AFFAIRE :N° RG 23/01085
ARRÊT N°
NLG
ORIGINE : DECISION en date du 17 Janvier 2023 du Président du TJ de Cherbourg-en-cotentin
RG n° 22/00090
COUR D'APPEL DE CAEN
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE
ARRÊT DU 21 MARS 2024
APPELANTE :
S.A.S. SAINT MICHEL
N° SIRET : 828 083 170
[Adresse 2]
[Localité 1]
prise en la personne de son représentant légal
Représentée et assistée de Me Matthieu LEMAIRE, avocat au barreau de CAEN
INTIMEE :
S.C.I. [Adresse 2]
N° SIRET : 480 647 841
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 1]
prise en la personne de son représentant légal
Représentée par Me Rémi PICHON, avocat au barreau de CAEN,
Assistée de Me Marie-Astrid DUMAIS, avocat au barreau de PARIS
DEBATS : A l'audience publique du 25 janvier 2024, sans opposition du ou des avocats, Madame EMILY, Président de Chambre et M. GOUARIN, Conseiller, ont entendu les plaidoiries et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré
GREFFIER : Mme LE GALL, greffier
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Madame EMILY, Président de Chambre,
M. GOUARIN, Conseiller,
Mme VELMANS, Conseillère,
ARRÊT prononcé publiquement le 21 mars 2024 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier
Par acte sous seing privé du 1er mars 2017, la SCI [Adresse 2], dont Mme [F] est la gérante, a consenti la SAS Saint Michel, dont M. [R] est le président et ayant comme objet social la location meublée de tourisme et l'administration des gîtes, un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 2]), pour une durée de 9 ans à compter du 1er mars 2017, moyennant un loyer annuel hors taxes de 26.400 euros, indexable chaque année à la date d'anniversaire du contrat de bail outre une provision sur charges de 300 euros par mois majorée de 10 % chaque année le 1er janvier.
Par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2022, la SCI [Adresse 2] a fait délivrer à la SAS Saint Michel un commandement de payer en visant la clause résolutoire faisant état de loyers impayés à compter de janvier 2021.
Le 21 novembre 2022, la SCI [Adresse 2] a assigné la SAS Saint Michel devant le président du tribunal judiciaire de Cherbourg, statuant en référé, aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail et voir ordonner I'expulsion la SAS Saint Michel de l'immeuble objet du contrat de bail.
Par ordonnnance réputée contradictoire du 17 janvier 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire du Cherbourg-en-Cotentin a :
- Au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent,
- condamné la SAS Saint Michel à payer, à titre provisionnel, à la SCI [Adresse 2] une somme de 91.835,68 euros au titre des loyers impayés, terme de novembre 2022 inclus ;
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 1er mars 2017 portant sur un local commercial situé situé [Adresse 2]) sont réunies au 15 novembre 2022 ;
- ordonné la libération immédiate des lieux, le preneur devant remettre les clés au bailleur, et avoir satisfait à ses obligations de locataire sortant, dans un délai de un mois à compter de la signification de la présente décision, et ce sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé ce délai pendant ne durée de trois mois ;
- dit qu'à défaut par la SAS Saint Michel d'avoir libéré les locaux commerciaux de tout occupant de son chef et de ses biens, il sera procédé à son expulsion, et ce au besoin avec l'assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais et aux risques des expulsés, dans tel lieu ou garde-meuble désigné par le bailleur ;
- condamné la SAS Saint Michel à payer à la SCI [Adresse 2], à titre provisionnel, à compter du 15 novembre 2022, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
- condamné la SAS Saint Michel à payer à la SCI [Adresse 2] une indemnité de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la SAS Saint Michel aux entiers dépens de la présente instance de référé, en ce compris le coût du commandement de payer de 934,33 euros, le coût de l'état des nantissements et privilèges d'un montant de 94,49 euros,
- rappelé que l'ordonnance est exécutoire par provision.
