AFFAIRE : N° RG 22/02334
ARRÊT N°
NLG
ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de CAEN en date du 29 Avril 2022
RG n° 21/03961
COUR D'APPEL DE CAEN
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE
ARRÊT DU 13 JUIN 2024
APPELANTE :
Madame [L] [E]
née le 20 Novembre 1962 à [Localité 6]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée et assistée par Me Dorian SAINT-LÉGER, avocat au barreau de CAEN
INTIME :
Monsieur [D] [P]
né le 29 Juin 1935 à [Localité 5]
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représenté et assisté par Me Dominique LECOMTE, avocat au barreau de CAEN
DEBATS : A l'audience publique du 08 avril 2024, sans opposition du ou des avocats, Mme COURTADE, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré
GREFFIER : Mme LE GALL, greffier
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Madame EMILY, Président de Chambre,
Mme COURTADE, Conseillère,
M. GOUARIN, Conseiller,
ARRET prononcé publiquement le 13 juin 2024 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier
Suivant acte sous seing privé du 12 novembre 2020, M. [D] [P] a donné à bail à Mme [L] [E] et M. [V] [O], son fils, un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 720 euros.
Par acte d'huissier du 14 mai 2021, M. [P] a fait délivrer à Mme [E] un commandement de payer la somme principale de 2.880 euros au titre de loyers et charges demeurant impayés, ce commandement visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.
Par acte d'huissier de justice du 12 novembre 2021, M. [D] [P] a fait assigner Mme [L] [E] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen aux fins notamment de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire figurant dans le contrat de location litigieux, de la voir condamner au paiement des sommes dues au titre des arriérés de charges et loyers, d'ordonner son expulsion et de la voir condamner au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges en cours jusqu'à son départ définitif des lieux loués.
Par jugement réputé contradictoire du 29 avril 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen a :
- déclaré recevable l'assignation délivrée par M. [D] [P] ;
- condamné Mme [L] [E] à lui payer, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 12 novembre 2021, la somme de 7.920 euros, avec intérêt au taux légal sur la somme de 2.880 euros à compter du 13 avril 2021, date du commandement de payer, sur la somme de 5.040 euros à compter du 12 novembre 2021, date de l'assignation et sur le surplus à compter du jugement ;
- constaté, à compter du 14 juin 2021, la résiliation du bail conclu le 12 novembre 2020 entre les parties portant sur un logement situé [Adresse 3], par l'effet de la clause résolutoire ;
- sursis à l'exécution des poursuites et autorisé Mme [L] [E] à se libérer de sa dette, en sus du loyer courant, par versements mensuels de 220 euros euros avant le 10 de chaque mois, à compter du mois suivant le présent jugement, et pendant une durée de 36 mois, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, sauf meilleur accord avec le créancier pour prolonger l'échéancier de paiement au-delà de 36 mois ;
- rappelé que les effets de la clause résolutoire du bail se trouvent suspendus durant ce délai et que le bail retrouvera son plein effet une fois la dette payée ;
- dit qu'à défaut de paiement de la dette à l'issue du délai ou d'un loyer courant, l'intégralité de la dette pourra redevenir immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouvera immédiatement et automatiquement résilié ;
- autorisé dans ce cas, M. [D] [P] à faire expulser Mme [L] [E] et tout occupant de son chef, au besoin avec I'aide de la force publique, deux mois après lui avoir notifié un commandement de quitter les lieux ;
- dit que Mme [L] [E] devra, dans ce cas, payer à M. [D] [P] une indemnité mensuelle d'occupation à compter de 14 juin 2021 et jusqu'à la libération complète des lieux d'un montant de 720 euros, sous déduction des sommes déjà décomptées au 12 novembre 2021 ;
- rejeté la demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée formée par M. [D] [P] ;
- rejeté le surplus des demandes des parties ;
- condamné Mme [L] [E] à payer à M. [D] [P], la somme de 100 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné Mme [L] [E] aux dépens, qui comprendront notamment les frais du commandement de payer et de l'assignation ;
- rappelé que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire.
Par déclaration du 30 août 2022 adressée au greffe de la cour, Mme [L] [E] a relevé appel de ce jugement.
Mme [E] a libéré les lieux en cours de procédure soit le 24 octobre 2023.
