AFFAIRE : N° RG 22/00917 -
N° Portalis DBVC-V-B7G-G63D
ARRÊT N°
JB.
ORIGINE : Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8] du 04 Mars 2022
RG n° 20/00610
COUR D'APPEL DE CAEN
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 18 JUIN 2024
APPELANTE :
Madame [J] [C] épouse [I]
née le 29 Mars 1974 à [Localité 7]
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée et assistée de Me Jean René DESMONTS, avocat au barreau de LISIEUX
INTIMÉ :
Monsieur [T] [K]
né le 08 Mai 1983 à [Localité 8]
[Adresse 9]
[Localité 2]
représenté par Me Eléonore TAFOREL, avocat au barreau de LISIEUX,
assisté de Me Pierre LADOUCEUR-BONNEFEMME, avocat au barreau de PARIS
DÉBATS : A l'audience publique du 21 mars 2024, sans opposition du ou des avocats, Mme DELAUBIER, a entendu seule les observations des parties sans opposition de la part des avocats et en a rendu compte à la cour dans son délibéré
GREFFIER : Mme COLLET
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
M. GUIGUESSON, Président de chambre,
Mme VELMANS, Conseillère,
Mme DELAUBIER, Conseillère,
ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 18 Juin 2024 par prorogation du délibéré initialement fixé au 04 Juin 2024 et signé par Mme DELAUBIER, président, et Mme COLLET, greffier
* * *
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Suivant promesse de vente signée le 2 août 2019 devant Me [V] [H], notaire à [Localité 5], M. [K] s'est engagé à vendre à Mme [J] [I] née [C] les parcelles cadastrées AC [Cadastre 3] et AC [Cadastre 4] situées [Adresse 10] au prix de 125 000 euros.
La promesse de vente stipulait deux conditions suspensives relatives pour l'une à l'obtention d'un permis de construire et pour l'autre à l'octroi d'un prêt.
Par acte du 17 août 2020, M. [K] a fait assigner Mme [I] devant le tribunal judiciaire de Lisieux aux fins de la voir condamner à lui payer la somme de 13 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse de vente du 2 août 2019.
Par jugement du 4 mars 2022 auquel il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le tribunal judiciaire de Lisieux a :
- condamné Mme [I] à payer à M. [K] la somme de 13 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse de vente du 2 août 2019 ;
- débouté Mme [I] de l'ensemble de ses demandes ;
- condamné Mme [I] à payer à M. [K] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.
Par déclaration du 12 avril 2022, Mme [I] a formé appel de ce jugement.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 20 février 2024, Mme [I] demande à la cour, au visa de l'article 1304-3 du code civil, de réformer le jugement dont appel en l'intégralité de ses dispositions et, statuant à nouveau, de :
- débouter M. [K] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- ordonner la restitution de l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de 13 000 euros versée entre les mains de Me [H] ;
y ajoutant,
- condamner M. [K] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 4 mars 2024, M. [K] demande la confirmation du jugement et, y faisant droit, de :
- débouter Mme [I] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- condamner Mme [I] au paiement de l'indemnité d'immobilisation tel que jugé par le tribunal judiciaire de Lisieux ;
- condamner Mme [I] au paiement de 3 000 euros au titre de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture de l'instruction a été prononcée le 6 mars 2024.
Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS
- Sur la demande en paiement de l'indemnité d'immobilisation :
Mme [I] critique le jugement entrepris en ce que le tribunal a examiné exclusivement la condition suspensive relative à l'obtention du prêt ce, pour juger à tort que celle-ci n'était pas réalisée de son fait et que par conséquent, l'indemnité d'immobilisation de 13 000 euros devait rester acquise au promettant.
Après avoir rappelé que la réalisation d'une seule des conditions suspensives suffisait à la libérer de ses obligations, l'appelante assure que ces deux conditions n'ont pas été réalisées pour des raisons indépendantes de sa volonté et que dès lors, elle est bien fondée à demander la restitution de l'indemnité d'immobilisation.
S'agissant de la condition suspensive relative à l'obtention du permis de construire, et après avoir relevé que le tribunal avait manifestement omis de statuer sur ce point, elle assure avoir accompli l'ensemble des démarches nécessaires afin d'obtenir un permis de construire dans le délai contractuellement prévu à la promesse de vente. Contestant le caractère fantaisiste de son projet allégué par M. [K] et pour attester du sérieux de sa demande, elle souligne avoir fait appel à un constructeur qui a entrepris les démarches nécessaires pour l'obtention de ce permis de construire.