Le 10 mars 2023, un procès-verbal d'expulsion a été dressé.
Par ordonnnace de référé du 9 mai 2023, la première présidente de la cour d'appel de Caen a :
- autorisé la SAS Saint Michel à interjeter appel de l'ordonnance de référé du 17 janvier 2023 (RG NO 22/00090) rendue par le tribunal judiciaire de Cherbourg-en-Contentin ;
- condamné la SCI [Adresse 2] aux dépens de cette instance ;
- condamné la SCI [Adresse 2] à payer à la SAS Saint Michel la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration du 10 mai 2023 adressée au greffe de la cour, la SAS Saint Michel a fait appel de l'ordonnance de référé du 17 janvier 2023.
Par ordonnance de référé du 12 septembre 2023, la première présidente de la cour d'appel de Caen a ordonné l'arrêt de l'exécution provisoire attachée à l'ordonnance de référé du 17 janvier 2023 rendue par le président du tribunal de commerce de Cherbourg-en-Cotentin.
Par dernières conclusions déposées le 19 décembre 2023, la SAS Saint Michel demande à la cour de :
- Réformer l'ordonnance de référé entreprise et statuant à nouveau de :
- Débouter la SCI [Adresse 2] de ses plus amples demandes formées en cause d'appel,
- Se declarer incompétent en présence de contestations sérieuses,
- Condamner la SCI [Adresse 2] au paiement de la somme de 10.000 euros pour procédure abusive,
- Condamner la SCI [Adresse 2] au paiement de la somme provisionnelle de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice d'exploitation,
- Condamner la SCI [Adresse 2] au paiement de la somme provisionnelle de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,
- Prononcer la suspension du paiement des loyers à effet rétroactif du 1er janvier 2022 jusqu'à reprise de l'exploitation effective des locaux commerciaux donnés à bail,
- Condamner la SCI [Adresse 2] au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens de l'instance d'appel,
Très subsidiairement,
- Accorder 24 mois de délais de paiement à la SAS Saint Michel pour apurer sa dette de loyer et charges d'un montant maximal de 28.000 euros.
Par conclusions déposées le 9 janvier 2024, la SCI [Adresse 2] demande à la cour de :
A titre principal,
- Confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,
- Debouter la SAS Saint Michel de toutes ses demandes, fins et prétentions,
A titre subsidiaire,
- Juger que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont remplies,
- Constater la résiliation du bail commercial, au plus tard à la date du 18 juin 2023,
- Juger que la SAS Saint Michel n'oppose aucune contestation sérieuse pour justifier du non paiement des loyers et charges dus à la SCI [Adresse 2] sur la période allant de février à décembre 2021 inclus,
- Condamner la SAS Saint Michel à payer par provision la somme de 40.498,65 euros à la SCI [Adresse 2] au titre de ces loyers et charges ;
- Juger que la SAS Saint Michel a continué à bénéficier de l'exploitation du site de [Localité 1], sur une période d'au minimum 5 mois sur l'année 2022 ;
- Condamner la SAS Saint Michel à payer par provision la somme de 14.232,55 euros à la SCI [Adresse 2] à ce titre,
Sur les demandes reconventionnelles,
- Débouter la SAS Saint Michel de tous ses demandes, moyens, fins et prétentions,
En toutes hypotheses,
- Condamner la SAS Saint Michel à verser la somme de 5.000 euros à la SCI [Adresse 2] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la SAS Saint Michel aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 10 janvier 2024.
Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.
