont pas eu ce bordereau, qu'il s'agit d'une méconnaissance du Code de la consommation;

Que l'impossibilité d'exercer le droit de rétractation a pour sanction la nullité de l'acte, et ces moyens sont repris par monsieur [D] et madame [O];

La société DelarmarcheImmo.com répond que le mandat dont s'agit a été signé par chacun des trois mandants, et que les indivisaires ayant tous le même intérêt, ils ont donné le même mandat, ce qui n'exigeait pas autant d'exemplaires que de membres de l'indivision;

Sur ce la cour note qu'en cas d'indivision, il n'existe aucune obligation légale imposant à l'agent immobilier que chaque co-indivisaire soit en possession comme signataire d'un exemplaire du mandat signé;

Or comme le 1er juge l'a justement analysé, il apparaît que le mandat du 24 mai 2017 a été établi en deux exemplaires et qu'un seul de ceux-ci a été remis à -'l'indivision'- dont les membres avaient tous le même intérêt pour donner ainsi le même mandat;

L'acte remis comporte un paragraphe sur le droit à rétractation, ainsi qu'un bordereau pré-imprimé à usage de rétractation, sachant que le mandat étant adopté et approuvé 'hors établissement' il l'a été tour à tour par chacun des co-indivisaires qui l'ont eu en mains qui l'ont paraphé signé et daté, successivement les 15, 17 et 20 mai 2017;

Ainsi la cour estime que le 1er juge a justement retenu que l'acte attaqué avait respecté la formalité du double exemplaires, que ce document avait été mis à la disposition de chacun des mandants, qui avait pris connaissance tour à tour et successivement de la fiche d'information sur le droit à rétractation qui contenait le bordereau à utiliser pour ce droit, auquel ils ont renoncé en ne l'exerçant pas ;

Dans ces conditions, il résulte de tout ce qui précède qu'il n'existe aucun motif de nullité de ce chef ;

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a écarté les moyens de nullité soulevés contre le mandat conclu ;

- Sur le caractère abusif de la clause :

La clause dont s'agit se présente comme suit :

- Pendant la durée du présent mandat ainsi que dans les 12 mois suivant l'expiration ou la résiliation de celui-ci, le mandant s'interdit de traiter directement ou par l'intermédiaire d'un autre mandataire avec un acheteur présenté à lui par le mandataire ou un mandataire substitué. Cette interdiction vise tant la personne de l'acheteur que son conjoint, concubin ou partenaire de Pacs avec lequel celui-ci se porterait acquéreur ou encore toute société dans laquelle l'acheteur aurait une participation.A défaut de respecter cette clause le mandataire aura droit à une indemnité forfaitaire à titre de clause pénale à la charge du mandant d'un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au présent mandat.

Sur cette clause, monsieur [W] [K] et madame [J] [Y] au visa de l'article L.212-1 du code de la consommation soutiennent que celle-ci ci-dessus rappelée est abusive au motif que le mandat étant sans exclusivité, ce type de clause oblige le vendeur à refuser une proposition d'une autre agence faite par le même acquéreur mais qui serait plus intéressante financièrement;

Que le vendeur se trouve ainsi contraint de verser une rémunération à une agence qui n'a pas abouti à un prix plus important;

Que le consommateur se trouve ainsi captif de la 1ère agence en l'espèce jusqu'au 24 mai 2020 soit sur période de trois ans;

Que de plus la clause dont s'agit n'apparaît pas de manière claire dans le mandat et qu'elle ne vise pas le cas d'un prix supérieur proposé par un autre mandataire;

La société DelamarcheImmobilier.Com répond que la clause contestée n'empêche pas les vendeurs à mettre leur bien en vente auprès d'autres agences, que la seule limite apposée est celle que si l'agent immobilier dont s'agit leur a présenté d'éventuels acquéreurs, les vendeurs seront tenus de passer par l'intermédiaire de l'agence Delamarche pour vendre leur bien à ces derniers;

Qu'ainsi il est démontré que ladite clause n'est pas abusive et qu'elle ne provoque pas un déséquilibre entre les droits et obligations du professionnel avec ceux des vendeurs simples particuliers;

