COUR D'APPEL DE CAEN
1ère Chambre civile
O R D O N N A N C E
N° RG 23/02480 - N° Portalis DBVC-V-B7H-HJRF
Affaire :
S.C.I. IHR
représentée et assistée de Me Bernard HOYE, avocat au barreau de LISIEUX
C/
S.C.I. MANATEL
Représentée et assistée de Me Alain LANIECE, avocat au barreau de CAEN - N° du dossier 99213101
Le TROIS JUILLET DEUX MILLE VINGT QUATRE,
Nous, M.C. DELAUBIER, Conseillère chargée de la mise en état de la première chambre civile de la Cour d'Appel de CAEN, assistée de Mme COLLET, greffière,
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EXPOSE DU LITIGE
Suivant déclaration en date du 24 octobre 2023, la Sci IHR a relevé appel à l'égard de la Sci Manatel d'un jugement rendu le 26 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Lisieux en ce qu'il :
- a ordonné la nullité pour dol de la vente intervenue le 8 juin 2021 entre la Sci Manatel et la Sci IHR et portant sur l'ensemble immobilier situé [Adresse 3] et figurant au cadastre section AE n°[Cadastre 1] Lieudit [Adresse 2] pour une contenance de 3 ares et 84 centiares ;
- dit que la décision sera publiée au service de la publicité foncière ;
- l'a condamnée à payer à la Sci Manatel les sommes suivantes, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2022 :
* 329.990 euros au titre du prix de vente ;
* 24.300 euros au titre des frais de notaire ;
* 8.831,71 euros au titre des travaux ;
* 1.089,61 euros au titre de l'assurance des biens ;
- a ordonné la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière, concernant la somme de 329.990 euros ;
- a rejeté les autres demandes plus amples ou contraires ;
- l'a condamnée à verser à la Sci Manatel la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- l'a condamnée aux entier dépens, lesquels comprendront les frais de publicité foncière.
La Sci Manatel a constitué avocat le 13 novembre 2023.
L'appelante a conclu le 23 janvier 2024.
L'intimée a conclu le 22 avril 2024 après avoir saisi le conseiller de la mise en état le 2 février 2024 d'un incident aux fins de radiation sur le fondement de l'article 524 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions d'incident en date du 14 mai 2024, la Sci Manatel demande au conseiller de la mise en état, au visa de l'article 524 du code de procédure civile, de :
- constater que l'appelante n'a pas exécuté les termes du jugement du 26 mai 2023 rendu par le tribunal judiciaire de Lisieux ;
- dire qu'il n'existe aucun moyen sérieux à l'appui de l'appel et aucune conséquence manifestement excessive quant à l'exécution du dit jugement ;
En conséquence,
- ordonner la radiation du rôle de la cour de l'appel interjeté par la Sci IHR ;
- débouter la Sci IHR de l'intégralité de ses demandes fins et conclusions ;
- condamner la Sci IHR à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
La Sci Manatel fait valoir qu'en l'absence d'exécution spontanée du jugement entrepris, elle a été contrainte de faire délivrer à la Sci IHR un commandement aux fins de saisie-vente et de faire pratiquer une saisie-attribution des loyers de M. [B] entre ses mains, actes non contestés par l'appelante. Elle ajoute que la Sci IHR s'est exécutée partiellement le 22 avril 2024 en réglant la somme de 12 421,32 euros correspondant au coût des travaux, à l'assurance des biens et aux frais irrépétibles, sans jamais procédé au paiement du prix de vente de l'ensemble immobilier auquel elle a été condamnée.
Elle précise que la Sci IHR est mal fondée à lui reprocher de ne pas lui avoir restitué les fruits de l'immeuble perçus à compter du 20 juillet 2022 comme les clés des logements vacants, alors qu'elle-même n'a pas manqué d'informer l'appelante de la situation de l'immeuble grevée d'un privilège de prêteurs de denier, raison invoquée par la Sci IHR pour indiquer qu'elle ne pouvait accepter la restitution de l'immeuble dans ces conditions. Elle soutient cependant que le jugement entrepris ne comporte aucune réserve quant à l'inscription de garantie et elle précise que la garantie ne pourra être levée que lorsque la société IHR aura exécuté le jugement.