SUR CE, LA COUR
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend
Aux termes de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
La SAS Saint Michel demande à la cour de se déclarer incompétente faisant état de contestations sérieuses dès lors que la résiliation du bail ne peut être constatée sur le fondement d'un commandement de payer délivré de mauvaise foi par la bailleresse, ni sur le fondement d'une assignation devant le juge des référés nulle pour ne pas avoir été délivrée à personne et entraînant la nullité de l'ordonnance de référé dont appel et dès lors par ailleurs que la créance de loyers et de charges est contestée tant dans son principe que dans son quantum, les loyers ayant été payés jusqu'en janvier 2022 et la SCI ayant manqué à son obligation de délivrance des lieux donnés à bail à compter de décembre 2021, les lieux ayant été loués au profit de Mme [F] directement ou au profit de la SAS Domaine Saint Michel créée par cette dernière, cette concurrence déloyale ayant causé à la SAS [Adresse 2] un préjudice pouvant être évalué à la somme de 201 204 euros.
La SCI [Adresse 2] fait valoir que l'assignation devant le juge des référés est régulière, qu'elle a fait délivrer un nouveau commandement de payer le 17 mai 2023 qui est resté infructueux, que l'arriéré de loyers est incontestable dès février 2021 et donc avant même les faits de concurrence déloyale qui sont reprochés, que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont donc incontestablement remplies.
Il a été retenu dans l'ordonnance de la première présidente de la cour d'appel de Caen du 9 mai 2023 que Mme [F], gérante de la SCI, a reconnu devant le commissaire de justice qu'elle avait jeté à la poubelle les courriers reçus au siège de la SAS Saint Michel 'faisant expressément référence aux actes d'huissier délivrés'et privant ainsi la SAS Saint Michel d'un recours au juge.
Il s'en déduit que la SAS Saint Michel n'a eu connaissance ni du commandement de payer du 14 octobre 2022 ni de l'assignation devant le juge des référés qui a suivi ledit commandement.
Cependant, la SCI [Adresse 2] fonde en cause d'appel sa demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail sur le commandement de payer délivré le 17 mai 2023 à personne morale réitérant l'acte du 14 octobre 2022 et dont la régularité n'est pas remise en cause par l'appelante
La cour doit se prononcer en fonction des circonstances de fait qui existent au jour où elle statue.
Le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 17 mai 2023, réitérant le premier commandement et visant aux mêmes fins qu'en première instance peut donc fonder une demande de résiliation du bail.
La SAS Saint Michel ne formulant aucune demande d'annulation de l'ordonnance de référé entreprise dans le dispositif de ses conclusions qui seul saisit la cour, le moyen relatif à la nullité de l'ordonnance entreprise ne sera pas examiné et le moyen tiré de l'irrégularité de l'assignation est par suite sans effet.
Il ressort des pièces produites par la SCI [Adresse 2] que les loyers sont impayés depuis février 2021.
La SAS Saint Michel ne produit aucune pièce justifiant un accord des parties pour une suspension des loyers de novembre 2017 à février 2018 à la suite d'une fermeture des lieux pour travaux.
Dans un mail du 10 décembre 2021, la comptable de la SCI [Adresse 2], la société FTL dont le président est M. [R], reconnaît que la SAS Saint Michel doit 52.674,64 euros à la SCI [Adresse 2] correspondant aux loyers de février à décembre 2021 et à la refacturation des charges locatives de 2019 à 2020.
Cette même somme apparaît sur le grand livre général 2021 de la SAS Saint Michel au titre d''impayé de loyers restant'.
Ainsi, aucune pièce de la SAS Saint Michel ne permet de remettre en cause ces éléments, le bilan 2021 communiqué faisant par ailleurs apparaître des dettes fournisseurs et comptes rattachés à hauteur de 103.960 euros dont il n'est pas établi qu'elles ne concernent pas la dette locative et les annotations portées par la SAS Saint Michel sur le décompte établi par la bailleresse (pièce 27) ne peuvent être considérées comme des preuves de paiement.
En outre, la SAS Saint Michel reconnaît elle-même, au vu de ce document annoté qu'elle communique (pièce 27), un impayé de 31.096,14 euros au 31 décembre 2021 admettant a minima n'avoir effectué aucun règlement à compter de mars 2021.
La SAS Saint Michel soutient que l'éviction des lieux donnés à bail et la concurrence déloyale dont elle a été victime sont des contestations sérieuses ne permettant pas de constater l'acquisition de la clause résolutoire.