Que de plus la clause dont s'agit, clause pénale, est parfaitement valable en ce qu'elle est visible comme cela est expliqué;

Sur ce, la cour estime qu'il n'y a pas lieu de qualifier la clause précitée d'abusive et celle en ce que :

- il convient au visa de l'article L.212-1 du Code de la consommation de rapporter la preuve d'un déséquilibre significatif entre les parties à l'instance et cela au détriment de monsieur et madame [K] au motif qu'ils se trouveraient dans l'impossibilité d'accepter une offre plus intéressante financièrement présentée par un acquéreur, soit par une autre agence immobilière que celle à l'instance;

Cependant ce moyen ne saura pas retenu par la cour, car :

- comme le 1er juge l'a justement analysé, il est constant que l'interdiction de traiter directement ou par l'intermédiaire d'un autre mandataire ne porte pas atteinte au caractère non exclusif du mandat car :

- la clause précitée n'interdit pas aux vendeurs de traiter la cession de leur bien immobilier avec un autre mandataire et à un autre prix, voir même directement avec des acheteurs potentiels, car :

- l'interdiction se trouve strictement limitée à un acquéreur qui a été précédemment présenté par la mandataire qui lui a fait visiter le bien;

Aussi cette restriction qui est de nature à éviter tout risque de fraude et à préserver la loyauté qui s'impose dans les relations entre les parties, ne présente pas de caractère abusif au sens de l'article précité du Code de la consommation et le moyen soulevé de ce chef sera écarté;

S'agissant des contestations portant sur la clause pénale, les moyens et arguments soulevés par les appelants seront également écartés et cela en ce que la clause contestée est en caractère gras, celle-ci se trouve dans un chapitre du document de manière logique et nullement isolée puisque sous le titre :

-Conditions concernant le mandat- ;

Cette clause est donc expresse et en caractère apparent;

Ses dispositions sont limitées dans le temps à hauteur de 12 mois;

De plus, il n'existe aucune raison légale de prévoir le cas où un prix supérieur serait proposé aux mandants par l'intermédiaire d'un autre mandataire, puisque l'agence immobilière mandatée pouvait parfaitement suivre et gérer un prix supérieur si celui-ci était proposé par l'acquéreur auquel elle avait fait visiter le bien, un prix supérieur pouvant de plus, toujours être proposé par autre acquéreur ;

Il résulte de tout ce qui précède que la clause stipulée doit être regardée comme valable entre les parties et comme interdisant aux vendeurs de conclure, par l'intermédiaire d'un autre mandataire, avec les acheteurs qui leur avaient été présentés par l'agence Delamarche Immobilier et le jugement sera confirmé de ce chef ;

- Sur le non respect du mandat :

Sur ce point, les appelants soutiennent qu'ils n'ont jamais connu l'identité des personnes qui ont visité le bien puisque seul le prix de vente les intéressait;

Que la seule personne qui aurait pu connaître l'identité des visiteurs était monsieur [P], qu'ils n'ont pas prêté attention au fait que les acquéreurs avaient pu visiter le bien avec un autre mandataire qui ne détenait pas un mandat exclusif;

L'agence DelamarcheImmo.Com répond qu'il n'est pas contesté que madame [B] et monsieur [D] ont été présentés par son intermédiaire en leur faisant visiter le bien immobilier vendu et cela à la date du 24 juin 2017, que la vente conclue par l'intervention de maître [U] a caractérisé une méconnaissance par les vendeurs de leurs obligations;

Or sur la problématique ainsi soumise, la cour estime que le 1er juge a justement apprécié la situation en rappelant ce que suit :

- que monsieur [D] et madame [B] ont visité le bien immobilier concerné par l'intermédiaire de l'agence immobilière en cause selon un bon de visite du 24 juin 2017;

- que monsieur [D] et madame [B] ont effectué le 8 juillet 2017 une proposition d'achat à hauteur de 130.000€, que cette offre a été transmise à monsieur [P] époux de madame [G] [K];

- que celle-ci a été refusée, qu'il n'y a pas été donné de suite mais que cette offre n'a pas pu ne pas être soumise à tous les co-indivisaires puisque l'accord de tous était exigé pour régulariser une vente éventuelle sur le prix suggéré;