Par dernières conclusions déposées le 2 avril 2024, Mme [L] [E] demande à la cour de :
- Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
* condamné Mme [L] [E] à payer à M. [D] [P] au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 12 novembre 2021, la somme de 7.920 euros avec intérêt au taux légal sur la somme de 2.880 euros à compter du 13 avril 2021, date du commandement de payer, sur la somme de 5.040 euros à compter du 12 novembre 2021, date de l'assignation et sur le surplus à compter du présent jugement :
* constaté, à compter du 14 juin 2021, la résiliation du bail conclu le 12 novembre 2020 entre les parties portant sur un logement situé [Adresse 3], par l'effet de la clause résolutoire ;
* sursis à l'exécution des poursuites et autorisé Mme [L] [E] à se libérer de sa dette en sus du loyer courant, par versements mensuels de 220 euros avant le 10 de chaque mois, à compter du mois suivant le présent jugement, et pendant une durée de 36 mois, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, sauf meilleur accord avec le créancier pour prolonger l'échéancier de paiement au-delà de 36 mois,
* dit qu'à défaut de paiement de la dette à l'issue du délai ou d'un loyer courant, l'intégralité de la dette pourra redevenir immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouvera immédiatement et automatiquement résilié ;
* autorisé dans ce cas, M. [D] [P] à faire expulser Mme [L] [E] et tout occupant de son chef, au besoin avec l'aide de la force publique, deux mois après lui avoir notifié un commandement de quitter les lieux ;
* dit que Mme [L] [E] devra, dans ce cas, payer à M. [D] [P] une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 14 juin 2021 et jusqu'à la libération complète des lieux d'un montant de 720 euros sous déduction des sommes déjà décomptées au 12 novembre 2021 ;
* condamné Mme [L] [E] à payer à M. [D] [P] la somme de 100 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
* condamné Mme [L] [E] aux dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer et l'assignation ;
Statuant à nouveau :
- Débouter M. [D] [P] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- Condamner M. [D] [P] à adresser son RIB ainsi que l'ensemble des quittances de loyer depuis l'entrée dans les lieux de Mme [L] [E] et jusqu'au jour de l'arrêt à intervenir, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,
- Juger que Mme [L] [E] est à jour de ses loyers,
- Juger que le logement est indécent, à ce titre, condamner M. [D] [P] à procéder aux travaux de remise en état du logement sous astreinte de 500 euros par jour à compter de l'arrêt à intervenir, ainsi qu'au paiement d'une somme de 5.000 euros en indemnisation du préjudice de jouissance subi par Mme [L] [E],
A titre subsidiaire, si la cour estimait que Mme [L] [E] restait redevable du paiement de certains loyers :
- Ordonner la compensation des condamnations,
En tout état de cause,
- Condamner M. [D] [P] à verser à Mme [L] [E] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Par dernières conclusions déposées le 28 mars 2024, M. [D] [P] demande à la cour de :
- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
* prononcé condamnation à l'encontre de Mme [E] au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dues au 12 novembre 2021 pour la somme de 7.920 euros ;
* constaté la résiliation du bail à la date du 14 juin 2021,
* condamné Mme [E] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du 14 juin 2021 et jusqu'à libération effective des lieux,
* condamné Mme [E] au paiement d'une indemnité à hauteur de 100 euros au titre de l'article 700, ainsi qu'au paiement des entiers dépens,
- Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a :
* accordé des délais de paiement à Mme [E] et sursis à l'exécution des poursuites s'ils étaient respectés,
Statuant de nouveau,
- A raison de l'évolution du litige, constater qu'après restitution des lieux au 24 octobre 2023, les demandes d'expulsion d'une part et de délais d'autre part n'ont plus d'objet,
- Condamner Mme [L] [E] au paiement de la somme principale de 9.360 euros au titre des loyers dus avant restitution des lieux,
- Condamner Mme [L] [E] au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,
- Débouter purement et simplement Mme [L] [E] de toute autre demande, plus ample ou contraire.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 avril 2024.
Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.
MOTIFS
I. Sur la résiliation du bail et le montant des loyers dus
Le premier juge a exactement relevé que les causes du commandement (2.880 euros en principal au titre des loyers de décembre 2020 et de janvier à mars 2021 inclus) n'avaient pas été réglées dans le délai de 2 mois imparti et que la dette locative s'élevait à 10.972,80 euros au 18 février 2022 et constaté dès lors la résiliation du bail par le jeu de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.
En revanche, la résiliation du bail doit être constatée à la date du 14 juillet 2021 et non au 14 juin 2021, soit 2 mois après la délivrance du commandement en date du 14 mai 2021.
Par ailleurs, Mme [G] est redevable à compter du 14 juillet 2021 d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer.
Il ressort des décomptes produits par M. [P] (pièce 8, 9 et 11), des échanges de courriers entre les parties et des justificatifs produits par Mme [E] :
- qu'au titre de l'année 2021, il était dû la somme de 8.640 euros (720 euros x12 mois) et au titre de l'année 2022 celle de 5.760 euros (720 euros x 8 mois), soit un total de 14.400 euros, de laquelle doivent être déduits les paiements effectués à hauteur de 5.040 euros (chèque adressé en février 2022) et de 1.440 euros (chèques n° 1390 et 1391 adressés en août 2022), soit un solde restant dû de 6.480 euros ;
- qu'au titre de l'année 2023 jusqu'au départ des lieux le 24 octobre 2023, il était dû la somme de 6.480 euros (9 mois de loyer) de laquelle doivent être déduits les 5 règlements effectués par Mme [E] à hauteur de 720 euros chacun (au total 3.600 euros), soit un solde restant dû de 2.880 euros. Il est constant que le chèque de banque d'un montant de 4.320 euros que Mme [E] avait adressé à l'intimé n'a jamais été encaissé par ce dernier, la somme ayant été recréditée sur le compte de la locataire.
