AFFAIRE : N° RG 23/00064
ARRÊT N°
NLG
ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de CAEN en date du 25 Octobre 2022 RG n° 22/02545
COUR D'APPEL DE CAEN
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE
ARRÊT DU 20 JUIN 2024
APPELANTS :
Madame [A] [Y] veuve de Monsieur [N] [K]
née le 27 Avril 1937 à [Localité 9]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Monsieur [R] [F] [V] [K]
né le 20 Août 1960 à [Localité 8]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Monsieur [X] [R] [I] [K]
né le 29 Novembre 1964 à [Localité 11]
[Adresse 6]
[Localité 4]
Représentés et assistés par Me Jean-Jacques SALMON, avocat au barreau de CAEN
INTIME :
Monsieur [B] [U]
N° SIRET : [Numéro identifiant 7]
né le 1er Décembre 1975 en TUNISIE
[Adresse 10]
[Localité 3]
Non représenté, bien que régulièrement assigné
DEBATS : A l'audience publique du 15 avril 2024, sans opposition du ou des avocats, M. GOUARIN, Conseiller, a entendu seul les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré
GREFFIER : Mme FLEURY, greffier
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Madame EMILY, Président de Chambre,
Mme COURTADE, Conseillère,
M. GOUARIN, Conseiller,
ARRET prononcé publiquement le 20 juin 2024 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier
*
* *
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS
Selon acte sous seing privé du 14 avril 2016, Mme [A] [Y], épouse [K], et M. [N] [K] ont donné à bail d'habitation à M. [B] [U] un logement situé [Adresse 10] à [Localité 3], à compter du 1er mai suivant.
Le 15 juin 2006, les époux [K] ont fait une donation-partage portant sur l'usufruit du bien immobilier loué au profit de leurs enfants, MM. [X] et [R] [K].
Le 3 janvier 2018, M. [N] [K] est décédé, laissant pour lui succéder Mme [A] [Y], veuve [K], en qualité d'usufruitière, et MM. [X] et [R] [K], nus-propriétaires (les consorts [K]).
Le 27 septembre 2021, les consorts [K] ont fait délivrer à M. [U] un congé pour vente, à effet au 30 avril 2022.
A cette date, M. [U] n'a pas libéré les lieux.
Suivant acte de commissaire de justice du 4 juillet 2022, les consorts [K] ont fait assigner M. [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen aux fins, notamment, de voir déclarer valable le congé délivré le 27 septembre 2021, déclarer M. [U] occupant sans droit ni titre, ordonner l'expulsion de ce dernier et le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation ainsi que de la somme de 5.000 euros pour résistance abusive.
Par jugement réputé contradictoire du 25 octobre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen a :
- débouté les consorts [K] de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de M. [U],
- condamné les consorts [K] aux dépens,
- rejeté la demande d'indemnité de procédure formée par les consorts [K].
Selon déclaration du 10 janvier 2023, les consorts [K] ont interjeté appel de cette décision.
Par dernières conclusions du 13 janvier 2023, les appelants demandent à la cour d'annuler le jugement entrepris.
Subsidiairement, ils sollicitent l'infirmation du jugement attaqué et demandent en tout état de cause à la cour de valider le congé pour vente délivré à M. [U] le 27 septembre 2021, de déclarer ce dernier occupant sans droit ni titre des locaux loués depuis le 1er mai 2022, d'ordonner l'expulsion de M. [U] et de tout occupant de son chef avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, de condamner l'intimé à leur payer une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de congé, et ce à compter du 1er mai 2022 jusqu'à libération complète et effective des lieux et restitution des clés, de condamner M. [U] à leur verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, celle de 1.800 euros à titre d'indemnité de procédure ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris le coût du congé pour vente et de l'assignation.
M. [U] n'a pas constitué avocat, la déclaration d'appel lui ayant été signifiée le 24 janvier 2023 dans les conditions de l'article 659 du code de procédure civile.
La mise en état a été clôturée le 13 mars 2024.
Pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il est référé aux dernières écritures des parties appelantes.
MOTIFS
1. Sur la validité du jugement entrepris
Il ressort des énonciations du jugement entrepris que le premier juge a rejeté les demandes des consorts [K] à l'encontre de M. [U], non comparant ni représenté, aux motifs, d'une part, que ceux-ci ne rapportaient pas la preuve de leur qualité pour agir faute de produire d'acte de dévolution successorale, d'autre part, qu'ils n'établissaient pas l'existence d'un contrat de bail en l'absence de communication dudit contrat, sans toutefois avoir préalablement mis les parties en mesure de faire valoir leurs observations sur ces moyens soulevés d'office, en violation du principe de la contradiction prévu à l'article 16 du code de procédure civile.
Le jugement entrepris sera donc annulé.
Compte tenu de l'effet dévolutif, il sera statué sur le fond.
2. Sur les demandes principales
Selon les articles 15-I et 15-II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement loué après un délai de préavis de six mois avant l'expiration du bail.
Lorsque le congé est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée.
Le congé vaut offre de vente au profit du locataire et est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.
À l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation du local.
En l'espèce, les consorts [K] produisent le contrat de bail les liant à M. [U], les actes de donation-partage et de notoriété justifiant de leur qualité à agir ainsi que le congé pour vente délivré par les bailleurs au locataire le 27 septembre 2021, conforme aux dispositions précitées.
Le congé pour vente délivré le 27 septembre 2021 par les consorts [K] à M. [U] sera donc déclaré valable, M. [U] déclaré occupant sans droit ni titre du logement en cause, condamné au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er mai 2022 d'un montant égal à celui du loyer et son expulsion ordonnée.
En revanche, la demande indemnitaire formée par les appelants pour résistance abusive de l'intimé sera rejetée, dès lors qu'ils ne rapportent pas la preuve, qui leur incombe, de ce que l'occupation persistante du logement par ce dernier leur cause un préjudice distinct de celui d'ores et déjà réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation, étant relevé que l'occupation d'un bien immobilier ne fait pas obstacle à sa vente et que les consorts [K] ne justifient d'aucune démarche de mise en vente du bien immobilier en cause.
3. Sur les demandes accessoires
M. [U], qui succombe, sera condamné aux dépens de première instance et d'appel, qui ne sauraient comprendre le coût du congé pour vente restant à la charge des bailleurs, et condamné à payer aux consorts [K], unis d'intérêts, la somme globale de 1.800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt par défaut mis à disposition au greffe,
Annule le jugement entrepris ;
Déclare valable le congé pour vente délivré le 27 septembre 2021 par les consorts [K] à M. [B] [U] ;
Déclare M. [B] [U] occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 10] à [Localité 3] depuis le 1er mai 2022 ;
Ordonne l'expulsion de M. [B] [U] dans un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
Condamne M. [B] [U] à payer aux consorts [K], unis d'intérêts, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de congé, et ce à compter du 1er mai 2022 jusqu'à libération effective des lieux et restitution des clés ;
Rejette la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive formée par les consorts [K] à l'encontre de M. [B] [U] ;
Condamne M. [B] [U] aux dépens de première instance et d'appel, en ce non compris le coût du congé pour vente, et à payer aux consorts [K], unis d'intérêts, la somme globale de 1.800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
N. LE GALL F. EMILY