- qu'un nouveau compte rendu de visite a été adressé à l'indivision dite [P] [E] le 15 décembre 2017 faisant état d'une re-visite de monsieur [D] et de madame [B] avec la possibilité pour les éventuels acquéreurs de refaire une offre d'achat ;

- le 16 novembre 2017, l'agence Delamarche Immobilier alertait l'indivision sur la possibilité que l'acquéreur les contacte directement ou par l'intermédiaire d'un notaire ou d'un confrère;

Il résulte de tout ce qui précède que monsieur [D] et madame [B] se sont manifestés à plusieurs reprises, qu'ils ont démontré un véritable intérêt pour l'achat du bien immobilier en litige;

Que comme le 1er juge l'a noté avant la signature du compromis réalisé par maître [U] les vendeurs mandants avaient été avisés de la visite de leur bien par le couple [B]-[D] qui a insisté pour l'acquérir;

Que la vente pour être réalisée exigeait l'accord de tous les indivisaires et que l'attention de l'indivision avait été attirée sur le problème posé par le courrier du 16 novembre 2017;

Soit à une date où la procuration pour vendre a été donnée à maître [U] soit les 16 et 17 novembre 2017, ce qui devait conduire les appelants à informer l'étude notariale que des acquéreurs potentiels existaient avec monsieur [D] et madame [B] qui depuis le mois de juin 2017 s'intéressaient de près à la vente du pavillon dont s'agit, en ayant même fait une proposition d'achat ;

Que les appelants peuvent difficilement soutenir qu'ils ignoraient l'ensemble de ces éléments sauf à avoir été particulièrement négligents et devoir ainsi en supporter les conséquences relatives à la clause en litige dont l'application est réclamée ;

En conséquence de tout ce qui précède, c'est de manière justifiée que le 1er juge en a déduit que monsieur [K] et madame [Y] avaient méconnu les termes de la clause du mandat passé avec l'agence Delamarche Immobilier, et que cette partie pouvait réclamer à leur encontre la mise en oeuvre de celle-ci ;

Ainsi le jugement sera confirmé de ce chef;

S'agissant de l'indemnité à allouer, l'agence DelamarcheImmo.Com sollicite la confirmation du jugement entrepris qui lui a accordé la somme de 10.000€ dont les appelants réclament la réduction à hauteur de 1€ en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil;

La cour accordera à l'Agence Delamarche Immobilier la somme correspondant à la commission qu'elle aurait dû percevoir si la vente à 130.000€ était intervenue par son intermédiaire, ce qui correspond à la somme de 9600€, puisque l'indemnité devait être calculée en fonction de la rémunération espérée et cela TTC en fonction du prix de vente défini;

Qu'il est constant que ladite vente a été réalisée, qu'ainsi la perte subie est manifeste et qu'il n'existe aucun motif pour réduire l'indemnité en litige;

Aussi le jugement entrepris sera infirmé juste pour réduire la clause pénale de 10.000€ à 9600€ en application du barème annexé au mandat et qui correspond à un taux ordinaire de 5% HT;

- Sur les demandes dirigées contre monsieur [D] et madame

[O] :

L'agence Delamarche Immobilier entend obtenir que la responsabilité des acquéreurs soit retenue aux fins que ces derniers soient condamnés in solidum avec monsieur [K] et madame [Y];

L'agence Delamarche Immobilier entend mettre en cause en 1er lieu la responsabilité contractuelle des acquéreurs au motif qu'une relation de cette nature a existé entre elle et monsieur [D] avec madame [O] du fait de la fiche de reconnaissance et de visite signée par eux;

Que ce document établi vaut contrat;

Monsieur [D] et madame [O] soutiennent qu'ils n'ont eu aucune relation contractuelle avec la société Delamarche Immobilier, qu'ils ne sont pas intervenus pour le choix du mandataire des vendeurs, qu'ils ont fourni les documents qui leur ont été réclamés et ils se sont présentés chez le professionnel qui leur a été indiqué;