Concernant la condition suspensive relative à l'obtention du prêt, Mme [I] argue qu'elle a également entrepris l'ensemble des démarches nécessaires auprès des organismes bancaires et ce n'est qu'en raison de la tardiveté de la réponse des organismes de prêt que le 12 novembre 2019 , elle a sollicité la prorogation du délai stipulé dans la promesse de vente. Elle souligne que la défaillance de cette condition suspensive n'est pas de son fait et qu'il appartient à M. [K], sur qui repose la charge de preuve, de justifier qu'elle est à l'origine de la non-obtention du prêt.
M. [K] pour sa part réplique qu'au contraire, les deux conditions supensives n'ont pas été réalisées du seul fait de Mme [I] qui en a empêché leur accomplissement de sorte que celle-ci doit être privée de toute restitution de l'indemnité litigieuse.
S'agissant de la condition suspensive relative à l'obtention du permis de construire, il affirme que sa non-réalisation est le fait de Mme [I] en ce que le caractère fantaisiste du projet déposé auprès de la mairie de [Localité 6] ne pouvait conduire qu'à un rejet de sa demande.
Concernant la condition suspensive relative à l'obtention du prêt, M. [K] affirme que Mme [I] n'a pas accompli l'ensemble des démarches nécessaires en ce qu'elle n'a transmis qu'une simulation de prêt postérieurement au délai prévu et qu'ainsi, elle ne justifie pas des deux demandes de prêt ni de leur refus tel que convenu à la promesse de vente.
Sur ce,
Aux termes de l'article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.
La promesse de vente notariée stipule le versement par le bénéficiaire d'une indemnité d'immobilisation d'un montant de 13000 euros laquelle, en cas de réalisation de la vente promise s'imputera sur le prix et reviendra intégralement au promettant devenu vendeur.
En cas de non-réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus à l'acte, il est convenu que la somme versée restera acquise au promettant à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation de l'immeuble objet de la promesse de vente.
Il est ajouté toutefois que, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme versée à ce titre sera intégralement restituée au bénéficiaire si ce dernier se prévalait de l'un des cas suivants :
'si l'une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte'.
* Sur la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire :
L'acte de promesse de vente régularisé entre Mme [I] et M. [K] comportait une condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours stipulée de la manière :
'La réalisation des présentes est soumise à l'obtention par le bénéficiaire d'un permis de construire définitif purgé de tout recours et retrait avant le 13 mars 2020 pour la réalisation sur le bien de l'opération suivante :
Construction d'une maison cubique sur deux niveaux d'une superficie de 120 à 130m² .
Il est précisé que le bénéficiaire devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du promettant du dépôt d'un dossier complet de demande de permis de construire et ce dans le délai de 60 jours à compter de ce jour, au moyen d'un récépissé délivré par l'autorité compétente*. [']'.
Il est établi que le 30 septembre 2019, Mme [I] a déposé une demande de permis de construire auprès de la mairie d'[Localité 6], soit dans le délai de 60 jours prévu aux termes de la promesse de vente (sa pièce 4). Cette demande mentionnait une surface de plancher de 125m² soit entre 120 et 130m² tel que prévu par les conditions suspensives stipulées à l'acte de promesse de vente.
Mme [I] justifie qu'elle avait signé le 6 juillet 2019 un contrat de construction avec la société Robert Brouca aux fins de réaliser la construction sur le terrain mis en vente par M. [K], l'appelante indiquant que c'est le constructeur mandaté par elle en la personne de M. [Y], qui a présenté la demande de permis de construire.