Il est constant que le bailleur de locaux commerciaux doit garantir la jouissance paisible des lieux loués qui recouvre une garantie d'éviction et une garantie de l'exercice paisible de l'activité.
L'intimée ne conteste pas que malgré l'existence d'un bail commercial au profit de la SAS Saint Michel, elle a permis l'exploitation des lieux par la SAS Domaine Saint Michel.
La SAS Domaine Saint Michel a été immatriculée le 21 décembre 2021et a déclaré un début d'activité au 1er décembre 2021.
Pour autant, aucun élément du dossier ne permet de retenir que la SAS Saint Michel a été évincée des lieux de février 2021 à décembre 2021 ni par la SAS Domaine Saint Michel ni par Mme [F].
L'expert-comptable de la SAS Saint Michel fait au contraire apparaître un chiffre d'affaires en hausse en 2021 pour l'exploitation du site de [Localité 1] : 159.193 euros euros au lieu de 97.746 euros en 2020.
L'intimée justifie de locations au profit de la SAS Saint Miche du 26 décembre 2021 au 2 janvier 2022 et du 30 décembre 2021 au 2 janvier 2022.
Si les faits de concurrence déloyale invoqués par la SAS Saint Michel ont eu un effet sur l'exploitation des lieux en 2022, il n'est aucunement établi que cela a été le cas pour l'exercice 2021.
Dès lors, le non-paiement des loyers de février 2021 à décembre 2021 ne se heurte à aucune contestation sérieuse.
Concernant les loyers dus pour l'année 2022, la SCI [Adresse 2] ne conteste pas avoir loué les lieux exploités par la SAS Saint Michel à une autre société à tout le moins pour partie pendant l'année 2022.
La SAS Saint Michel qui était titulaire d'un bail commercial fait état d'une éviction des locaux donnés à bail justifiant selon elle le non-paiement des loyers et une indemnisation pour ses pertes d'exploitation.
Les moyens soulevés par la SAS Saint Michel constituent une contestation sérieuse qui ne relève pas de la compétence du juge des référés.
La SCI [Adresse 2] sera déboutée de ses demandes concernant la résiliation du bail et le paiement des loyers pour l'année 2022.
La clause résolutoire de plein droit du bail, prévue à l'article 12 en cas de défaut de paiement à son échéance d'un seul terme du loyer un mois après un commandement de payer resté infructueux, est donc acquise à compter du 18 juin 2023 au vu du défaut de paiement des loyers de février 2021 à décembre 2021.
Le jugement sera infirmé en ce sens.
La somme réclamée au titre des loyers et charges impayés en décembre 2021 s'élève au vu du décompte produit par l'appelante à la somme de 59.389,93 euros, l'indexation du loyer étant bien effectuée en mai de chaque année ainsi que l'augmentation de la provision pour charges chaque 1er janvier.
Les annotations portées sur ce décompte par la SAS Saint Michel ne peuvent être considérées comme des preuves de paiement.
Les régularisations opérées au titre des charges 2019 et 2020 ne sont toutefois pas justifiées.
La SCI [Adresse 2] est donc bien fondée à réclamer le paiement à titre de provision de la somme de 40.353,56 euros (59.389,93 euros - 16.677,19 euros - 2.288,41 euros) qui n'est pas sérieusement contestée.
La SAS Saint Michel sera condamnée au paiement de cette somme.
L'ordonnance entreprise sera infirmée en ce sens.
La SAS Saint Michel forme à titre très subsidiaire une demande de délais de paiement pour une dette qu'elle estime à seulement 28.000 euros, sans proposer de modalités de règlement et sans justifier de sa situation financière actuelle.
Dès lors cette demande sera rejetée.
Sur la demande la demande de provisions sur dommages et intérêts
La SAS [Adresse 2] soutient qu'elle a subi un détournement de revenus locatifs ayant été évincée de sa propriété commerciale entre décembre 2021 et octobre 2023 ce qui lui a causé une perte de marge brute de 201.025 euros.