Que le bon de visite ne peut en aucune manière constituer un engagement ni un contrat avec l'agence immobilière, l'acheteur ignorant tout des conditions de négociation établies entre l'agence immobilière et le vendeur;

Sur ce, la cour rappelle qu'il est constant que le bon de visite n'a pas de valeur juridique et notamment contractuelle dans les relations entre les visiteurs éventuels acquéreurs et l'agence immobilière mandataire des vendeurs en charge de la cession;

Ainsi le bon de visite en lui-même qui est produit aux débats ne peut pas constituer un contrat ni établir une relation de cette nature entre les parties intéressées;

Ce document constitue une preuve écrite de la visite réalisée dans les relations vendeurs/agent immobilier ;

Cette solution est à appliquer pour les visites que monsieur [D] et madame [O] ont réalisé du bien vendu, sachant que ces derniers n'ont signé aucun mandat de recherche au profit de l'Agence Delamarche-Immobilier;

Les mentions apposées sur ce bon visite soit les suivantes :

-En conséquence nous nous engageons expressément :

- A ne traiter l'achat de l'une ou de plusieurs de ces affaires que par votre seul intermédiaire même après expiration des mandats qui vous ont été remis.

En cas de violation des engagements ci-dessus nous serions tenus à l'entière réparation des préjudices causés à votre agence par son éviction, ce préjudice ne pouvant être inférieur à la commission que vous auriez perçue en concourant à l'acte; sont inopérantes en ce que :

- le bon de visite en litige n'émane pas des clients, des vendeurs, et il ne s'agit d'un mandat de recherche, celui-ci n'a été rédigé qu'à la seule initiative de l'agence pour se prémunir dans ses relations avec les vendeurs ses clients;

Ce bon de visite d'ailleurs ne comporte aucune formule d'engagement qui soit efficace puisque les visiteurs n'ont aucune connaissance des mandats remis à l'agence Delamarche Immobilier ni de leur durée, comme ils ne connaissaient absolument pas le montant de la commission due par les vendeurs sur le paiement de laquelle ils s'obligeaient ;

Ainsi le 1er juge a pu justement affirmer que le préjudice auquel fait référence le bon de visite en cas de violation de la clause visée par des mandats dont monsieur [D] et madame [O] sont exclus, se réfère à la commission à laquelle l'agence aurait droit en concourant à l'acte et cela par référence à un contrat qui n'a pas été signé par eux et dont ils ignoraient les termes et conditions ;

Aussi il peut être retenu par la cour la même solution que celle adoptée par le 1er juge, à savoir qu'il ne peut pas être appliqué une sanction prévue par un contrat, un mandat qui a été signé uniquement avec les vendeurs, la précision de la reconnaissance de la liste des biens immeubles visités par l'intermédiaire de l'agence Delamarche Immobilier n'étant pas de nature à modifier cette situation ;

En conséquence la cour confirmera le jugement entrepris qui a écarté de la part des acquéreurs une méconnaissance fautive et contractuelle de leur part au détriment de l'agence Delamarche Immobilier ;

A défaut de faute contractuelle, l'agence Delamarche Immobilier entend mettre en cause la responsabilité délictuelle des acquéreurs sur le fondement de l'article 1240 du code civil et selon les dispositions de l'article 1242 du même code en soutenant que les acquéreurs ont commis une faute devant notaire en déclarant avoir été mis en relation avec les vendeurs par l'intermédiaire dudit notaire ;

Monsieur [D] et madame [O] répondent qu'ils ont eu contact avec le notaire dont s'agit puisque les vendeurs le leur ont demandé, et qu'il n'appartient pas à l'acheteur de s'assurer de la rémunération de l'agent immobilier;

Il est constant que le 19 février 2018 les parties soit les acquéreurs et les vendeurs à l'instance,ont signé l'acte authentique de cession en acceptant la mention suivante:

- les parties reconnaissent expressément avoir été mises en relation par l'intermédiaire de maître [U] notaire à [Localité 11] auquel le vendeur avait donné mandat conformément aux dispositions du code de commerce ;