Par arrêté du 26 novembre 2019, la mairie de [Localité 6] a refusé d'accorder un permis de construire à Mme [I] pour les motifs suivants :
« [']
Considérant que le projet porte sur la construction d'une maison à proximité immédiate d'une construction identifiée et protégée au titre de l'article L 151-19 (du code de l'urbanisme),
Considérant que le projet consiste en un volume vertical avec une toiture à quatre pans et une addition de volumes horizontaux disposés les uns à côté des autres et composés de toitures-terrasses,
Considérant que la multiplicité des volumes nuit à la cohérence de l'ensemble et ne répond pas aux volumes simples, étroits et allongés des constructions traditionnelles alentours,
Considérant que les façades, et notamment la façade principale donnant sur la voie publique, sont constituées d'une multiplicité de formes et de tailles de baies, sans tenir compte de l'homogénéité et de la symétrie de la façade, contribuant à un effet 'patchwork' et rendant complexe la lecture de l'ensemble,
Considérant que par sa volumétrie et la composition des façades, le projet est en rupture par rapport au contexte paysager et architectural et ne tient pas compte du site dans lequel il s'inscrit, en méconnaissance de l'architecture traditionnelle régionale,
[']
Il en résulte que le projet ne respecte pas les dispositions du règlement du PLU et notamment l'article UB11 et UB13. »
Les motifs retenus par la commune de [Localité 6] pour refuser le projet de Mme [I] sont ainsi fondés sur l'aspect extérieur de la construction envisagée en raison de sa volumétrie et la composition des façades, lequel ne s'intégrait pas dans son environnement au regard d'une part de l'architecture traditionnelle des maisons voisines et d'autre part d'une habitation identifiée et protégée au titre de l'article L151-19 du code de l'urbanisme de sorte que le projet n'était pas conforme au PLU de la commune.
La condition suspensive d'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours portait expressément sur un projet de 'construction d'une maison cubique sur deux niveaux' et il est acquis aux débats que la demande de permis de construire était conforme aux stipulations contractuelles.
M. [K] prétend pourtant que la non-réalisation de cette condition est imputable au seul fait de Mme [I] dans la mesure où celle-ci ne justifie pas d'une démarche 'sérieuse' dans sa demande de permis de construire, que le projet est purement 'fantaisiste', qu'il est manifeste que celle-ci ne cherchait plus à finaliser son engagement deux mois après la signature de la promesse ce qui traduit sa mauvaise foi, et qu'enfin, son comportement fautif est confirmé par l'attestation du constructeur mandaté par Mme [I].
De fait, il apparaît à la lecture de l'arrêté municipal précité que la non-conformité du projet tel que déposé au PLU de la commune et dont l'architecte mandaté par Mme [I] devait avoir pris connaissance était hautement probable voire certaine.
Surtout, les motivations du rejet du permis de construire ne permettent pas d'établir que Mme [I] eut été dans l'obligation de renoncer à son projet de construire une maison cubique ce, alors que dans son attestation, M. [Y], de la société Robert Brouca, fait état d'un rendez-vous avec le maire d'[Localité 6] et d'un accord trouvé pour les modifications finales nécessaires à la validation du permis de construire, le 15 novembre 2019, soit quelques jours avant la décision du maire. Il apparaît que par la suite, Mme [I] a arrêté toute démarche alors qu'elle disposait jusqu'au 13 mars 2020 pour obtenir le permis de construire sur la base d'un projet modifié.
Par suite, Mme [I] ne peut se prévaloir de la non-réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire avant le 13 mars 2020, sans qu'aucune faute ne puisse lui être reprochée.
* Sur la condition suspensive d'obtention d'un prêt :
Mme [I] soutient que si par extraordinaire, la cour estimait qu'elle ne pouvait se prévaloir de la non réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours, elle serait fondée à invoquer le bénéfice de la condition suspensive d'obtention d'un prêt.
La promesse de vente régularisée entre Mme [I] et M. [K] stipulait une condition suspensive d'obtention de prêt rédigée en ces termes :
' Le bénéficiaire déclare avoir l'intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d'application de l'article L.313-40 du code de la consommation et répondant aux caractéristiques suivantes :
* Organisme prêteur : tout organisme financier ayant son siège en France ;
* Montant maximal de la somme empruntée : 350 000 euros ;
* Durée maximale de remboursement : 20 ans ;
* Taux nominal d'intérêt maximal : 1,5% l'an (hors assurances).
* Garantie (...).
Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition, au sens du premier aliéna de l'article 1404-3 du code civil.
La condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêts au plus tard le 15 novembre 2019. [']
L'obtention ou la non obtention devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant.
A défaut de cette notification, le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition. [']
Passé ce délai de huit jours sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l'exécution des présentes en justifiant qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au promettant.'
Il est constant que le 15 novembre 2019, Mme [I], bénéficiaire de la promesse, n'avait pas obtenu ni a fortiori notifié à M. [K] une quelconque offre définitive de prêt, que M. [K] l'a mise en demeure de lui justifier la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive de prêt par lettre recommandée du 16 novembre 2019 dont Mme [I] a accusé réception le 20 novembre suivant, lui répondant par courrier daté du 25 novembre 2019 par l'envoi de simulations de prêt, et en réitérant 'une demande de prolongation de la condition suspensive de l'obtention de son offre de prêt prévue au 15 novembre, au 13 décembre 2019", déjà formulée par mail du 12 novembre 2019.