Elle ajoute qu'elle a été obligée de gérer les plaintes des locataires, de payer l'assurance des biens et factures d'eau pour éviter toute coupure alors qu'elle est dans l'impossibilité de restituer des loyers qu'elle n'a jamais perçus, mentionnant le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lisieux du 29 mars 2024 à l'encontre de Mme [C] locataire et Mme [V], la caution, à la suite de son assignation pour loyers impayés et constatation de l'effet de la clause résolutoire du bail.
Elle conclut à la mauvaise foi de la Sci IHR qui n'a jamais réagi à l'ensemble des courriers l'informant de la situation de l'immeuble.
En réplique à la Sci IHR lui demandant de justifier qu'elle serait en mesure de procéder au règlement de la somme de 65 998 euros correspondant à la différence entre le prix de vente et le montant du prêt accordé par l'établissement bancaire, elle fait valoir que l'exécution totale du jugement en ce compris les frais de notaire, taxe foncière et coût des travaux lui permettrait de régler l'établissement bancaire qui procédera à la mainlevée du privilège de prêteur de deniers.
Enfin, l'intimée assure que la Sci IHR a la capacité financière de lui régler les sommes litigieuses contrairement à ce que celle-ci prétend sans en justifier.
En définitive, la Sci Manatel affirme que la Sci IHR ne rapporte pas la preuve qu'elle est dans l'impossibilité d'exécuter la décision ou que son exécution serait de nature à entraîner des conséquences manifestement excessives.
Dans ses dernières conclusions du 7 mai 2024, la Sci IHR demande au conseiller de la mise en état de débouter la Sci Manatel de l'intégralité de ses demandes et de la condamner au paiement de la somme de 1100 euros au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens de l'incident.
Elle rappelle que l'exécution provisoire impose des obligations réciproques alors que le tribunal a condamné la Sci Manatel à lui restituer les fruits de l'immeuble qu'elle a perçus et notamment l'intégralité des loyers et indemnités diverses versées par les locataires depuis le 20 juillet 2022 date de l'assignation, et que celle-ci ne s'est jamais exécutée tant sur ce point que s'agissant de la restitution des clés des logements ne faisant pas l'objet d'un contrat de bail.
Elle rappelle qu'elle a vendu un immeuble libéré de toute inscription de son chef, que l'immeuble doit être remis en l'état où il se trouvait avant la conclusion de la vente et que la restitution du prix de vente et des frais y afférents ne peut intervenir que concomitamment à la restitution de l'immeuble.
Elle relève que la Sci Manatel est dans l'incapacité totale de restituer ledit immeuble dans la mesure où celui-ci est grevé d'un privilège de prêteur de denier de son chef au profit de la CRCAM de Normandie pour un montant de 395.988 euros, soit d'un montant supérieur de 65 998 euros au prix de vente de sorte que c'est à juste titre qu'elle a indiqué à son conseil qu'elle ne pourrait pas accepter la restitution du bien avant la levée de cette inscription.
Enfin, elle indique avoir déjà procédé le 22 avril 2024 au paiement du coût des travaux, de l'assurance des biens et des frais relatifs à l'application de l'article 700 du code de procédure civile et que l'exécution du surplus des condamnations serait de nature à entraîner pour elles des conséquences manifestement excessives alors que la Sci Manatel n'aura plus, quant à elle, la capacité financière de lui verser la somme de 329.990 euros.
Elle estime que la décision de radiation constituerait une mesure disproportionnée de nature à constituer une entrave à l'accès effectif au juge d'appel contraire à l'article 6 §1 de la Convention européenne des droits de l'homme alors que de surcroît, dans le cadre de l'exécution provisoire, la société Manatel n'hésitera pas à l'assigner en redressement judiciaire, étant rappelé que la Sci a été constituée en vue de la seule acquisition de l'immeuble litigieux et qu'elle-même tout comme ses associés M. [R] et la holding B.V.N ne détiennent aucun autre avoir immobilier.
Au demeurant, elle précise que la somme réglée à la Sci Manatel en exécution partielle du jugement lui a été prêtée par un tiers et qu'elle ne dispose d'aucune garantie lui permettant de recourir à un prêt.
L'incident a été évoqué à l'audience d'incident du conseiller de la mise en état du 20 mars 2024.