La pièce n°36 invoquée par l'appelante pour justifier de son préjudice concerne le grand livre général 2021 et non 2022 et l'expert comptable n'a pas attesté de la perte d'exploitation en 2022.
Par ailleurs, des locations des gîtes ont eu lieu au moins partiellement en 2022.
En effet, pour l'année 2022, la SAS Saint Michel reconnaît, malgré l'attestation de son expert-comptable qui mentionne un chiffre d'affaires 'néant', un chiffre d'affaires de 13.704 euros pour l'exploitation des locaux donnés à bail. La SCI invoque un chiffre d'affaires de 19.619,78 euros en fournissant les justificatifs de réservation.
Une discussion existe donc sur le montant des loyers dus et sur la perte d'exploitation dont se prévaut la SAS Saint Michel.
Il apparaît ainsi que la demande de dommages et intérêts à titre provisionnel pour préjudice économique et pour préjudice moral n'est pas non sérieusement contestable.
Le juge des référés n'est donc pas compétent pour statuer sur la demande qui sera rejetée.
Sur la demande de suspension du paiement des loyers à effet rétraoactif au 1er janvier 2022
Pour les mêmes motifs que ceux exposés supra, la demande se heurte à une contestation sérieuse et sera rejetée.
Sur la demande d'amende civile
Aux termes de l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.
La SAS Saint Michel n'est pas fondée à demander la condamnation de la SAS [Adresse 2] au paiement d'une amende civile.
Par ailleurs, à supposer que la demande en paiement, formulée de manière ambigüe, soit une demande de dommages et intérêts,il sera relevé que l'appelante ne justifie pas du caractère abusif de l'action engagée par la SCI [Adresse 2] dès lors qu'il est fait droit, même pour partie, aux demandes de celle-ci.
L'appelante sera par conséquent déboutée de cette demande.
Sur les demandes accessoires
Les dispositions de l'ordonnance entreprise relatives aux dépens, exactement appréciées, seront confirmées.
La SAS Saint Michel, qui succombe à titre principal en son appel, sera condamnée aux dépens d'appel.
Il n'apparaît pas inéquitable que chaque partie supporte ses frais irrépétibles.
Le jugement sera infirmé sur ce point.
Les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure seront rejetées.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe ;
Confirme l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a fixé au 15 novembre 2022 l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, en ce qu'elle a condamné la SAS Saint Michel au paiement d'une somme de 91.835,68 au titre des loyers impayés à la date de novembre 2022 et en ce qu'elle a condamné la SAS Saint Michel au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 15 novembre 2022 et en ce qu'elle a condamné la SAS Saint Michel au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et ajoutant au jugement,
Constate l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail conclu entre les parties le 1er mars 2017 à la date du 18 juin 2023 ;
Condamne la SAS Saint Michel à payer à titre provisionnel à la SCI [Adresse 2] la somme de 40.353,56 euros au titre des loyers et charges impayées au 31 décembre 2021 ;
Déboute la SCI [Adresse 2] du surplus de ses demandes au titre des loyers et charges impayés ;
Condamne la SAS Saint Michel à payer à la SCI [Adresse 2] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter du 18 juin 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux ;
Déboute la SAS Saint Michel de sa demande en paiement de la somme provisionnelle de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice d'exploitation ;
Déboute la SAS Saint Michel de sa demande en paiement de la somme provisionnelle de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;
Déboute la SAS Saint Michel de sa demande de paiement de la somme de 10.000 euros pour procédure abusive ;
Déboute la SAS Saint Michel de sa demande de suspension du paiement des loyers depuis le 1er janvier 2022 et jusqu'à la reprise de l'exploitation des locaux ;
Déboute la SAS Saint Michel de sa demande de délais de paiement ;
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SAS Saint Michel aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
N. LE GALL F. EMILY
