COUR D'APPEL DE CAEN
CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS
MINUTE N°
----------
26 Juin 2024
----------
DOSSIER N° RG 23/00114 - N° Portalis DBVC-V-B7H-HEKS
----------
Communauté D'AGGLOMERATION [Localité 6] NORMANDIE Représentée par Monsieur [P] [F], en sa qualité de Président en exercice depuis le 9 juillet 2020 suivant délibération n°2020.038 du 9 juillet 2020
C/
[Z] [X]
COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT représenté par M [H]
----------
ARRET DU
vingt six Juin deux mille vingt quatre
APPELANTE
Communauté D'AGGLOMERATION [Localité 6] NORMANDIE Représentée par Monsieur [P] [F], en sa qualité de Président en exercice depuis le 9 juillet 2020 suivant délibération n°2020.038 du 9 juillet 2020
[Adresse 4]
[Localité 2]
représrentée et assistée de Me Renan DROUET, avocat au barreau de CAEN
INTIMÉS
Monsieur [Z] [X]
[Adresse 3]
[Localité 2]
comparant assisté de Me David GORAND, avocat au barreau de COUTANCES, substitué par Me DEBUYS
COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
représenté par Monsieur [H],
[Adresse 5]
[Localité 1]
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Monsieur G. GUIGUESSON, Président de chambre
Madame G. VELMANS, Conseillère,
Madame M-C. DELAUBIER, Conseillère,
GREFFIER lors des débats :
Madame M. COLLET
DÉBATS :
A l'audience publique du 10 Avril 2024, au cours de laquelle l'affaire a été débattue
ARRET :
rendu publiquement le vingt six Juin deux mille vingt quatre par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées préalablement dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, et signé par Monsieur GUIGUESSON, Président, et Madame COLLET, Greffière à laquelle la minute a été remise.
* *
*
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [Z] [X] a acquis le 16 février 2017 un appartement et une cave situés [Adresse 3] à [Localité 6] (14).
Après l'avoir restauré, il l'a mais en vente au prix de 98.000,00 €.
Un compromis de vente a été signé au prix de 95.000,00 €.
Le bien étant soumis au droit de préemption urbain, une déclaration d'intention d'aliéner a été transmise à la Communauté d'agglomération [Localité 6] Normandie, au prix de 95.000,00 € nets vendeur.
Par décision du 8 juillet 2022, le Président de la Communauté d'agglomération [Localité 6] Normandie, après consultation du directeur départemental des finances publiques sur l'estimation du bien, a notifié sa décision de préempter au prix de 67.000,00 € tel que retenu par les Domaines.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 31 août 2022, Monsieur [X] a refusé cette offre et a accepté que le prix soit fixé par le juge de l'expropriation que la Communauté d'agglomération [Localité 6] Normandie a saisi par mémoire enregistré au greffe le 27 septembre 2022.
Par jugement du 15 décembre 2022, le juge de l'expropriation du Calvados a fixé le prix d'acquisition du bien appartenant à Monsieur [X] à la somme de 91.000,00 € et a condamné la Communauté d'agglomération [Localité 6] Normandie aux dépens.
Par déclaration du 16 janvier 2023, la Communauté d'agglomération [Localité 6] Normandie a formé appel de la décision.
Aux termes de ses écritures en date 14 avril 2023, elle conclut à l'infirmation du jugement entrepris, à la fixation du prix d'acquisition de Monsieur [X] à la somme de 74.500,00 € et au rejet des prétentions adverses.
Ces dernières conclusions notifiées le 9 avril 2024, soit la veille de l'audience, ont été écartées par la cour comme tardives au motif du respect du contradictoire.
Aux termes de ses dernières écritures en date du 20 mars 2024, Monsieur [Z] [X] conclut à la confirmation du jugement entrepris, à la condamnation de la Communauté d'agglomération [Localité 6] Normandie au paiement d'une indemnité de 8.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure, et s'en remet sur les dépens.
Le Commissaire du Gouvernement estime qu'au regard du très bon état du logement, le prix d'acquisition peut être fixé à 74.500,00 €.
MOTIFS
Sur la fixation du prix
Le bien concerné par la préemption est un ensemble constitué d'un appartement de trois pièces d'une surface de 49,51 m² et d'une cave de 14 m² situé au second étage d'un petit immeuble de trois étages sans ascenseur, à trois minutes à pied de la gare de [Localité 6] et à cinq minutes du centre ville, qui a été entièrement restauré ainsi qu'a pu le constater le juge de l'expropriation lors du transport sur les lieux.
L'appartement se compose d'une cuisine ouverte entièrement aménagée, donnant sur un salon d'environ 20 m² desservi par un petit couloir qui ouvre sur une salle de bains, puis une chambre d'environ 10 m² et d'un bureau traversant.