La cour ne retiendra pas comme le 1er juge l'a analysé, la réalité d'une faute caractérisée imputable à monsieur [D] et madame [O], car comme acquéreurs ces derniers n'avaient pas à contrôler de quelque manière que ce soit, les relations contractuelles issues du mandat établi entre leur vendeurs et l'agence Delamarche Immobilier;

La mise en relation des acheteurs avec les membres de l'indivision [K] en vue de la vente, a en tout état de cause eu lieu également par l'intermédiaire de maître [U] pour le prix qui a été arrêté et ce d'autant qu'il n'y a jamais eu de mandat exclusif donné à l'agent immobilier en cause;

Ce qui permettait à monsieur [D] et madame [O] de contacter et de se rapprocher de tous les professionnels habilités à vendre la maison d'habitation en cause pour y rechercher les conditions financières les plus favorables pour eux ;

De plus, il n'est pas démontré que les acquéreurs comme cela a déjà été précisé, avaient une parfaite connaissance de la teneur du mandat de vente liant les vendeurs, sachant qu'ils n'étaient tenus à aucun devoir de loyauté à l'égard de l'agent immobilier en n'ayant pas à vérifier les conditions de sa rémunération ;

Il résulte de tout ce qui précède qu'il convient d'écarter les demandes dirigées contre monsieur [D] et madame [O] tant sur la plan contractuel que sur le fondement délictuel en l'absence de faute prouvée, ce qui conduit la cour à débouter l'agence Delamarche Immobilier de toutes ses demandes dirigées contre monsieur [D] et madame [O] et à confirmer le jugement entrepris, ce qui rend sans objet l'examen de la garantie des consorts [K] à leur profit ainsi que celui portant sur les règles régissant la rémunération des agents immobiliers qui sont étrangères aux acquéreurs en l'espèce ;

S'agissant de la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive présentée par l'agence Delamarche Immobilier du chef de la résistance abusive des vendeurs et acheteurs, celle-ci n'est pas caractérisée, en ce qu'il n'est pas rapporté la preuve d'un abus d'agir en justice pour régler le présent litige et de circonstances particulières le démontrant ;

La cour écartera la demande formée à ce titre par l'agence DelamarcheImmo.Com ;

- Sur les autres demandes :

Le jugement étant principalement confirmé il le sera s'agissant des dépens et de l'application de l'article 700 du code de procédure civile, en ce compris le montant alloué à monsieur [D] et madame [O] pour leurs frais irrépétibles;

Concernant la cause en appel, monsieur [K] et madame [Y] étant essentiellement déboutés de leurs demandes, ils le seront également concernant l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile qu'ils réclament et ils supporteront les dépens ;

Les appelants par équité et compte tenu des solutions apportées au litige verseront à l'Agence Delamarche Immobilier la somme de 3000€ en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

L'agence Delamarche Immobilier étant à l'origine de l'appel provoqué versera à monsieur [D] et madame [O] unis d'intérêts la somme de 2000€ du chef de leurs frais irrépétibles d'appel ;

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe.

- Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a :

- condamné solidairement M. et Mme [K] à payer à la société Delamarche Immobilier la somme de 10 000 euros au titre de l'indemnité forfaire contenue dans le clause ;

L'infirme de ce seul chef et statuant à nouveau :

- Condamne solidairement M. et Mme [K] à payer à la société Delamarche Immobilier la somme de 9600 euros au titre de l'indemnité forfaire contenue dans le clause ;

- Déboute monsieur [W] [K] et madame [J] [Y] de toutes leurs autres demandes en ce compris celle formée en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Déboute la société Delamarche.Immo.com du surplus de ses demandes en ce compris de toutes celles présentées contre monsieur [D] et madame [O] ;

- Condamne monsieur [W] [K] et madame [J] [Y] à payer à la société DelamarcheImmo.com la somme de 3000€ en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamne la société DelamarcheImmo.com à payer à monsieur [D] et madame [O] unis d'intérêts la somme de 2000€ en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamne monsieur [W] [K] et madame [J] [Y] en tous les dépens de 1ère instance et d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de l'avocat en ayant fait la demande.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

M. COLLET G. GUIGUESSON

| France, Cour d'appel de Caen, 1ère chambre civile, 30 juillet 2024, 21/01900

Synthèse

Origine de la décision