L'appelante ne justifie pas de l'existence de paiements qui auraient été omis.
Par suite, il convient de la condamner à payer à M. [P] la somme de 9.360 euros (6.480 euros + 2.880 euros) au titre de l'arriéré de loyers et des indemnités d'occupation.
Mme [E] ayant quitté les lieux le 24 octobre 2023, les demandes d'expulsion et de délais suspendant les effets de la clause résolutoire sont sans objet. Le jugement est donc infirmé de ces chefs.
Enfin, il convient de condamner M. [P] à remettre à Mme [E] l'ensemble des quittances des loyers payés depuis l'entrée dans les lieux jusqu'au jour de la résiliation du bail sur le fondement de l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989, dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 10 euros par jour de retard.
II. Sur les désordres affectant le logement
Selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.
Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d'une clause expresse, d'entretenir les locaux en état d nous e servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
Le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, dans sa version applicable au litige, dispose en son article 2 que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.
L'article 3 du même décret précise que le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants :
1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;
2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;
3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;
4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;
5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w-c. extérieur au logement à condition que ce w-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;
6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.
Mme [E] sollicite le paiement d'une somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi du fait des désordres affectant le logement et rendant celui-ci indécent ainsi que la condamnation de l'intimé à exécuter les travaux de remise en état sous astreinte.
M. [P] réplique que la preuve d'un prétendu état d'insalubrité du logement n'est pas rapportée.
À l'appui de sa demande, l'appelante produit un courrier du 28 janvier 2021 destiné à M. [P] relatant les différents griefs et un procès-verbal de constat d'huissier établi le 27 mai 2021, constatant notamment :
- des prises électriques mal fixées,
- dans le sous-sol : éléments bois très dégradés et manifestement attaqués par des insectes xylophages (porte de placard, aménagement avec planches, jambage bois), soubassement du mur béton marqué par une auréole d'humidité et qui s'effrite, câble électrique alimentant le ballon d'eau chaude incorrectement fixé au plafond et pendant.
Ces désordres constituent un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent répondant aux critères énoncés par le décret susvisé en matière de sécurité et de santé.
En revanche, les autres désordres et non-conformités allégués (risque d'inondation par une nappe phréatique, présence de mérule ou de termites en sous-sol, fuite d'eau, caractère non fonctionnel de la cheminée, sanitaires hors d'usage, électricité pas aux normes, coulures orangeâtres dans la baignoire, mauvaise évacuation de l'eau, détritus dans le sous-sol, revêtements du placard de dégagement vétustes et tâchés, lave-main et bidet tâchés par la rouille, arbres et haies non taillées etc) ne seront pas retenus comme étant non caractérisés dans le constat d' huissier ou relevant manifestement d'un défaut d'entretien par la locataire ou dont l'imputabilité au bailleur n'est pas prouvée.
Au regard de ces éléments et du caractère limité du trouble de jouissance subi, les vices retenus concernant essentiellement le sous-sol, à l'exclusion des pièces principales de vie, il convient d'allouer à Mme [E] la somme de 800 euros à titre de dommages-intérêts.
Mme [E] ayant quitté les lieux, sa demande de réalisation des travaux de remise en état ne peut qu'être rejetée.
Il convient d'ordonner la compensation des créances réciproques
III. Sur les demandes accessoires
Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles sont confirmées.
Mme [E] succombant sur l'essentiel, est condamnée aux dépens de l'appel, à payer à M. [P] la somme complémentaire de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et est déboutée de sa demande formée à ce titre.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, dans les limites de sa saisine,
INFIRME le jugement entrepris des chefs de disposition dont il a été interjeté appel sauf en ce qui concerne les frais irrépétibles et les dépens ;
Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,
CONSTATE la résiliation à la date du 14 juillet 2021 du bail conclu le 12 novembre 2020 entre les parties, par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire ;
CONDAMNE Mme [L] [E] à payer à M. [D] [P] la somme de 9.360 euros au titre de l'arriéré de loyers et des indemnités d'occupation échus au 24 octobre 2023, date de restitution des lieux ;
CONDAMNE M.[D] [P] à remettre à Mme [L] [E] l'ensemble des quittances des loyers payés depuis l'entrée dans les lieux jusqu'au jour de la résiliation du bail, dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 10 euros par jour de retard ;
CONDAMNE M. [D] [P] à payer à Mme [L] [E] la somme de 800 euros à titre de dommages-intérêts ;
ORDONNE la compensation des créances réciproques ;
CONDAMNE Mme [L] [E] à payer à M. [D] [P] la somme complémentaire de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
DEBOUTE Mme [L] [E] de sa demande formée à ce titre ;
CONDAMNE Mme [L] [E] aux dépens de l'appel ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
N. LE GALL F. EMILY