Le premier juge a fixé le prix moyen au mètre carré au vu des termes de comparaison fournis par les parties, à un prix médian de 1.409,69 € auquel il a ajouté une plus value de 30 % pour tenir compte de l'excellent état du bien et la présence d'une cave, ce qui abouti à un prix moyen au mètre carré de 1.831,70 €, soit une valeur vénale de 90.687,74 € arrondie à 91.000,00 €.
L'appelante conteste la plus value de 30 % ( 500 € /m²) appliquée par le premier juge qu'elle estime injustifiée au regard de l'état de l'appartement qui, s'il est en bon général et propre, n'a rien d'exceptionnel.
Elle propose de retenir la valeur médiane établie par le Commissaire du Gouvernement soit 1.359,44 € /m² majorée de 15 %, soit une valeur de 1.500,00 €/m², arrondie à 74.500,00 €.
Monsieur [X] estime quant à lui que le premier juge a fait une exacte appréciation de la valeur de son bien, pour lequel il avait trouvé, huit jours après avoir passé une annonce sur Le Bon Coin, un acquéreur au prix de 95.000,00 € alors que le prix de mise en vente s'élevait à 98.000,00 €.
Il résulte de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen que la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.
L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.
Il n'est pas contesté par les parties que la valeur vénale du bien de Monsieur [X] doit être établie selon la méthode dite de comparaison.
En l'espèce, si Monsieur [X] a acquis ce bien le 16 février 2017 au prix de 55.000,00 €, il a pu être constaté lors du transport sur les lieux par le juge de l'expropriation et les parties, qu'il avait été entièrement rénové par Monsieur [X] et des membres de sa famille, raison pour laquelle, il n'a pas été en mesure de produire des factures de travaux.
Il résulte tant des constatations faites à cette occasion que des photographies versées aux débats, qu'il s'agit d'un appartement en très bon état, dont l'une des fenêtres donne sur la Basilique de [Localité 6], situé à trois minutes à pied de la gare et à cinq minutes du centre ville.
Comme le rappelle à juste titre, Monsieur [X], la méthode dite de comparaison consiste à apprécier la valeur vénale d'un immeuble à l'aide de termes de comparaison portant sur des immeubles similaires.
L'évaluation faite par les Domaines à 67.000,00 €, l'a été sans visite de l'appartement et en se référant aux prix de ventes ayant eu lieu de 2019 à 2021, sans qu'aucun élément ne permette d'apprécier l'état des appartements concernés.
Quant au prix de vente de l'appartement situé au troisième étage de l'immeuble dans lequel se situe le bien de Monsieur [X], non seulement son état réel n'est pas précisé mais au surplus, il est situé sous les combles, de telle sorte que le nombre de mètres carrés annoncés (53 m²) n'est pas nécessairement celui qui est indiqué.
Il sera rappelé en outre, que dans les huits jours de la mise en vente de son appartement sur Le Bon Coin, Monsieur [X], après de nombreuses visites, a trouvé un acquéreur pour le prix de 95.000,00 €, alors que le bien était mis en vente au prix de 98.000,00 €, ce qui démontre que l'appartement qui comporte également une cave d'une superficie non négligeable de 14 m², compte tenu de son très bon état et de sa situation géographique, constitue un bien recherché et que ce prix était en adéquation avec le marché de l'immobilier sur [Localité 6], ce qui est confirmé par l'évaluation réalisée par le cabinet [M] [B] qui l'a évalué dans une fourchette de prix allant de 90.000,00 à 95.000,00 €, ce qui est conforme au prix retenu par le juge de l'expropriation.
Il n 'est pas contesté par la Communauté d'agglomération de [Localité 6], que les prix ont augmenté à [Localité 6] depuis l'évaluation des Domaines. Elle produit d'ailleurs une évolution des prix faisant apparaître un prix moyen pour un appartement variant de 1.618,00 € à 1.788,00 € /m² donc supérieure à ce qu'elle propose ( 1.500,00 /m²) sans que l'on ne dispose de détails sur les appartements concernés.
Au regard de ces éléments, la cour estime que c'est à juste titre que le premier juge a fixé à 91.000,00 € la valeur vénale de l'appartement de Monsieur [X], sur la base d'un prix au m² de 1.831,70 € pour tenir compte du très bon état de l'appartement qui a été entièrement rénové et de la présence d'une grande cave de 14 m².
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
L'équité commande de condamner la Communauté d'agglomération de [Localité 6] Normandie à payer à Monsieur [Z] [X] une somme de 4.000,00 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, le premier juge n'ayant pas statué sur cette demande.
Succombant, l'appelante sera condamnée aux dépens d'appel, le jugement étant confirmé en ce qu'il l'a condamnée aux dépens de première instance.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe,
CONFIRME le jugement du juge de l'expropriation du Calvados du 15 décembre 2022,
Y ajoutant,
CONDAMNE la Communauté d'agglomération de [Localité 6] à payer à Monsieur [Z] [X], la somme de 4.000,00 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel,
CONDAMNE la Communauté d'agglomération de [Localité 6] aux dépens.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
M. COLLET G. GUIGUESSON