SUR CE,
Selon l'article 524 du code de procédure civile, lorsque l'appelant ne justifie pas avoir exécuté la décision frappée d'appel assortie de l'exécution provisoire, la radiation du rôle de l'affaire peut être ordonnée par le conseiller de la mise en état, à moins qu'il ne lui apparaisse que l'exécution serait de nature à entraîner des conséquences manifestement excessives ou que l'appelant est dans l'impossibilité d'exécuter la décision ; la demande de l'intimé doit, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office, être présentée avant l'expiration des délais prescrits aux articles 905-2, 909, 910 et 911.
Les conséquences manifestement excessives s'apprécient au regard de la situation concrète et actuelle des parties, notamment de la faculté du débiteur à supporter la condamnation sans dommage irréversible et de celle du créancier à assumer le risque d'une éventuelle restitution.
En l'espèce, la demande de la Sci Manatel présentée avant l'expiration du délai prescrit à l'article 909 du code de procédure civile, est recevable.
Au regard de l'article 503 du même code qui dispose que les jugements ne peuvent être exécutés contre ceux auxquels ils sont opposés qu'après leur avoir été notifiés, à moins que l'exécution n'en soit volontaire, il n'est pas contesté par les parties que la Sci Manatel a fait signifier le jugement par huissier ainsi qu'il en résulte du commandement aux fins de saisie-vente signifié le 24 janvier 2024 à la Sci IHR mentionnant que le jugement entrepris avait été signifié le 17 octobre 2023 (pièce 9 de la Sci IHR).
Il est constant que la Sci IHR s'est acquittée le 22 avril 2024 du paiement de la somme de 12.431,32 euros correspondant au montant des seules condamnations de première instance prononcées au titre du coût des travaux (8.831,71 euros), de l'assurance des biens (1.089,61 euros) et de l'article 700 du code de procédure civile (2.500 euros), ainsi qu'elle en justifie en sa pièce 13.
Il n'est pas davantage contesté que l'appelante n'a pas procédé au paiement des sommes de 329.990 euros (prix de vente), de 24.300 euros (frais de notaire) et des intérêts, auquel elle a été condamnée en vertu du jugement dont appel.
Liminairement, il sera rappelé que les dispositions de l'article 524 précitées ne font peser la charge de l'obligation d'exécution du jugement que sur celui qui exerce le recours, lequel ne peut justifier son inexécution par celle des intimés.
Il en résulte que la Sci IHR ne peut valablement alléguer l'inexécution du jugement par la Sci Manatel pour justifier sa propre inexécution, étant observé en tout état de cause d'une part, que l'appelante elle-même refuse la restitution du bien immobilier dans sa situation actuelle, exigeant pour sa remise la levée de l'inscription dont il fait l'objet et d'autre part, que l'intimée justifie à tout le moins du non-paiement des loyers par Mme [I] [C], locataire de l'appartement situé au rez-de-chaussée de l'ensemble immobilier objet de la vente annulée, par la production d'un jugement rendu le 29 mars 2024 à l'encontre de cette dernière et de la caution constatant l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 1er juillet 2019, ordonnant son expulsion à défaut de les avoir quitter volontairement et la condamnant notamment au paiement d'une somme de 12 549,86 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêté au 11 janvier 2024.
Ensuite, la charge de la preuve des conséquences manifestement excessives qu'impliquerait l'exécution du jugement dont appel pèse sur le débiteur de l'obligation, soit la Sci IHR.
S'agissant d'une société civile, ses associés répondent indéfiniment des dettes sociales à concurrence de leur part dans le capital social et même s'il ne s'agit que d'une obligation subsidiaire, elle influe sur l'appréciation de la possibilité ou non pour l'appelante d'exécuter la décision de première instance.
Il apparaît à la lecture de l'acte authentique de vente du 8 juin 202, seule pièce dont le conseiller de la mise en état dispose pour déterminer les associés de la Sci IHR, qu'à la date de cet acte notarié, l'appelante avait pour associée la société B.V.N ayant elle-même pour seul associé M. [T] [R].
Sont produites aux débats par la Sci IHR :
- deux attestations de M. [G] (Fidorg Normandie), expert-comptable, attestant le 14 mai 2024 :
* pour l'une, que le fichier des immobilisations, utilisé pour la comptabilité de la société IHR, ne présente pas au 31 décembre 2023 de bien immobilier corporel comptabilisé. Il n'y a pas d'actif immobilier corporel comptabilisé à l'actif du projet de bilan au 31 décembre 2023 ;
* pour l'autre, que les comptes annuels clos au 31 décembre 2022 de la société SAS B.V.N, ne présente pas d'actif immobilier corporel comptabilisé à l'actif de son bilan au 31 décembre 2022 ;
- un courriel (non daté) de M. [X], directeur de groupe à la direction Groupe Banque Digitale de la Caisse d'Epargne Normandie, informant M. [R], en réponse à sa demande de financement pour l'achat d'un immeuble situé [Adresse 3] Saint-pierre-en-Auge au profit de la Sci IHR qu'il n'est pas en mesure d'instruire le dossier pour l'étude de son financement, 'car ce bien est grevé d'une hypothèque de premier rang au profit d'un autre établissement'.