Aucune réponse n'a été apportée à ces demandes de report par le promettant.
Les documents de simulation adressés à M. [K] que celui-ci communique ne caractérisent nullement une quelconque offre définitive de prêt de sorte qu'aux termes de l'acte notarié, et en l'absence d'acceptation d'un quelconque report du terme convenu, la condition est censée défaillie et la promesse devenue caduque de plein droit le 28 novembre 2019, soit huit jours après réception par Mme [I] de la mise en demeure adressée par le promettant.
Par suite, conformément aux stipulations contractuelles susvisées, Mme [I] ne peut recouvrer les fonds déposés en garantie de l'exécution de la promesse qu'en justifiant avoir accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt et que la condition n'est pas défaillie de son fait.
La promesse de vente précisait en page 14 au paragraphe intitulé 'Refus de prêt-justification' :
'Le bénéficiaire s'engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le bénéficiaire s'engage à déposer simultanément deux demandes de prêt'.
Or, les seules pièces versées par Mme [I] conduisent à constater que celle-ci a déposé une seule demande de prêt auprès du courtier la société Meilleurtaux.com reprenant les caractéristiques sus-visées à l'exception toutefois du taux d'intérêt qui n'est pas mentionné. Cette demande, enregistrée le 30 septembre 2019, a été soumise à la Caisse d'Epargne Île-de-France qui a émis un avis défavorable, décision notifiée à l'appelante par la société Meilleurtaux.com par courrier du 15 décembre 2019. Il est constant que la demande de prêt n'a pas été examinée par un autre organisme bancaire que la Caisse d'Epargne Île-de-France, alors que la société Meilleurtaux.com n'assure que la mise en relation de ses clients avec ses partenaires financiers.
Cette première demande de prêt dont il est justifié est partiellement conforme aux caractéristiques visées à la promesse de vente faute d'indication du taux d'intérêt et, en tout état de cause, Mme [I] ne justifie pas d'une deuxième demande de prêt conforme aux caractéristiques visées à la promesse de vente, et présentée simultanément à la précédente, ni par voie de conséquence d'un deuxième refus de prêt.
Les deux simulations d'offre adressées par l'appelante jointes à sa lettre du 25 novembre 2019 ne sauraient attester du dépôt effectif d'une demande de prêt répondant aux caractéristiques précitées.
Au demeurant, la simulation de financement en date du 14 septembre 2019 communiquée par M. [K] émane de la Caisse d'Epargne Ile-de-France, donc du même organisme bancaire que celui qui sera sollicité in fine par l'intermédiaire de la société Meilleurtaux.com, ce qui établit que la simulation produite n'avait pas encore donner lieu alors à une demande de prêt en bonne et due forme.
De même, la première page d'une 'simulation personnalisée' réalisée par la Société Générale est non datée et ne permet pas de considérer celle-ci comme une demande de prêt conforme aux caractéristiques sus-visées alors qu' en tout état de cause, Mme [I] ne justifie pas du refus opposé le cas échéant par l'organisme bancaire.
En conséquence, le tribunal a exactement retenu que Mme [I] ne justifiait pas avoir dans le délai contractuellement prévu obtenu une offre de prêt définitive, ni de deux refus de prêt, de sorte que la condition suspensive devait être considérée comme non réalisée de son fait.
Du tout, il doit être considéré que les deux conditions suspensives ne se sont pas réalisées du fait de Mme [I] de sorte que l'indemnité d'immobilisation de 13 000 euros doit rester acquise à M. [K] ainsi que l'a justement décidé le tribunal.
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce que Mme [I] a été condamnée à payer à M. [K] la somme de 13000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse de vente du 2 août 2019.
- Sur les dépens et les frais irrépétibles :
Le jugement étant confirmé sur le principal, il le sera aussi sur les dépens et les frais irrépétibles.
Succombant en appel, Mme [I] sera aussi condamnée aux dépens de la procédure d'appel.
En outre, il est équitable de condamner Mme [I] à payer à M. [K] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant :
Déboute Mme [J] [I] née [C] de toutes ses demandes, en ce compris de celle formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Mme [J] [I] née [C] aux entiers dépens de la procédure d'appel ;
Condamne Mme [J] [I] née [C] à payer à M. [T] [K] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
M. COLLET G. GUIGUESSON