L'examen des seules pièces produites n'apporte aucune information suffisamment complète au magistrat chargé de la mise en état sur l'étendue et la nature du patrimoine, en particulier financier, de la Sci IHR, comme de celui de son associée, la Sas B.V.N, et de ses capacités contributives, les éléments d'information concernant cette dernière se rapportant au surplus à la seule année 2022, de sorte que ces éléments sont insuffisants pour refléter la situation financière des dites sociétés.
Les comptes annuels de ces deux sociétés ne sont pas produits et il n'est pas même allégué que l'une ou l'autre aurait enregistré un résultat déficitaire.
L'absence de bien immobilier corporel comptabilisé au 31 décembre 2023 ne saurait suffire à caractériser la situation financière obérée de la Sci IHR alors qu'il n'est pas établi que celle-ci ait été constituée en vue de la seule acquisition de l'immeuble litigieux tel que prétendu, ni que d'autres opérations immobilières n'aient pu être réalisées dans l'intervalle alors que ni les statuts ni les comptes de la Sci ou tout autre élément relatif à sa trésorerie ne sont communiqués.
Le relevé de compte bancaire de la Sci IHR au 24 avril 2024 faisant état d'un virement d'un montant de 13.500 euros effectué au titre d'un prêt dont on ignore l'auteur, prétendument contracté par l'appelante pour s'acquitter partiellement du jugement, ne saurait davantage justifier tant de l'affectation des fonds que des conséquences manifestement excessives qu'impliquerait l'exécution intégrale du jugement dont appel au vu de la situation financière de la Sci IHR qui n'est pas établie.
Enfin, la Sci Manatel communique un courriel signé de M. [T] [R], Président fondateur de la Holding B.V.N, du 21 novembre 2023 dans lequel il indique que 'la société Holding B.V.N, spécialiste dans l'acquisition, la rénovation, et la revente de biens immobiliers, commercialise ces biens, offrant des opportunités d'investissement clé en main(...) À tel point que nous réaliserons un CA 2024 de 1,5Meuros.'
Dès lors, compte tenu de ces éléments, la démonstration n'est pas faite de l'impossibilité pour la Sci IHR, qui a pour associé la Sas B.V.N et a reçu le prix de vente de 329.990 euros le 8 juin 2021, d'exécuter les condamnations mises à sa charge ci-dessus rappelées, ni du fait que cette exécution aurait des conséquences manifestement excessives à son égard.
Ces mêmes éléments empêchent de caractériser la disproportion entre la situation matérielle de la Sci IHR non établie et les sommes dues au titre de la décision frappée d'appel de nature à constituer une entrave disproportionnée au droit d'accès à la juridiction d'appel.
Enfin, il est manifeste que le versement des sommes encore dues par la Sci IHR à la SCI Manatel pour un montant de 354.290 euros en sus des 12.431,32euros, soit 366.821,32 euros permettront à la Sci Manatel de lever l'inscription afin de restituer l'ensemble immobilier litigieux et de rembourser le prêt immobilier contracté aux fins de cette acquisition et aucun élément ne permet de remettre en cause la faculté du créancier à assumer le risque d'une éventuelle restitution.
En conséquence, il y a lieu d'ordonner la radiation de l'affaire du rôle de la cour, laquelle ne pourra être rétablie au rôle que sur justification par l'appelante de l'exécution totale du jugement.
L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.
La Sci IHR qui succombe à l'incident sera condamnée aux dépens de l'incident.
PAR CES MOTIFS,
Ordonnons la radiation du rôle de la cour de l'affaire enregistrée sous le numéro RG n°23.00480 ;
Condanmons la SCI IHR aux dépens de l'incident ;
Disons n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE
M. COLLET
LE MAGISTRAT DE
LA MISE EN ETAT
M.C. DELAUBIER
